33 Cdo 26/2025-149
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobců a) J. Š. a b) A. Š., zastoupených Mgr. Petrem Budzińskim, advokátem se sídlem v Praze 8, Letenská 121/8, proti žalovaným 1) L. S. a 2) M. S., zastoupeným Mgr. Jakubem Řehořem, advokátem se sídlem v Kladně, Huťská 1383, o 121 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou pod sp. zn. 11 C 152/2023, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 5. 9. 2024, č. j. 35 Co 42/2024-128, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů dovolacího řízení 12 225,84 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám Mgr. Petra Budzińského, advokáta.
blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Žalobci (zájemci o koupi) se proti žalovaným (budoucím převodcům) domáhali solidárního zaplacení sporné částky s úrokem z prodlení z titulu práva na vydání bezdůvodného obohacení. Smluvní strany uzavřely dne 9. 5. 2023 tzv. rezervační smlouvu, vztahující se k budoucímu převodu bytové jednotky č. XY v budově č. p. XY zapsané na LV č. XY a podílu na pozemku a společných částech budovy zapsané na LV č. XY, pro obec a k. ú. XY, katastrální pracoviště XY (dále jen „sporné“ či „předmětné nemovitosti“), v jejímž rámci se zájemci zavázali složit rezervační zálohu ve výši 121 000 Kč (a tuto povinnost splnili) a uzavřít kupní smlouvu do 8.
8. 2023. Pro případ, že do uplynutí sjednané doby rezervace nedojde z důvodů na straně zájemců k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, byla sjednána povinnost zájemců uhradit převodcům smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační zálohy, která měla být započtena proti nároku na vrácení rezervační zálohy. Dne 22. 5. 2023 byla v katastru nemovitostí vyznačena poznámka o zahájení exekuce proti žalovanému na základě vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce na jeho majetek ze dne 17. 5. 2023.
Nejpozději 1. 6. 2023 byli žalobci informováni žalovanými o tom, že jsou podnikány kroky k odstranění uvedené poznámky a že exekuce je vedena pro pohledávku ve výši 14 000 Kč, která již byla zaplacena. Zákazy a omezení nakládání s majetkem žalovaného, a to mimo jiné i ve vztahu k předmětným nemovitostem, byly zrušeny usnesením soudního exekutora z 9. 6. 2023. Žalobci odstoupili od smlouvy o rezervaci přípisem z 12. 6. 2023, což odůvodnili existencí poznámky o zahájení exekuce a tím, že se tvrzení žalovaných ohledně práv váznoucích na nemovitostech ukázalo nepravdivým, čímž došlo ze strany žalovaných k porušení rezervační smlouvy.
Současně požádali o vrácení složené rezervační zálohy. Přípisem ze dne 10. 7. 2023 žalovaní sdělili, že odstoupení od smlouvy nepovažují za důvodné, a započítávají složenou rezervační zálohu na smluvní pokutu v jejich prospěch. Soud prvního stupně dovodil, že zákaz nakládání s majetkem vyplývající pro žalovaného z § 44a zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, sice představoval překážku objektivně vylučující zamýšlený převod nemovitostí, nicméně jednalo se o překážku odstranitelnou. Dokazováním bylo zjištěno, že žalovaní podnikli okamžité kroky k jejímu odstranění tak, že bezodkladně uhradili exekuovanou pohledávku, náklady exekučního řízení a náklady exekuce.
Jejich postup byl veden snahou dosáhnout účelu uzavřené smlouvy. Odstoupili-li žalobci za takové situace od smlouvy o rezervaci, považoval soud prvního stupně jejich právní jednání za předčasné, a v době, kdy bylo učiněno, za nedůvodné. Nepřehlédl, že k odstranění překážky došlo ve velmi krátké době a po jejím odpadnutí bylo nepochybně možno uzavřít budoucí kupní smlouvu při zachování časové lhůty k tomu smlouvou o rezervaci sjednané. Výši sjednané smluvní pokuty nepovažoval soud prvního stupně za nepřiměřenou a neshledal tak podmínky pro její moderaci.
Žalovaným vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 121 000 Kč, přičemž jejich nárok byl vypořádán započtením oproti nároku žalobců na vrácení rezervační zálohy. Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 5. 9. 2024, č. j. 35 Co 42/2024-128, změnil rozsudek soudu prvního stupně a uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku 121 000 Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Podle odvolacího soudu soud prvního stupně na základě správných skutkových zjištění přijal nesprávné právní závěry, neboť chybně vyložil podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy uvedené v § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Nesprávně zohlednil při posuzování platnosti odstoupení žalobců od smlouvy skutečnost, že právní vada zákazu nakládání s předmětem budoucí koupě v důsledku zahájení exekuce proti žalovanému, vyskytnuvší se až po uzavření rezervační smlouvy, byla vadou odstranitelnou.
Postupoval totiž v rozporu s § 2106 odst. 1 písm. d) o. z., podle něhož je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo odstoupit od smlouvy. Z citovaného ustanovení vyplývá, že pro určení práv kupujícího z vadného plnění včetně odstoupení od smlouvy není kritériem to, zda jde o vadu odstranitelnou či nikoli (jak tomu bylo v předchozí právní úpravě v § 507 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. platného do 31. 12. 2013), nýbrž to, zda je vadné plnění podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy.
Odvolací soud má za to, že žalobci směřující k zaplacení kupní ceny z části z prostředků z hypotečního úvěru, kdy pravděpodobnost jeho poskytnutí bankou se snižuje s množstvím finančních závazků zatěžujících předmět koupě, by rezervační smlouvu v případě, byla-li by předmětná nemovitost kromě již existujícího zástavního práva upínajícího se ke splacení hypotečního úvěru z roku 2021 zatížena ještě dalším finančním závazkem, a to z exekuce žalovaného, neuzavřeli (§ 2002 odst. 1, věta druhá před středníkem o.
z.). Soud prvního stupně rovněž nesprávně při posuzování „podstatnosti“ porušení rezervační smlouvy zohlednil, že žalovaní jako budoucí prodávající bezodkladně po zápisu vyrozumění o zahájení exekuce na majetek žalovaného do katastru nemovitostí a po upozornění na něj ze strany žalobců začali činit úkony k jeho odstranění. Tyto skutečnosti jsou pro posouzení „podstatnosti“ porušení smlouvy irelevantní, neboť kritérium „podstatnosti“ spočívající ve výše popsaném objektivizovaném subjektivním posouzení zájmu žalobců jako budoucích kupujících o předmět koupě je časově fixované k okamžiku uzavření rezervační smlouvy.
Stejně tak není rozhodující, že zákaz nakládání s předmětem budoucí koupě byl proveden soudním exekutorem, tedy nikoli přímo žalovanými, když příčinou této blokace bylo jednání žalovaného, který nesplnil svou právní povinnost uloženou mu pravomocným soudním rozhodnutím.
Odvolací soud tak dospěl k závěru, že exekuční postih nemovitosti představuje porušení rezervační smlouvy podstatným způsobem ze strany žalovaných ve smyslu § 2002 odst. 1, věta druhá před středníkem, o. z. Protože žalobci odstoupili od zanesení poznámky o zákazu nakládání s předmětem budoucí koupě do katastru nemovitostí v řádu dnů, byl z jejich strany naplněn též zákonný předpoklad odstoupení bez zbytečného odkladu. Žalobci od rezervační smlouvy odstoupili platně na základě § 2002 odst. 1 o. z. V důsledku platného odstoupení žalobců od rezervační smlouvy došlo k jejímu zrušení od samého počátku podle § 2004 odst. 1 o. z. Vzniklo jim tak vůči žalovaným právo na vrácení rezervační zálohy ve výši 121 000 Kč z důvodu bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z., neboť šlo o plnění z právního důvodu, který odpadl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní (dále též „dovolatelé“) dovolání, které mají za přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí dle jejich přesvědčení závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena. Dovolatelé zpochybňují důvodnost odstoupení žalobců od rezervační smlouvy, když v době odstoupení od smlouvy již překážka neexistovala. Pokud tedy došlo v mezidobí od vzniku důvodů podřaditelných pod podstatné porušení smlouvy k zániku či odstranění těchto důvodů, zaniklo též právo od takové smlouvy odstoupit.
Jestliže žalobci od smlouvy neodstoupili do okamžiku, než jim bylo prokázáno zaplacení vymáhaných pohledávek a zrušení zákazu nakládání s majetkem žalovaného, ale až po obdržení těchto podkladů a informací, bylo jejich odstoupení učiněné opožděně, neboť v době odstoupení zde již stav podstatného porušení smlouvy zjevně neexistoval. Žalobci navrhli dovolání odmítnout. Nejvyšší soud projednal dovolání podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.
s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Může-li být dovolání přípustné jen podle § 237 o. s. ř., musí dovolatel vymezit, které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nestačí pouhá citace ustanovení § 237 o. s. ř. (či jeho části). Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Podle § 239 o. s. ř. přípustnost dovolání (§ 237 až 238a) je oprávněn zkoumat jen dovolací soud; ustanovení § 241b odst. 1 a 2 tím nejsou dotčena.
Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu vázán uplatněným dovolacím důvodem (srovnej § 242 odst. 3 větu první o. s. ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání, zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného či procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak, a zda je tedy dovolání podle § 237 o.
s. ř. přípustné, může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil. Podle dovolatelů měl odvolací soud odstoupení od smlouvy posoudit tak, že bylo učiněno opožděně, když okamžikem zaplacení vymáhané částky a zrušením zákazu nakládaní s majetkem se z původního zjevně podstatného porušení smlouvy stalo porušení nepodstatné.
Pokud tedy žalobci neodstoupili do doby zániku stavu podstatného porušení smlouvy, lze uzavřít, že svého práva na řádné odstoupení od smlouvy nevyužili. Tato námitka však přípustnost dovolání založit nemůže, neboť dovolatelé svoji argumentaci staví na vlastní skutkové verzi, že žalobci v době odstoupení od smlouvy věděli, že zákaz nakládání s majetkem žalovaného byl zrušen. Takové skutkové zjištění však soudy neučinily. Naopak odvolací soud upozornil, že žalobci odstoupili od smlouvy v době, kdy dle výpisu z katastru nemovitostí trval zákaz nakládání s nemovitostí z důvodu zahájené exekuce na majetek žalovaného.
Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného než odvolacím soudem zjištěného skutkového stavu. Skutkový stav věci, k němuž dospěl hodnocením provedených důkazů odvolací soud, nelze – až na výjimečný případ extrémního rozporu mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy, kdy hodnocení důkazů je založeno na libovůli (k tomu srov. nálezy Ústavního soudu ze dne 26. 9. 2005, sp. zn. IV. ÚS 391/05, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 181/2005, a ze dne 17.
12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, popř. usnesení Ústavního soudu ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV. ÚS 985/15, nebo ze dne 28. 3. 2013, sp. zn. III. ÚS 772/13) – dovoláním úspěšně zpochybnit (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.). O případ extrémního rozporu mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy v souzené věci přitom nejde. Protože dovolatelé nepředložili k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o.
s. ř.). Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení nemusí být odůvodněn (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou oprávnění podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).