33 Cdo 4114/2010
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobce
A. M., zastoupeného JUDr. Janem Lukešem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1,
Hybernská 20, proti žalované ČNES Stírka a. s. v likvidaci se sídlem v Praze 5,
Kmochova 517/2 (identifikační číslo 27133141), zastoupené Mgr. Barborou
Hákovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, Štefánikova 43, o 300.000,- Kč s
příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 60 C 206/2008,
o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. 3. 2010,
č.j. 29 Co 529/2009-86, takto :
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího
řízení 26.340,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. Barbory
Hákové, advokátky.
V záhlaví citovaným rozhodnutím městský soud změnil rozsudek ze dne 25. 5. 2009, č.j. 60 C 206/2008-47, kterým Obvodní soud pro Prahu 1 uložil žalované
zaplatit žalobci 300.000,- Kč s 7% úroky z prodlení od 30. 6. 2008 do
zaplacení, zvýšenými o REPO sazbu České národní banky platnou vždy v první den
každého kalendářního pololetí, v němž prodlení trvá, tak, že žalobu zamítl, a
rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Na bázi skutkového stavu
zjištěného v řízení před soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že
rezervační smlouvy z 30. 1. 2008, jejichž platnost žalobce zpochybnil, jsou
nepojmenovanými smlouvami ve smyslu § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského
zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“); jejich obsah je
– co do účelu i práv a povinností smluvních stran – určitý. Ujednání o
smluvních pokutách, která jsou součástí rezervačních smluv, mají náležitosti
požadované ustanovením § 544 a násl. obč. zák. Ustanovení § 52 a násl. obč. zák. upravující spotřebitelské smlouvy se podle odvolacího soudu na předmětné
rezervační smlouvy nevztahují. Neuzavřel-li žalobce s žalovanou smlouvy o
budoucích smlouvách kupních, jejichž předmětem měly být bytové jednotky, ačkoli
žalovaná návrhy těchto smluv připravila, byla oprávněna ponechat si rezervační
poplatky jako smluvní pokutu. Rozhodnutí odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, jímž uplatnil dovolací
důvod uvedený v § 241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1063 Sb., občanského
soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“). Smlouvy, které
30. 1. 2008 uzavřel s žalovanou, jsou – ať již v celém rozsahu nebo jen co do
jeho závazku uzavřít smlouvy o budoucích smlouvách kupních a tím i co do
ujednání o smluvní pokutě – neplatné. Podle žalobce mají rezervační smlouvy
„charakter smluv o smlouvách budoucích ve smyslu § 50a občanského zákoníku“;
nebyla-li proto sjednána doba, v níž měly být kupní smlouvy uzavřeny, je
žalobcův závazek uzavřít realizační smlouvy (zajištěný smluvní pokutou)
neplatný pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zák.). Neplatný z důvodu neurčitosti
(§ 37 odst. 1 obč. zák.) je i závazek žalované týkající se rezervace předmětu
budoucí koupě; absentuje totiž specifikace toho, co se jí obsahově rozumí
(„např. nenabízet dalším zájemcům či pouze neuzavřít s dalšími zájemci smlouvu
o smlouvě budoucí či kupní smlouvu“), určení jejího počátku a konce. Rezervační
smlouvy splňují kriteria smluv spotřebitelských (§ 52 obč. zák.). Povinnost
žalobce (spotřebitele) uzavřít smlouvy o budoucích smlouvách kupních není
vyvážena obdobnou povinností žalované, takže ujednání o smluvní pokutě,
kterou je povinna zaplatit, neuzavře-li s žalobcem smlouvy o budoucích
smlouvách kupních, je neplatné (chybí hlavní závazek), resp. její povinnost
zaplatit smluvní pokutu je sjednána pouze „zdánlivě.“ Žalobce rovněž neměl
možnost před uzavřením rezervačních smluv seznámit se s obsahem smluv o
budoucích smlouvách kupních, které se zavázal uzavřít. To vše způsobuje
relativní neplatnost rezervačních smluv (§ 55 odst. 2, § 56 odst. 1, § 56 odst. 3 písm. g/ obč. zák.), jíž se žalobce dovolal dopisem z 21. 5.
2008 (doručeným
žalované 22. 5. 2008). Závěrem žalobce připomíná, že žalovaná je povinna vrátit
rezervační poplatky také proto, že dopisem z 15. 7. 2008 (doručeným 18. 7. 2008) odstoupil ve smyslu čl. III bodu 4 od všech tří rezervačních smluv (z
důvodu na straně žalované), neboť při jejich uzavření se nemohl seznámit s
obsahem smluv o budoucích smlouvách kupních. Žalovaná se ztotožnila s právním posouzením, k němuž dospěl odvolací soud. Dovolání – přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. – není důvodné. Z úřední povinnosti – tedy i když nebyly v dovolání uplatněny –
přihlíží dovolací soud k vadám vyjmenovaným v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a/,
b/ a odst. 3 (tzv. „zmatečnostem“), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (srov. § 242 odst. 3, větu druhou,
o.s.ř.). Protože uvedené vady žalobce v dovolání nevytknul a z obsahu spisu se
jejich existence nepodává, posuzoval dovolací soud (jsa vázán uplatněným
dovolacím důvodem včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil) správnost
závěru odvolacího soudu, podle něhož jsou rezervační smlouvy platnými právními
úkony.
Právní posouzení je ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. nesprávné,
jestliže odvolací soud věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný
skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně
vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení § 51 obč. zák. mohou účastníci uzavřít i takovou smlouvu,
která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu
tohoto zákona.
Podle ustanovení § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ
porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost
poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením
povinnosti nevznikne škoda. Podle ustanovení § 544 odst. 2 obč. zák. lze
smluvní pokutu sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty
nebo stanoven způsob jejího určení.
V projednávané věci vyšel odvolací soud z následujícího – žalobcem
nezpochybněného – skutkového stavu.
Žalobce jako zájemce a žalovaná jako prodávající (zastoupená právnickou osobou
/§ 31 odst. 1, 2 obč. zák./) uzavřeli 30. 1. 2008 smlouvy, jimiž se žalovaná
zavázala zajistit pro žalobce tři bytové jednotky s podílem na společných
částech domu a pozemku s tím, že současně již byly dohodnuty ceny, za které
budou jednotky žalobci prodány. Zájemce se zavázal zaplatit rezervační poplatky
300.000,- Kč a uzavřít s prodávající smlouvy o budoucích smlouvách kupních,
jejichž předmětem budou uvedené bytové jednotky s podílem na společných částech
domu a pozemku, a to „nejpozději do 21. května 2008 nebo před tímto termínem do
14 dnů od obdržení písemné výzvy zaslané prodávající na adresu zájemce, za
podmínky úhrady rezervačního poplatku“; neuzavře-li smlouvu „bez vážného
důvodu,“ je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku.
Prodávající se zavázala zaplatit zájemci smluvní pokutu 100.000,- Kč, jestliže
s ním „bez vážného důvodu“ neuzavře smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Účastníci
se rovněž dohodli na tom, že zájemce je oprávněn odstoupit od smluv, jestliže s
ním prodávající neuzavře z důvodů ležících na její straně ve stanovených
lhůtách smlouvy o budoucích smlouvách kupních (čl. III bod 4.); v takovém
případě je prodávající povinna do deseti pracovních dnů vrátit zájemci
rezervační poplatky. Žalobce zaplatil řádně a včas rezervační poplatky,
žalovaná jej ve stanovené lhůtě vyzvala k uzavření smluv o budoucích smlouvách
kupních, jejichž návrhy mu předložila, ale žalobce smlouvy odmítl uzavřít.
Dovolací soud se ztotožňuje s odvolacím soudem v tom, že tzv.
rezervační smlouvy z 30. 1. 2008 jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť
neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními
ustanoveními závazkového práva; shoda panuje i v závěru, že rezervační smlouvy
neodporují obsahu nebo účelu zákona (§ 51 obč. zák.). Není proto správná úvaha
dovolatele, že rezervační smlouvy mají charakter smluv o budoucích smlouvách
kupních, jejichž předměty jsou označené bytové jednotky s podílem na společných
částech domu a pozemku; neplatnost smluv není možné dovozovat z toho, že se
strany ve smyslu § 50a odst. 1 obč. zák. nedohodly na době, v níž uzavřou
realizační (kupní) smlouvy. Vymezení pojmu „rezervace“ vyplývá z textů
písemných smluv tak jednoznačně, že není zapotřebí přistupovat k výkladu
právního úkonu podle § 35 odst. 2 obč. zák. Závazkem žalované bylo neuzavřít s
případnými jinými zájemci o bytové jednotky s podílem na společných částech
domu a pozemku smlouvy o budoucích smlouvách kupních a tímto způsobem zajistit,
že se jejich vlastníkem stane žalobce. Počátek rezervace je spojen s dnem, kdy
byly smlouvy uzavřeny, a povinnost rezervovat končí dnem, kdy účastníci uzavřou
smlouvy o budoucích smlouvách kupních. O neplatnosti rezervačních smluv pro
neurčitost specifikace „rezervace“ podle § 37 odst. 1 obč. zák. tedy nemůže být
řeč.
Na právní posouzení věci nemá vliv nesprávný názor odvolacího soudu, že
rezervační smlouvy nejsou smlouvami spotřebitelskými. Ustanovení § 52 odst. 1
obč. zák. nevylučuje nepojmenované smlouvy z režimu smluv spotřebitelských,
je-li dodavatelem osoba, která při uzavírání a plnění smluv jedná v rámci své
obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, a spotřebitelem fyzická osoba, která
při uzavírání a plnění smluv nejedná v rámci své obchodní nebo jiné činnosti
nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání (srov. § 52 odst. 2, 3 obč.
zák.). Souhrn práv a povinnosti žalobce a žalované vyplývající z rezervačních
smluv netrpí – jak správně uzavřel odvolací soud – nerovnováhou k újmě
spotřebitele (§ 56 odst. 1 obč. zák.). Povinnost žalované vyzvat nejpozději do
21. 5. 2008 žalobce k uzavření smluv o budoucích smlouvách kupních, která byla
zajištěna smluvní pokutou, se podává z článku II bodu 2. smluv; ostatně
dovolatelovy úvahy o neexistenci výslovného závazku žalované uzavřít smlouvy o
budoucích smlouvách kupních a o toliko zdánlivém sjednání smluvní pokuty ústící
v závěr o neplatnosti právních úkonů jsou bezcenné již proto, že žalovaná řádně
a včas splnila to, co bylo účelem rezervačních smluv (vyzvala k uzavření smluv
o budoucích smlouvách kupních a předložila jejich návrhy). V rezervačních
smlouvách žalobce projevil zájem o nabytí vlastnictví specifikovaných bytových
jednotek s podílem na společných částech domu a pozemku za cenu, která byla ve
smlouvách vyčíslena; námitka, že se nemohl před uzavřením rezervačních smluv
seznámit s obsahem smluv, které se zavázal uzavřít, proto nemůže obstát, a to
jak v rovině neplatnosti podle § 56 odst. 3 písm. g/ obč. zák., tak v rovině
nároku na vydání bezdůvodného obohacení po odstoupení od smluv (§ 48, § 451
odst. 2 obč. zák.).
Protože se žalobci nepodařilo argumenty snesenými v dovolání zpochybnit
právní posouzení věci odvolacím soudem, Nejvyšší soud jeho dovolání zamítl (§
243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení §
243b odst. 5, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná má právo na náhradu
účelně vynaložených nákladů, jež sestávají z odměny za zastupování advokátkou v
dovolacím řízení. Výši odměny dovolací soud určil podle ustanovení § 1 odst. 1,
§ 2, § 3 odst. 1, bodu 5, § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1, věty první, vyhlášky č.
484/2000 Sb., v rozhodném znění, tj. částkou 21.650.- Kč. Součástí nákladů je
dále paušální částka náhrady za jeden úkon právní služby (vyjádření k dovolání)
ve výši 300,- Kč (§ 13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v rozhodném znění)
a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 4.390,- Kč (§ 137 odst. 3, § 151
odst. 2 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobce dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
žalobkyně podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně 29. března 2012
JUDr. Pavel K r b e k, v. r.
předseda senátu