33 Cdo 447/2024-198
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a Mgr. Ivy Krejčířové ve věci žalobce F. J., zastoupeného Mgr. Tomášem Dvořáčkem, advokátem se sídlem v Praze 8, Sokolovská 32/22, proti žalované JURIS REAL, spol. s r.o., se sídlem v Praze 3, Šrobárova 2100/49 (identifikační číslo 267 10 790), zastoupené Mgr. Janem Drobníkem, advokátem se sídlem v Praze 3, Šrobárova 2100/49, o 284 798,63 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 19 C 222/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 249/2023-183, t a k t o:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Obvodní soud pro Prahu 3 rozsudkem ze dne 21. 6. 2023, č. j. 19 C 222/2021-145, zamítl žalobu, jíž se žalobce po žalované domáhal zaplacení 284 798,63 Kč s 8,25 % úroky z prodlení od 6. 3. 2021, a uložil mu nahradit žalované na nákladech řízení 59 048 Kč. Rozsudkem ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 249/2023-183, Městský soud v Praze změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalované uložil zaplatit žalobci 284 798,63 Kč s 8,25 % úroky z prodlení od 6. 3. 2021 do zaplacení, žalobci přiznal na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů 102 630 Kč a rozhodl o povinnosti žalované zaplatit soudní poplatky za řízení před soudy obou stupňů (28 480 Kč).
Ujednání článku IV smlouvy z 6. 5. 2020 o provizi [„dále pak náleží zprostředkovateli i částka, která je kladným rozdílem mezi částkou kupní ceny dojednanou zprostředkovatelem a kupní cenou požadovanou zájemcem, jak je uvedena v článku I této smlouvy“] ve znění šesti dodatků, jimiž byla snižována prodejní cena bytové jednotky a sjednávána výše záloh poskytnutých žalobci, odvolací soud po právní stránce posoudil jednak jako nepřiměřená ve smyslu § 1815 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 5.
1. 2023 (dále jen „o. z.“), jednak jako lichevní podle § 1796 o. z. Žalobci (spotřebiteli) žalovaná jasným a srozumitelným způsobem nevysvětlila, že pokud se bytová jednotka prodá za částku vyšší (2.690.000 Kč) než žalobcem požadovanou (2.400.000 Kč), tak kladný rozdíl (290.000 Kč) žalobce jako prodávající nedostane a vše půjde na provizi. Žalovaná tak na provizi inkasovala 181 500 Kč včetně daně z přidané hodnoty a 290 000 Kč, tj. více než 17 % z kupní ceny, zatímco obvyklá výše provize při prodeji nemovité věci do 5,5 milionu je cca 5 % z kupní ceny.
Výjimka stanovená v § 1813 větě druhé o. z. se proto neuplatní a ujednání o provizi podléhá testu přiměřenosti. Odvolací soud shledal, že všechna kritéria § 1813 věty první o. z. – smluvní ujednání zakládající v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele – byla splněna. Podle odvolacího soudu bylo vzájemné plnění smluvních stran v hrubém nepoměru. Oproti poskytnutí zcela standardních zprostředkovatelských služeb žalovanou činila její provize 17 % kupní ceny, zatímco obvyklá výše provize při prodeji nemovité věci do 5,5 milionu je cca 5 % z kupní ceny (objektivní znak lichvy).
Naplnění subjektivního znaku lichvy vyplývá ze zjištění, podle něhož byl žalobce v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy i v době sjednání dodatků v tíživé finanční situaci, bez práce, potřeboval peníze na splácení dluhů, což řešil právě prodejem bytové jednotky. Současně jednal lehkomyslně, požadoval-li po žalované „zálohy na kupní cenu“, tj. peníze ještě před uzavřením kupní smlouvy s vyhledaným zájemcem o koupi bytové jednotky, které potřeboval k úhradě svých dluhů, aniž si uvědomil, co pro něj ujednání o snižování jím požadované prodejní ceny znamenají (navyšování provize pro případ prodeje za vyšší cenu).
Hrubý nepoměr vzájemných plnění byl v příčinné souvislosti s finanční tísní, o které žalovaná věděla, a s lehkomyslností jednajícího žalobce (§ 1796 o. z.). Jestliže se k ujednáním o provizi nepřihlíží (§ 1815 o. z.) a – současně – jde o ujednání neplatná (§ 1796 o. z.), je nárok žalobce na zaplacení dosud neuhrazené části kupní ceny za zprostředkovaný prodej bytové jednotky – „kladný rozdíl mezi požadovanou sníženou kupní cenou a výslednou kupní cenou, za kterou se bytová jednotka prodala“ – důvodný.
Dovolání, kterým žalovaná napadla rozhodnutí odvolacího soudu, není přípustné. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o.
s. ř.). Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o. s. ř.). Odvolací soud poté, co zopakoval dokazování výslechem svědka M. V. a výslechem žalobce, vyšel z toho, že nepříznivou finanční situaci se žalobce rozhodl řešit prodejem svého bytu. Dne 6. 5. 2020 uzavřel s žalovanou (zprostředkovatelkou zastoupenou M. V.) smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje bytové jednotky č. XY v budově č.p.
XY v XY, stojící na pozemku parc. č. st. XY, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6350/46230 na společných částech budovy a pozemku parc. č. st. XY a parc. č. XY (list vlastnictví č. XY pro obec XY u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště XY). Žalovaná se zavázala vyvíjet činnost směřující k zajištění příležitosti uzavřít smlouvu o prodeji bytové jednotky ve vlastnictví žalobce za kupní cenu 2.990.000 Kč (článek I smlouvy). V článku IV smlouvy strany sjednaly provizi ve výši 150.000 Kč plus daň z přidané hodnoty s tím, že „dále pak náleží zprostředkovateli i částka, která je kladným rozdílem mezi částkou kupní ceny dojednanou zprostředkovatelem a kupní cenou požadovanou zájemcem, jak je uvedena v článku I této smlouvy.“ Ke zprostředkovatelské smlouvě uzavřeli účastníci ve dnech 22.
5. 2020, 16. 6. 2020, 13. 7. 2020, 4. 8. 2020, 9. 10. 2020 a 16. 10. 2020 šest dodatků, jimiž postupně snížili prodejní cenu bytové jednotky z původních 2 990 000 Kč na 2 400 000 Kč. Postupné snižování kupní ceny iniciovala žalovaná v návaznosti na zálohy poskytované žalobci (celkem 465 000 Kč); pokud by dodatky nepodepsal, neobdržel by zálohově peněžní prostředky, které potřeboval na splácení svých dluhů. Obsah dodatků i samotné zprostředkovatelské smlouvy určovala žalovaná. M.
V., který jednal za žalovanou, žalobci nevysvětlil, že v případě prodeje bytové jednotky za vyšší částku než ve zprostředkovatelské smlouvě a jejích dodatcích sjednanou prodejní cenu připadne rozdíl zprostředkovatelce a že inzerovaná je vždy cena vyšší. Žádnému zájemci o koupi bytové jednotky pak nebylo sděleno, že žalobcem požadovaná cena je nižší. V rámci zprostředkování prodeje žalovaná inzerovala předmětnou bytovou jednotku, aktivně ji nabízela těm, kteří by o ni mohli mít zájem, připravovala fotodokumentaci a zajišťovala prohlídky bytu. Kupní smlouvou z 19. 11. 2020 žalobce – zastoupen M. V. – prodal bytovou jednotku za 2 690 000 Kč. Vymezení dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení předpokládá, že
dovolatel uvede právní posouzení věci, které považuje za nesprávné, a že vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení; jde obligatorní náležitost dovolání (§ 241a odst. 2 o. s. ř.). Dovolací důvod je povinen vymezit pouze dovolatel a dovolací soud je jím vázán. Ztotožnila-li žalovaná důvod dovolání s otázkou „výše a způsobu stanovení provize, kterou si může ujednat realitní kancelář a spotřebitel ve spotřebitelské zprostředkovatelské smlouvě“, aniž předložila relevantní právní argumentaci vztahující se k odvolacím soudem aplikovaným ustanovením § 1810 a násl. o.
z., nejde o vymezení dovolacího důvodu v intencích § 241a odst. 3 o. s. ř. Dovolacímu soudu, jehož úkolem není přezkoumávat rozhodnutí odvolacího soudu z moci úřední, neumožňuje určit meze přezkumu právních závěrů odvolacího soudu, jejichž výsledkem bylo, že se k ujednáním o výši zprostředkovatelské provize nepřihlíží (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3413/2021, ze dne 7. 3. 2022, sp. zn. 33 Cdo 522/2022, ze dne 22. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 226/2023). Dovolání již nemůže být doplněno o řádné vymezení dovolacího důvodu (§ 241b odst. 3 věta první o.
s. ř.) a vadně formulovaná právní otázka není způsobilá přípustnost dovolání založit.
Nelze-li přezkoumat závěr odvolacího soudu o nepřiměřenosti ujednání týkajících se zprostředkovatelské provize (§ 1813, § 1815 o. z.), je nadbytečné zabývat se správností závěru o jejich neplatnosti podle § 1796 o. z., na němž bylo rozhodnutí souběžně založeno, neboť i kdyby odvolací soud v tomto směru pochybil, nebylo by možné dosáhnout zrušení (či změny) dovoláním napadeného rozhodnutí.
Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se nezdůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 15. 10. 2024
JUDr. Pavel Krbek předseda senátu