33 Cdo 5391/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Krbka a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně
K. V., zastoupené Mgr. Markétou Vítovou, advokátkou se sídlem v Praze -
Kunraticích, U Zámeckého parku 221/5, proti žalované CONTEXT s.r.o., se sídlem
v Praze 9, Bobkova 747, zastoupené JUDr. Jitkou Pokornou, advokátkou se sídlem
v Praze 2, Trojanova 12, o 75.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního
soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 6 C 28/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 1. 10. 2008, č.j. 23 Co 317/2008-88, takto :
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 1. 10. 2008, č.j. 23 Co
317/2008-88, a rozsudky Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 24. 4. 2008, č.j. 6
C 28/2007-68, a č.j. 6 C 28/2007-73, se ruší a věc se Obvodnímu soudu pro Prahu
9 vrací k dalšímu řízení.
specifikovanými úroky z prodlení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi
účastníky a o nákladech státu.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastnice uzavřely 4. 10. 2006
smlouvu o rezervaci. Žalovaná jako schovatelka se v ní zavázala umožnit
žalobkyni jako složitelce uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž
předmětem měla být označená bytová jednotka s podílem na společných částech
domu a pozemku za kupní cenu 1.675.000,- Kč nejpozději do 19. 10. 2006 (článek
I.). Účastnice si sjednaly cenu za rezervaci této možnosti – v textu smlouvy
dále označovanou jako rezervační poplatek – ve výši 75.000,- Kč s tím, že bude
započten k první platbě při podpisu smlouvy o budoucí smlouvě (článek II.).
Dále se účastnice dohodly, že smlouva o rezervaci zaniká dnem podpisu smlouvy o
budoucí smlouvě podle článku I. (článek IV.1.). Nedojde-li k uzavření smlouvy o
smlouvě budoucí z důvodu překážky na straně schovatelky, je tato povinna
složitelce rezervační poplatek vrátit do sedmi dnů po uplynutí stanovené lhůty
(článek IV.2.). Nedojde-li k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě z důvodu
překážky na straně žalobkyně, rezervační poplatek se nevrací, neboť účel
smlouvy byl naplněn, a propadá jako sankční poplatek ve prospěch žalované
(článek IV.3.). Dodatkem ze dne 19. 10. 2006 byla lhůta uvedená v článku I.
prodloužena do 2. 11. 2006. Žalobkyně, která 5. 10. 2006 částku 75.000,- Kč na
účet žalované poukázala, původně souhlasila se způsobem výplaty kupní ceny
navrhovaným makléřem, po poradě s právní zástupkyní změnila svoje stanovisko a
navrhla zřízení zástavního práva ve svůj prospěch. Vlastníci – manželé G. – to
však neakceptovali a ztratili zájem nemovitosti žalobkyni prodat; smlouvu o
budoucí kupní smlouvě manželé G. a žalobkyně neuzavřeli. Nemovitosti poté
koupili jiní zájemci.
Po právní stránce soud prvního stupně posoudil smlouvu o rezervaci jako smlouvu
nepojmenovanou (§ 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění
pozdějších předpisů, dále jen „obč. zák.“), a spotřebitelskou (§ 52 a násl.
obč. zák.). Dospěl k závěru, že žalobkyně nemá právo na vrácení rezervačního
poplatku, neboť svým nekompromisním požadavkem na zřízení zástavního práva
založila překážku, pro kterou nedošlo k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a
naplnila tak podmínku, za níž složená částka propadá jako sankční poplatek ve
prospěch žalované, sjednanou v článku IV.3. smlouvy o rezervaci.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 1. 10. 2008, č.j. 23 Co
317/2008-88, rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech
odvolacího řízení. Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně
a ve shodě s ním dovodil, že žalobkyně tím, že trvala na zřízení zástavního
práva, které prodávající neakceptovali, zmařila uzavření smlouvy o budoucí
smlouvě, a proto rezervační poplatek propadl ve prospěch žalované. Zavázala-li
se žalovaná umožnit uzavření smlouvy o budoucí smlouvě ve vlastnictví manželů
Gabrhelových a tito se zřízením zástavního práva nesouhlasili, nelze podle
odvolacího soudu shledat zavinění za neuzavření smlouvy o budoucí smlouvě na
straně žalované.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jímž prostřednictvím
dovolacího důvodu uvedeného v ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) zákona č.
99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále též
jen „o.s.ř.“), zpochybnila závěr, že žalované svědčí právo na rezervační
poplatek. Skutečnost, že se s prodávajícími nedohodla o podmínkách kupní
smlouvy, není překážkou na straně dovolatelky. V tomto smyslu formuluje
obecnější otázku, jíž přikládá zásadní právní význam; má za to, že pokud
prodávající odmítli její návrh, aby jim byla kupní cena z notářské úschovy
vyplacena nikoli po podání návrhu na vklad kupní smlouvy, ale až po vkladu
vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebyl požadavek na zajištění
návratnosti jí uhrazené kupní ceny pro případ „nepovolení“ vkladu vlastnického
práva zřízením zástavního práva neopodstatněný a nelze jej považovat za příčinu
neuzavření smlouvy o budoucí smlouvě. Vyjádřila přesvědčení, že povinností
žalované provozující realitní kancelář bylo připravit návrh smlouvy vyvážený co
do právní jistoty pro obě strany. Podpisem smlouvy o rezervaci se nezavázala
bezvýhradně akceptovat podmínky prodávajících, a neměla proto povinnost
přijmout pro ni riskantní návrh zaručující prodávajícím vyplacení kupní ceny
před rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu práva, ale jí nijak nezajišťující
návratnost kupní ceny pro případ, že vlastnické právo nenabude. Zdůraznila
také, že od jednání o uzavření smlouvy odstoupili (budoucí) prodávající a že
ona od jediné předem dohodnuté podmínky (výše kupní ceny) neupustila. Nárok na
vrácení rezervačního poplatku by vznikl i tehdy, kdyby neuzavření smlouvy
nezavinila ani žalovaná; manželé G. prodali nemovitosti jiným kupujícím, takže
složený poplatek nemohl být započítán na kupní cenu, a žalované tak vzniklo
bezdůvodné obohacení, které je povinna žalobkyni vydat. Z uvedených důvodů
dovolatelka navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil
odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud věc projednal podle občanského soudního řádu ve
znění účinném do 30. 6. 2009 (čl. II, bod 12. zákona č. 7/2009 Sb.).
Dovolání je přípustné, protože směřuje proti rozhodnutí, které
má ve věci samé po právní stránce zásadní význam (§ 237 odst. 1 písm. c/, odst.
3 o.s.ř.); ten je dán tím, že odvolací soud posoudil otázku, zda má žalobkyně
právo na vrácení složeného rezervačního poplatku v rozporu s hmotným právem.
Právní posouzení je ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. nesprávné,
jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný
skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně
vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Žalovaná si 75.000,- Kč, jejichž vrácení se žalobkyně domáhá, ponechala jako
„sankční poplatek“, na který jí vznikl nárok v souladu s článkem IV.3. smlouvy
o rezervaci s ohledem na to, že žalobkyně svým postojem zmařila uzavření
smlouvy o budoucí smlouvě.
Podle textu smlouvy o rezervaci představuje částka 75.000,- Kč, kterou
žalobkyně poukázala na účet žalované, „cenu za rezervaci možnosti“ uzavřít
smlouvu o budoucí kupní smlouvě ohledně nemovitostí ve smlouvě specifikovaných
za kupní cenu 1.675.000,- Kč ve lhůtě do 19. 10. 2006 prodloužené do 2. 11.
2006. Ve smlouvě je obsaženo rovněž ujednání, že tento rezervační poplatek bude
započítán k první platbě při podpisu smlouvy o budoucí smlouvě, žalovaná je ve
smlouvě označena jako „schovatel“ a v článku III. Je uvedeno, že „složitel není
povinen nahradit schovateli nezbytné náklady, které na věc při jejím opatrování
vynaložil, odměna za úschovu se nesjednává; schovatel je povinen svěřené
finanční prostředky pečlivě opatrovat“. Z obsahu smlouvy tak vyplývá, že
složená částka byla žalované poskytnuta nikoli jako protiplnění k závazku
žalované umožnit žalobkyni uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě, nýbrž jí
byla svěřena za účelem jejího započtení na kupní cenu za předmětné nemovitosti,
tedy za účelem výplaty třetím osobám.
Byly-li poskytnuty finanční prostředky za účelem jejich výplaty třetí osobě na
kupní cenu při uzavření smlouvy o budoucí smlouvě a k uzavření takové smlouvy
následně nedojde, vzniká osobě, která prostředky přijala, povinnost vydat je
zpět složiteli z titulu bezdůvodného obohacení, neboť právní důvod jejich
poskytnutí nevyužitím možnosti uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě odpadl (§ 451
odst. 2, § 456, § 458 obč. zák.). To platí však jen za předpokladu, že se
účastníci nedohodli na jiném osudu takto poskytnutého plnění. Účastníci se
mohou například dohodnout, že nedojde-li k uzavření zamýšlené smlouvy, vznikne
příjemci povinnost je složiteli vrátit; v takovém případě nevznikne příjemci v
důsledku neuzavření zamýšlené smlouvy bezdůvodné obohacení, nýbrž smluvní
povinnost přijaté prostředky vrátit. Účastníci mohou uzavřít také dohodu v tom
smyslu, že pro případ, že k uzavření zamýšlené smlouvy nedojde, nevznikne
příjemci povinnost složené prostředky složiteli vrátit, jinými slovy, že
poskytnuté plnění propadne ve prospěch příjemce. V takovém případě nevznikne
příjemci bezdůvodné obohacení, neboť složenou částku si neponechal bezdůvodně,
nýbrž důvodem je právě zmíněná dohoda, která je svou podstatou ujednáním o
smluvní pokutě ve výši poskytnutého plnění a musí tudíž splňovat všechny
náležitosti, které zákon pro platnost takového ujednání vyžaduje.
Podle ustanovení § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ
porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost
poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením
povinnosti nevznikne škoda. Podle ustanovení § 544 odst. 2 obč. zák. lze
smluvní pokutu sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty
nebo stanoven způsob jejího určení.
Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku,
který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní
pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat
splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená při
porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a
tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou
zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže
tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty.
V článku IV.3. smlouvy o rezervaci uzavřené mezi účastnicemi bylo dohodnuto, že
„v případě, že nedojde k uzavření ‚smlouvy budoucí‘ z důvodu překážky na straně
složitele, ,rezervační poplatek‘ se složiteli nevrací, neboť účel této smlouvy
byl naplněn, a propadá jako sankční poplatek ve prospěch schovatele.“
Citované ujednání je ujednáním o smluvní pokutě, neboť je jím sjednána
majetková sankce (propadnutí složeného rezervačního poplatku ve prospěch
žalované) pro případ, že mezi žalobkyní a třetími osobami nebude (z důvodu
překážek na straně žalobkyně) uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. Bylo
proto nutné posoudit, zda žalobkyni vznikla povinnost uzavřít smlouvu o smlouvě
budoucí, jejíž nesplnění mělo být smluvní pokutou (propadnutím rezervačního
poplatku) zajištěno.
Ve smlouvě o rezervaci závazek žalobkyně uzavřít takovou smlouvu formulován
není a ze skutkových zjištění, z nichž vycházely soudy obou stupňů, neplyne, že
by se žalobkyně ke splnění takové povinnosti zavázala jinak; nezbývá proto, než
uzavřít, že žalobkyni povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě
nevznikla. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou
zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné, a nezakládá tudíž důvod k
tomu, aby si žalovaná rezervační poplatek ponechala. Okolnosti, pro které
nebyla smlouva o budoucí smlouvě uzavřena, nemají za této situace význam.
Jelikož dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. uplatnila
dovolatelka po právu, Nejvyšší soud – aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1,
věta první, o.s.ř.) – rozhodnutí zrušil (§ 243b odst. 2, část věty za
středníkem, o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí
odvolacího soudu, se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil
Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu
řízení (§ 243b odst. 3, věta druhá, o.s.ř.).
Soud prvního stupně (odvolací soud) je vázán právním názorem dovolacího soudu
(§ 243d odst. 1, věta první, § 226 odst. 1 o.s.ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o nákladech dalšího řízení, ale
znovu i o nákladech řízení původního, tedy i řízení dovolacího (§ 243d odst. 1,
věta druhá, o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. května 2010
JUDr. Pavel K r b e k , v. r.
předseda senátu