33 Odo 1314/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci
žalobkyně S. A., proti žalované S. s. r. o., o uložení povinnosti odstranit
vady koupené věci, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2, pod sp. zn. 21 C
98/2002, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8.
dubna 2005, č. j. 35 Co 71/2005-125, 35 Co 72/2005, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8. dubna 2005, č. j. 35 Co 71/2005-125,
35 Co 72/2005, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se žalobou domáhala, aby žalovaná konkrétním způsobem odstranila vady
koupené věci. Uváděla, že dne 15. května 2000 uzavřela s žalovanou kupní
smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. 521/11, v P.-V. ve 3. patře
domu č. p. 521 v K. ulici č. 57, dále spoluvlastnický podíl ke společným částem
domu a k pozemku p. č. 689 ve výši 45/1147, vše v k. ú. V., obec P., zapsané
na listu vlastnictví č. 939. Žalovaná smluvně poskytla záruku na vady prodané
věci v rozsahu 36 měsíců. Od počátku roku 2001 začala fasáda domu vykazovat
vady (praskání a odlupování ve velkých kusech). Žalovaná odpovědnost za vady
fasády z titulu smluvní záruky odmítá s tím, že předmět koupě žalobkyně
kupovala již s takto se projevujícími vadami. V polovině roku 2001 se začaly
projevovat i vady přímo v bytové jednotce žalobkyně a v její sklepní kóji.
Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen „soud prvního stupně“) částečným rozsudkem
ze dne 16. března 2004, č. j. 21 C 98/2002-85, ve spojení s doplňujícím
rozsudkem ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 21 C 98/2002-116, žalobu v části, ve
které žalobkyně požadovala odstranit vady fasády domu č. p. 521 v K. ulici 57,
P.-V., spočívající v opadávání omítky od podkladu, v tvorbě výkvětů, puchýřů a
loupání nátěrů, provedením konkrétně definovaných prací ve lhůtě 6 měsíců od
právní moci rozsudku, zamítl. Současně rozhodl, že o požadavku na uložení
povinnosti odstranit vady bytové jednotky č. 521/11 ve 3. patře domu č. p. 521
v K. ulici 57 v P., a odstranění příčin vlhkosti a plísní ve sklepní kóji,
jakož i o náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozhodnutí; žádnému
z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně smlouvou ze dne 15. 5. 2000
koupila bytovou jednotku č. 521/11 ve 3. patře domu č. p. 521 v K. ulici č. 57,
v P.–V. spolu se spoluvlastnickým podílem ve výši 675/17205 ke společným částem
domu a k pozemku p. č. 689 (dále jen „bytová jednotka“); na předmět koupě
poskytla žalovaná záruku v délce 36 měsíců. Dne 8. 9. 2001 bylo do obchodního
rejstříku zapsáno „Společenství vlastníků K.“, (dále jen „společenství“). To je
podle stanov oprávněno vykonávat práva ve věcech spojených se správou, provozem
a opravami společných částí domu. Požadavek na opravu fasády domu jako společné
části domu z titulu odpovědnosti za vady prodané věci v záruční době je tak
oprávněno uplatnit jen společenství. Okamžikem vzniku společenství přešla
totiž správa domu z jednotlivých vlastníků bytových jednotek na společenství
jako právnickou osobu. Poněvadž i reklamace vady koupené věci náleží do okruhu
záležitostí souvisejících se správou společné věci, není žalobkyně aktivně
legitimována k podání žaloby vůči žalované. I za situace, kdy by nebylo možno
podřadit odstranění vad fasády pod správu domu, musela by žaloba být podána
většinovými spoluvlastníky, a ne jen žalobkyní.
Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. dubna 2005, č. j.
35 Co 71/2005-125, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o náhradě nákladů
řízení zrušil, jinak jej potvrdil. Konstatoval, že soud prvního stupně si pro
své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů a z nich vyvodil správné skutkové
závěry. Přesto, že se však neztotožnil i s jeho právními závěry, neměla tato
skutečnost vliv na věcnou správnost napadeného rozhodnutí. Na rozdíl od soudu
prvního stupně dospěl totiž k závěru, že je žalobkyně aktivně legitimována,
protože se domáhá odstranění vad koupené věci. Ustanovení § 507 odst. 1
občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), o které svůj nárok opírá, ale patří
mezi obecná ustanovení občanského zákoníku a ve vztahu speciality je k němu
ustanovení § 597 obč. zák., upravující odpovědnost prodávajícího za dodatečně
zjištěné vady. Oproti obecné úpravě v § 507 obč. zák. však nedává § 597 obč.
zák. kupujícímu možnost požadovat opravu věci nebo doplnění toho, co chybí,
nýbrž jen právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny, popřípadě právo na
odstoupení od smlouvy. Proto žaloba požadující odstranění dodatečně zjištěné
vady nemůže být úspěšná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dále jen „dovolatelka“)
dovolání, jehož přípustnost vyvozuje z § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť
rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Zásadní význam napadeného rozhodnutí spatřuje v řešení otázky, na které je
rozhodnutí založeno, v rozporu s hmotným právem. Nesouhlasí totiž se závěrem
odvolacího soudu, podle nějž v případě koupě věci má z titulu odpovědnosti za
vady jen nárok na přiměřenou slevu z ceny nebo právo na odstoupení od smlouvy
podle § 597 obč. zák. Žalovaná je podnikatelkou, jejíž předmětem podnikání je
realitní činnost zahrnující i prodej nemovitostí a bytových jednotek podle
zákona č. 72/1994 Sb. Na kupní smlouvu v posuzovaném případě musí proto nutně
dopadat i ustanovení § 612 obč. zák. o prodeji zboží v obchodě, zejména pak §
622 obč. zák., připouštějící možnost požadovat odstranění vad koupené věci.
Ustanovení § 612 a násl. obč. zák. jsou speciálními ustanoveními k obecné
úpravě odpovědnosti za vady věci podle § 597 obč. zák. v případech, kdy
prodávajícím je podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti. Při aplikaci §
612 a násl. obč. zák. dochází k posílení postavení kupujícího jako
spotřebitele, neboť uplatnění nároku na odstranění vad i jen jedním z
vlastníků bytových jednotek v domě se nemůže prodávající zprostit své
odpovědnosti za veškeré vady na společných částech domu tím, že by poskytl
slevu jen těm z vlastníků bytových jednotek, kteří nárok z titulu odpovědnosti
za vady uplatnili. S těmito důvody dovolatelka navrhla, aby Nejvyšší soud
rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle článku II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná
ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání
proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona (t. j. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle
dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních
právních předpisů. S ohledem na to, že odvolací soud v řízení o odvolání proti
rozsudku soudu prvního stupně postupoval podle procesních předpisů účinných
před 1. 4. 2005 (článek II, bod 2. zákona č. 59/2005 Sb.), bylo i v řízení o
dovolání postupováno podle občanského soudního řádu ve znění před novelou
provedenou uvedeným zákonem (dále opět jen „o. s. ř.“).
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Proto se Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že
dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnou osobou, zabýval nejprve jeho
přípustností.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícím rozhodnutím odvolacího soudu ve věci
samé je upravena v § 237 odst. 1 písm. b) a c) o. s. ř. Podle písm. b) tohoto
ustanovení nemůže být přípustnost dovolání žalobce založena, jelikož napadeným
rozsudkem byl potvrzen v pořadí prvý rozsudek, který soud prvního stupně v této
věci vydal.
Zbývá tedy přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., podle
kterého je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení
odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně,
jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k
závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní
význam. Podle § 237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní
stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v
rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími
soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v
rozporu s hmotným právem.
O rozhodnutí zásadního významu po právní stránce jde tehdy, jestliže odvolací
soud posuzoval právní otázku, která v projednávané věci měla pro rozhodnutí ve
věci zásadní význam, tedy byla pro rozhodnutí věci určující. Přípustnost
dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud za použití hledisek, příkladmo
uvedených v ustanovení § 237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené
rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé po právní stránce zásadní význam
skutečně má.
Rozhodnutí odvolacího soudu, který na věc aplikoval ustanovení § 597 obč. zák.,
upravující odpovědnost prodávajícího za vady, je založeno na závěru, že toto
ustanovení dovolatelce nedává jako kupující možnost požadovat opravu věci nebo
doplnění toho, co chybí, nýbrž jen právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny,
popřípadě právo na odstoupení od smlouvy.
Vzhledem k tomu, že posouzení shora vymezené právní otázky bylo pro
rozhodnutí věci významné (určující) a odvolací soud vyřešil tuto otázku v
rozporu s hmotným právem, představuje napadený rozsudek odvolacího soudu
rozhodnutí, které má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Dovolací
soud proto dospěl k závěru, že dovolání proti rozsudku odvolacího soudu
je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Dovolání je i důvodné.
Dovolatelka nenamítá, že řízení bylo postiženo vadami uvedenými v § 229 odst.
1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., případně jinými vadami
řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž
dovolací soud přihlédne, i když nebyly v dovolání uplatněny, a ani z obsahu
spisu nic takového neplyne. Proto se dovolací soud zabýval jen výslovně
uplatněným dovolacím důvodem tak, jak jej dovolatelka obsahově vymezila.
Podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že
rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním
posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou
aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis,
než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale
nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné
právní závěry.
Naplnění tohoto dovolacího důvodu spatřuje dovolatelka v tom, že odvolací soud
posoudil věc podle § 597 obč. zák. místo § 612 a § 622 obč. zák.
Podle § 612 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako
podnikatel (dále jen \"prodávající\") v rámci své podnikatelské činnosti, platí
kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení § 613 až §
627.
Podle § 622 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 2002, jde-li o vadu, kterou
lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna.
Prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Nebyla-li věc
ještě použita, může kupující namísto odstranění vady požadovat výměnu věci,
nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Prodávající může vždy
namísto odstranění vady vyměnit vadnou věc za bezvadnou.
Je nepochybné, že účastníci řízení dne 15. května 2000 uzavřeli kupní smlouvu
(§ 588 a násl. obč. zák.), jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky. S
ohledem na ustanovení § 118 odst. 2 obč. zák. a zákon č. 72/1994 Sb., kterým se
upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k
bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví
bytů), byl předmět kupní smlouvy možný a dovolený.
Zvláštní formou kupní smlouvy je smlouva o prodeji zboží v obchodě, na jejímž
základě vzniká také vztah mezi prodávajícím a kupujícím, avšak na rozdíl od
obecné úpravy kupní smlouvy ( § 588 a násl. ) je při prodeji v obchodě
prodávajícím podnikatel (bez rozdílu, zda fyzická nebo právnická osoba), který
prodává zboží v rámci své podnikatelské činnosti. Za podnikatele je považována
fyzická nebo právnická osoba, splňující znaky uvedené v § 2 odst. 2 zákona č.
513/1991 Sb., obchodní zákoník, a podnikatelskou činností se rozumí podnikání,
tedy soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na
vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku (§ 2 odst. 1 obchodního zákoníku).
Žalovaná je právnickou osobou, s předmětem podnikání „realitní kancelář“ (viz
výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka
56346, a výpis z veřejné části Ústřední evidence podnikatelů podnikajících
podle živnostenského zákona, vedené Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR).
Obsahem činnosti realitní kanceláře jako živnosti volné [§ 2, § 9 písm. a), §
19 písm. c), § 25, § 73a odst. 1 věta prvá zákona č. 455/1991 Sb. o
živnostenském podnikání] je realitní činnost zahrnující nákup a prodej
nemovitostí, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor
(jsou-li poskytovány jiné než základní služby zajišťující jejich řádný
provoz), zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, a
zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu bytů, a nebytových
prostor (viz číslo oboru 90 přílohy nařízení vlády č. 140/2000 Sb., kterým se
stanoví seznam oborů živností volných). Protože při uzavření kupní smlouvy
žalovaná vystupovala jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, je
třeba na obsah právního vztahu z kupní smlouvy použít úpravu § 613 až § 627
obč. zák., která má ve vztahu k § 588 až § 600 povahu nejen doplňující, ale i
speciální; upravuje-li některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě
odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. V případě odpovědnosti za vady
prodané věci ustanovení § 622 obč. zák (ať již ve znění před 1. 1. 2003 či po
něm) vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen
oproti ustanovení § 507, ale i § 597 obč. zák.
Právní závěr odvolacího soudu o nezbytnosti aplikace § 597 obč. zák. na nároky
z titulu odpovědnosti za vady prodané věci proto není správný.
S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že dovolatelce se prostřednictvím
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. podařilo zpochybnit
správnost napadeného rozhodnutí. Nejvyššímu soudu tudíž nezbylo, než napadený
rozsudek podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušit a podle odst.
3 věty prvé téhož ustanovení vrátit věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný.
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 27. července 2006
JUDr. Blanka Moudrá, v.r.
předsedkyně senátu