33 Odo 1507/2006
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci
žalobce R. P., zastoupeného advokátem, proti žalované D. R., zastoupené
advokátem, o zaplacení 350.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu
pro Prahu 10 pod sp. zn. 18 C 125/2004, o dovolání žalované proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 16. března 2006, č. j. 22 Co 462/2005-82, takto:
Dovolání se zamítá.
Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení
částku 22.450,- Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta.
Žalobce se po žalované domáhal zaplacení 350.000,- Kč, které zaplatil jako
„rezervační zálohu“ v souvislosti se zamýšlenou koupí nemovitostí. Uváděl, že
dne 30. 7. 2003 uzavřel se žalovanou (jako zprostředkovatelkou) a s K. Š. (jako
prodávající) „Dohodu o rezervaci“ nemovitostí (domu čp. 62 a pozemků parcelních
čísel 1156 a 1157 v katastrálním území P. – D.), které byly určeny k prodeji.
Dohoda byla uzavřena na dobu do uzavření kupní smlouvy, nejpozději však do 24.
9. 2003. K uzavření kupní smlouvy nedošlo, neboť zjistil právní vady předmětu
koupě, na které nebyl před podpisem dohody o rezervaci upozorněn, přičemž
žalovaná spolu s prodávající trvaly na podpisu kupní smlouvy, která
nereflektovala vytčené vady.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 10. března 2005, č. j. 18 C
125/2004-54, žalobu na zaplacení částky 350.000,- Kč s 2% úrokem z prodlení ode
dne 31. 9. 2003 do zaplacení zamítl a uložil žalobci povinnost nahradit
žalované náklady řízení. Vycházel ze zjištění, že žalovaná uzavřela dne 30. 7.
2003 se žalobcem a prodávající K. Š. „Dohodu o rezervaci“ (dále též jen
„dohoda“), jejímž předmětem byl závazek prodávající rezervovat pro žalobce po
dobu trvání této dohody nemovitosti v katastrálním území D., a to rodinný dům
čp. 62 a pozemky parcelních čísel 1156 a 1157. Žalobce se zavázal složit
rezervační zálohu ve výši 350.000,- Kč. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou
nejpozději do 24. 9. 2003 s vyjádřením předpokladu, že kupující uzavře kupní
smlouvu na nemovitosti nejpozději do 24. 9. resp. do 20. 10. 2003. Dohoda
obsahuje ujednání, že pokud žalobce „bezdůvodně o své vůli přeruší jednání o
koupi, přestože bude v souladu s dohodou o rezervaci, a podpisu nebude bránit
žádná jiná právní závada v doložené dokumentaci, propadá polovina zálohy ve
prospěch žalované a polovina ve prospěch prodávající“. Žalobce uzavřel dohodu
po předchozí prohlídce nemovitostí a byl postupně seznámen s veškerou
dokumentací k nemovitostem, o kterou požádal. Mezi smluvními stranami probíhala
korespondence a jednání za účelem dořešení otázky přístupové cesty, septiku a
plotu a Místní úřad v P.-D. byl připraven s žalobcem jednat o prodloužení nájmu
k přístupové cestě nebo o možnosti odkoupení pozemku, na němž je zčásti
postaven septik a plot. Na základě takto zjištěného skutkového stavu věci
dospěl dále k závěru, že účastníci uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, jejímž
předmětem byla rezervace nemovitostí určených k prodeji. Součástí této smlouvy
bylo ujednání, že kupní smlouva bude obsahovat prohlášení, že „převáděné
nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny, předkupními právy, zástavními
právy atd., a že na nich neváznou jiné právní závady či dluhy, a že jejich
dispozice není nijak omezena“. Soud prvního stupně dovodil, že vady, které
žalobce vytýkal, nebyly skutečnými vadami, neboť předmětné nemovitosti byly
následně prodány jinému zájemci. Navíc se namítané nedostatky vázaly k pozemku
parcelní číslo 1158, který neměl být kupní smlouvou převáděn (nemohlo se tak
jednat o vady převáděných nemovitostí). Žalobce neuzavíral předmětnou dohodu
ani v omylu, který by měl vyvolat nedostatečnou představu o právních účincích
právního úkonu. Odmítl-li žalobce uzavřít kupní smlouvu, jejíž obsah byl v
souladu s dohodou
o rezervaci, došlo k naplnění článku 6 a složená záloha po právu propadla
polovinou žalované a polovinou prodávající jako smluvní pokuta.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 16. března 2006, č. j. 22 Co 462/2005-82,
změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalované uložil povinnost zaplatit
žalobci 350.000,- Kč s 2% úrokem z prodlení od 30. 9. 2003 do zaplacení.
Zopakováním listinných důkazů doplnil skutková zjištění soudu prvního stupně.
Zjistil, že v článku I odstavci 1 dohody se deklaruje závazek prodávající (tj.
K. Š.) rezervovat pro kupujícího po dobu trvání dohody tam specifikované
nemovitosti a v jeho odstavci 2 pak závazek zájemce o koupi nemovitostí složit
rezervační zálohu na koupi; rezervační záloha byla sjednána ve výši 350.000,-
Kč s tím, že bude složena 30. 7. 2003 v hotovosti zprostředkovateli (článek 3
dohody). Článek 5 dohody obsahuje ujednání jejích účastníků, že kupní smlouva
na nemovitosti bude obsahovat mimo jiné prohlášení prodávající, že převáděné
nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny, předkupními právy, zástavními
právy ani žádnými jinými věcnými právy třetích osob a neváznou na nich žádné
jiné právní závady či dluhy, ať již jsou nebo nejsou uvedeny ve výpisu z
katastr nemovitostí, a že jejich dispozice s předmětnými nemovitostmi není
nijak omezena. V článku 6 odstavci 1 dohody se uvádí, že „nepodepíše-li
kupující kupní smlouvu na nemovitosti nejpozději do 24. 9. 2003 resp. 20. 10.
2003, přestože bude v souladu s touto dohodou a podpisu nebude bránit žádná
jiná právní závada v doložené dokumentaci, tzn. že kupující bezdůvodně o své
vůli přeruší jednání o koupi, propadá polovina zálohy ve prospěch
zprostředkovatele a polovina zálohy ve prospěch prodávajícího“. Odvolací soud
vycházeje z takto doplněného skutkového stavu zjištěného již soudem prvního
stupně na rozdíl
od něho uzavřel, že žalobci z „Dohody o rezervaci“ závazek zaplatit smluvní
pokutu nevznikl. Ujednání o smluvní pokutě obsažené v této dohodě posoudil jako
neplatné již proto, že jím je zajišťováno splnění povinnosti, která žalobci ve
skutečnosti nevznikla. Z dohody, z níž je dovozováno právo na smluvní pokutu,
totiž vyplývala pro žalovanou povinnost rezervovat pro žalobce nemovitosti
určené k prodeji a pro žalobce povinnost složit rezervační zálohu, nikoli však
uzavřít kupní smlouvu ve sjednaném termínu. K uzavření smlouvy o budoucí kupní
smlouvě mezi Ing. Š. a žalobcem nedošlo (žalobce návrh takové smlouvy
neakceptoval). Neplatnost ujednání obsaženého v článku 6 odst. 1 dohody lze
dovodit i z jeho neurčitosti. Nevyplývá z něho, jaká vada a v jaké konkrétní
dokumentaci nesmí bránit podpisu kupní smlouvy a nelze z něho ani dovodit, že
by snad kauzálně mělo jít o provizi žalované. Navíc i kdyby zmíněné ujednání
bylo platné, nárok na smluvní pokutu by podle něho nevznikl. Nebylo totiž
prokázáno, že žalobce ve smyslu článku 6 odst. 1 přerušil jednání o koupi
nemovitostí; v období od 19. 9. 2003 do 11. 11. 2003 mezi účastníky probíhala
rozsáhlá korespondence, tzn. jednání o koupi přerušeno nebylo. Žalobce sice měl
možnost nemovitosti si prohlédnout, s dokumentací byl však seznamován až
následně a korespondence měla dořešit jak otázku přístupové cesty, tak septiku
a plotu na cizím pozemku. Na rozdíl od soudu prvního stupně odvolací soud
uzavřel, že prodávající nemohl dostát svému prohlášení podle článku 5 dohody,
neboť převáděné nemovitosti nebyly bez vad; septik náležející k domu byl
postaven z části na pozemku obce, jenž měla prodávající toliko v pronájmu na
dobu určitou a souhlas s jeho výstavbou byl dán za podmínky, že jde o stavbu
dočasnou, která má být odstraněna po vybudování hloubkové kanalizace.
Příslibem místního úřadu, že je připraven jednat se žalobcem o prodloužení
nájmu k přístupové cestě či o možnosti odkoupení pozemku, na kterém se zčásti
nachází septik a plot, nebyly vady nemovitostí odstraněny. Okolnost, že
následný kupující se s tímto stavem spokojil a kupní smlouvu uzavřel, je z
hlediska tzv. jiných vad nemovitostí irelevantní. Jestliže je ujednání o
smluvní pokutě podle § 37 odst. 1 obč. zák. neplatné a nedošlo-li navíc k
naplnění sjednaných předpokladů pro vznik povinnosti k zaplacení smluvní
pokuty, nelze než dovodit, že ponecháním si zálohy ve výši 350.000,- Kč se
žalovaná na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a je povinna mu toto obohacení
vydat včetně požadovaného úroku z prodlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž namítá
nesprávné právní posouzení věci. Nesouhlasí se závěrem, že ujednání o smluvní
pokutě zakotvené v článku 6 odst. 1 „Dohody o rezervaci“ je neplatné.
Odvolacímu soudu vytýká, že se při posuzování dohody vydal cestou rigidního
formalizmu a neposuzoval platnost jednotlivých ujednání ve vzájemných
souvislostech. I když je dohoda neobratně formulována, je z ní dovoditelné, co
si její účastníci kromě složení rezervačního poplatku chtěli sjednat. Protože
dohoda měla sloužit tomu, aby žalobce měl možnost ve stanovené době nemovitosti
koupit, čemuž odpovídal závazek prodávající (Ing. Š.) nejednat po dobu
rezervace s dalšími zájemci o koupi, lze výkladem podle § 35 odst. 2 obč. zák.
dovodit, že žalobce se zavázal ke koupi předmětných nemovitostí. Na slovy
vyjádřený závazek, že kupující (tj. žalobce) „vyvine maximální úsilí pro
uzavření smlouvy v co nejkratším termínu“, navazuje sankční ujednání o smluvní
pokutě. Pokud je v dohodě odkazováno na „doloženou dokumentaci“, měli účastníci
na mysli dokumentaci týkající se rodinného domu, na kterém probíhala
rekonstrukce. Ujednání obsažená v dohodě nejsou tudíž neurčitá a smluvní pokuta
byla sjednána platně. Nesprávným shledává dovolatelka rovněž závěr odvolacího
soudu, že nedošlo k naplnění předpokladů pro uplatnění sjednané sankce. Je
přesvědčena, že žalobce přerušil jednání o koupi, když nepodepsal připravenou
kupní smlouvu s opakovaným odkazem na domnělé právní vady předmětu koupě.
Skutečnost, že septik je stavbou dočasnou a že se zčásti nachází na pozemku
obce není právní vadou převáděných nemovitostí, nýbrž vlastností přilehlého
pozemku. O právní vadu by se jednalo teprve v okamžiku vypršení nájemní smlouvy
nebo v případě výzvy k odstranění septiku, aniž by byl nahrazen hloubkovou
kanalizací. Žalovaná připomíná, že „Dohoda o rezervaci“ byla uzavřena třemi
subjekty, přičemž ona pouze zastupovala prodávající. Žalobce od počátku věděl,
že jím složená záloha bude v případě neuzavření kupní smlouvy rozdělena rovným
dílem mezi ní a prodávající, i když byla složena v realitní kanceláři. Je proto
přesvědčena, že není ve věci pasivně legitimována. Ze všech uvedených důvodů
navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k
dalšímu řízení.
Žalobce navrhl dovolání žalované zamítnout a zcela se ztotožnil se závěry
odvolacího soudu.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění,
že dovolání bylo podáno včas k tomu legitimovaným subjektem (žalovanou) řádně
zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a že je přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a/ o. s. ř., přezkoumal napadené rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 242 odst. 3 o. s. ř. a neshledal dovolání opodstatněným.
V rámci dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze
vytýkat nesprávné právní posouzení věci, zpochybnila dovolatelka závěr
odvolacího soudu, že zadržením částky 350.000,- Kč se na úkor žalobce
bezdůvodně obohatila, neboť jí nevzniklo právo ponechat si složenou „rezervační
zálohu“ (nebo její část) jako sankci za porušení smlouvy ze strany žalobce. K
tomuto závěru vedla odvolací soud mimo jiné úvaha, že ujednání o smluvní pokutě
je neplatné, neboť jím byla zajištěna neexistující povinnost žalobce.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice
správně určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav
nesprávně aplikoval.
Podle § 544 odst. 1, 2 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní
povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán
pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne
škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše
pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
Smluvní (konvenční) pokuta je jedním z právních prostředků k zajištění závazků.
Akcesorická povaha zajištění je dána zejména tím, že zajišťovací závazek nemůže
vzniknout bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a nemůže bez něj
existovat. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce
k řádnému splnění závazku; v určitých směrech pokuta plní i funkci
paušalizované náhrady škody.
Odvolací soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že vznik nároku na
zaplacení smluvní pokuty formou započtení na složenou „rezervační zálohu“ je v
„Dohodě o rezervaci“ vázán na porušení povinnosti žalobce uzavřít (slovy dohody
podepsat) kupní smlouvu nejpozději do uvedeného data. Založit smluvní povinnost
obou či některé ze smluvních stran uzavřít v budoucnu smlouvu je podle
stávající právní úpravy možné toliko smlouvou o smlouvě budoucí. Podle § 50a
odst. 1 obč. zák. se mohou účastníci písemně zavázat, že do dohodnuté doby
uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných
náležitostech. Citované ustanovení upravující smlouvu o smlouvě budoucí má
povahu kogentní právní normy (tj. takové, od níž se účastníci nemohou dohodou
odchýlit). Podstatnými náležitostmi takové smlouvy je výslovný závazek uzavřít
v budoucnu smlouvu, stanovení doby, do kdy má být tato smlouva uzavřena a
dohoda o podstatných náležitostech budoucí smlouvy.
Závazek žalobce uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí, které Ing. Š.
zamýšlela prodat, v předmětné dohodě výslovně zakotven není a jeho existenci
nelze dovodit ani výkladem této dohody (§ 35 obč. zák.). Nelze přisvědčit
dovolatelce, že takový závazek vyplývá z článku I. bodu 4 dohody, v němž je
specifikován předmět dohody (předmětem dohody je závazek prodávající rezervovat
pro kupujícího po dobu trvání této dohody tam specifikované nemovitosti oproti
složení „rezervační zálohy“ ve výši 350.000,- Kč, která bude v případě uzavření
kupní smlouvy započtena na kupní cenu). Pokud je v tomto článku uvedeno, že
„kupující kupují předmětné nemovitosti do bezpodílového spoluvlastnictví“, jde
o irelevantní konstatování, které nemá žádnou vypovídací hodnotu, logicky a
systematicky nekoresponduje s obsahem ostatního textu tohoto článku a zjevně
neodpovídá skutečnosti, že jediným zájemcem o předmětné nemovitosti byl
žalobce. Jde o formulaci, která zpravidla bývá užita v kupní smlouvě, avšak
závazek žalobce uzavřít v budoucnu kupní smlouvu z ní dovodit nelze. Stejně tak
nelze závazek žalobce uzavřít s Ing. Š. kupní smlouvu dovodit ani z obsahu
článku 2 dohody, kde se uvádí že „Kupující se zavazuje, že vyvine maximální
úsilí pro uzavření smlouvy v co nejkratším termínu“. Závazek “vyvíjet úsilí pro
uzavření smlouvy“ nelze se závazkem uzavřít kupní smlouvu ztotožnit. Navíc
vezme-li se v úvahu i zbytek textu článku 2, nelze než dovodit, že „úsilím“ je
míněna snaha zájemce o koupi nemovitostí zajistit si dostatek finančních
prostředků na složení jejich kupní ceny.
S ohledem na shora uvedené lze přisvědčit odvolacímu soudu, že nezavázal-li se
žalobce uzavřít kupní smlouvu, nemohlo platně vzniknout ani zajištění takového
závazku; ujednání o smluvní pokutě obsažené v článku 6 odst. 1 předmětné dohody
je tudíž neplatné a žalované nesvědčí žádný právní důvod, pro který by byla
nadále oprávněna ponechat si žalobcem složenou „rezervační zálohu“. Zkoumat,
zda existují další důvody neplatnosti ujednání o smluvní pokutě či zda došlo k
naplnění podmínek pro vznik nároku na smluvní pokutu, případně jaký charakter
měly žalobcem vytýkané nedostatky nemovitostí, se jeví nadbytečným.
Odvolací soud nepochybil ani v otázce věcné pasivní legitimace žalované. Z
výpovědi žalované vyplývá, že rezervační zálohu od žalobce v hotovosti
převzala. Z provedených důkazů se nepodává, že by žalovaná byla pouze platebním
místem a přijímala peníze za prodávající. V rezervační dohodě bylo naopak
výslovně sjednáno, že „rezervační záloha“ ve výši 350.000,- Kč bude složena v
hotovosti zprostředkovateli (tj. žalované). Na tom nic nemění skutečnost, že
žalovaná jako zprostředkovatel byla zároveň zmocněna k zastupování Ing. Š.,
neboť nebylo dohodnuto, že zálohu má převzít Ing. Š. Byla to žalovaná, kdo byl
podle dohody oprávněn (a povinen) s přijatou částkou nakládat tak, že ji buď
celou vrátí žalobci (článek 6 odst. 2 dohody) nebo si polovinu ponechá a druhou
předá prodávající (článek 6 odst. 1 dohody). Závěr odvolacího soudu, že
žalovaná se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila o částku 350.000,- Kč (§ 451 a
násl. obč. zák.) a vznikla jí proto povinnost tuto částku žalobci vydat, je
tudíž správný.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího
důvodu a jeho obsahového vymezení správný. Protože nebylo zjištěno (a ostatně
ani žalovanou tvrzeno), že by řízení bylo postiženo některou z vad uvedených v
§ 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., případně
jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací
soud dovolání žalovaného jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věty před
středníkem o. s. ř.).
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty první,
§ 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalované, která nebyla v dovolacím
řízení úspěšná, byla uložena povinnost zaplatit žalobci náklady vynaložené v
souvislosti s vyjádřením k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady
spočívají v odměně advokáta ve výši 22.150,- Kč (§ 3 odst. 1, § 10 odst. 3 a §
18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., v platném znění) a z paušální náhrady
hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v
platném znění). Platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti vyplývají
z § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelé rozhodnutí, může
oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 22. dubna 2009
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á, v. r.
předsedkyně senátu