33 Odo 1569/2006
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci
žalobce M. Š., zastoupeného advokátkou, proti žalované I. s. r. o., zastoupené
advokátkou, o zaplacení částky 50.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního
soudu Praha-západ pod sp. zn. 6 C 1958/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku
Krajského soudu v Praze ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co 262/2006-47, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co
262/2006-47, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu
řízení.
Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 21. září 2005, č. j. 6 C
1958/2002-30, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní
moci rozsudku částku 50.000,- Kč se 4 % úrokem z prodlení od 27. 9. 2002 do
zaplacení a rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co 262/2006-47,
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení částky 50.000,-
Kč s příslušenstvím zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Oba soudy shodně zjistily, že účastníci uzavřeli dne 13. 4. 2002 dohodu o
rezervaci,
na základě níž se žalobce zavázal uhradit žalované rezervační poplatek ve výši
50.000,- Kč
a žalovaná se oproti tomu zavázala po dobu 90 dnů ode dne podpisu dohody
neprodat jinému zájemci části pozemků parc. č. 157 a 162 v k. ú. V. P. (blíže
označené v dohodě s připojeným situačním plánem), z nichž měl vzniknout jejich
geometrickým rozparcelováním samostatný pozemek pro výstavbu rodinného domku
žalobce. Účelem, který účastníci uzavřením dohody sledovali, bylo uzavřít v
průběhu rezervační doby kupní smlouvu ohledně takto nově vzniklého pozemku.
Dohoda obsahuje ujednání účastníků, že žalobce je oprávněn kdykoli dohodu
zrušit s povinností vyrozumět o tom písemně žalovanou; ta mu pak vrátí
rezervační poplatek snížený o 10.000,- Kč. V dohodě je též obsažena pasáž s
textem, že pokud žalobce nezajistí během rezervačního období uzavření kupní
smlouvy a nevyrozumí písemnou formou žalovanou o zrušení rezervace před
uplynutím tohoto období, ztrácí nárok na vrácení poplatku, který propadá ve
prospěch žalované. V případě, že účastníci kupní smlouvu uzavřou, bude poplatek
v plné výši započten na kupní cenu. Dohoda rovněž obsahuje rukou psaný text,
který je podepsán oběma účastníky a v němž se uvádí, že „v případě neuzavření
kupní smlouvy ne vinou kupujícího rezervační poplatek bude vrácen v plné výši“.
Žalobce žalované rezervační poplatek zaplatil při podpisu dohody. Kupní smlouva
ve lhůtě 90 dnů (tj. do 13. 7. 2002) uzavřena nebyla, neboť žalovaná v této
lhůtě rozparcelování předmětných pozemků na základě geometrického plánu
nezajistila. Žalobce žalované v dopise ze dne 24. 9. 2002 sdělil, že ruší
rezervaci na koupi pozemku pro její nepřipravenost kupní smlouvu uzavřít, a
současně ji požádal o vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná žádosti
nevyhověla s tím, že žalobcův nárok na vrácení poplatku zanikl, neboť rezervaci
nezrušil před uplynutím rezervační lhůty.
Z takto zjištěného skutkového stavu věci soud prvního stupně dovodil, že dohoda
o rezervaci uzavřená mezi účastníky dne 13. 4. 2002 (dále též „dohoda“) je
neplatným právním úkonem, neboť žalobce byl při jejím uzavření uveden žalovanou
v omyl (§ 49a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, dále
jen „obč. zák.“), pokud jde o možnost uzavřít kupní smlouvu do 90 dnů od
uzavření dohody. Jelikož dohoda, na základě níž bylo plněno, je neplatná, soud
prvního stupně dospěl k názoru, že se žalovaná přijetím částky 50.000,- Kč na
úkor žalobce bezdůvodně obohatila, a je proto povinna mu bezdůvodné obohacení
vydat (§ 451 obč. zák.).
Odvolací soud oproti soudu prvního stupně dovodil, že dohoda o rezervaci není
neplatným právním úkonem, neboť ji žalobce neuzavřel v omylu ve smyslu § 49a
obč. zák.; oběma stranám bylo v době uzavření dohody známo, že ke koupi
pozemku na výstavbu rodinného domku bude nutno geometrickým plánem rozdělit
pozemky a pro případ neuzavření kupní smlouvy si proto sjednaly možnost vrácení
rezervačního poplatku. Dohodu posoudil jako v zákoně neupravenou, tedy
nepojmenovanou smlouvu ve smyslu § 51 obč. zák. Protože si v ní účastníci
vymezili určitě její předmět, jakož i vzájemná práva a povinnosti,
jde o platný právní úkon (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Konstatoval, že smlouva byla
uzavřena
na dobu určitou 90 dnů od jejího podpisu. Uplynutím sjednané doby zanikl nejen
závazek žalované rezervovat pozemek pro žalobce, ale i právo žalobce na
vrácení poplatku. Obsah ujednání účastníků v dohodě ohledně možnosti vrácení
rezervačního poplatku vyložil totiž tak, že nárok na vrácení rezervačního
poplatku v plné výši vznikl žalobci jen tehdy, nedošlo-li k uzavření kupní
smlouvy nikoli jeho vinou a oznámil-li žalované před uplynutím rezervační
lhůty, že dohodu ruší a požaduje vrácení poplatku. I když kupní smlouva nebyla
uzavřena proto, že žalovaná nezajistila rozparcelování pozemků a nebyla tak
schopna předložit v rezervační době doklady potřebné k uzavření kupní smlouvy,
není povinna žalobci poplatek vrátit, neboť žalobce oznámil žalované zrušení
rezervace a požádal o vrácení poplatku až dne 24. 9. 2002, tedy po uplynutí
rezervační doby. Jeho nárok tak zanikl marným uplynutím této doby.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž odvolacímu soudu
vytkl mimo jiné nesprávnou interpretaci obsahu dohody, podle níž mu vznikl
nárok na vrácení poplatku v případě neuzavření kupní smlouvy nikoli jeho vinou
jen za předpokladu, že svůj nárok uplatnil před uplynutím rezervační doby. Je
přesvědčen, že takový výklad smluvního ujednání je v rozporu s obsahem samotné
dohody a s pravidly logického myšlení. Má zato,
že dohoda obsahovala dvě samostatná ujednání o možnosti žádat o vrácení
poplatku. Podle prvního z nich mohl kdykoli dohodu zrušit písemně a v tom
případě mu vznikl nárok
na vrácení poplatku sníženého o 10.000,- Kč. Podle druhého z nich mu vznikl
nárok
na vrácení poplatku v plné výši, nebyla-li uzavřena dohoda ne jeho vinou. Z
obsahu dohody přitom nevyplývá, že tento nárok je podmíněn jeho uplatněním před
uplynutím rezervační doby. Takové ujednání by bylo v rozporu s logikou,
poněvadž teprve uplynutím rezervační doby lze postavit najisto, zda žalovaná
nese vinu za neuzavření kupní smlouvy či nikoli. Závěrem navrhl rozsudek
odvolacího soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení.
Žalovaná se ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem, neboť svůj
závazek rezervovat část pozemku po dobu 90 dní ode dne podpisu dohody splnila a
žalobce před uplynutím této doby možnost zrušit rezervaci pro nepřipravenost
uzavřít kupní smlouvu nevyužil. Jeho nárok na vrácení rezervačního poplatku
proto zanikl.
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas osobou
k tomu oprávněnou - účastníkem řízení při splnění zákonné podmínky advokátního
zastoupení (§ 240 odst. 1 a § 241 odst. 1 a 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanského
soudního řádu, v platném znění, dále jen „o. s. ř.“) a je přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a) o. s. ř. Nejvyšší soud
(§ 10a o. s. ř.) proto napadený rozsudek přezkoumal ve smyslu § 242 odst. 1 a 3
o. s. ř.
Žalobce v dovolání nenamítá, že řízení je zatíženo vadami uvedenými v § 229
odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými
vadami, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Existence těchto vad nevyplývá ani z obsahu spisu. Proto se dovolací soud
zabýval jen dovolacím důvodem, jak byl v dovolání obsahově vymezen, a dospěl k
závěru, že dovolání je opodstatněné.
Podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že
rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním
posouzením je omyl při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutkové
zjištění). O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní
předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní
předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění
vyvodil nesprávné právní závěry.
Se zřetelem k právnímu posouzení zjištěného skutkového stavu odvolacím soudem
a k obsahovému vymezení dovolacích námitek je dovolacímu přezkumu otevřena
kontrola správnosti závěru dovozujícího, že v posuzovaném případě nemá žalobce
právo na vrácení rezervačního poplatku; posouzení správnosti tohoto závěru
závisí na prejudiciálním vyřešení otázky, zda předpoklad pro nárok na vrácení
poplatku byl naplněn jen tím, že k uzavření kupní smlouvy v rezervační době
nedošlo nikoli vinou žalobce.
Podle § 51 obč. zák. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není
zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu zákona.
Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat
nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale též podle vůle toho, kdo právní
úkon učinil, není-li ovšem tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Citované ustanovení formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby
pochybnosti o obsahu právního úkonu odstranil výkladem založeným na tom, že
vedle jazykového vyjádření právního úkonu zachyceného slovně podrobí zkoumání i
vůli jednající osoby. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě
musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného
významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné
návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve
struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě
provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání
smlouvy, přičemž ovšem podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je, aby
nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace
obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže
nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových
pravidel směřuje tedy pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy,
který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem,
který existoval v době jejich smluvního ujednání. Pakliže je obsah právního
úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž
je zaznamenán.
V posuzovaném případě dohoda o rezervaci (vyhotovená mechanicky) obsahuje
ujednání smluvních stran, podle něhož je žalobce oprávněn rezervaci kdykoli
zrušit s tím,
že je povinen o tom žalovanou písemně vyrozumět; v tom případě mu žalovaná
vrátí rezervační poplatek snížený o nevratnou částku 10.000,- Kč. Na toto
ujednání bezprostředně navazuje pasáž s textem, v němž se uvádí, že pokud
žalobce nezajistí během rezervačního období uzavření kupní smlouvy na uvedený
pozemek a nevyrozumí žalovanou písemnou formou o zrušení rezervace před
uplynutím tohoto období, ztrácí nárok na vrácení rezervačního poplatku, který v
plné výši propadá ve prospěch žalované. V případě, že se uzavře kupní smlouva,
bude rezervační poplatek započten v plné výši na úhradu kupní ceny. Na listině
s dohodou je pod podpisy jejích účastníků rukou napsané ujednání, podle něhož v
případě neuzavření kupní smlouvy ne vinou kupujícího (tj. žalobce) rezervační
poplatek bude vrácen v plné výši. K tomuto textu jsou znovu připojeny podpisy
smluvních stran s datem 13. 4. 2002.
Ujednání účastnických stran v dohodě o tom, za jakých podmínek vzniká žalobci
právo na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, pokud jde o význam
jednotlivých použitých pojmů, jejich vzájemnou návaznost a řazení, je ve
struktuře celé dohody, jednoznačné a srozumitelné. Kromě podmínek, za nichž
vznikne žalobci právo na vrácení části rezervačního poplatku a za nichž mu
naopak právo na jeho vrácení zanikne, si účastníci zcela samostatně sjednali,
za jakých okolností vznikne žalobci právo na vrácení rezervačního poplatku v
plné výši. Vznik tohoto práva vázali na splnění jediného předpokladu, a to že k
uzavření kupní smlouvy nedojde nikoli vinou žalobce. Jinými slovy řečeno,
jestliže ve lhůtě 90 dnů ode dne podpisu dohody nedojde k uzavření kupní
smlouvy z důvodů, které nejsou na straně žalobce, vznikne - bez dalšího -
žalobci právo (a žalované povinnost) na vrácení rezervačního poplatku v plné
výši. Z ujednání účastníků se přitom nepodává, že vznik tohoto práva vázali na
splnění jakýchkoli dalších podmínek. Výklad ujednání účastníků obsaženého v
dohodě učiněný odvolacím soudem, podle něhož další podmínkou vzniku práva
žalobce na vrácení rezervačního poplatku v plné výši bylo současné vyrozumění
žalované žalobcem o zrušení rezervace před uplynutím sjednané doby, neodpovídá
jazykovému projevu vůle účastníků zachycenému v dohodě a je v rozporu i s
cílem, který účastníci uzavřením dohody sledovali. Z obsahu dohody vyplývá, že
se účastníci dohodli na rezervaci části pozemku se záměrem uzavřít před
uplynutím rezervační doby kupní smlouvu. Tomu také odpovídá jejich ujednání,
podle něhož vznik nároku na vrácení poplatku i jeho zánik byl vázán na
neuzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě. V rozporu s pravidly logického
myšlení (jak správně argumentuje žalobce) by pak bylo takové ujednání, jež by
vázalo vznik práva na vrácení poplatku na zrušení rezervace před uplynutím
sjednané doby, jelikož okolnost, která smluvní strana „zavinila“, že kupní
smlouva nebyla ve lhůtě uzavřena, přichází v úvahu zjišťovat až po jejím
uplynutí.
S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že se žalobci podařilo
prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
zpochybnit správnost napadeného rozsudku. Dovolací soud jej proto zrušil a věc
vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení
(§ 243b odst. 2 věta za středníkem o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí o věci
soud rozhodne o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§ 243d
odst. 1 věta první za středníkem a věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. ledna 2009
JUDr. Blanka Moudrá, v. r.
předsedkyně senátu