33 Odo 273/2001
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Kateřiny Hornochové a soudců JUDr. Zdeňka Dese a JUDr. Ivany Zlatohlávkové v
právní věci žalobců A) T.S., zastoupeného advokátem, a B) JUDr. R.J., proti
žalované P.e., a.s., o zaplacení smluvní pokuty, vedené u Obvodního soudu pro
Prahu 10 pod spis. zn. 23 C 205/99, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského
soudu v Praze ze dne 22. května 2000 č.j. 53 Co 188/2000 - 58, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
rozhodl o náhradě nákladů řízení. Soud dospěl k závěru, že mezi žalovanou a
žalobcem A) a žalobcem B) byly uzavřeny dne 19. 8. 1996 smlouvy o smlouvách
budoucích, podle kterých se žalovaná zavázala koupit nejpozději do 31. 7. 1997
pozemky za účelem výstavby rodinných domků v katastrálním území K.
/případně do 31. 12. 1997 v katastrálním území Ď. a M./, tyto pozemky reálně
rozdělit, a pak nabídnout ke koupi každému žalobci stavební pozemek o rozloze
alespoň 1 000 m2 za kupní cenu v rozmezí 800 až 1 300 Kč za jeden metr
čtverečný. Dále soud vyšel ze zjištění, že žalovaná se zavázala uzavřít
nejpozději do 30 dnů po obdržení přijetí nabídek se žalobci kupní smlouvy,
jejichž znění bylo uvedeno ve smlouvách o smlouvách budoucích.
V obou budoucích kupních smlouvách si účastníci dohodli smluvní pokutu pro
případ, že žalovaná nesplní některý závazek smlouvy. Soud dospěl k závěru, že
žalovaná vlastním zaviněním způsobila porušení závazku tím, že se
rozhodla využít k zástavbě rodinnými domy pozemky zapsané na listu vlastnictví
1750, jichž není výlučným vlastníkem, aniž by učinila konkrétní kroky k
vypořádání spoluvlastnictví. Soud neuznal obranu žalované, že na tyto pozemky
nebyl schválen územní plán, žalovaná se tedy nevyvinila ve smyslu ust. § 545
odst. 3 obč. zák. z povinnosti zaplatit žalobcům dohodnutou smluvní pokutu.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. května 2000 č.j. 53 Co 188/2000 - 58
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení smluvní pokuty
zamítl a zároveň rozhodl o náhradě nákladů řízení. Odvolací soud se neztotožnil
s právním závěrem soudu prvního stupně, že žalovaná se dopustila zaviněného
porušení některých závazků sjednaných se žalobcem A) a žalobcem B) ve smlouvách
o smlouvách budoucích ze dne 19. 8. 1996. Žalovaná svému závazku dohodnutému v
čl. I./ 1.1 - zakoupit do 31. 7. 1997 pozemky za účelem výstavby rodinných
domků – dostála, a nelze dovozovat porušení tohoto ujednání ze skutečnosti, že
část zakoupených pozemků nabyla žalovaná do podílového spoluvlastnictví. Před
schválením územního plánu je jakákoliv úvaha o zástavbě konkrétního pozemku
předčasná a není důvod pro zahájení jednání o zrušení spoluvlastnictví, k čemuž
nesprávně dospěl soud prvního stupně. Dále odvolací soud dospěl k závěru, že
pro žádný další závazek sjednaný v čl. I./ 1.2, 1.3., 1.4 nebyla stanovena
konkrétní lhůta, proto není možné případné nesplnění některého závazku
sankcionovat s odkazem na čl. V. předmětné smlouvy smluvní pokutou. Odvolací
soud dále uzavřel, že i při jiném výkladu citovaných smluvních ujednání by byla
opodstatněná úvaha o možném postupu podle ust. § 545 odst. 3 obč. zák., když
činnost žalované směřující ke splnění smluvních závazků závisí na rozhodnutí
orgánů státní správy. Dovodil, že obě smlouvy o smlouvách budoucích ze dne 19.
8. 1996 jsou absolutně neplatné podle ust. § 37 obč. zák. pro svoji neurčitost.
Uzavřené smlouvy neobsahují veškeré podstatné náležitosti, a to zejména
konkrétní vymezení předmětu budoucí koupě - přesné označení konkrétních pozemků
tak, aby se mohla smluvní strana domáhat u soudu podle této smlouvy nahrazení
projevu vůle soudním rozhodnutím a domáhat se zaplacení smluvní pokuty, jejíž
ujednání je součástí těchto neplatných smluv.
Proti tomuto rozsudku podali žalobci dovolání, jehož přípustnost dovozují z
ust. § 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť odvolacím soudem byl změněn
rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Mají za to, že odvolací soud věc
nesprávně právně posoudil a domnívají se, že řízení je zatíženo vadou, která
mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, neboť odvolací soud, v
důsledku svého právního závěru o neplatnosti smluv ze dne 19. 8. 1996, odňal
oběma stranám možnost druhé instance, případně možnost upravit žalobní petit v
souvislosti s jeho hodnocením předmětných smluv o smlouvách budoucích jako
neplatných. V rámci dovolacího důvodu podle ust. § 241 odst. 3 písm. d) o. s.
ř. dovolatelé namítají, že odvolací soud neměl posuzovat smlouvy o smlouvě
budoucí podle jejich nadpisu, ale podle obsahu jako smlouvy smíšené, obsahující
prvky různých smluv. Článek I. smluv je svým obsahem a účelem nejbližší smlouvě
o obstarání věci upravené v ust. § 733 a násl. obč. zák., a i když závazek
sjednaný mezi žalobci a žalovanou nemá všechny náležitosti uvedené smlouvy, lze
ustanovení občanského zákoníku o obstaravatelské smlouvě per analogia použít na
posouzení závazků sjednaných v čl. 1.1 až 1.4 předmětných smluv, a sankcionovat
jejich nedodržení ve smyslu ust. § 544 a násl. obč. zák. smluvní pokutou.
Nesouhlasí ani se závěrem odvolacího soudu, že chybějící přesné označení
pozemků parcelními čísly má za následek neplatnost předmětných smluv, neboť
odvolací soud se vůbec nezabýval úvahou, že obě smlouvy o smlouvách budoucích
mohly nabýt platnosti a účinnosti až po řádném splnění závazků uvedených v čl.
I. posuzovaných smluv, kdy až po akceptaci učiněné nabídky ze strany
žalobců došlo k naplnění obstaravatelské smlouvy, a zároveň k doplnění předmětu
smluv o smlouvách budoucích. Za chybný považují i závěr odvolacího soudu, že
žalovaná neporušila svou povinnost, pokud nezakoupila dle předmětných smluv
všechny pozemky do výlučného vlastnictví. Podle žalobců zásadní nesouhlas
spoluvlastníka brání již několik let splnění závazků žalovaného podle těchto
smluv. Dovolatelé navrhli, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen a věc
vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
73
Podle ustanovení části dvanácté hlavy I bodu 17 zákona č. 30/2000 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
pozdějších předpisů, a některé další zákony, se dovolání proti rozhodnutím
odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (1. 1. 2001)
nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů
projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (tedy podle
občanského soudního řádu ve znění platném do 31. 12. 2000 – dále jen „o. s. ř.
\").
Dovolání je v dané věci přípustné (§ 236 odst. 1 o. s. ř.), neboť bylo podáno
proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu
prvního stupně ve věci samé /§ 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř./; Bylo podáno
včas, osobami oprávněnými - účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně
zastoupenými podle ust. § 241 odst. 1 o. s. ř., splňuje formální i obsahové
znaky předepsané ustanovením § 241 odst. 2 o. s. ř. a opírá se o
způsobilý dovolací důvod podle ust. § 241 odst. 3 písm. b), d) o. s. ř.
Dovolací soud přezkoumal napadený rozsudek Městského soudu v Praze v souladu s
ustanovením § 242 odst. 1 a 3 o. s .ř. a dospěl k závěru, že dovolání není
důvodné.
Podle ust. § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud povinen i bez návrhu
přihlédnout i k vadám uvedeným v § 237 o. s. ř. a k vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 věta druhá o.
s. ř.).
Námitka žalobců o odnětí možnosti druhé instance z důvodu změny právního názoru
odvolacího soudu v posouzení smlouvy z hlediska její platnosti, směřuje k
uplatnění dovolacího důvodu podle ust. § 241 odst. 3 písm. b) o. s. ř., že
rozhodnutí odvolacího soudu trpí jinou vadou, která mohla mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci.
Podle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud změní rozhodnutí, jestliže soud
prvního stupně rozhodl nesprávně, ačkoliv správně zjistil skutkový stav.
Ustanovení § 220 odst. 1 o. s. ř. připouští, aby odvolací soud mohl změnit
rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže ten rozhodl nesprávně (výrok je
nesprávný), ačkoli správně zjistil skutkový stav. Jestliže tedy soud prvního
stupně zjistil dostatečným způsobem skutkový stav, ale nevyvodil z něj správný
právní závěr, není to důvod pro zrušení rozhodnutí, ale pro jeho změnu. V
posuzovaném případě soud prvního stupně učinil skutkové zjištění, že mezi oběma
žalobci a žalovanou byly dne 19. 8. 1996 uzavřeny smlouvy o smlouvě budoucí.
Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně učinil dostatečná
skutková zjištění, ale vyvodil z nich nesprávný právní závěr. Dovolací soud
neshledal v postupu odvolacího soudu, který rozhodl podle ust. § 220 odst. 1 o.
s. ř. o změně rozsudku soudu prvního stupně, žádný důvod pro závěr, že napadené
rozhodnutí trpí vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve
věci.
O nesprávné právní posouzení věci či určité právní otázky podle ust. § 241
odst. 3 písm.d) o. s. ř. se jedná v případě, že odvolací soud na zjištěný
skutkový stav aplikoval nesprávný právní předpis nebo správně použitý právní
předpis nesprávně vyložil, případně jej nesprávně aplikoval.
Právní posouzení věci odvolacím soudem je správné, když odvolací soud posoudil
danou věc podle ust. § 50a obč. zák. a ust. § 37 odst. 1 obč. zák. a dospěl k
závěru, že v daném případě účastníci uzavřeli smlouvy o smlouvách budoucích a
tyto smlouvy neobsahují podstatné náležitosti požadované zákonem pro platnost
kupních smluv, které mají být v budoucnu uzavřeny.
Závěr odvolacího soudu o tom, že první a druhý žalobce uzavřeli s žalovanou
smlouvy o smlouvách budoucích je v souladu s ust. § 35 odst. 2 obč. zák., podle
něhož je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejenom podle jejich
jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil,
není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Jazykové vyjádření právního
úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky
gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů),
logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či
systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního
úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká
byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro
přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne
z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkolu soudem podle §
35 odst. 2 obč. zák. nemůže být považována za nahrazování či měnění již
učiněných projevů vůle, jestliže použití zákonných výkladových pravidel směřuje
pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili
účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval
v době jejich smluvního jednání. Samotní žalobci v žalobě uvedli, že s
žalovanou uzavřeli smlouvy o smlouvách budoucích, v průběhu řízení nenabídli
jakékoliv důkazy ke skutečnosti nově tvrzené v dovolání, že by 19. 8. 1996
uzavřeli s žalovanou smlouvy o obstarání věci. Předmětné smlouvy uzavřené mezi
žalovanou a žalobcem A/ a žalobcem B/ dne 19. 8. 1996 jsou obě nazvány smlouva
o smlouvě budoucí a účastníci se v čl. III. dohodli na uzavření kupní smlouvy,
jejíž obsah pak následuje. V posuzovaném případě z tohoto jazykového vyjádření
zcela jednoznačně vyplývá, že účastnící uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí –
kupní smlouvě. Jiný výklad by byl v rozporu s jazykovým projevem, který
účastníci ve smlouvě zřetelně učinili. Mimoto z přezkumné povahy činnosti
dovolacího soudu vyplývá, že skutkový základ věci, tak jak byl vytvořen v
důkazním řízení před soudem prvního stupně, případně před soudem odvolacím,
nemůže být v rámci dovolacího řízení rozšiřován a nemohou být uplatňovány nové
skutečnosti nebo důkazy. Sám charakter přezkumné činnosti dovolacího soudu
nepřipouští, aby správnost rozhodnutí odvolacího soudu byla hodnocena s
přihlédnutím k novým skutečnostem nebo důkazům, které nebyly provedeny v řízení
před soudem prvního stupně nebo před soudem odvolacím a které odvolací soud
nemohl ani uvažovat. Nejvyšší soud proto nemohl přihlížet k novým skutečnostem
uváděným v dovolání ve věci tvrzení uzavření smluv o obstarání věci a předmětem
dovolacího přezkumu zůstala otázka, zda z pohledu uplatněného dovolacího důvodu
podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. odvolací soud správně posoudil neplatnost
smluv o budoucích kupních smlouvách uzavřených mezi účastníky dne 19. 8. 1996.
Podle ust. § 37 odst. 1 obč. zák. je neplatný právní úkon, který nebyl učiněn
svobodně a vážně, určitě a srozumitelně.
74
Podle ust. § 40 odst. 1 obč. zák. je neplatný právní úkon, nebyl-li právní úkon
učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků.
Ve smlouvě o budoucí smlouvě se podle ust. § 50a obč. zák. musí účastníci
dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Jedná-li se o smlouvu o
budoucí kupní smlouvě o koupi nemovitosti, je podstatnou náležitostí této kupní
smlouvy podle ust. § 588 obč. zák. její předmět a cena. Smlouvy o převodech
nemovitostí musí mít písemnou formu (ust. § 46 obč. zák.); vůle směřující k
převodu nemovitostí je právně významná jen v případě, že je projevena v písemné
formě. Není-li tato písemná forma dodržena, jedná se o neplatnost takové
smlouvy ve smyslu ust. § 40 odst. 1 obč. zák. Katastrální zákon č. 344/1992
Sb., platný v rozhodném období, v ust. § 20 stanoví, že údaje katastru, a to
parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení
katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí
vedených v katastru. Podle ust. § 5 cit. zák. musejí být pozemky v listinách,
které jsou podkladem pro zápis do katastru, označeny parcelním číslem a názvem
katastrálního území, ve kterém leží. Jsou-li předmětem převodu vlastnického
práva části různých pozemků, musí být tyto části v listině označeny s odkazem
na označení v geometrickém plánu, který je podle § 19 cit. zákona
neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru.
Dostatečná identifikace nemovitostí je zaručena uvedením těchto údajů ve
smlouvě, tak aby nebylo možné zaměnit předmět smlouvy s jinými nemovitostmi.
Jde-li tedy o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena
písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je
tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné,
co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu /srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ČR sp. zn. C don 227/96 ze dne 31. 7. 1996, publikovaný v
časopise Soudní rozhledy č. 6/1997, str. 145/. Určitost písemného projevu vůle
je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně
pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního
vztahu. V rozsudku ze dne 28. ledna 1998 sp. zn. 2 C don 1900/96,
publikovaném v časopise Soudní rozhledy č. 7/1998, s. 175, dovolací soud uvedl,
že smlouva o převodu vlastnického práva k pozemkům, v níž není uvedeno
parcelní číslo převáděných pozemků, je neurčitá a proto neplatná (§ 37 obč.
zák.), a to i v případě, že pozemky jsou ve smlouvě individualizovány jiným
způsobem. V tomto případě totiž převažuje obecný zájem na určitosti
vlastnických práv, která působí absolutně, nad zájmem účastníků právního úkonu
na respektování jejich vůle. Proto musí být individualizace nemovitostí
provedena natolik určitým způsobem, aby bylo i osobám třetím nepochybně zřejmé,
které nemovitosti – pozemky nebo které konkrétní části pozemků jsou předmětem
toho kterého právního úkonu, v tomto konkrétním případě dvou právních úkonů -
dvou kupních smluv. Z uvedených rozhodnutí vyplývá, že na smlouvy o převodu
nemovitostí, které podle zákona musí mít písemnou formu, je třeba klást vyšší
nároky.
Vzhledem k tomu, že soud nemůže při rozhodování o nahrazení projevu vůle (§ 161
o. s. ř.) ničeho na podstatných náležitostech budoucí smlouvy měnit, doplňovat
či upřesňovat, je vyloučeno, aby neurčité, popř. ve smlouvě chybějící údaje o
identifikaci nemovitostí, jež mají být předmětem převodu, byly napravovány
výkladem projevu vůle účastníků smlouvy o budoucí smlouvě (§ 35 obč. zák.).
V dané věci účastníci zvolili k identifikaci předmětu budoucí smlouvy pouze
pozemky v kat. úz. K. , případně Ď. nebo M. o rozloze alespoň 1000 m2. Takové
označení pozemků není určitým vymezením předmětu budoucí smlouvy, nevyhovuje
požadavkům ustanovení § 50a obč. zák., a jak již bylo vysvětleno, nelze tento
nedostatek nahradit výkladem projevu vůle. Citované ustanovení totiž požaduje,
aby se předmět převodu jako jedna z podstatných náležitostí budoucí smlouvy
sjednal přímo ve smlouvě.
Dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. není tedy v dané věci
naplněn a rozhodnutí odvolacího soudu je z hlediska dovolateli uplatněného
dovolacího důvodu správné.
Vzhledem k tomu, že dovolací důvody uplatněné žalobci nebyly naplněny, Nejvyšší
soud ČR dovolání žalobců podle ustanovení § 243b odst.1 o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 o. s.
ř. v návaznosti na ust. § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151
odst. 1 o. s. ř. Žalobci neměli v dovolacím řízení úspěch a
žalované, podle obsahu spisu, v řízení o dovolání náklady, na jejichž
náhradu by měla právo, nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 21. června 2001
JUDr. Kateřina H o r n o c h o v á , v. r.
předsedkyně senátu