NEJVYŠŠÍ SOUD
ČESKÉ REPUBLIKY 33 Odo 740/2002-55
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Kateřiny Hornochové a JUDr. Zdeňka
Dese ve věci žalobce K. K., zastoupeného JUDr. D. Š., advokátem,
proti žalovanému L. D., zastoupenému Mgr. N. I., advokátkou, o zaplacení 80 000
Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 10
C134/2000, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze
ze dne 6. března 2002 č.j. 11 Co 424/2002-42, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. března 2002
č.j.
11 Co 424/2002-42 a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 8.
června 2001 č.j. 10 C 134/2000-21 se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro
Prahu 4 k dalšímu řízení.
Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení 80 000 Kč. Uváděl, že tuto
částku žalovanému zálohově uhradil podle smlouvy o poskytnutí služeb a
zprostředkování koupě nemovitosti, přičemž mu měla být vrácena v případě, že k
prodeji nemovitosti nedojde pro odstoupení od prodeje ze strany prodávajícího.
Přestože to byl právě prodávající, kdo svým chováním zapříčinil, že smlouva
nemohla být uzavřena, žalovaný žalobci částku 80 000 Kč nevrátil.
Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 8. 6. 2001 č.j. 10 C
134/2000-21 žalovaného zavázal zaplatit žalobci 80 000 Kč s 11% úrokem z
prodlení od 19. 12. 1999 do zaplacení, a rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 3. 2002
č.j.11 C 424/2002 změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu o
zaplacení 80 000 Kč s 11% úrokem z prodlení od 19. 12. 1999 do zaplacení
zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení.
Shodně jako soud prvního stupně vycházel odvolací soud ze zjištění, že
účastníci (žalobce označený jako „kupující“ a žalovaný označený jako „P.“)
uzavřeli 7. 6. 1999 dohodu o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě
nemovitosti; v článku I. této dohody se P. zavázal „rezervovat a
zajistit kupujícímu veškeré podklady pro realizaci koupě domu čp. 1128 a
pozemku č. parc. 1002 o výměře 241 m2 v katastrálním území Žižkov, za kupní
cenu 4 416 000 Kč“, dále pak „zajistit převod vlastnického práva u
Katastrálního úřadu Praha a uhradit poplatky spojené s prodejem těchto
nemovitostí“. Kupující se naproti tomu zavázal uhradit P. za zprostředkování koupě zmíněných nemovitostí finanční částku ve výši 284 000
Kč splatnou tak, že zálohu ve výši 80 000 Kč uhradí v hotovosti při podpisu
dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě
nemovitosti a zbytek, tj. 204 000 Kč, spolu s 5% DPH při podpisu kupní smlouvy
na zmíněné nemovitosti. Dále bylo účastníky ujednáno (viz článek II citované
dohody), že „pokud k prodeji zmíněných nemovitostí nedojde pro odstoupení od
prodeje ze strany prodávajícího, vrátí pak kupujícímu tu část odměny za
zprostředkování, která již byla zaplacena, a to do 3 dnů po zjištění této
skutečnosti“. V článku III. dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě
nemovitosti se kupující zavázal, že „v případě odstoupení od koupě zmíněných
nemovitostí nebo v případě, že do 1 měsíce od výzvy P. není ochoten uzavřít
kupní smlouvu na koupi zmíněných nemovitostí, uhradí P. náhradu na výlohy
vzniklé v souvislosti se zprostředkováním koupě nemovitostí a poskytnutí služeb
uvedených v čl. I dohody a za rezervaci nemovitostí ve výši 80 000 Kč splatnou
ihned po odstoupení od koupě a zúčtovanou proti zaplacené záloze podle čl. II
dohody“. Kupující prohlásil, že je obeznámen se stavem nemovitostí, které si
prohlédl a rozhodl se je koupit ve stavu, v jakém se nacházejí. Vlastníkem v
dohodě o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitosti
specifikovaných nemovitostí (tedy domu čp. 1128 s pozemkem parcelní číslo 1002
o výměře 241 m2 v katastrálním území Žižkov) byla Žižkovská domovní společnost,
s.r.o., se sídlem v P., jíž bylo formou předběžného opatření Obvodním soudem
pro Prahu 3 stanoveno omezení převodu nemovitostí; toto omezení vlastnického
práva bylo v katastru nemovitostí zapsáno ještě ke dni 28. 6. 1999. Za
přítomnosti zástupce žalovaného, žalobce a jeho zástupce proběhlo dne 29. 6. 1999 jednání, při němž byly žalobci předány stejnopisy rozhodnutí o předběžném
opatření, dopisu zástupce věřitele, v jehož prospěch bylo toto rozhodnutí o
předběžném opatření vydáno, a byla zde řešena i otázka uvolnění bytu v
předmětném domě; žalobce při tomto jednání prohlásil, že má o koupi nemovitostí
stále zájem. Dne 25. 11. 1999 uzavřeli žalobce a E. C. s Ž. d. s., s.r.o.,
smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětné nemovitosti. Dne 15. 12.
1999 byl
zástupci žalobce žalovaným předložen znalecký posudek na ocenění nemovitostí,
výpis z katastru nemovitostí prostý zápisu omezení vlastnického práva a dohoda
o ukončení nájmu jedním z nájemníků bytu v domě čp. 1128; předloženo nebylo
žalobcem požadované soudní rozhodnutí o zrušení předběžného opatření. Dopisem
ze dne 27. 12. 1999 byl žalobce vyzván k uzavření kupní smlouvy na předmětné
nemovitosti budoucím prodávajícím, dne.13. 1. 2000 pak žalovaným. K tomu, že
odmítl kupní smlouvu uzavřít, vedla žalobce skutečnost, že neobdržel soudní
rozhodnutí o zrušení předběžného opatření; samu skutečnost, že aktuální výpis z
katastru nemovitostí již neobsahoval žádné omezení vlastnického práva vlastníka
převáděných nemovitostí, nepovažoval za dostačující. Zatímco soud prvního
stupně na podkladě takto zjištěného skutkového stavu věci uzavřel, že nabízel-
li žalovaný ke koupi nemovitosti, v jejichž převodu bránila právní překážka, má
žalobce - byť prodávající neodstoupil od prodeje nemovitostí - ve smyslu článku
II zprostředkovatelské smlouvy nárok na vrácení zálohy, kterou žalovanému
zaplatil na odměnu za zprostředkování, odvolací soud uzavřel, že žaloba o
zaplacení 80 000 Kč není důvodná. Žalovaný totiž splnil závazky vyplývající pro
něho ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 7. 6. 1999,
tedy vyhledal a žalobce seznámil s osobou, která prodávala nemovitosti ve
smlouvě specifikované a zajistil veškeré podklady pro realizaci koupě daných
nemovitostí. Vyvíjel tedy v dohodě o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě
nemovitosti (ve zprostředkovatelské smlouvě) sjednanou činnost, která měla vést
k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a třetí osobou, a již proto není žaloba
oprávněná. Závazek předložit žalobci soudní rozhodnutí o zrušení předběžného
opatření pro žalovaného ze zprostředkovatelské smlouvy nevyplýval a nebyl ani v
souladu s právem. Vrácení odměny či její části zprostředkovatelem nebylo
účastníky ve zprostředkovatelské smlouvě ujednáno; její bod II „vůbec
nezakotvuje jakoukoli povinnost zprostředkovatele k vrácení již proplacené
odměny (její části)“, jsou zde pouze „dohodnuty podmínky pro její vrácení
prodávajícího“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž vytýká
odvolacímu soudu, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci a že rozsudek odvolacího soudu spočívá na
nesprávném právním posouzení věci. Naplnění prvého z namítaných dovolacích
důvodu shledává v tom, že soud prvního stupně „neprovedl úplné
dokazování a nezjišťoval skutkový stav v té šíři, jak by to bývalo bylo
žádoucí, s přihlédnutím k tomu, kolik důkazů bylo možno provést“. Odvolací soud
tento jeho postup akceptoval a zaujal tím nesprávné stanovisko, že i
nedostatečně zjištěný skutkový stav může sloužit k objektivnímu rozhodování. V
rámci dovolacího důvodu uvedeného v ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.,
jímž lze vytýkat nesprávné právní posouzení věci dovolatel zpochybňuje závěr
odvolacího soudu, že žalovaný své závazky ze zprostředkovatelské smlouvy splnil
a již proto není povinen část odměny, která byla mu žalobcem předem poskytnuta,
vracet. V této souvislosti připomíná, že kupní smlouva mezi žalobcem a třetí
osobou uzavřena nebyla a rekapituluje důvody, které mu v jejím uzavření
bránily. Dovolatel navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a
věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a zákona č.
99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen
„o.s.ř.“), po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího
soudu bylo podáno ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o.s.ř., k tomu
legitimovaným subjektem (žalobcem) řádně zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1
o.s.ř), a že je podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř.
přípustné, dospěl k závěru, že je rovněž opodstatněné.
Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodů uplatněných v
dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst.
3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné
rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (srov. § 242 odst. 3
větu druhou o.s.ř.). Námitka, že „soudy neprovedly úplné dokazování a
nezjišťovaly skutkový stav v té šíři, jak by bylo žádoucí“, takže řízení je
postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci,
nebyla žalobcem v dovolání dostatečně obsahově konkretizována, a dovolací soud
existenci takových vad nezjistil.
Právní posouzení věci je činnost soudu spočívající v podřazení
skutkového stavu příslušné právní normě, jež vede soud k závěru o právech a
povinnostech účastníků. Právní posouzení je nesprávné, dopustil-li se soud při
této činnosti omylu, tzn. když na správně zjištěný skutkový stav aplikoval
jinou právní normu nebo aplikoval sice správnou právní normu, avšak nesprávně
ji vyložil, nebo ze skutečností najisto postavených vyvodil nesprávné právní
závěry.
Podle § 774 ObčZ zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel
zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje
zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním
zprostředkovatele.
Závěr odvolacího soudu dovozující, že žalovaný závazek z dohody o
poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitostí (ze zprostředkovatelské
smlouvy) uzavřené účastníky dne 7. 6. 1999 splnil a již proto není povinen část
odměny za zprostředkování, kterou mu žalobce při podpisu zprostředkovatelské
smlouvy dne 7. 6. 1999 vyplatil (tj. zálohu na odměnu), vracet, není
správný, neboť zcela pomíjí samu skutečnost, že výsledku
zprostředkování nebylo v posuzovaném případě dosaženo (k uzavření kupní smlouvy
mezi zájemcem (žalobcem) a třetí osobou nedošlo.
Zprostředkovatelská smlouva je typem smlouvy usnadňující setkání
nabídky s poptávkou; jde o dvoustranný právní úkon mezi zájemcem na straně
jedné a zprostředkovatelem na straně druhé, jehož
výsledkem má být uzavření další smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Odměna
pak přísluší zprostředkovateli jen tehdy, jestliže tato další smlouva byla
uzavřena jeho zásluhou. Obstarání uzavření této další smlouvy může nastat podle
okolností různými způsoby. Někdy postačí jen seznámení zájemce a třetí
osoby, jindy zprostředkovatel je činný i při projednávání věci a uzavírání
smlouvy; proto také míra přičinění zprostředkovatele může být různá. Bez ohledu
na to, jak je smlouvou specifikována míra přičinění zprostředkovatele, náleží
zprostředkovateli odměna pouze tehdy, bylo-li výsledku zprostředkování
dosaženo, tedy byla-li smlouva (v posuzovaném případě smlouva kupní) uzavřena.
Jak je patrné z dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování
koupě nemovitostí (ze zprostředkovatelské
smlouvy) uzavřené účastníky dne 7. 6. 1999, resp. z jejího článku II, žalovaný
jako zprostředkovatel si byl vědom toho, že odměna mu přísluší pouze v případě,
že mezi žalobcem a jím vyhledanou třetí osobou dojde k uzavření kupní smlouvy,
jejímž předmětem byl dům čp. 1128 a pozemek č. parc. 1002 v P., když splatnost
odměny za zprostředkování – s výjimkou té její části, která měla být poskytnuta
zálohově, tj. předem – vázal právě na podpis (zprostředkovávané) kupní smlouvy.
Nebyla-li kupní smlouva mezi žalobcem (zájemcem) a třetí osobou (prodávajícím)
uzavřena, nemohl žalovanému (zprostředkovateli) vzniknout ve smyslu ustanovení
§ 774 ObčZ ani nárok na odměnu za „zprostředkování koupě nemovitosti“ (slovy
zákona nárok na odměnu za obstarání uzavření smlouvy). Právní závěr odvolacího
soudu ve svém důsledku dovozující, že žalovanému coby zprostředkovateli nárok
na odměnu vznikl, neboť svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy splnil, je
tedy nesprávný.
Neúplným (a tudíž nesprávným) zůstalo právní posouzení věci z pohledu
ustanovení § 776 ObčZ. Podle zmíněného zákonného ustanovení zprostředkovateli
patří - je-li to výslovně dohodnuto - náhrada nákladů spojených s jeho
činností; v pochybnostech jen, jestliže mu vznikl nárok na odměnu. Přestože z
provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný vyvíjel činnost směřující k
obstarání uzavření kupní smlouvy, a že dohoda o poskytnutí služeb a obstarání
koupě nemovitosti ve svém článku III obsahuje výslovné ujednání ohledně náhrady
nákladů vzniklých zprostředkovateli v souvislosti s jeho úsilím splnit
zprostředkovatelkou smlouvu (slovy smlouvy ohledně „náhrady za výlohy vzniklé v
souvislosti se zprostředkováním koupě nemovitosti a poskytnutím
služeb...“), odvolací soud, shodně jako před ním soud prvního stupně, věc z
pohledu ustanovení § 776 ObčZ vůbec neuvažoval.
Lze uzavřít, že dovolací důvod, který vycházel z argumentu nesprávného
právního posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.,
byl tudíž uplatněn důvodně. Dovolací soud proto rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243b odst. 3 o.s.ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno
rozhodnutí odvolacího soudu platí (byť je zčásti) i na rozhodnutí soudu
prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu
prvního stupně k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§ 243d odst. 1
o.s.ř.); v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového
řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního
řízení (§ 243d odst. 1, věta druhá a třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. února 2003
JUDr. Ivana Zlatohlávková, v.r.
předsedkyně senátu