Dohodnutú kúpu dvojizbového rodinného domčeka jedným kupujúcim, ktorý žije sám a ktorý opúšťa byt, ktorý môže byť pridelený inému užívatelovi, nemožno považovať za právny úkon, ktorý sa prieči záujmom spoločnosti.
Č. 46
Dohodnutú kúpu dvojizbového rodinného domčeka jedným kupujúcim, ktorý žije sám a ktorý opúšťa byt, ktorý môže byť pridelený inému užívateľovi, nemožno považovať za právny úkon, ktorý sa prieči záujmom spoločnosti.
(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 18. 9. 1987, 4 Cz 100/87)
Účastníčky kúpnej zmluvy navrhli, aby Štátne notárstvo v Dunajskej Strede registrovalo zmluvu, ktorú uzavreli 12. 9. 1985 ohľadne prevodu rodinného domu č. 4 v D., postaveného na pozemku par. č. 3632, za kúpnu cenu 196 310,42 Kčs. Súčasťou kúpnej zmluvy bola v zmysle ustanovenia § 218 ods. 2 O. z. dohoda o vyporiadaní hodnoty práva osobného užívania pozemkov parc. č. 3632 – zastavaná plocha o výmere 510 m2 a parc. č. 3631 – záhrada o výmere 314 m2; toto právo prešlo podľa ustanovenia § 218 ods. 1 O. z. na kupujúcu.
Štátne notárstvo v Dunajskej Strede svojím rozhodnutím zamietlo návrh na registráciu uvedenej zmluvy s odôvodnením, že zmluva sa svojím obsahom a účelom prieči záujmom spoločnosti.
Na odvolanie kupujúcej Krajský súd v Bratislave svojím uznesením potvrdil uvedené rozhodnutie štátneho notárstva ako vecne správne.
Najvyšší súd Slovenskej republiky rozhodol o sťažnosti pre porušenie zákona, ktorú podal generálny prokurátor SR, tak, že uvedenými rozhodnutiami štátneho notárstva i odvolacieho súdu bol porušený zákon.
Z odôvodnenia:
Štátne notárstvo preskúma platnosť zmluvy, ktorej registráciu navrhol účastník zmluvy, najmä či svojím obsahom alebo účelom neodporuje zákonu alebo ho neobchádza alebo sa neprieči záujmom spoločnosti ( § 63 ods. 1 Not. por.).
Ak zmluva svojím obsahom alebo účelom neodporuje zákonu, ak ho neobchádza alebo sa neprieči záujmom spoločnosti, štátne notárstvo rozhodne, že zmluvu registruje; v opačnom prípade rozhodne, že sa návrh na registráciu zamieta ( § 64 ods. 1 Not. por.).
V prejednávanej veci účastníčky kúpnej zmluvy predložili štátnemu notárstvu návrh na jej registráciu s dokladmi potrebnými pre rozhodnutie.
V dotazníku a čestnom vyhlásení k registrácii a spoplatneniu zmluvy je vyjadrenie MNV v D. z 29. 8. 1985, v ktorom sa bez bližšieho odôvodnenia uvádza, že z hľadiska bytového problému mesta národný výbor nesúhlasí s prevodom nehnuteľnosti. Na požiadanie štátneho notárstva MNV v D. doplnil svoje vyjadrenie podaním z 18. 10. 1985, v ktorom odôvodnil záporné stanovisko tým, že kupujúca je užívateľkou komfortného jednoizbového bytu, je samostatnou osobou a prevodom by nadobudla rodinný dom a záhradu, ktoré by svojou nadmernosťou presahovali jej osobnú potrebu. Ako ďalší dôvod sa vo vyjadrení uvádzalo, že v meste sa vykonáva rozsiahla výstavba a s ňou spojená asanácia rodinných domov, a preto prvoradou povinnosťou národného výboru pri vzniknutých možnostiach kúpy rodinných domov je podporovať záujemcov o kúpu z asanačného územia mesta a z takých rodín, ktoré sú na takéto získanie bydlenia odkázané.
Ďalšími podaniami z 26. 11. 1985 oznámil národný výbor štátnemu notárstvu mená uchádzačov o kúpu predmetného rodinného domu, a to J. T. s manželkou, ktorým sa má narodiť dieťa, majú nevyhovujúci jednoizbový byt a kúpou rodinného domku by si vyriešili bytový problém.
Z odôvodnenia rozhodnutia štátneho notárstva vyplýva, že si plne osvojilo stanovisko národného výboru a považovalo kúpnu zmluvu za neplatnú, pretože svojím obsahom a účelom odporuje všeobecnému záujmu. V takýchto prípadoch nemožno podľa názoru štátneho notárstva uplatniť zákon ponuky a dopytu pri predaji rodinného domčeka.
S právnym názorom štátneho notárstva nemožno súhlasiť.
Zo znaleckého posudku bolo zrejmé, že rodinný domček č. 4 v D. pozostáva z dvoch izieb, malej kuchyne a sociálneho zariadenia o celkovej výmere podlahovej plochy obytných miestností 37,57 m2. Prevod takéhoto rodinného domčeka na samostatnú osobu nemožno považovať za ohrozenie hospodárenia s bytmi, ani za ohrozenie plánovitej výstavby obce. Dvojizbový rodinný domček totiž nie je pre potreby samostatnej osoby neprimeraný a nebolo by ho možné považovať dokonca za nadmerný ani v zmysle ustanovenia § 38 ods. 2 zákona č. 41/1964 Zb.: toto ustanovenie sa ostatne nevzťahuje na byty v rodinných domoch, ak v nich býva vlastník ( § 38 ods. 3 citovaného zákona).
V danom prípade prevod nehnuteľnosti na kupujúcu by nebolo možné považovať za neplatný ani vzhľadom na nepriaznivú bytovú situáciu v obci. Zo spisu totiž vyplýva, že predávajúca by sa mohla po realizovaní prevodu presťahovať do bytu kupujúcej, takže kupujúca by sa nemusela domáhať zrušenia práva užívať byt v rodinnom domčeku podľa ustanovenia § 40 zákona č. 41/1964 Zb.
Záujem o kúpu rodinného domčeka manželov T., označených národným výborom za prednostných kupujúcich, nemohlo štátne notárstvo považovať bez ďalšieho za dôvod zamietnutia návrhu na registráciu zmluvy. V tejto súvislosti treba ostatne poukázať na zápisnicu o vypočutí A. T. z 22. 5. 1986, kde výslovne uviedla, že po smrti manžela si usporiadala finančné záležitosti a o prevod nehnuteľnosti už nemá záujem.
Odhliadnúc od uvedeného treba uviesť, že samo vylepšenie si bytovej situácie u tých osôb, ktoré sú inak materiálne schopné si zabezpečiť lepšie bývanie kúpou rodinného domčeka, samo osebe sa spravidla neprieči záujmom spoločnosti, a preto vo všeobecnosti iba z tohto hľadiska nemožno kúpnu zmluvu považovať za neplatnú. Okrem toho platí v našom právnom poriadku zásada voľnej dispozície s nehnuteľným majetkom 1) , ktorý občan vlastní ( § 130 ods. 1 O. z.), až na prípady, v ktorých zákon jeho prevod robí závislým na splnení určených podmienok, alebo ak ide o hromadenie vecí toho istého druhu nad mieru svojej osobnej potreby, svojej rodiny a domácnosti v rozpore so záujmami spoločnosti v zmysle ustanovenia § 130 ods. 2 O. z., alebo ak ide o špekuláciu (porov. § 87 ods. 2 písm. g/ Spravovacieho poriadku pre štátne notárstva /2/).
Na danú vec sa však žiadne výslovné ustanovenie zákona zakazujúce alebo obmedzujúce prevod ľubovoľnému nadobúdateľovi nevzťahuje.
Z uvedeného vyplýva, že štátne notárstvo i odvolací súd svojimi rozhodnutiami porušili zákon v ustanoveniach § 63 ods. 1 a § 64 ods. 1 Not. por. v spojení s ustanovením § 39 O. z. a odvolací súd aj v ustanoveniach § 211 a § 219 O. s. p. v spojení s ustanovením § 227 O. s. p., a to tým, že neodstránil pochybenie štátneho notárstva.
Poznámky pod čarou:
1) Pozri č. 14/1988 [str. 107 – 108] Zbierky súdnych rozhodnutí a stanovísk.
2) Spravovací poriadok pre štátne notárstva bol vydaný úpravou Ministerstva spravodlivosti SR z 20. 10. 1986 č. 4135/1985-50, uverejnenou v čiastke 5/1986 Zbierky inštrukcií a oznámení Ministerstva spravodlivosti SR (oznámenie o jeho vydaní pozri v čiastke 27/1986 Zb.). V ČR bol vydaný jednací řád pro státní notářství inštrukciou Ministerstva spravodlivosti ČR z 31. 7. 1986 č. 203/86-00, uverejnenou v čiastke 5/1986 Sbírky instrkucí a sdělení ministerstva spravedlnosti ČR (pozri takisto oznámenie o jeho vydaní v čiastke 27/1986 Zb.).