Stanovení výškové regulace formou určení nepřekročitelné výškové hladiny v dané ploše je přípustné již na úrovni územního plánu.
Navrhovatelé se domáhali zrušení opatření obecné povahy – územního plánu Zlína, mimo jiné i v části stanovující výškové omezení zástavby na výšku pěti podlaží stávajících objektů pro plochy SO.1 i. č. 194 a 1082. Uvedli, že územním plánem byli zkráceni na právech, zejména na právu vlastnickém a na právu podnikat. Napadené části územního plánu byly vydány v rozporu se zákonem a principem proporcionality. K aktivní legitimaci označili konkrétní nemovitosti v katastrálních územích Prštné a Zlín, jejichž jsou vlastníky a které jsou dotčeny částmi územního plánu.
K námitce týkající se výškové regulace v plochách SO.1 i. č. 194 a 1082 uvedli, že na s. 10 řádku i. č. 14 Textové části územního plánu odpůrce stanovil mimo jiné podmínku, že maximální výšková hladina zástavby bude odpovídat výšce atiky 14. a 15. budovy. Tato podmínka je uvedena rovněž na s. 68 Textové části územního plánu pro plochu i. č. 194 a na s. 69 a 72 pro plochu SO.1 i. č. 1082. Budovy 14 a 15 jsou pětietážové, výška jejich atiky tedy odpovídá přibližně pěti nadzemním podlažím.
Při takto složitém výškovém zónování lokality je vhodným řešením uvést do územního plánu obecné regulativy a přípustnou výš-
**) S účinností od 1. 1. 2013 dále změněn zákonem č. 350/2012 Sb. **) S účinností od 1. 1. 2013 dále změněn zákonem č. 458/2012 Sb.
S B Í R K A RO Z H O D N U T Í N S S 9 / 2 013
ku konkrétních budov v areálu posuzovat až v navazujících fázích územního plánování. Výškové zónování má být skutečně řešeno až v regulačním plánu. V takovém případě je však nelogické dopředu výškovou hladinu omezovat v územním plánu, a to na pouhých pět nadzemních podlaží, tedy na přinejmenším polovinu výšky nejvyšších budov v lokalitě.
K této námitce odpůrce v prvé řadě odkázal na odůvodnění opatření obecné povahy. Dále uvedl, že stanovení výškové regulace (nikoliv výškového omezení) zástavby je legitimní.
Krajský soud v Brně návrh na zrušení opatření obecné povahy v částech týkajících se vymezení podmínky „výšková hladina zástavby – max. do výšky atiky 14. a 15. budovy“ ve vztahu k ploše SO.1 i. č. 194 („Baťův areál – u terminálu“) na straně 68 Textové části územního plánu odmítl.
V části týkající se vymezení podmínky „výšková hladina zástavby – max. do výšky atiky 14. a 15. budovy“ ve vztahu k ploše SO.1 i. č. 1082 („nádraží Zlín-střed“) na straně 72 Textové části územního plánu a v části týkající se vymezení podmínky „max. výška zástavby bude odpovídat výšce atiky 14. a 15. budovy“ ve vztahu k hodnotě území – architektonicky významnému souboru staveb
i. č. 14 („Zlín – Tovární areál – vých. část“) na straně 10 Textové části územního plánu opatření obecné povahy zrušil.
Z odůvodnění:
(...)
VII.c Výšková regulace v plochách
SO.1 i. č. 194 a 1082
[130] Právní úprava vychází ze skutečnosti, že jedním z řady elementů, jimiž mohou obce účinně naplnit cíle územního plánování, je i výšková regulace zástavby. Výslovně pak tuto regulaci umožňuje u obou typů územně plánovací dokumentace, k jejímuž vydání jsou obce oprávněny, tedy jak v územním plánu, tak v regulačním plánu, a to ve vyhlášce o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti (ve znění účinném do 31. 12. 2012).
[131] Podle části I. (Obsah územního plánu) odst. 1 písm. f) Přílohy 7 k této vyhlášce obsahuje textová část územního plánu stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití s určením převažujícího účelu využití (hlavní využití), pokud je možné jej stanovit, přípustného využití, nepřípustného využití, popřípadě podmíněně přípustného využití těchto ploch a stanovení podmínek prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu (například výškové regulace zástavby, intenzity využití pozemků v plochách).
[132] Textová část regulačního plánu pak dle části I. (Obsah regulačního plánu) odst. 2 písm. b) Přílohy 11 k dané vyhlášce podle rozsahu jím nahrazovaných územních rozhodnutí obsahuje podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury, včetně podmínek ochrany navrženého charakteru území, zejména ochrany krajinného rázu (například uliční a stavební čáry,
podlažnost, výšku zástavby, objemy a tvary zástavby, intenzitu využití pozemků).
typech
územně
[133] Byť z citovaných ustanovení je poměrně patrný rozdíl v požadavcích na konkrétnost vymezení výškové regulace v předmětných plánovací dokumentace, nelze z uvedeného jednoznačně dovodit, že by relativně konkrétnější stanovení výškové regulace zástavby již v územním plánu (např. uvedením počtu nejvýše přípustného počtu nadzemních podlaží v dané ploše) bylo a priori nezákonné. Zde je totiž zejména podstatné, zda taková regulace vyhovuje vymezení obsahu územního plánu dle § 43 odst. 1 stavebního zákona (tedy zda ji lze posoudit jako součást základní koncepce rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny [...] a stanovení podmínek pro využití ploch) či zda již svou povahou odpovídá obsahu regulačního plánu dle § 61 odst. 1 stavebního zákona (tedy zda ji lze posoudit jako součást stanovení podrobných podmínek pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí v řešené ploše).
[134] Soud má za to, že před zákonem obstojí, pokud obec v územním plánu pro určitou plochu stanoví výškovou regulaci jako výškově nepřekročitelnou mez zástavby (ať již stanovením kóty či počtem nadzemních podlaží) a nesnaží se tak přesně určit výšku jednotlivých staveb na konkrétních pozemcích dané plochy. Takové vymezení výškové regulace může být součástí koncepčních řešení, k jejichž vyjádření územní plán slouží, a to i v případě, kdy obec počítá s vydáním regulačního plánu k předmětné ploše. Stanovení výškové regulace již na úrovni územního plánu formou jejího vztažení k výšce atiky konkrétních (již existujících) staveb, tedy v podstatě určením nepřekročitelné výškové hladiny (v m n. m.), tak nelze samo o sobě označit za protizákonné. (...)
S B Í R K A RO Z H O D N U T Í N S S 9 / 2 013
a) Akciová společnost CREAM uzavřený investiční fond, b) akciová společnost VIZIA, c) společnost s ručením omezeným PANORAMA REX, d) Mgr. Miroslav Sládek, správce konkursní podstaty úpadce Svit a. s. Zlín a e) akciová společnost CREAM R.B.A., proti statutárnímu městu Zlín, o návrh na zrušení části opatření obecné povahy. zákon)*)