22 Cdo 1996/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Marie Rezkové a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve
věci žalobkyně M. M., zastoupené advokátkou, proti žalovaným: 1) Mgr. V. B., a
2) P. B., zastoupeným advokátem, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního
soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 15 C 99/2004, o dovolání žalobkyně proti
rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 20. dubna 2005, č. j. 12 Co
23/2005-65, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobkyně se jako podílová spoluvlastnice níže uvedených nemovitostí domáhala,
aby soud nahradil projev vůle žalovaných jako prodávajících uzavřít s ní jako
kupující ohledně nich kupní smlouvu. Další podílová spoluvlastnice MUDr. R. J.
totiž zmíněné nemovitosti v rozsahu svého spoluvlastnického podílu bez ohledu
na předkupní právo žalobkyně ve smyslu § 140 občanského zákoníku (dále „ObčZ“)
prodala žalovaným a jejich vlastnické právo vložil příslušný katastrální úřad
do katastru nemovitostí. Dále žalobkyně požadovala, aby bylo rozhodnuto, že
„žalobkyně bez výhrad přistupuje ke smlouvě o sdružení z 6. 11. 2002“, uzavřené
spoluvlastníky nemovitostí, a žalovaným uloženo, aby jí předali byt, jehož
užívání je spojeno se spoluvlastnickým podílem k nemovitostem.
Okresní soud v Karlových Varech (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem z 21.
10. 2004, č. j. 15 C 99/2004-34, rozhodl výrokem pod bodem I., že nahrazuje
projev vůle žalovaných uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž předmětem je
spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 905/10 000 k nemovitostem zapsaným
u Katastrálního úřadu pro K. k. na LV č. pro k. ú. D., obec K. V. - budově čp.
431 na pozemku parc. č. 289, budově č. p. 432 na pozemku parc. č. 290,
pozemkům parc. č. 289 a parc. č. 290, včetně všech součástí a
příslušenství, když s tímto podílem je spojeno právo užívat byt č. 6/28 o
velikosti 3+1 „nacházející se ve třetím podlaží nemovitosti“, za dohodnutou
kupní cenu 1 300 000,- Kč, splatnou bezhotovostním příkazem na bankovní účet
žalovaných do 15 dnů od právní moci rozsudku, jehož číslo sdělí žalovaní soudu
do 3 dnů od právní moci rozsudku. Dále soud prvního stupně žalobu zamítl v
části o přistoupení žalobkyně ke smlouvě o sdružení ze dne 6. 11. 2000 a o
povinnosti žalovaných předat uvedený byt a výroky pod body II. - IV. rozhodl o
povinnosti účastníků zaplatit soudní poplatek a o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že v katastru nemovitostí jsou jako
podíloví spoluvlastníci nemovitostí zapsáni žalobkyně s podílem 994/10 000 a
žalovaní s podílem 905/10 000 ve společném jmění manželů. Žalovaní
spoluvlastnický podíl na nemovitostech získali na základě kupní smlouvy, kterou
uzavřeli 20. 10. 2003 s původní spoluvlastnicí nemovitostí MUDr. R. J., za
sjednanou kupní cenu 1 300 000,- Kč. Podle soudu prvního stupně při uzavření
této kupní smlouvy bylo porušeno předkupní právo žalobkyně vyplývající z § 140
ObčZ. Žalobkyně dopisem z 10. 4. 2003 akceptovala písemnou nabídku MUDr. R. J.
z 24. 3. 2003, kterou převzala 4. 4. 2003, k výkupu jejího spoluvlastnického
podílu k nemovitostem za 1 000 000,- Kč. Dalším dopisem z 19. 6. 2003 MUDr. R.
J. nabídla žalobkyni výkup podílu za 1 300 000,- Kč. Na tuto nabídku reagovala
žalobkyně dopisem z 24. 7. 2003, v němž vytkla MUDr. R. J., že ačkoliv 10. 4.
2003 akceptovala její nabídku z 24. 3. 2003 s tím, že „je připravena jednat
o uzavření kupní smlouvy, ta povinnost uzavřít do 60 dnů se žalobkyní kupní
smlouvu nesplnila, čímž došlo k porušení zákona“, a že „namísto toho odeslala
19. 6. 2003 změnu nabídky na částku 1,3 milionu.“ Podle soudu prvního stupně
se sice pasáž o připravenosti žalobkyně jednat o uzavření kupní smlouvy
vztahovala k nabídce z 24. 3. 2003, ale z tohoto dopisu žalobkyně z 24. 7. 2003
nevyplývá, že změněnou nabídku MUDr. R. J. odmítla. Soud prvního stupně
uzavřel, že předkupní právo žalobkyně ke spoluvlastnickému podílu k
nemovitostem, který byl převeden na žalované, bylo porušeno, a žalobě o
nahrazení projevu vůle vyhověl. Zamítnutí žaloby ve zbývající části odůvodnil
tím, že žalobkyně se předčasně domáhá nároků, které vyplývají z vlastnického
práva k předmětnému podílu na nemovitostech, neboť toto právo jí vznikne až
právní mocí rozsudku vydaného v tomto řízení.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací k odvolání žalovaných rozsudkem ze dne
20. dubna 2005, č. j. 12 Co 23/2005-65, změnil rozsudek soudu prvního stupně v
napadeném výroku pod bodem I. tak, že žalobu o nahrazení projevu vůle zamítl.
Dále zrušil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem III. a rozhodl o
nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dospěl k závěru, že i
když oprávněný spoluvlastník akceptoval nabídku, kterou mu spoluvlastník
podle § 140 odst. 1 ObčZ nabídl svůj podíl k odkoupení, nabízejícímu
spoluvlastníkovi žádný zákon nezakazuje, aby učinil oprávněnému
spoluvlastníkovi nabídku jinou. Teprve kdyby oprávněný spoluvlastník akceptoval
i tuto změněnou nabídku, došlo by v případě převodu spoluvlastnického podílu na
jiný subjekt k porušení předkupního práva oprávněného spoluvlastníka. V daném
případě však žalobkyně akceptovala jen nabídku MUDr. R. J. na výkup
spoluvlastnického podílu k nemovitostem za kupní cenu 1 000 000,- Kč. Avšak
její projev vůle v dopisu z 24. 7. 2003, kterým reagovala na změněnou nabídku
ke koupi spoluvlastnického podílu za 1 300 000,- Kč, je neurčitý. Jednoznačně z
něj nelze dovodit, že akceptovala i druhou nabídku, a vyplývá z něj pouze, že
žalobkyně považuje MUDr. R. J. za vázanou původní nabídkou. MUDr. R. J. tak
převodem spoluvlastnického podílu k nemovitostem na žalované předkupní právo
žalobkyně jako spoluvlastnice nemovitostí neporušila.
Proti rozsudku odvolacího soud podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opírá o § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „OSŘ“) a uvádí,
že uplatňuje dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ, tj. nesprávné
právní posouzení, které mělo za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Namítla,
že přijala nabídku MUDr. R. J. na odkoupení spoluvlastnického podílu a byla
připravena s ní jednat o uzavření kupní smlouvy. Tato nabídka obsahovala
všechny podstatné náležitosti a podmínku splatnosti kupní ceny při podpisu
kupní smlouvy. Takto přijatou nabídkou byla MUDr. R. J. vázána. Pokud by tomu
tak nemělo být, pak se nabízí otázka, zda šlo o úkon vážný, a tedy platný.
Žalobkyně dále zpochybňuje platnost nabídky z 24. 3. 2003 a případně změnu
nabídky z 24. 7. 2003 (správně zřejmě z 19. 6. 2003) z důvodů jejich
„určitosti, srozumitelnosti a jednoznačnosti.“ To proto, že v jednom odstavci
je v nich uvedeno, že „kupní cena je splatná při podpisu kupní smlouvy, a to
buď k rukám prodávajícího nebo převodem na účet prodávajícího“, a v dalším, že
„v případě, že ve lhůtě uvedené ve shora citovaných zákonných ustanoveních
nedojde k vyplacení kupní ceny nemovitostí, předkupní právo zaniká.“ Tím mohla
být žalobkyně uvedena v omyl. Zdůrazňuje, že nabídku MUDr. R. J. na odkoupení
podílu jednoznačně přijala, byla připravena jednat s ní o uzavření kupní
smlouvy, a proto také kupní cenu do dvou měsíců nezaplatila. Z těchto důvodů na
druhou nabídku reagovala překvapivě, nicméně tuto nabídku neodmítla. Postoj, že
se nemíní vzdát předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu MUDr. R. J.,
vyjádřila i tím, že už před nabídkou MUDr. R. J. odmítla podepsat prohlášení o
vzdání se tohoto práva. Žalobkyně navrhla, aby rozsudek odvolacího soudu byl
zrušen a věc vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Dovolací soud zjistil, že přípustné dovolání bylo podáno včas řádně zastoupenou
účastnicí řízení, není však důvodné.
I když nebyly v dovolání uplatněny, dovolací soud z úřední povinnosti podle §
242 odst. 3 OSŘ zkoumal, zda v řízení došlo k vadám vyjmenovaným v § 229
odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 OSŘ, jakož i k jiným
vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Takové vady
zjištěny nebyly.
Podle § 140 ObčZ převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci
předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li
se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl
poměrně podle velikosti podílů.
Předkupní právo spoluvlastníka vyplývá přímo ze zákona; jde o zákonné
předkupní právo, přičemž jde o právo věcné. Předkupní právo může být založeno
také smlouvou. Předkupní právo smluvní je upraveno v § 602 a násl. ObčZ a tato
právní úprava se použije podpůrně (§ 853 ObčZ) i všude tam, kde zákonem
stanovené předkupní právo neobsahuje úpravu zvláštní (viz rozsudek Nejvyššího
soudu z 20. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 831/2000, publikovaný pod C 578, Svazek 7
Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck).
Podle § 603 odst. 2 ObčZ předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo,
které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a
předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li
prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i
vůči jeho právnímu nástupci.
Podle § 605 není-li dohodnuta doba, dokdy má být prodej proveden, musí
oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců.
Uplyne-li doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením
všech podmínek; jde-li o nemovitost musí být nabídka písemná.
Podle § 606 ObčZ kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou
někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže splnit
podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou,
předkupní právo zanikne.
Nabídka je jednostranný právní úkon zavázaného spoluvlastníka adresovaný
spoluvlastníku oprávněnému. Protože jde o návrh na uzavření smlouvy, musí
splňovat obecné náležitosti, vyplývající pro právní úkony z § 37 ObčZ (projev
vůle svobodný, vážný, určitý a srozumitelný), a rovněž podle § 43a odst. l ObčZ
vyjadřovat vůli navrhovatele, aby byl návrhem vázán v případě jeho přijetí.
Konečně podle § 605 věta třetí ObčZ musí obsahovat oznámení všech podmínek, za
kterých navrhovatel nabízí svůj podíl ke koupi: to znamená vedle podstatných
náležitosti kupní smlouvy, jako předmět koupě a cena věci, i další podmínky či
požadavky, za nichž má dojít k prodeji, a musí být dodržena písemná forma.
Přijetí nabídky je jednostranným právním úkonem oprávněného spoluvlastníka
adresovaný spoluvlastníku zavázanému, který ke své platnosti vyžaduje obecné
náležitosti stanovené § 37 ObčZ. Podle § 43c odst. 1 ObčZ, který upravuje
přijetí návrhu, včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh učiněn, nebo
jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu.
V § 605 věta prvá ObčZ je však vymezena doba, ve které může oprávněný
spoluvlastník své právo přednostní koupě vykonat a zároveň způsob, jakým musí
reagovat na nabídku k výkupu, chce-li úspěšně uplatnit své předkupní právo a
věc koupit, tj. musí nabídnutou věc vyplatit. Z toho vyplývá, že k přijetí
nabídky k výkupu spoluvlastnického podílu dochází vyplacením tohoto podílu
oprávněnou osobou v zákonné dvouměsíční lhůtě, pouhé prohlášení o přijetí
nabídky bez vyplacení podílu v této lhůtě nelze za účinné přijetí nabídky
považovat. K tomu dovolací soud odkazuje na nález Ústavního soudu z 10. 5.
2006, sp. zn. I. ÚS 156/2005, publikovaný v ASPI pod č. 34 600, že „nabídka
učiněná v rámci předkupního práva nepředstavuje klasický návrh na uzavření
smlouvy vycházející ze zásady občanskoprávní smluvní volnosti, v němž
navrhovatel může vymezit svým projevem vůle lhůtu pro přijetí návrhu.
Nabídka povinného, do kdy má být prodej dovršen, musí respektovat i ustanovení
§ 605 obč. zákoníku (pokud by nebyla dohodnuta doba jiná - což je typicky
využitelné pro smluvní předkupní právo, nikoliv pro zákonné předkupní právo
podle § 140 obč. zák.). Pokud spoluvlastník nevyčká uplynutí zákonné
dvouměsíční lhůty a nabízený spoluvlastnický podíl převede, porušuje předkupní
právo ostatních podílových spoluvlastníků.“
Soudy obou stupňů posoudily písemnou nabídku spoluvlastnice MUDr. R. J. z 24.
3. 2003 na výkup spoluvlastnického podílu k nemovitostem, kterou žalobkyně
převzala 4. 4. 2003, jako právní úkon platný, tedy určitý a srozumitelný ve
smyslu § 37 ObčZ. Projev vůle je srozumitelný, lze-li z něj zjistit, co mělo
být slovně vyjádřeno, a určitý, je-li srozumitelný úkon jednoznačného věcného
obsahu, přičemž projev vůle je třeba vykládat za použití výkladových pravidel
obsažených v § 35 odst. 2 ObčZ. Zjišťuje-li soud obsah právního úkonu, a to i
za pomoci výkladu projevu vůle ve smyslu § 35 odst. 2 ObčZ, jde o skutkové
zjištění, zatímco dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a povinnosti,
jde již o aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (k tomu srovnej rozhodnutí
Nejvyššího soudu z 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce
soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 73/2000). Žalobkyně v dovolání podle
obsahu (§ 41 odst. 2 OSŘ) zpochybnila správnost zjištění obsahu nabídky MUDr.
R. J. z 24. 3. 2003 a uplatnila tak dovolací důvod podle § 241a odst. 3 OSŘ,
tj. že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části
oporu v provedeném dokazování. Nabídka je uvozena slovy „ve smyslu § 140 a §
602 a násl. z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,
činím vůči Vám jako spoluvlastníku níže uvedených nemovitostí nabídku převodu
níže označených nemovitostí…“, následuje výše podílu a specifikace
nemovitostí. Dále je uvedeno, že převod se uskuteční za podmínek vymezených
jako kupní cena 1 000 000,- Kč, splatnost kupní ceny při podpisu smlouvy, a
to buď v hotovosti nebo převodem na účet prodávajícího, že bytová jednotka,
kterou je kupující oprávněn užívat na základě smlouvy o sdružení a která
odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu, bude vyklizena do 14 dnů od
podpisu smlouvy, že náklady spojené s převodem a vkladem práva hradí účastníci
smlouvy každý polovinou a kupující přistoupí ke smlouvě o sdružení, vyplývající
ze spoluvlastnického práva k nemovitostem. V závěru nabídky je uvedeno, že „v
případě, že ve lhůtě uvedené ve shora citovaných zákonných ustanovení nedojde k
vyplacení kupní ceny nemovitostí, vaše předkupní právo bez dalšího zaniká“. Z
tohoto projevu vůle je zjistitelné, co jím mělo být vyjádřeno - je srozumitelný
a také jednoznačný (určitý). Jde o nabídku k výkupu konkrétního
spoluvlastnického podílu k nemovitostem za kupní cenu 1 000 000,- Kč, doba
převodu, do kdy má být prodej proveden, uvedena není a jsou vymezeny další
podmínky převodu (vyklizení bytu, přistoupení ke smlouvě o sdružení, náklady
převodu). Doba převodu, do kdy má být prodej proveden, z údaje o splatnosti
kupní ceny nevyplývá.
Řádnou nabídku MUDr. R. J. k výkupu spoluvlastnického podílu k nemovitostem
převzala žalobkyně 4. dubna 2003 a podle § 605 věta prvá ObčZ začala 5. dubna
2003 běžet preklusivní dvouměsíční lhůta, ve které žalobkyně mohla vyplacením
částky 1 000 000,- Kč MUDr. R. J. předkupní právo vykonat.
Pokud se tak nestalo, byla MUDr. R. J. oprávněna k prodeji spoluvlastnického
podílu za 1.000 000,- Kč nebo částku vyšší než 1.000 000,- Kč.
To bez ohledu na přijetí nabídky žalobkyně z 10. 4. 2003, neboť k účinnému
přijetí nabídky k výkupu spoluvlastnického podílu k nemovitostem mohlo dojít
jen vyplacením tohoto podílu.
Jestliže poté MUDr. R. J. převedla spoluvlastnický podíl k nemovitostem na
žalované kupní smlouvou uzavřenou 20. 10. 2003 za cenu 1 300 000,- Kč a za
stejných dalších podmínek, tedy nikoli výhodněji než podle nabídky z 24. 3.
2003, k porušení předkupní práva žalobkyně k tomuto podílu nedošlo. MUDr. R.
J. nemusela ani činit žalobkyni novou nabídku k výkupu svého spoluvlastnického
podílu k nemovitostem za cenu 1 300 000,- Kč. Nad rámec úvahy o nadbytečnosti
této nabídky dovolací soud ještě připomíná, že žalobkyně sama v dovolání uvádí,
že žádnou částku MUDr. R. J. na spoluvlastnický podíl k nemovitostem
nevyplatila.
Odvolací soud tedy správně vycházel z toho, že dopisem z 24. 3. 2003 MUDr. R.
J. učinila žalobkyni ve smyslu § 37 ObčZ platnou nabídku k výkupu
spoluvlastnického podílu k nemovitostem a že MUDr. R. J. předkupní právo
žalobkyně převodem svého podílu k nemovitostem na žalované neporušila. Dovolání
žalobkyně bylo proto zamítnuto (§ 243b odst. 2 OSŘ).
Žalovaným by podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, a § 142 odst. l
OSŘ náležela vůči neúspěšné žalobkyni náhrada nákladů dovolacího řízení,
náklady jim však nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. června 2007
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu