22 Cdo 3375/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida
Havlíka a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve
věci žalobce I. K., zastoupeného JUDr. Jaroslavem Brožem, advokátem se sídlem v
Brně, Marie Steyskalové 62, proti žalované České republice – Ministerstvu
financí, se sídlem v Praze 1, Letenská 15, zastoupené JUDr. Alanem Korbelem,
advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 17, o 4 052 680,- Kč s příslušenstvím,
vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 25 C 293/2009, o dovolání
žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. dubna 2012, č. j. 58
Co 554/2011-142, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. dubna 2012, č. j. 58 Co
554/2011-142, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 23. května 2011, č.
j. 25 C 293/2009-113, ve výrocích I. a III. se ruší a věc se v tomto rozsahu
vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 23.
května 2011, č. j. 25 C 293/2009-113, uložil žalované povinnost zaplatit
žalobkyni částku 3 697 982,40 Kč s úrokem z prodlení ve výši 2% ročně z částky
2 080 115,10 od 6. 5. 2004 do zaplacení, z částky 770 413,- Kč od 9. 3. 2005 do
zaplacení a z částky 847 454,30 Kč od 1. 4. 2011 do zaplacení (výrok I.),
zamítl žalobu na zaplacení částky 354 697,60 Kč s úrokem z prodlení ve výši 2%
ročně od 1. 4. 2004 do zaplacení a úroku z prodlení ve výši 2% ročně z částky 2
080 115,10 od 1. 4. 2004 do 5. 5. 2004, z částky 770 413,- Kč od 1. 4. 2004 do
8. 3. 2005 a z částky 847 454,30 Kč od 1. 4. 2014 do 31. 3. 2011 (výrok II.) a
rozhodl o nákladech řízení (výroky IV. až VI.).
Dospěl k závěru, že žalobce byl jako vlastník domů č. p. 1121 a 1122 v Brně –
městě v době od 1. 1. 2002 do 31. 5. 2005 omezen ve svém vlastnickém právu
„existencí nájemního vztahu k 22 bytům v těchto domech, jehož obsahem byla
povinnost žalobce strpět užívání bytu nájemcem za úplatu ve státem regulované
výši, která nedosahovala skutečné tržní hodnoty této služby“. Žalobci nelze
přičítat k tíži, že se proti nájemkyni bytu nedomáhal zvýšení nájemného, neboť
uvedený nárok se v soudní praxi prosazoval jen obtížně a podrobně byl vymezen
až plenárním stanoviskem Ústavního soudu. Soud prvního stupně dospěl k závěru,
že při určení výše náhrady za popsané omezení je třeba vyjít z rozdílu mezi
regulovaným a obvyklým nájemným s tím, že „lze předpokládat, že žalobce řádně
plnil své povinnosti z nájemního vztahu vůči svým nájemcům a lze rovněž
předpokládat, že žalobce měl se správou, údržbou a opravami svého domu, v němž
jsou byty umístěny, obvyklé náklady“.
K odvolání žalované Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem
ze dne 18. dubna 2012, č. j. 58 Co 554/2011-142, rozsudek soudu prvního stupně
ve výrocích I. a III. potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech dovolacího
řízení (výrok II.).
Ztotožnil se se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně. Při určení
výše náhrady nelze přihlédnout k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném
zvyšování nájemného z bytu, neboť v předmětném období žádný předpis umožňující
zvyšování nájemného neexistoval a výše zvýšeného nájemného podle zákona č.
107/2006 Sb., nedosahovala výši obvyklého nájemného sjednaného dohodou.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Přípustnost dovolání
spatřovala v § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), přičemž namítala, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci a rozhodnutí spočívá na nesprávném
právním posouzení věci; uplatnila tak dovolací důvody podle § 241a odst. 2
písm. a), b) o. s. ř. Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřovala v
tom, že Nejvyšší soud otázku „základu a rozsahu nároku na náhradu za nucené
omezení vlastnického práva v souvislosti s regulovaným nájemným“ a otázku
„promlčení nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva v souvislosti
s regulovaným nájemným“ dosud neřešil, přičemž soudy i senáty stejného soudu
rozhodují ve věcech tohoto typu rozdílně. Konkrétně namítala, že se žalobkyně
nedomáhala zvýšení nájemného, a nedbala tak dostatečně svých práv. Odkázala
přitom na nález Ústavního soudu ze dne 6. září 2011, sp. zn. IV. ÚS 423/08,
podle něhož by nárok na náhradu vznikl vlastníkovi bytu jen v případě, kdyby
soud nedostál své povinnosti rozhodnout o zvýšení nájemného ve smyslu nálezu
Ústavního soudu ze dne 28. února 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05. Při úvaze o
intenzitě omezení vlastnického práva je zapotřebí přihlédnout k poměru příjmů
plynoucích z pronájmu nemovitosti k nákladům nezbytným na její údržbu. Intenzita omezení je dána rovněž poměrem bytů s regulovaným nájemným ke všem
bytům a nebytovým prostorám v domě a způsobem nabytí nemovitosti. V řízení
nebylo přihlédnuto k podnikatelskému riziku pronajímatele spočívajícímu v tom,
že není jisté, že by se žalobci v případě neexistence regulace nájemného
podařilo byty pronajmout. Nalézací soudy nezjišťovaly, jaké obvyklé náklady
žalobce vynaložil na správu, údržbu a opravy domů a v jakém poměru byly tyto
náklady k příjmům z pronájmu. Není možné poskytovat náhradu za jakékoliv
omezení vlastnického práva. Za omezení vlastnického práva dané zákonem č. 107/2006 Sb. se náhrada neposkytuje. Nelze proto při určování výše náhrady
překročit úroveň nájemného stanoveného podle zákona č. 107/2006 Sb. Náhradu
nelze určit jako prostý rozdíl mezi regulovaným nájemným a obvyklým nájemným. Úvahy o výši náhrady založily nalézací soudy pouze na listinném důkazu
(znaleckém posudku předloženém žalobcem) aniž by samy přikročily k zadání
vypracování znaleckého posudku. Nesprávně nalézací soudy posoudily promlčení
nároku za období od 1. 2. 2005 do 31. 12. 2005, který byl uplatněn rozšířením
žaloby z 30. 3. 2004. Takto uplatněný nárok je promlčen a vznesenou námitku
promlčení nelze považovat za rozpornou s dobrými mravy. Sporná je „existence
nároku“ na zákonný úrok z prodlení i jeho výše. Žalobce se k dovolání nevyjádřil. Podle článku II. – Přechodná ustanovení, bodu 7. zákona č. 404/2012 Sb., kterým
se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákony, účinného od 1.
ledna 2013, dovolání proti
rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona
se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů, s výjimkou §
243c odst. 3 zákona, který se užije ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti
tohoto zákona. Podle článku II. – Přechodná ustanovení, bodu 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým
se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákony, účinného od 1. ledna 2014, pro řízení
zahájená přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se použije zákon č. 99/1963
Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Protože napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 18. dubna 2012 a
protože dovolací řízení bylo zahájeno před 1. lednem 2014, projednal a rozhodl
dovolací soud o dovolání podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. prosince 2012.
Podle § 237 odst. 1 o. s. ř. dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího
soudu a proti usnesení odvolacího soudu, a) jimiž bylo změněno rozhodnutí soudu
prvního stupně ve věci samé, b) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního
stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším
rozsudku (usnesení) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který
dřívější rozhodnutí zrušil, c) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního
stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud
dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce
zásadní význam.
Protože dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž potvrdil
rozsudek soudu prvního stupně, mohlo by být dovolání přípustné jen podle § 237
odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Protože dovolání opírající se o § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je
přípustné jen pro řešení právních otázek, je v tomto případě dovolatelka
oprávněna napadnout rozhodnutí odvolacího soudu jen z dovolacího důvodu podle §
241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. V dovolání proto nelze uplatnit dovolací důvod
podle § 241a odst. 3 o. s. ř., a dovolací soud tak musí vycházet ze skutkových
zjištění učiněných v nalézacím řízení, což znamená, že se nemůže zabývat jejich
správností. Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., tj. vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, by se
dovolací soud mohl zabývat, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3
o. s. ř.), jen v případě přípustného dovolání nešlo-li by ovšem o výklad
procesního předpisu, který by činil z napadeného rozsudku zásadní rozhodnutí. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy,
řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím
soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným
dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 se nepřihlíží. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán
uplatněnými dovolacími důvody (srovnej § 242 odst. 3 o. s. ř.); vyplývá z toho
mimo jiné, že při zkoumání, zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve
smyslu ustanovení § 237 odst. 3 o. s. ř. ve věci samé po právní stránce zásadní
právní význam, může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatelka v
dovolání označila. Dovolatelka především zpochybnila nárok žalobce s ohledem na tvrzený
princip tzv. subsidiarity nároku vůči uplatnění požadavku na zvýšení nájemného. Jak uvedl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo
367/2012, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího
soudu pod č. 74/2013, při řešení otázky, zda je uplatnění nároku na náhradu za
omezení vlastnického práva podmíněno podáním žaloby na zvýšení nájemného proti
nájemci, je třeba vyjít ze závěrů vyjádřených ve výroku II. stanoviska
Ústavního soudu ze dne 28. dubna 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 (dále jen
„plenární stanovisko“), podle něhož má uvedený nárok subsidiární charakter jen
za dobu od podání žaloby na zvýšení nájemného. Možnost podat žalobu na zvýšení
nájemného byla přitom efektivně připuštěna až nálezem Ústavního soudu ze dne
28. února 2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05, uveřejněným na nalus.usoud.cz, který
„svými účinky erga omnes – za popsaných mimořádných okolností – plní vlastně
funkci zákona“ (odst. 12 plenárního stanoviska). Předchozí judikatura (včetně
judikatury Nejvyššího soudu – srovnej např. rozsudek ze dne 31. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004, citovaný v nálezu Pl. ÚS 20/05) totiž vycházela z názoru,
podle něhož tehdy platná úprava zvýšení nájemného rozhodnutím soudu
neumožňovala. Z uvedených premis vyšel Ústavní soud při řešení případů obdobných projednávané
věci, v níž se žalobce na nájemci zvýšení nájemného nedomáhal. V nálezu ze dne
2. července 2009, sp. zn. I.
ÚS 680/08, dospěl k závěru, že „možnost žalovat
nájemce na zvýšení nájemného byla založena teprve nálezem sp. zn. Pl. ÚS 20/05
(srov. bod 12 stanoviska). Nárok stěžovatelky na náhradu za omezení
vlastnického práva za období do vyhlášení tohoto nálezu proto subsidiární
charakter nemá.“ Stejný právní názor Ústavní soud zaujal rovněž v nálezu ze dne
19. srpna 2009, sp. zn. I. ÚS 908/09, a ze dne 26. ledna 2010, sp. zn. IV. ÚS
1431/09, a lze proto považovat v daném směru judikaturu Ústavního soudu k této
otázce za ustálenou. Naopak dovolatelkou citovaný nález Ústavního soudu ze dne
6. září 2011, sp. zn. IV. ÚS 423/08, podle něhož „z judikatury Ústavního soudu
vyplývá, že odpovědnost státu je zde [ve věci nároku na náhradu za období od
20. března 2003 do 31. prosince 2003] vyvozována subsidiárně“, je zjevným
vybočením z ustálené judikatury, jež navíc popírá smysl plenárního stanoviska. V projednávané věci se žalobce domáhala náhrady za omezení vlastnického práva
za období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2005. Nález Pl. ÚS 20/05 byl ve Sbírce
zákonů vyhlášen až dne 2. června 2006, a proto je námitka subsidiarity nároku
pro projednávanou věc nepřípadná. Dovolatelka dále namítala rozsah intenzity omezení vlastnického práva žalobce. Podle názoru dovolacího soudu je třeba při posuzování intenzity omezení
vlastnického práva třeba vyjít z premis, z nichž vychází judikatura Ústavního
soudu a Evropského soudu pro lidská práva. Nárok na náhradu za omezení
vlastnického práva totiž nevzniká v případě jakéhokoli omezení vlastnického
práva (vlastnické právo ze své samotné povahy není neomezené, naopak je omezeno
řadou předpisů soukromého i veřejného práva), nýbrž jen v případě, kdy omezení
dosáhne takové intenzity, že je zasažena samotná podstata vlastnictví. V
případě regulace nájemného je potřebná intenzita dána zvláště tehdy,
nedosahuje-li regulované nájemné po delší dobu ani nákladů na údržbu a opravy
domu a přiměřeného zisku zajišťujícího návratnost vložených investic v rozumné
době, přičemž omezení vlastníka není státem kompenzováno (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve
Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013). Ústavní soud v plenárním stanovisku dovodil, že samotná protiústavní povaha
regulace nájemného neznamená, že v každém jednotlivém případě dosáhla intenzita
omezení takové míry, že bylo porušeno právo vlastníka domu na pokojné užívání
jeho majetku. Argumentace, že intenzita omezení vlastnického práva je dána již
samotnou dlouhodobou nečinností zákonodárce, je proto nepřípadná. Naopak je
třeba v každém jednotlivém případě zkoumat, zda vlastník domu byl regulací
nájemného tak omezen, že tím bylo zasaženo do jeho základního práva vlastnit
majetek. Ústavní soud ve svých nálezech vychází bez dalšího ze skutečnosti (kterou
zřejmě považuje za obecně známou), že regulované nájemné (ve výši, která se
ustálila po nálezu Pl. ÚS 8/02 a až do 1.
ledna 2007 se neměnila) obecně
nedosahovalo hranice nákladů na údržbu a opravy domů a přiměřeného zisku,
zatímco u bytů, u nichž docházelo k uzavírání nových nájemních smluv,
dosahovala výše nájemného částek několikanásobně vyšších. Činilo-li proto tzv. regulované nájemné v daném místě a čase nikoliv významnou část obvyklého
nájemného, lze považovat omezení vlastnického práva obecně za intenzivní. Jestliže má však náhrada za omezení vlastnického práva odrážet poměry jednoho
konkrétního případu (odst. 22 plenárního stanoviska), musí soudy přihlédnout
rovněž k tomu, jak velká část vlastníkova domu byla regulovaným nájemným
zatížena. Jednalo-li se pouze o malou část podlahové plochy, zatímco ze
zbývajících bytů, popř. nebytových prostor, vlastník dosahoval příjmů v podobě
„tržního nájemného“, které mu zajišťovalo dostatečný výnos pro pokrytí nákladů
na údržbu a opravy domu a přiměřený zisk, nelze v zásadě považovat omezení jeho
vlastnického práva za intenzivní a je třeba k této skutečnosti také
přihlédnout. Obdobnou argumentaci lze použít i v případě, kdy byl vlastník věci
regulací nájemného omezen pouze krátkodobě – za krátké období však lze řádově
považovat období několika měsíců, nikoli více jak jednoho a půl roku, jak tomu
bylo v projednávané věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna
2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a
stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013). V poměrech projednávané věci lze považovat za splněnou podmínku intenzity
omezení jak z hlediska výše regulovaného nájemného, tak z hlediska doby trvání
omezení. Z hlediska podílu bytů s regulovaným nájemným na celkové ploše domu odvolací
soud uzavřel, že byty s regulovaným nájmem představovaly 4/5 plochy domu. I z
tohoto pohledu je nutné považovat omezení vlastnického práva za intenzivní. Prostřednictvím dalších námitek poukazovala dovolatelka na tzv. podnikatelské
riziko vlastníka. Podle názoru dovolacího soudu nemá způsob nabytí bytového domu jeho vlastníkem
přímý vliv na existenci ani rozsah nároku na náhradu za omezení jeho
vlastnického práva regulací nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních
rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013). Žalobce mohl
legitimně očekávat, že stát (tj. žalovaná) bude postupovat ústavně konformně a
v přiměřené době přijme úpravu předpisů o regulaci nájemného v podobě, která
zajistí návratnost nákladů na údržbu a opravy nemovitosti a přiměřený zisk. Obdobné legitimní očekávání lze ostatně vztáhnout i na vlastníky, kteří bytové
domy s regulovaným nájemným nabyli dříve i později. Dovolatelka dále zpochybnila způsob určení výše náhrady za omezení vlastnického
práva žalobce. Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody
(srov. odst. 13 a 14 plenárního stanoviska), a proto se neuplatní zásada plné
náhrady ve smyslu § 442 obč. zák. Předeslanou úvahou byl zjevně veden i Ústavní
soud, když v odst. 22 plenárního stanoviska zdůraznil, že „výše nároku na
náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst.
4 Listiny
nemusí být identická s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným nájemným.“ Určení
výše nároku ponechal Ústavní soud na soudech obecných. Podle názoru dovolacího soudu náhrada nepřísluší za každé omezení vlastnického
práva, nýbrž jen za omezení dostatečně intenzivní; v případě regulace nájemného
primárně tedy jen za takové omezení, které neumožňuje vlastníkům pokrýt ani
náklady na údržbu a opravy domů a přiměřený zisk umožňující návratnost
vložených investic v odpovídajícím časovém horizontu. Jen k takto vymezené
úrovni nájemného se ostatně mohlo vztahovat legitimní očekávání vlastníků
(srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo
367/2012, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího
soudu pod č. 74/2013). Výchozím pro úvahu o kritériích rozhodných pro určení výše náhrady tak při
splnění požadavku intenzity zásahu do vlastnického práva žalobce bude jednak
hledisko opodstatněně vynaložených nákladů na údržbu a opravy nemovitosti a
jednak hledisko přiměřeného zisku pronajímatele umožňující i návratnost
investic v reálně adekvátním období. Je ovšem zřejmé, že tato východiska bude
vždy nutné poměřovat konkrétními zjištěními v individuálních poměrech každého
případu. Jestliže má náhrada za omezení vlastnického práva odrážet poměry jednoho
konkrétního případu, neobejdou se soudy při úvaze o výši této náhrady bez
zjištění konkrétní výše nákladů na údržbu a opravy domů žalobce (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný ve
Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 74/2013). Vzhledem k tomu není správný postup nalézacích soudů, jestliže pouze uvedly, že
„lze rovněž předpokládat, že žalobce měl se správou, údržbou a opravami svého
domu, v němž jsou byty umístěny, obvyklé náklady“, aniž by konkrétní výši
těchto nákladů jakkoliv zjišťovaly. Výrok I. plenárního stanoviska („zvýšení nájemného za období od 1. 1. 2007
přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného
připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.“) presumuje předpoklad, že výše
nájemného stanovená podle zákona č. 107/2006 Sb. odpovídá požadavkům
ústavnosti. Nejvyšší soud z toho dovozuje, že za referenční kritérium pro
náhradu za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za
předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna
2007. Přiznání vyšší náhrady by vedlo k závěru, kdy by celková měsíční částka
získaná vlastníkem v souvislosti s užíváním bytu (tj. součet vybraného
regulovaného nájemného a náhrady za omezení vlastnického práva) do 31. prosince
2006 byla vyšší než nájemné, kterého mohl vlastník (pronajímatel) dosáhnout od
1. ledna 2007. Jestliže totiž nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na
náhradu škody, jeví se tomuto východisku jako přiměřený závěr, že výše takové
náhrady nepředstavuje reparaci ušlého zisku, kterého by případně pronajímatel
mohl dosáhnout pronájmem bytu bez jakéhokoliv omezení výší nájemného, ale výše
náhrady musí být proporcionální následné právní regulaci. Ta je pro období od
1.
ledna 2007 stanovena zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování
nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
pozdějších předpisů. Je třeba proto vzít v potaz, že i s účinností zákona č. 107/2006 Sb. zůstala
zachována míra regulace výše nájemného, k jejímuž ukončení došlo k 31. prosinci
2010, resp. u bytů mimo jiné v Brně k 31. prosinci 2012 (§ 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb.), přičemž postup vedoucí k odstranění této regulace byl nastaven –
ve smyslu § 3 odst. 2 tohoto zákona – možností pronajímatele jednostranně
zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), tj. postupem, který měl zajistit
postupné omezení v možnosti ujednání o výši nájemného na straně jedné, na
straně druhé měl také zohledňovat možné sociální dopady pro ty skupiny
nájemníků, kde se okamžitá a jednorázová deregulace jevila jako sociálně a
společensky nepřijatelná. Vzhledem k uvedenému není správný závěr odvolacího soudu, podle kterého
„náhrada za nucené omezení vlastnického práva v té době by měla vycházet z
rozdílu mezi nájemným získaným a nájemným, jehož by se pronajímateli dostalo
nebýt neústavní regulace. S ohledem na deformovaný trh v té době a převažující
poptávku proto nepochybně mohlo být vyšší než v době, kdy bylo možné zvyšovat
nájemné podle zák. č. 107/2006 Sb.“ Naopak za referenční kritérium pro náhradu
za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za předmětný
byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna 2007. Jestliže odvolací soud toto kritérium zcela pominul, nesprávně věc posoudil v
otázce určení výše nároku a hlediscích rozhodných pro určení výše této náhrady. Ke otázce promlčení uplatněného nároku dovolací soud odkazuje na závěr
vyjádřený v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. února 2012, sp. zn. 13
Co 578/2011, uveřejněném pod č. 18/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek, podle kterého právo na náhradu za omezení vlastnického práva
vzniklé pronajímateli bytu proti státu v důsledku protiústavní regulace
nájemného se promlčuje v obecné tříleté době podle § 101 obč. zák., která
počíná dnem omezení vlastnického práva; případná aplikace ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. tím není vyloučena. Dovolací soud opakovaně vyslovil názor, že dobrým mravům zásadně neodporuje,
namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut
promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným, a
tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona
promlčuje. Uplatnění námitky promlčení by se příčilo dobrým mravům jen v těch
výjimečných případech, kdy by bylo výrazem zneužití tohoto práva na úkor
účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil, a vůči němuž by za
takové situace zánik nároku na plnění v důsledku uplynutí promlčecí doby byl
nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání s rozsahem a charakterem jím
uplatňovaného práva a s důvody, pro které své právo včas neuplatnil (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 8. 2002, sp. zn.
25 Cdo 1839/2000,
uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 59/2004). Jestliže odvolací soud shledal námitku promlčení rozpornou s dobrými mravy,
neboť „předmětem řízení je odškodnění za omezení vlastnického práva, k němuž
došlo v důsledku dlouhodobé nečinnosti Parlamentu ČR a odpovědnost nese stát“ a
přihlédl k tomu, že námitku promlčení uplatňuje organizační složka státu s tím,
že nepřijetím zákonem předvídané právní úpravy stát vytvořil situaci, kdy se
„pronajímatelé i sami nájemci bytu ocitli v nejistotě, nesrozumitelnosti a
nepředvídatelnosti právního stavu“, jakož i k tomu, kdy žalobce svůj nárok
uplatnil, není jeho úvaha zjevně nepřiměřená. Dovolatelka dále v dovolání nesouhlasí s tím, že jí byla rozhodnutími
nalézacích soudů uložena povinnost k zaplacení úroků z prodlení. Svůj nesouhlas
ve vztahu k příslušenství odůvodňuje tím, že základ nároku, resp. jeho výši,
považuje za sporný a proto prodlení „nemůže vzniknout dříve, než se rozhodnutí
o žalovaném nároku stane vykonatelným“. Taková námitka nemůže být důvodná. Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva totiž nevzniká pronajímateli až
rozhodnutím soudu o povinnosti státu náhradu zaplatit, ale vzniká již v
důsledku protiústavní regulace nájemného a s tím spojené existence nemožnosti
dosáhnout výběru přiměřeného nájemného. Rozhodnutí soudu tedy není vzhledem k
nároku na náhradu rozhodnutím konstitutivním, ale rozhodnutím, které pouze
deklaruje již existující a splatný nárok. Vzhledem k tomu není možné spojovat
okamžik prodlení s placením náhrady na vydání (vyhlášení) deklaratorního
rozhodnutí soudu, nebo dokonce s jeho vykonatelností. Z předchozí argumentace však plyne, že odvolací soud věc nesprávně posoudil v
hlediscích rozhodných pro určení výše náhrady, kterými jsou výše nákladů na
údržbu a opravy domů žalobce a výše nájemného, kterou za předmětný byt mohl
vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna 2007, a tedy i v
otázce určení výše žalovaného nároku. Dovolací důvod nesprávného právního
posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. tak žalovaná
uplatnila právem. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil v rozsahu jeho napadení;
vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu,
platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud v rozsahu
vyplývajícím z výrokové části rozsudku dovolacího soudu i toto rozhodnutí a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř.). Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale
znovu i o nákladech původního řízení (§ 243d odst. 1 o. s. ř. ve spojitosti s §
226 odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. listopadu 2014
Mgr. David Havlík
předseda senátu