22 Cdo 3877/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a Mgr. Davida Havlíka ve
věci žalobkyně Mgr. J. Č., P., zastoupené JUDr. Otakarem Švorčíkem, advokátem
se sídlem v Praze 2, Hálkova 2, proti žalované České republice – Ministerstvu
financí, se sídlem v Praze 1, Letenská 15, zastoupené JUDr. Alanem Korbelem,
advokátem se sídlem v Praze 5, Vodičkova 736/17, za účasti MUDr. K. Č., P.,
vedlejšího účastníka na straně žalobkyně, o 412.788,- Kč, vedené u Obvodního
soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 18 C 125/2007, o dovolání žalované proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 27. června 2012, č. j. 28 Co 134/2012-195,
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. června 2012, č. j. 28 Co
134/2012-195, se v části výroku pod bodem I., ve které byl rozsudek soudu
prvního stupně změněn tak, že se zamítá žaloba o zaplacení částky 158.620,- Kč,
a ve výrocích pod body II. a III. ruší a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému
soudu v Praze k dalšímu řízení.
Žalobkyně se domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit jí částku
412.788,- Kč z důvodu náhrady za nucené omezení vlastnického práva k obytnému
domu v důsledku regulace nájemného, a to za období od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2004. Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 25. května 2011, sp. zn. 18 C
125/2007-137, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 250.000,- Kč
(bod I. výroku), co do částky 162.788,- Kč žalobu zamítl (bod II. výroku – v
této části nabyl rozsudek právní moci) a rozhodl o nákladech řízení. Při
výpočtu náhrady za omezení vlastnického práva vyšel soud z rozdílu mezi
částkou, kterou žalobkyně v rozhodné době na nájemném získala a znalkyní
zjištěnou částkou, kterou mohla získat, pokud by obdržela neregulované nájemné. Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 27. června 2012, sp. zn. 28 Co 134/2012-195 změnil rozsudek soudu právního stupně tak, že žalobu o
zaplacení částky 158.620,- Kč zamítl; co do zbývající částky 91.380,- rozsudek
soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech řízení. Odvolací soud zaujal právní názor, že výši náhrady za omezení vlastnického
práva nelze stanovit jako rozdíl mezi tržním (v místě a čase obvyklým) nájemným
a regulovaným nájemným a neobstojí ani výpočet pomocí tzv. simulace nájemného
podle zákona č. 107/2006 Sb.; tento závěr podrobně vysvětlil. Konstatoval, že
výše roční náhrady za nucené omezení vlastnického práva vlastníků nájemních
bytů podle čl. 11 odst. 4 LPS by neměla přesahovat výši nájemného, které bylo
možno vybrat pro rok 2007 podle zákona č. 107/2006 Sb., resp. by měla být rovna
rozdílu mezi možným jednostranně zvýšeným nájemným pro rok 2007 a regulovaným
nájemným pro příslušný kalendářní rok. Za celou dobu od zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. by měla být pro každý rok
konstantní. V dané věci mohla žalobkyně za nájem bytů vybrat v roce 2004
nájemné ve výši 335.880,- Kč, v roce 2007 by šlo po jednostranném zvýšení
nájemného o 427.260,- Kč; rozdíl činí 91.380,- Kč, které soud žalobkyni
přiznal. Výpočet nájemného, které bylo možno dosáhnout v roce 2007, provedl
podle kalkulačky zveřejněné na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj
(http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Kalkulacka-
najemneho/Kalkulacka-pro-zvyseni-najemneho-v-roce-2007). Proti rozhodnutí odvolacího soudu (podle obsahu do jeho zamítavé části) podává
žalovaná dovolání, ve kterém uplatňuje dovolací důvody uvedené v § 241 odst. 2
písm. a) a b) o. s. ř. Uvádí, že při určení výše náhrady, kterou požadovala,
vyšla z toho, jako by zákon o jednostranném zvyšování nájemného č. 107/2006
Sb., který nabyl účinnosti 31. 3. 2006, platil již od 1. 1. 2002 (tedy zřejmě
od zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb.), a že mělo docházet k postupnému zvyšování
nájemného. Poukazuje na (v době podání dovolání) nejednotnou soudní praxi při
určování výše náhrady.
Vytýká též odvolacímu soudu, že s ní neprojednal způsob
určení výše náhrady ani na něj předem neupozornil; tím podle ní porušil zásadu
přímosti, neboť se strany nemohly k tomuto důkazu vyjádřit; odvolací soud měl
rozsudek odvolacího soud zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení. Až po
uplynutí dovolací lhůty podala dovolatelka další doplnění dovolání, kterými se
však dovolací soud již nemohl zabývat (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu
ze dne 28. března 2001, sp. zn. 26 Cdo 309/2000, Soubor civilních rozhodnutí a
stanovisek Nejvyššího soudu č. C 365 – na zásadní otázky tam uvedené lze však v
zásadě najít odpověď v níže citovaném rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo
367/2012). Dovolací soud postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 (viz čl. II. bod 7 zákona č. 404/2012 Sb.).
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., že jsou uplatněny dovolací důvody uvedené v § 241 odst. 2 písm. a)
a b) o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky
dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí
přezkoumal a zjistil, že dovolání je částečně důvodné. Podstata problému řešeného v dovolacím řízení je v tomto: pokud – podle názoru
dovolatelky - principy obsažené v zákoně č. 107/2006 Sb. měly platit již od
zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., pak by v roce 2004 mohlo být nájemné,
vypočtené podle tohoto zákona, již opakovaně zvýšeno; bylo by proto vyšší než
to, které vypočetl odvolací soud pro rok 2007, když vycházel z toho, že teprve
v tomto roce mohlo být nájemné poprvé jednostranně zvýšeno. Uvedenou otázku řešil odvolací soud stejně, jako pozdější rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, publikovaný pod č. 74/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, který se otázku náhrady za
omezení vlastnického práva v souvislosti s regulací nájemného podrobně zabýval. Rozsudek byl v uvedené Sbírce zveřejněn s právní větou: „Náhrada za omezení
vlastnického práva v případě regulace nájemného z bytů přísluší vlastníku
tehdy, jestliže regulované nájemné v místních podmínkách a s přihlédnutím ke
všem okolnostem neumožňuje vlastníku pokrýt ani opodstatněně vynaložené náklady
na údržbu a opravy nemovitostí v přiměřeném časovém období a dosáhnout
přiměřeného zisku. Tato náhrada nemusí být vždy totožná s rozdílem mezi
obvyklým a regulovaným nájemným“. V odůvodnění se mimo jiné uvádí: „Soudy
nižších stupňů v projednávané věci vyšly z toho, že náhrada za omezení
vlastnického práva je nárokem, jehož výši nelze přesně zjistit, a je proto
třeba postupovat podle § 136 o. s. ř. Tomuto postupu je možné přisvědčit za
předpokladu, že při úvaze rozhodné pro určení výše takové náhrady byla vzata v
potaz všechna relevantní kritéria. Při jejich stanovení a určení je třeba
opětovně vyjít z premis, na nichž se zakládá shora citovaná judikatura
Ústavního soudu a Evropského soudu pro lidská práva. Nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody
(srov. odst. 13 a 14 plenárního stanoviska Ústavního soudu ze dne 28. dubna
2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 - dále jen „plenární stanovisko“), a proto se
neuplatní zásada plné náhrady ve smyslu § 442 obč. zák. Předeslanou úvahou byl
zjevně veden i Ústavní soud, když v odst. 22 plenárního stanoviska zdůraznil,
že „výše nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11
odst. 4 Listiny nemusí být identická s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným
nájemným.“ Určení výše nároku ponechal Ústavní soud na soudech obecných…
Náhrada totiž nepřísluší za každé omezení vlastnického práva, nýbrž jen za
omezení dostatečně intenzivní; v případě regulace nájemného primárně tedy jen
za takové omezení, které neumožňuje vlastníkům pokrýt ani náklady na údržbu a
opravy domů a přiměřený zisk umožňující návratnost vložených investic v
odpovídajícím časovém horizontu.
Jen k takto vymezené úrovni nájemného se
ostatně mohlo vztahovat legitimní očekávání vlastníků. Výchozím pro úvahu o kritériích rozhodných pro určení výše náhrady tak při
splnění požadavku intenzity zásahu do vlastnického práva žalobce bude jednak
hledisko opodstatněně vynaložených nákladů na údržbu a opravy nemovitosti a
jednak hledisko přiměřeného zisku pronajímatele umožňující i návratnost
investic v reálně adekvátním období. Je ovšem zřejmé, že tato východiska bude
vždy nutné poměřovat konkrétními zjištěními v individuálních poměrech každého
případu. Výrok I. plenárního stanoviska („zvýšení nájemného za období od 1. 1. 2007
přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného
připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.“) presumuje předpoklad, že výše
nájemného stanovená podle zákona č. 107/2006 Sb. odpovídá požadavkům
ústavnosti. Nejvyšší soud z toho dovozuje, že za referenční kritérium pro
náhradu za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za
předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. od 1. ledna
2007. Přiznání vyšší náhrady by vedlo k závěru, kdy by celková měsíční částka
získaná vlastníkem v souvislosti s užíváním bytu (tj. součet vybraného
regulovaného nájemného a náhrady za omezení vlastnického práva) do 31. prosince
2006 byla vyšší než nájemné, kterého mohl vlastník (pronajímatel) dosáhnout od
1. ledna 2007. Jestliže totiž nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na
náhradu škody, jeví se tomuto východisku jako přiměřený závěr, že výše takové
náhrady nepředstavuje reparaci ušlého zisku, kterého by případně pronajímatel
mohl dosáhnout pronájmem bytu bez jakéhokoliv omezení výší nájemného, ale výše
náhrady musí být proporcionální následné právní regulaci. Ta je pro období od
1. ledna 2007 stanovena zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování
nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
pozdějších předpisů. Je třeba proto vzít v potaz, že i s účinností zákona č. 107/2006 Sb. zůstala
zachována míra regulace výše nájemného, k jejímuž ukončení došlo k 31. prosinci
2010, resp. u bytů mimo jiné v hlavním městě Praze k 31. prosinci 2012 (§ 3
odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb.), přičemž postup vedoucí k odstranění této
regulace byl nastaven – ve smyslu § 3 odst. 2 tohoto zákona – možností
pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem
2007 a následně vždy k 1. lednu (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), tj. postupem, který měl zajistit postupné omezení v možnosti ujednání o výši
nájemného na straně jedné, na straně druhé měl také zohledňovat možné sociální
dopady pro ty skupiny nájemníků, kde se okamžitá a jednorázová deregulace
jevila jako sociálně a společensky nepřijatelná. Předeslaný závěr Nejvyšší soud učinil, vědom si žalobcem citovaného usnesení
Ústavního soudu ze dne 3. září 2010, sp. zn. IV. ÚS 1343/10.
V něm uvedený
závěr, že určení výše náhrady rozdílem mezi regulovaným a tržním nájemným je v
souladu s plenárním stanoviskem, totiž nevylučuje, že ústavně konformním je i
jiný způsob výpočtu, jestliže se pohybuje v mezích Ústavním soudem naznačených
v plenárním stanovisku. V citované věci ostatně soudy nižších stupňů posuzovaly
nárok – jak shora uvedeno, nesprávně – jako nárok na náhradu škody způsobené
nesprávným úředním postupem. Podle přesvědčení Nejvyššího soudu nelze v této souvislosti ve prospěch úvahy o
vyšší částce náhrady za omezení vlastnického práva zohledňovat ani časové
období, které předcházelo přijetí zákona č. 107/2006 Sb. s argumentací, že
kdyby došlo k přijetí úpravy obsažené v zákoně č. 107/2006 Sb. dříve od
účinnosti nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, mohla být v období,
za které žalobce náhradu za omezení vlastnického práva požaduje, výše této
náhrady limitována vyšší částkou, než která vyplývá ze zákona č. 107/2006 Sb. k
1. lednu 2007. Přestože bylo nepochybně žádoucí, aby k přijetí právního předpisu upravujícího
možnost jednostranného zvýšení nájemného došlo v kratším časovém období od
přijetí nálezu pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 8/02, nelze odhlédnout od
toho, že takové dřívější přijetí zákona se stejným předmětem úpravy mohlo být
realizováno odlišnými (mírnějšími) nástroji vedoucími k deregulaci nájemného,
než které zvolil zákon č. 107/2006 Sb. Podle dovolacího soudu tak nelze
vycházet z možných a z určitého ohledu žádoucích právních postupů, které však
nebyly realizovány, ale pouze ze stavu reflektujícího účinnost zákona č. 107/2006 Sb. umožňujícího v jeho režimu jednostranné zvýšení nájemného k 1. lednu 2007. Dovolací soud nemá pochybnost o tom, že otázka deregulace nájemného představuje
sociálně velmi citlivou problematiku, kde na straně jedné existuje zájem
vlastníků nemovitostí na rychlém dosažení odstranění překážek limitujících
možnou výši nájemného, na straně druhé pak dopad deregulačních kroků na široké
vrstvy nájemců. Přijetí odpovídajícího právního řešení je pak výsledkem
určitého sociálně-ekonomického přístupu, který musí oba naznačené zájmy
zohlednit a přijatelným způsobem vyvážit, vychází-li ústavněprávní judikatura z
pojetí práva na bydlení jako základního lidského práva (nález Ústavního soudu
publikovaný pod č. 231/2000 Sb.)“. Z uvedeného je zřejmé, že postup odvolacího soud nebyl v rozporu se zákonem ani
s judikaturou Ústavního soud a že byl v souladu s pozdější judikaturou
Nejvyššího soudu. K námitce, že odvolací soud neprojednal s účastníky výpočet náhrady, odlišný od
toho, ze kterého vyšel soud prvního stupně, a neumožnil jim se k němu vyjádřit,
se uvádí: „Stanovení obvyklé ceny věci či práva v řízení, jímž se vypořádává
majetkové společenství účastníků řízení, představuje otázku skutkovou; zjištění
takové ceny je zjištěním skutkovým (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne
21. června 2011, sp. zn. 2 Cdo 1785/2009). Skutkovým zjištěním je i zjištění
výše nájemného, které mohla žalobkyně za rok 2007 dosáhnout podle zákona č. 107/2006 Sb. Jak je zřejmé z ustanovení § 213 odst. 1 o. s.
ř., odvolací soud není vázán
skutkovým stavem, jak jej zjistil soud prvního stupně a může dokazování
opakovat nebo je doplnit za podmínek uvedených v ustanovení § 213 odst. 2 až 5
o. s. ř. Chce-li se odvolací soud odchýlit od skutkového zjištění, které učinil
soud prvního stupně na základě bezprostředně před ním provedeného důkazu, je -
zejména s ohledem na zásady ústnosti a přímosti -nutno, aby takové důkazy sám
opakoval, případně provedením dalších důkazů si zjednal rovnocenný podklad pro
případné odlišné hodnocení takového důkazu (srov. např. rozsudek bývalého
Nejvyššího soudu uveřejněný pod číslem 64/1966 Sbírky rozhodnutí a sdělení
soudů ČSSR, nebo nález Ústavního soudu ze dne 29. května 2000, sp. zn. IV. ÚS
275/98, uveřejněný pod číslem 79 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu České
republiky, svazek 18). V projednávané věci odvolací soud učinil skutkové zjištění, kolik by
činilo nájemné, kterého by žalobkyně mohla dosáhnout za rok 2007, na základě
výpočtu provedeného podle výše zmíněné kalkulačky, zveřejněné na stránkách
Ministerstva pro místní rozvoj. Tento výpočet předložila žalovaná při odvolacím
jednání 20. 6. 2012, ze spisu však nevyplývá, že by jím byl proveden důkaz;
žalobkyně tak neměla možnost se k uvedenému výpočtu vyjádřit. Na tom nic nemění
ani to, že soud zřejmě provedl vlastní výpočet; žalobkyni měla být poskytnuta
možnost se vyjádřit i k takovému výpočtu. Odvolací soud tak zatížil řízení
vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci ve smyslu §
241a odst. 2 písm. a) o. s. ř. Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je částečně důvodné. Proto nezbylo, než
rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc v dotčeném rozsahu vrátit tomuto soudu
k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř.). Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.