USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., a soudců JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph.D., a Mgr. Jiřího Němce ve věci žalobkyně M & M reality holding a. s., se sídlem v Praze, Krakovská 583/9, identifikační číslo osoby 27487768, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, proti žalovaným 1) L. K. a 2) S. K., obě zastoupeny JUDr. Mgr. Bc. Pavlem Kozelkou, Ph.D., advokátem se sídlem v Písku, Velké náměstí 7/12, o zaplacení částky 150.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 43 C 505/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 28. 2. 2024, č. j. 68 Co 23/2024-272, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit každé žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 7.054,30 Kč k rukám právního zástupce žalovaných do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
(dle § 243f odst. 3 o. s. ř.)
1. Obvodní soud pro Prahu 4 (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodoval o žalobě, kterou se žalobkyně po žalovaných domáhala zaplacení částky 150.000 Kč s příslušenstvím jako provize ze zprostředkovatelské smlouvy. 2. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 25. 7. 2023, č. j. 43 C 505/2021-217, uložil žalovaným 1) a 2) povinnost zaplatit žalobkyni společně a
nerozdílně částku 150.000 Kč s příslušenstvím (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky II a III).
3. K odvolání žalovaných Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 28. 2. 2024, č. j. 68 Co 23/2024-272, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I o věci samé změnil tak, že zamítl žalobu o zaplacení částky 150.000 Kč s příslušenstvím (první výrok) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (druhý a třetí výrok).
4. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dále též „dovolatelka“) dovolání s tím, že jej považuje za přípustné ve smyslu § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a to otázky, zda „může být změna obsahu smlouvy o realitním zprostředkování obsažena ve stejné listině jako smlouva o budoucí realitní smlouvě“.
5. Dovolatelka namítá, že výše kupní ceny nemovitostí, jak byla určena v dohodě o zprostředkování, byla platně změněna rezervační smlouvou ze dne 23. 2. 2021. Dovolatelka uvádí, že pokud odvolací soud uzavřel, že ve vztahu ke kupní ceně nedošlo k platné změně smlouvy o zprostředkování, jedná se o nesprávné
právní posouzení této otázky odvolacím soudem, když žalobkyně splnila veškeré zákonné podmínky, které platná právní úprava klade na novaci smlouvy o realitním zprostředkování. Uvedl-li přitom odvolací soud, že taková změna obsahu smlouvy o realitním zprostředkování musí být provedena samostatným písemným dodatkem k takové smlouvě, jedná se o ničím nepodložený a nepřípustný formalismus, který ve světle stávající právní úpravy nemůže obstát. 6. Dále dovolatelka odkazuje na § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále též jen „ZRZ“), a § 15 ZRZ s tím, že §15 ZRZ hovoří o neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování toliko pro případ, že je obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Jelikož je však rezervační smlouva smlouvou o smlouvě budoucí, respektive smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy, nemůže být o neplatnosti změny obsahu smlouvy o zprostředkování dle citovaného zákonného ustanovení vůbec řeč. 7. Dovolatelka navrhuje, aby dovolací soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že žalobě se v celém rozsahu vyhovuje. 8. Žalované se k dovolání vyjádřily v tom smyslu, že navrhují, aby dovolací soud dovolání žalobkyně odmítl. 9. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a řádně zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zkoumal, zda dovolání obsahuje zákonné obligatorní náležitosti dovolání a zda je přípustné. 10. Podle ustanovení § 236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. 11. Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 12. Přípustnost dovolání podle ustanovení § 237 o. s. ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že jsou splněna kritéria přípustnosti dovolání obsažená v tomto ustanovení. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud, který jediný je oprávněn tuto přípustnost zkoumat (srov. § 239 o. s. ř.), dospěje k závěru, že kritéria přípustnosti dovolání uvedená v ustanovení § 237 o. s. ř. skutečně splněna jsou. 13. Dovolání není přípustné. 14. Přípustnost dovolání nezakládá dovolatelkou formulovaná otázka, zda „může být změna obsahu smlouvy o realitním zprostředkování obsažena ve stejné listině jako smlouva o budoucí realitní smlouvě,“ neboť nejde o otázku, na níž závisí právní posouzení odvolacího soudu. 15. Odvolací soud své rozhodnutí založil na závěru, že dovolatelka nesplnila svoji povinnost zprostředkovat žalovaným uzavření určité (tj. za určitou cenu) smlouvy se zájemci. Tento závěr odvolací soud opřel o předpoklad, že dohodu o koupi nemovitosti uzavřenou dne 23. 2. 2021 nelze považovat za změnu smlouvy o realitním zprostředkování coby dvoustranného právního jednání, jehož účastnicemi byly žalobkyně a žalované. 16. Dle rozhodovací praxe dovolacího soudu není dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř., jestliže dovolatel jako důvod jeho přípustnosti předestírá dovolacímu soudu k řešení otázku hmotného nebo procesního práva, na níž rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSCR 53/2013). 17. Namítá-li dále dovolatelka, že „pokud odvolací soud uzavřel, že ve vztahu ke kupní ceně nedošlo k platné změně výhradní dohody, jedná se o nesprávné právní posouzení této otázky odvolacím soudem, když žalobce splnil veškeré zákonné podmínky, které platná právní úprava klade na novaci smlouvy o realitním zprostředkování“, neuvádí, který z předpokladů přípustnosti dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. považuje za naplněný. Může-li být dovolání v této části přípustné jen podle § 237 o. s. ř., je dovolatel povinen v dovolání vymezit, které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nepostačuje pouhá citace § 237 o. s. ř. či jeho části (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2013, sen. zn. 29 NSČR 55/2013, a ze dne 29. 8. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2488/2013). Není úkolem dovolacího soudu, aby na základě odůvodnění napadeného rozhodnutí sám vymezoval předpoklady přípustnosti dovolání v souladu s § 237 o. s. ř. a nahrazoval tak plnění procesní povinnosti dovolatele. Dovolání je mimořádný opravný prostředek, na který jsou kladeny vyšší požadavky než na řádné opravné prostředky (odvolání). Rozlišení podmínek přípustnosti a důvodnosti dovolání a jejich vymezení předpokládá poměrně sofistikovanou úvahu, nicméně právě proto zákon stanoví povinné zastoupení advokátem v dovolacím řízení. Z úpravy přípustnosti dovolání je zřejmé, že Nejvyšší soud se nemá zabývat každým vyjádřením nesouhlasu s rozhodnutím odvolacího soudu, nýbrž takové vyjádření nesouhlasu musí splňovat zákonné požadavky (k tomu viz např. usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 6. 2016, sp. zn. II. ÚS 553/16). 18. Z výše uvedeného vyplývá, že nebyly naplněny podmínky přípustnosti dovolání stanovené v § 237 o. s. ř. Nejvyšší soud proto dovolání podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl. 19. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se v souladu s § 243f odst. 3 o. s. ř. neodůvodňuje. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. 4. 2025
JUDr. Pavel Horák, Ph.D. předseda senátu