25 Cdo 2126/2010
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Roberta Waltra a soudců JUDr. Marty Škárové a JUDr. Petra Vojtka ve věci
žalobkyně TENIS STAR – TS PRODUCTION, s.r.o., IČO 00539783, se sídlem Praha 6,
Sibeliova 27, zastoupené JUDr. Vladimírem Fučíkem, advokátem se sídlem Praha 2,
Balbínova 404/22, proti žalovanému Českému svazu tělesné výchovy, IČO 00469548,
se sídlem Praha 6, Zátopkova 100/2, zastoupenému JUDr. Jindřichem Vítkem,
advokátem se sídlem Praha 2, Nad Petruskou 1, o náhradu škody, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 27 C 203/2006, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 9. 2009, č.j. 68 Co
218/2009-119, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. 9. 2009, č.j. 68 Co 218/2009-119 se
zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 352.800 Kč z titulu náhrady škody ve
formě ušlého zisku s odůvodněním, že tato škoda jí vznikla v důsledku porušení
právních povinností žalovaného jako pronajímatele nebytových prostor, které
žalobkyně užívala jako nájemce.
Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 28. 11. 2008, č.j. 27 C 203/2006-84,
uložil žalovanému zaplatit žalobkyni 176.400,- Kč, ve zbývající části žalobu
zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Soud vyšel ze zjištění, že účastníci
uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor ve víceúčelové hale nacházející se
na pozemku p.č. 2485/1 v k. ú. Břevnov, obec Praha. Dne 19. 6. 2006 zatekla
dešťová voda do pronajatých nebytových prostor a dne 20. 6. 2006 byl o tom
žalovaný žalobkyní písemně informován. K opětovnému zatečení vody do
předmětných prostor došlo ještě 30. 6. 2006, 7. 8. 2006 a 22. 8. 2006. Z
vyjádření Sonor, spol. s r. o., která v roce 2005 prováděla opravu střechy,
vyplynulo, že práce jí provedené v roce 2005 jsou bez vad, neboť k zatékání
dochází jen při určitých sklonech deště a větru. Soud dále zjistil, že
žalobkyně uzavřela smlouvu o podnájmu předmětných nebytových prostor na dobu od
17. 9. 2006 do 14. 10. 2006 za dohodnuté podnájemné ve výši 14.000,- Kč za den,
a že podnájemce zaplatil žalobkyni zálohu ve výši 35.280,- Kč, jakož i to, že z
důvodu zjištěných závad došlo „ke stornu objednávky podnájemcem“ a k vrácení
zálohy ze strany žalobkyně. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný porušil
povinnost udržovat pronajatý prostor ve stavu, který je způsobilý ke smluvenému
účelu nájmu, když oprava pláště střechy předmětného nebytového prostoru
započala po více než třech měsících. Soud přihlédl též k tomu, že žalovaný
střechu jakkoliv provizorně nezakryl a žalobkyně nemohla v důsledku zatékání
podnajmout prostor k výrobě audiovizuálních děl, tedy nemohla realizovat již
sjednaný podnájem, a výše škody tak spočívala v ušlém zisku. Soud zdůraznil, že
žalobkyně měla mít povědomost o způsobu a rychlosti, jakým žalovaný k řešení
vzniklé situace přistupoval, a neměla sjednávat podnájemní smlouvu v době, kdy
věděla, že prostory jsou již více než dva měsíce k výrobě audiovizuálních děl
nezpůsobilé. Podle soudu žalobkyně i žalovaný přispěli ke vzniku škody rovným
dílem; z těchto důvodů soud žalobě vyhověl pouze z 50% žalované
částky.
K odvolání žalobkyně i žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 3. 9.
2009, č.j. 68 Co 218/2009-119, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v
zamítavém výroku a ve vyhovujícím výroku ve věci samé jej změnil tak, že
žalobu na zaplacení 176.400,- Kč zamítl a rozhodl o nákladech odvolacího
řízení. Odvolací soud nepřisvědčil soudu prvního stupně v tom, že žalovaný
porušil povinnost stanovenou v § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, s odůvodněním, že žalovaný svým jednáním v měsíci
červnu až září 2006 měl vůli udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému
účelu a zajistit opravu střechy. Žalovaný podle soudu také neporušil povinnost
vyplývající ze smlouvy o nájmu z října 2004, podle níž byl povinen zajistit
údržbu a opravu předmětu nájmu, neboť zabezpečil - s ohledem na rozsah a
podmínky - nápravu závadného stavu. Jelikož nebyl naplněn jeden z předpokladů
odpovědnosti za škodu, kterým je porušení povinnosti ze strany pronajímatele,
odvolací soud považoval žalobu za nedůvodnou.
Proti rozhodnutí odvolacího soud podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
dovozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) a c) o. s. ř. a podává je z důvodů
uvedených v § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Otázku zásadního
právního významu spatřovala v posouzení rozsahu povinností pronajímatele podle
§ 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. a podle obecných ustanovení občanského
zákoníku o povinnosti předcházet škodám, a to zejména, zda tato obecná
povinnost zahrnuje i povinnost pronajímatele učinit alespoň provizorní
opatření, která by učinila pronajatý nebytový prostor způsobilý ke smluvenému
účelu užívání do doby, než bude provedena definitivní oprava nebytových
prostor. Dovolatelka spatřuje porušení povinnosti žalovaného v tom, že s
opravou nebytových prostor otálel více jak čtvrt roku, a to bez relevantních
důvodů, a od doby zahájení opravy se ani nepokusil provést jakákoli provizorní
opatření, kterými by zamezil zatékání dešťové vody do doby, než byla zahájena
oprava. Dovolatelka namítá, že se společností Sonor nebylo ze strany žalovaného
vedeno řádné reklamační řízení ohledně provedené generální opravy střechy,
žalovaný se spokojil pouze s jejím vyjádřením, že opravy jí provedené jsou bez
závad. Dovolatelka též zpochybňuje skutková zjištění soudů opírající se o
svědecké výpovědi, zejména pokud jde o závěr, že provizorní oprava střechy
nebyla možná. Z důvodu, že pronajímatel splnil svou zákonnou povinnost k opravě
pozdě, nemohla dovolatelka realizovat sjednaný podnájem. Samotná vědomost
žalobkyně o protiprávním chování žalovaného tak podle dovolatelky žalovaného
odpovědnosti nezbavuje. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu
zrušil a vrátil věc tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání nepovažuje dovolatelkou vymezenou otázku za
zásadně právně významnou, zpochybňuje tvrzení dovolatelky a odkazuje na soudy
zjištěný skutkový stav. Navrhl, aby dovolací soud dovolání žalobkyně odmítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo
podáno včas, osobu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za
splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), jeho přípustnost proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu
vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., proti potvrzujícímu
výroku je dovolání přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť
dovoláním zpochybněnou otázku porušení povinnosti žalovaného jako jednoho z
předpokladů odpovědnosti za škodu nebyla dosud dovolacím soudem na obdobném
skutkovém základu řešena.
Rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze závěru, že nárok žalobkyně na náhradu
škody není dán, neboť chybí jeden z předpokladů odpovědnosti za škodu, a to
protiprávní jednání žalovaného.
Podle § 420 odst. 1 obč. zák. každý odpovídá za škodu, kterou způsobil
porušením právní povinnosti. Podle § 420 odst. 3 obč. zák. odpovědnosti se
zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil.
Obecná odpovědnost za škodu podle ustanovení § 420 obč. zák. je založena na
současném splnění čtyř podmínek - 1. porušení právní povinnosti, 2. existence
škody, 3. vztah příčinné souvislosti mezi porušením povinnosti a škodou a 4.
zavinění. Porušením právní povinnosti je míněn objektivně vzniklý rozpor mezi
tím, jak fyzická či právnická osoba skutečně jednala (případně opomenula
jednat), a tím, jak jednat měla, aby dostála povinnosti ukládané jí právním
předpisem či jinou právní skutečností, např. smlouvou.
Povinnosti žalovaného coby pronajímatele ve vztahu k nájemci nebytových prostor
posuzoval odvolací soud zcela správně podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, avšak na daný
skutkový stav jej správně neaplikoval.
Podle ustanovení § 5 odst. 1 uvedeného zákona není-li ujednáno jinak,
pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém
ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat,
zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového
prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s
nájmem.
Podle ustanovení § 5 odst. 3 tohoto zákona je nájemce povinen bez zbytečného
odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a
umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav; jinak nájemce odpovídá za
škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.
Jak vyplývá z výsledků řízení, předmětem nájmu byly nebytové prostory
nacházející se ve víceúčelové hale pronajaté žalobkyni za účelem provozování
sportovních akcí, popř. k účelu pořádání výstav, společenských a kulturních
akcí, výroby audiovizuálních děl, k obchodním účelům a skladování. Pronajimatel
v nájemní smlouvě udělil nájemci souhlas k přenechání předmětných nebytových
prostorů nebo jejich částí do podnájmu třetím osobám. K zatečení vody do
předmětných prostor došlo dne 19. 6. 2006, dne 20. 6. 2006 žalobkyně o této
skutečnosti dopisem informovala žalovaného a mimo jiné v něm uvedla, že „ke
stejnému zatečení došlo cca před jedním rokem“. V následujících dvou měsících
docházelo k opětovnému zatékání. Žalovaný postupoval podle své interní
instrukce o nutnosti vypsat výběrové řízení na opravu střechy a začal činit
kroky přímo vedoucí k odstranění závady v srpnu 2006, z čehož vyplývá, že od
doby učinění poptávky na cenovou nabídku do určení vítěze nabídky uplynulo 14
dní a samotné práce na opravě střechy započaly asi po 3 týdnech (27. 9. 2006).
Žalovaný se v měsících červnu a červenci roku 2006 obrátil na společnost Sonor,
ke zjištění možných vad jí učiněného díla v předchozím roce, tj. generální
opravy střechy; toto jednání však k přímému odstranění závady v užívání prostor
nevedlo; společnost Sonor sdělila žalovanému, že neuznává uplatněné vady
opravy. Od 19. 6. 2006 do 27. 9. 2006, neučinil žalovaný žádná opatření k
zamezení vnikání vody, která by umožnila nerušené užívání prostor haly.
Pronajimatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona
povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní
plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu
tak, aby jej bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost
nájemce oznámit pronajímateli potřebu oprav, které je povinen zajistit
pronajímatel, je takto založena subsidiárně, a jejím účelem je zajistit
informovanost pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu (srov.
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 513/2005).
Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový
prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemce nejen
odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§ 5 odst. 1 shora
uvedeného zákona). Proto pokud závadný stav přetrvával, byť se projevoval pouze
za určitých povětrnostních podmínek, a zamezil tak po přechodnou dobu užívání
předmětných prostor žalobkyní smluveným způsobem, nebylo by možné opětovné
zatečení považovat za nově vzniklou potřebu opravy, ale přetrvávající závadný
stav, jenž byl zjištěn již v roce 2005.
K zatékání vody do prostor pronajatých žalobkyní docházelo opakovaně a nebylo
včas odstraněno ani po splnění povinnosti žalobkyně oznámit potřebu oprav. Není
tak pochyb o tom, že žalovaná povinnost uloženou v § 5 odst. 1 cit. zákona
porušila. Pouhá „vůle udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a
zajistit opravu střechy“ ke splnění uvedené povinnosti nestačí. Je třeba
souhlasit s názorem dovolatelky, že vědomost žalobkyně o protiprávním jednání
žalovaného nezbavuje žalovaného odpovědnosti za škodu. Měla-li žalobkyně
pronajaty nebytové prostory k určitému účelu (včetně dalšího podnajímání) a
tento účel pro zatékání do budovy nemohla realizovat, pak je bez významu
okolnost, že podnájemní smlouvu uzavřela v době, kdy o zatékání věděla. Zisk,
který jí takto ušel, je škodou vzniklou v příčinné souvislosti s porušením
povinnosti žalovaného udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k naplnění účelu
nájmu a nelze dovozovat spoluzavinění za vznik této škody na straně žalobkyně.
Tato škoda by žalobkyni vznikla, i kdyby podnájemní smlouvu neuzavřela, pokud
by překážkou pro uzavření smlouvy bylo právě zatékání do nemovitosti. Není
tudíž přiléhavý závěr odvolacího soudu, že pokud žalobkyně věděla, že do
objektu zatéká a že v září 2006 nebyla střecha dosud opravena, musela si být
vědoma rizika uzavření podnájemní smlouvy a stěží mohla reálně očekávat, že
budovu před provedením opravy střechy podnajme. Objektivní skutečnost, že
povinnost žalovaného udržovat pronajatý prostor ve stavu způsobilém ke
smluvenému účelu byla porušena, nemohou vyvrátit takové okolnosti na straně
žalované, jako je neúspěšná reklamace předchozí opravy střechy či potřeba
vypsání výběrového řízení na provedení nové opravy.
Dospěl-li odvolací soud k závěru, že žalovaný neporušil právní povinnost, aniž
náležitě zhodnotil všechny zjištěné skutečnosti rozhodné z hlediska v úvahu
přicházejících zákonných ustanovení, je jeho právní posouzení věci nesprávné.
Nejvyšší proto rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243b odst. 2 část věty za
středníkem o. s. ř.) a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věty
první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů
řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci
(§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 27. dubna 2011
JUDr. Robert Waltr, v. r.
předseda senátu