26 Cdo 1301/2019-116
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Mgr. Lucie Jackwerthové v
právní věci navrhovatelů a) D. B., narozeného XY, a b) M. B., narozené XY, obou
bytem v XY, zastoupených Mgr. Janem Borošem, advokátem se sídlem v Ostravě,
Sokolská třída 936/21, za účasti Společenství vlastníků pro dům XY, se sídlem v
XY, IČO XY, zastoupeného Mgr. Piotrem Adamczykem, advokátem se sídlem v Českém
Těšíně, Hrabinská 498/19, o neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek
ze dne 7. 8. 2017, vedené u Krajského soudu v Ostravě pod sp. zn. 24 Cm
250/2017, o dovolání společenství vlastníků proti usnesení Vrchního soudu v
Olomouci ze dne 29. listopadu 2018, č. j. 5 Cmo 208/2018-83, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Vrchní soud v Olomouci (odvolací soud) usnesením ze dne 29. 11. 2018, č. j. 5
Cmo 208/2018-83, potvrdil usnesení Krajského soudu v Ostravě (soud prvního
stupně) ze dne 6. 6. 2018, č. j. 24 Cm 250/2017-39, kterým vyslovil neplatnost
usnesení přijatého shromážděním Společenství vlastníků pro dům č. p. XY, se
sídlem v XY, IČO XY (dále též jen „SVJ“) ze dne 7. 8. 2017, jímž schválilo
výlučné užívání částí pozemku p. č. XY v k. ú. XY (dále též jen „předmětný
pozemek“), vymezených geometrickým plánem s tím, že N. C. je oprávněna je
užívat ve stejném rozsahu, jako by byla výlučnou vlastnicí, a to zejména činit
jakékoliv povrchové úpravy, umisťovat věci či drobné stavby, jakož je i oplotit
včetně souhlasu shromáždění s umístěním a provedením stavby – altánu/pergoly
(dále též „1. usnesení“), a dále rozhodl, že usnesení shromáždění SVJ z téhož
dne, kterým bylo rozhodnuto (schválen návrh spoluvlastníků), že tam
specifikovaným geometrickým plánem došlo k vymezení částí předmětného pozemku s
tím, že vymezené části pozemku bude v období 114 měsíců výlučně užívat
spoluvlastník N. C., která je oprávněna je užívat ve stejném rozsahu, jako by
byla výlučnou vlastnicí, a to zejména činit jakékoliv povrchové úpravy,
umisťovat věci či drobné stavby, že zbývající část pozemku bude užívána všemi
spoluvlastníky bez omezení společně a nerozdílně a že spoluvlastníci souhlasí s
umístěním a provedením stavby – altánu/pergoly, a dále o výši náhrady za
výlučné užívání částí pozemku, která přísluší ostatním spoluvlastníkům, není
rozhodnutím shromáždění a hledí se na něho, jako by nebylo přijato (dále též
jen „2. usnesení“), a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl o nákladech
odvolacího řízení.
Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, že prohlášením vlastníka (z 2.
12. 2013) podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném
do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), byly v domě č. p. XY, v XY,
vymezeny 4 bytové jednotky, s jejichž vlastnictvím je (mimo jiné) spojen i
spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na předmětném pozemku, který nebyl v
prohlášení určen k výlučnému užívání jen některému ze spoluvlastníků (dále též
jen „Prohlášení“); jako vlastníci jednotek jsou v katastru nemovitostí zapsáni
navrhovatelé (s podílem na společných částech domu o velikosti 9750/35779), N.
C. a manželé G. a G., všichni jsou také členy SVJ, které vzniklo 31. 3. 2016.
Dne 7. 8. 2017 se konalo shromáždění SVJ, na němž bylo přijato (proti hlasovali
navrhovatelé, ostatní 3 spoluvlastníci s podílem celkem 26029/35779 hlasovali
pro) 1. usnesení o výlučném užívání části předmětného pozemku N. C. a 2.
usnesení, jímž byl schválen návrh znění rozhodnutí spoluvlastníků o vymezení
části předmětného pozemku geometrickým plánem, o době a způsobu užívání pozemku
N. C. a o náhradách ostatním spoluvlastníkům. Dále zjistil, že na části
předmětného pozemku se nachází nedokončená stavba altánu, která je oplocená, že
N. C. nešlo (s ohledem na zastavění části předmětného pozemku) toliko o dočasné
užívání pozemku, ale doba 114 měsíců (9,5 let) byla navržena účelově, v
podstatě se jedná o dobu neurčitou; část, která má být z předmětného pozemku
podle geometrického plánu oddělena pro výlučné užívání N. C., má být podle
těchto plánů oplocena (a využita také jako stavební místo), ostatní vlastníci
jednotek ji už nadále nebudou využívat a nebude pro ně ani průchozí.
Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že obsahuje-li prohlášení
vlastníka podle § 1166 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen
„o. z.“), také určení a popis společných částí, a to i s uvedením, které jsou
určeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, je vymezení části
společného pozemku a její přenechání do výlučného užívání jednomu ze
spoluvlastníků třeba provést změnou prohlášení vlastníka a je tedy třeba
postupovat podle § 1169 o. z. Dotčení spoluvlastníci (což byli v dané věci
všichni) nejdříve musí uzavřít písemnou dohodu a teprve poté vyžádat souhlas
shromáždění. Na rozdíl od soudu prvního stupně měl za to, že rozhodování
shromáždění nelze v tomto případě podřadit pod § 1208 písm. f) bod 6 o. z. (
nejde o společnou část určenou k výlučnému užívání, takovou se má tato část
pozemku teprve stát), ale pod ustanovení § 1208 písm. b) o. z. Za správný
považoval závěr soudu prvního stupně, že předmětem 2. usnesení byla záležitost,
která nespadala do působnosti shromáždění (stanovy mu ji nesvěřily, shromáždění
si ji nevyhradilo a ani zákon působnost shromáždění v této věci nezakládá).
Potvrdil proto rozhodnutí soudu prvního stupně, který vyslovil neplatnost 1.
usnesení pro rozpor se zákonem (absence postupu podle § 1169 o. z.) a nicotnost
2. usnesení, na které je třeba hledět, jako by nebylo přijato.
Proti usnesení odvolacího soudu podalo SVJ dovolání. Dovolatel měl za to, že
napadené usnesení spočívá na řešení otázek hmotného práva, které v rozhodovací
praxi Nejvyššího soudu nebyly dosud vyřešeny, a to, zda pod pojem správa domu a
pozemku, kterou zajišťuje SVJ, lze podřadit rozhodnutí shromáždění vlastníků
jednotek, kterým byla přenechána k dočasnému výhradnímu užívání (či nájmu)
některému z členů společenství (na dobu určitou a za přiměřenou finanční
náhradu) část pozemku určená prohlášením vlastníka budovy ke společnému užívání
všech členů SVJ, a zda k přijetí takového rozhodnutí je nutné také formálně
rozhodnout o (dočasné) změně prohlášení vlastníka budovy. Závěr odvolacího
soudu, že byla zapotřebí změna prohlášení vlastníka a písemná dohoda všech
členů SVJ, nepovažoval za správný, měl za to, že šlo jen o přenechání části
společného pozemku do výlučného užívání členovi SVJ na dobu určitou
nepřesahující 10 let a za přiměřenou finanční náhradu určenou znaleckým
posudkem. Z hlediska ustanovení § 1132 o. z. je lhostejné, zda dočasné výlučné
užívání části předmětného pozemku mělo trvat jeden rok či 114 měsíců, soudu
nepřísluší spekulovat, jaká byla skutečná vůle členů SVJ. Usnesením shromáždění
byl fakticky schválen pronájem na dobu určitou jednomu ze spoluvlastníků, šlo
tedy o rozhodnutí spadající pod pojem správa společných částí a pozemku a
shromáždění tak bylo oprávněno o této věci rozhodnout. Měl za to, že vůle SVJ
(jeho členů) nesměřovala ke schválení změny prohlášení vlastníka, poukázal
přitom na ustanovení § 545 o. z. Namítal, že rozhodování podle § 1208 písm. f)
bod 6. o. z. není současně rozhodnutím o změně prohlášení vlastníka podle §
1169 o. z.; v § 1208 písm. b) a 1208 písm. f) bod. 6 o. z. jsou upraveny dva
zcela odlišné a navzájem neprovázané typy otázek spadající do výlučné pravomoci
shromáždění SVJ. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo změněno tak, že žaloba se
zamítá. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240
odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241
odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno
odvolací řízení, je přípustné, neboť otázka, zda dohoda bytových spoluvlastníků
o přenechání části pozemku (společných částí budovy) do výlučného užívání
jednoho ze spoluvlastníků, je změnou prohlášení vlastníka, nebyla dosud v
rozhodování dovolacího soudu řešena; není však důvodné. Projednávanou věc je třeba posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník, dále opět jen „o. z." (§ 3028 odst. 1, 3063 o. z. – viz rozsudek
Nejvyššího soudu
ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, uveřejněný pod číslem 21/2017
Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), neboť i když Prohlášení, jímž byl dům
rozdělen na jednotky, bylo učiněno za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., dohoda o
užívání předmětného pozemku N. C. byla uzavřena až po 1. 1. 2014, rovněž
shromáždění, na němž byla přijata rozhodnutí, jejichž neplatnosti se domáhají
navrhovatelé, se konalo až v roce 2017.
Předně je třeba uvést, že zpochybňuje-li dovolatel závěr odvolacího soudu, že
N. C. neměla předmětný pozemek užívat jen dočasně, činí tak prostřednictvím
skutkových námitek, a uplatňuje tak dovolací důvod, který nemá k dispozici. Jen
pro úplnost lze uvést, že skutková zjištění nevykazují jakýkoliv významný
nesoulad, odpovídají i výpovědi N. C. a odvolací soud své závěry pečlivě
odůvodnil. Podle zákona č. 72/1994 Sb. muselo prohlášení vlastníka budovy (§ 4 odst. 2)
obsahovat mj. popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis
jejich vybavení (písm. b), určení společných částí budovy, které budou společné
vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou
společné vlastníkům jen některých jednotek (písm. c), stanovení
spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (písm. d), označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem
jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí (písm. e). Společné
části domu byly v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek (§ 8 odst. 1) a
§ 8 odst. 2 určoval velikost těchto podílů. S vlastnictvím jednotky byla
spojena i práva k pozemku (stavební parcele, pozemkům funkčně souvisejícím s
budovou), byl-li vlastník budovy (původce prohlášení) také vlastníkem pozemku,
musel převést na vlastníka jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku
odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§
21 odst. 1). Spoluvlastnický podíl na společných částech domu, stejně jako na
pozemku mohl být převáděn jen společně s vlastnictvím k jednotce (§ 20 odst. 1,
2). I za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. měl tedy pozemek (stavební, případně
související účelově s domem), který byl převáděn spolu s jednotkou, podobný
charakter a postavení jako společné části domu. Jednotky v předmětném domě, společné části, podíly na společných částech domu i
pozemku (včetně předmětného pozemku) zůstaly i po účinnosti občanského zákoníku
(o. z.) vymezeny tak, jak to učinil v prohlášení jeho původce. Od 1. 1. 2014
však bylo vlastnictví jednotek vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. převedeno do režimu právní úpravy obsažené v občanském zákoníku. Proto i u
„starých“ jednotek (vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb.) lze odstranit vady
prohlášení podle § 1168 o. z. [viz také např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne
30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo
2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud
usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)] a prohlášení lze také
změnit (§ 1169 odst. 1 o. z.). Podle Prohlášení tvoří předmětný pozemek funkční celek s domem č. p. XY (v němž
se nachází jednotky) a parcelou č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, předmětný
pozemek nebyl určen k výlučnému užívání některému ze spoluvlastníků, měl
sloužit ke společnému užívání všem vlastníkům bytových jednotek, jejichž
spoluvlastnické podíly na pozemku odpovídaly jejich podílům na společných
částech domu. Chtějí-li vlastníci jednotek změnit toto uspořádání vztahů
vymezené v Prohlášení, musí tedy postupovat podle § 1169 o.
z. To platí i o
situaci, kdy má být některá společná část domu (pozemek) nově vyhrazena k
výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, neboť jde o vzájemné
spoluvlastnické vztahy (jejich výkon) vlastníků jednotek (tedy o část týkající
se vlastnických vztahů), nikoliv o výkon správy. Správa domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví je definována v § 1189 o. z.,
vyjadřuje specifickou povahu úpravy vztahů bytového spoluvlastnictví danou
dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky na
straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na
straně druhé. Osobou odpovědnou za správu je zpravidla společenství vlastníků
(§ 1190 o. z.), které je právnickou osobou s omezenou právní osobností (§ 1194
odst. 1 o. z.), jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích [srovnej např. rozsudek ze dne 3. 4. 2018,
sp. zn. 26 Cdo 3553/2017 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí
odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. 8. 2018, sp. zn. I. ÚS 2325/18),
rozsudek ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019] vyložil, že § 1189 o. z. v odstavci 1 definuje správu domu a pozemku jednak negativně jako vše, co
nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech
spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční
celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně
doplňuje o výčet činností, které se rovněž považují za správu domu a pozemku. V
ustanovení § 1189 odst. 2 o. z. je pak vyjádřena zásada, že správa domu a
pozemku se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen
některému spoluvlastníku. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a
pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí
souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v § 7 a násl. Rozhodnutí (dohoda), zda některá společná část domu nebo pozemku ve
spoluvlastnictví všech vlastníků jednotky bude vyhrazena k výlučnému užívání
jen některému vlastníkovi jednotky (a ostatní spoluvlastníci budou z užívání
vyloučeni), nelze zařadit pod rozhodnutí, které by bylo nutné či účelné pro
řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde
ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Dohoda, že jedna ze
spoluvlastníků předmětného pozemku N. C. bude část tohoto pozemku užívat jako
by byla jeho jedinou vlastnicí s tím, že ostatní spoluvlastníci budou z jejího
užívání vyloučeni, nemůže být ani smlouvou o nájmu části předmětného pozemku,
neboť v případě výlučného užívání společné věci některým ze spoluvlastníků
nejde o nájem. Již za předcházející právní úpravy dospěla právní praxe (k tomu
srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo
2104/99 či ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod číslem
28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) k závěru, že spoluvlastník
vždy užívá nemovitost (její část) z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj.
na základě oprávnění vlastníka; od této ustálené judikatury není důvod se
odchýlit ani v poměrech nové právní úpravy (§ 1012 o. z.). Lze tak uzavřít, že vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému
užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se
spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze
učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení. Ke změně prohlášení se podle § 1169 odst. 2 o. z. vyžaduje dohoda dotčených
vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě;
je vyloučeno, aby ke změně prohlášení mohlo dojít bez souhlasu osob, kterých by
se dotýkala. Účinnosti dohoda nabývá, až s ní v písemné formě vysloví souhlas
vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů
určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Úprava v § 1169 o. z. tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné
dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti
písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků. Aplikace § 1169 o. z. není
zákonem výslovně vyloučena ani po vzniku společenství vlastníků, a toto
vyloučení nelze dovodit ani z jeho povahy. V daném případě jsou dotčenými spoluvlastníky všichni vlastníci jednotek,
všichni jsou spoluvlastníky předmětného pozemku a měli právo ho užívat. Aby
došlo ke změně Prohlášení o vyhrazení společné části domu nebo pozemku do
výlučného užívání N. C., museli by uzavřít písemnou dohodu o změně jejich práv
a povinností; ta by zároveň nabyla účinnosti, neboť jsou-li dotčenými vlastníky
všichni spoluvlastníci, je také dán písemný souhlas požadované většiny („oba
stupně“ souhlasu v takovém případě splývají). To se však v dané věci nestalo,
neboť navrhovatelé se k dohodě nepřipojili. Nebyla-li uzavřena písemná dohoda
všech dotčených vlastníků, nemůže být Prohlášení podle § 1169 o. z. změněno. Samotné rozhodnutí SVJ (1. usnesení) ke změně Prohlášení nestačí. Působnost
shromáždění vlastníků jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků (§ 1206
odst. 1 o. z.) je upravena v § 1208 o. z. a týká se otázek správy domu a
pozemku. Je-li společenství vlastníků právnickou osobou s působností omezenou
(§ 1194 o. z.) jen na věci týkající se správy domu a pozemku, musí se toto
omezení (logicky) vztahovat i na její nejvyšší orgán. Společenství vlastníků
proto není oprávněno rozhodovat o otázkách týkajících se vlastnictví či
spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Působnost shromáždění
stanovená v § 1208 písm. b) o. z. (rozhodování o změně prohlášení) a v písm. f)
bod 6. (rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému
užívání vlastníka jednotky) se týká případů, kdy vlastníkem jednotky bude samo
společenství vlastníků (půjde o situaci výjimečnou, avšak nikoliv vyloučenou). Opačný výklad vyplývající jen z jazykového vyjádření § 1208 o. z., který by
znamenal přidání dalšího (třetího) stupně úpravy v § 1169 o. z., nedává valný
smysl. Shromáždění by muselo podle § 1208 písm. b) či písm. f) bod 6. o. z.
dávat souhlas k účinné dohodě vlastníků jednotek podle § 1169 o. z. o změně
prohlášení, aniž by mohlo jakkoliv nahradit souhlas některého z dotčených
vlastníků s touto dohodou nutný k jejímu uzavření, nebo souhlas některého z
nadpoloviční většiny vlastníků nutný k účinnosti dohody, a aniž by na této již
účinné dohodě (se kterou již dříve souhlasila přinejmenším nadpoloviční většina
všech vlastníků jednotek) mohlo cokoliv změnit. Bude-li však společenství
vlastníků vlastníkem některé z jednotek v domě, buď bude stranou dohody o změně
prohlášení, je-li touto dohodou jednotka dotčena, nebo není-li dotčena, bude
muset být vyrozuměno a dát či nedat písemný souhlas se změnou prohlášení. V
takovém případě je na místě, aby jakékoliv změny týkající se prohlášení byly v
působnosti shromáždění, neboť jde o zásadní otázku společenství, o které nemůže
rozhodovat sám statutární orgán; ten by byl oprávněn jednat jen se souhlasem
shromáždění podle § 1208 písm. b), případně písm. f) bod 6. o. z. Jinak řečeno
tam, kde má vystupovat společenství jako subjekt vlastnického práva, musí být
jeho vůle schválena shromážděním [obdobný závěr připouští i Spáčil, J. a kol.:
Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 809 – 816]. Lze tak uzavřít, že chtěl-li některý z vlastníků jednotek, aby se změnilo
užívání části společných prostor či pozemku tak, že tato část bude sloužit k
jeho výlučnému užívání, bylo zapotřebí postupovat podle § 1169 o. z. a všichni
spoluvlastníci těchto společných částí či pozemku museli nejprve uzavřít
písemnou dohodu o změně jejich práv a povinností, což se však v dané věci
nestalo. Protože usnesení odvolacího soudu je v konečném důsledku věcně správné,
Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) –
dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když
navrhovatelům nevznikly v dovolacím řízení náklady, na jejichž náhradu by jinak
měli právo vůči neúspěšnému účastníkovi.
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 17. 3. 2020
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu