vlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobce Společenství vlastníků jednotek pro dům Komořanská 2063, 2064,
2065, 2066, 2067, 2068, Praha 4, se sídlem v Praze 4 – Modřanech, K Dolům
2068/2, IČO: 28935900, zastoupeného Mgr. Ing. Karlem Anderlem, advokátem se
sídlem v Praze 1, Opatovická 1659/4, proti žalovanému P. L., P., zastoupenému
JUDr. Mojmírem Ježkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1, Betlémské náměstí
351/6, o zdržení se neoprávněného zásahu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4
pod sp. zn. 19 C 95/2015, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v
Praze ze dne 2. února 2017, č. j. 25 Co 444/2016-84, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího
řízení částku 2.178,- Kč k rukám JUDr. Mojmíra Ježka, Ph.D., advokáta se sídlem
v Praze 1, Betlémské náměstí 351/6, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Žalobce (Společenství vlastníků jednotek pro dům Komořanská 2063, 2064, 2065,
2066, 2067, 2068, Praha 4 – dále též jen „Společenství“) se domáhal, aby
žalovanému byla uložena povinnost zdržet se užívání „prostoru garáží
nacházejících se v 1. podzemním podlaží budovy, na adrese P.“ (dále jen
„prostor garáží“ a „dům“), a to v rozsahu parkování na „parkovacím stání“ (dále
jen „parkovací stání“). V rámci vylíčení rozhodujících skutečností zejména
uvedl, že k parkování vozidla užívá žalovaný parkovací stání přesto, že není
vlastníkem jednotky, s jejímž vlastnictvím je spojeno právo výlučného užívání
tohoto parkovacího stání (dále též jen „oprávněný uživatel“), které je
vyhrazenou společnou částí domu, a že oprávněnému uživateli parkovacího stání
neudělil souhlas k tomu, aby je přenechal do (dočasného) užívání třetí osobě. Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. června
2016, č. j. 19 C 95/2015-51, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení
účastníků. Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Žalovaný je
od 17. dubna 2009 vlastníkem jednotky č. 2068/106 (a souvisejících
spoluvlastnických podílů) v domě, který spravuje Společenství. Podle prohlášení
vlastníka o vymezení jednotek v domě (dále jen „Prohlášení vlastníka“),
konkrétně čl. 3. označeného jako „Určení společných částí budovy“, bodu 3.4
(„Vyhrazené společné části“), je s vlastnictvím dotčené jednotky spojeno právo
výlučného užívání parkovacího stání (dále jen „parkovací stání), jež se nachází
v prostoru garáží, které jsou vyhrazenými společnými částmi domu. Právo
výlučného užívání parkovacího stání, nacházejícího se v témže prostoru, pak
náleží vlastníku jednotky, jímž je od 17. února 2009 J. Š. Podle čl. 3., bodu
3.6 Prohlášení vlastníka vyhrazené společné části mají právo užívat a podílet
se na jejich správě, provozu, opravách, úpravách a údržbě pouze vlastníci
jednotek, kterým náleží spoluvlastnický podíl na vyhrazených společných částech
podle přílohy č. 1. Toto právo je omezeno právem průchodu a vstupu ostatních
vlastníků jednotek do společných částí, ostatních jednotek nebo příslušenství
jednotky. Podle čl. 3., bodu 3.7 Prohlášení vlastníka je každý vlastník
jednotky, který má spoluvlastnický podíl na vyhrazených společných částech,
oprávněn užívat výlučně garážové stání, jehož číslo je uvedeno v příloze č. 1 a
jehož umístění ve společných částech je znázorněno v příloze č. 2. Na
parkovacím stání však parkuje vozidlo žalovaný, byť není jeho oprávněný
uživatel. Na tomto skutkovém základě především dovodil, že bylo-li Prohlášením
vlastníka vyhrazeno parkovací stání k výlučnému užívání vlastníku jednotky
(jímž je J. Š.), je v tomto rozsahu omezeno oprávnění Společenství vykonávat
správu domu podle § 1189 ve spojení s § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 89/2012 Sb.“, „o. z.“, resp.
„občanský zákoník“); navíc slouží-li dotčená společná část domu
výlučně k užívání jen vlastníku uvedené jednotky, je oprávněn ji užívat nejen
on sám, jak se mylně domnívalo Společenství, nýbrž i třetí osoby, pokud tuto
společnou část užívají s jeho souhlasem. Uzavřel, že za tohoto stavu není
Společenství v daném sporu aktivně věcně legitimováno, a proto žalobu zamítl. K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. února 2017, č. j. 25 Co 444/2016-84, citovaný rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků. Ve vztahu k uplatněným odvolacím námitkám zdůraznil, že vlastník jednotky má
právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt,
jakož i užívat společné části; přitom se však musí zdržet všeho, co by bránilo
výkonu práv jiným vlastníkům jednotek (§ 1175 odst. 1 o. z.). Nedodržení této
povinnosti má za následek oprávnění osoby odpovědné za správu domu nebo
dotčeného vlastníka jednotky domáhat se nařízení prodeje jednotky toho
vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu
způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků
jednotek (§ 1184 o. z.). Společenství vlastníků (jako právnická osoba založená
za účelem správy domu a pozemku) nemůže jinak ingerovat do práv vlastníka
jednotky; nesvědčí mu tedy ani právo rozhodovat o dispozicích s právy vlastníka
jednotky na společných částech, jež mu byly svěřeny do výlučného užívání. Za
této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel
o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném
od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasil s právním
názorem o nedostatku aktivní věcné legitimace. Vyjádřil přesvědčení, že
vlastník jednotky, jemuž byla vyhrazena určitá společná část domu k výlučnému
užívání, může tuto společnou část užívat pouze pro svou (osobní) potřebu a není
tedy oprávněn přenechat ji do užívání třetí osobě (např. smlouvou o nájmu) bez
souhlasu společenství vlastníků (obdobně jako není nájemce bytu oprávněn
podnajmout byt bez souhlasu pronajímatele – § 2275 o. z. per analogiam). Z toho
dovozoval, že žalovaný není oprávněn užívat parkovací stání, není-li jeho
oprávněným uživatelem; jestliže ho i přes to užívá, nejde o běžné užívání
společných částí domu ve smyslu § 1175 odst. 1 o. z. Dodal, že je nerozhodná
okolnost, že tak činí se souhlasem vlastníka uvedené jednotky (tj. oprávněného
uživatele J. Š.), neboť jednání, jímž oprávněný uživatel přenechá bez souhlasu
společenství vlastníků své právo výlučně užívat určitou společnou část domu
třetí osobě, lze pokládat za protiprávní zásah do práva společenství spravovat
společné části domu, které zahrnuje rovněž oprávnění rozhodovat o tom, jak mají
být tyto společné části užívány. Současně měl za to, že úsudek o nedostatku
jeho aktivní věcné legitimace v daném sporu neobstojí také proto, že ve svých
důsledcích vede k absurdnímu závěru, že vlastník jednotky může např. zpřístupnit společné části domu bezdomovcům, skladovat v nich nebezpečné
předměty apod. Zastával stanovisko, že v rozhodování dovolacího soudu dosud
nebyla řešena otázka aktivní věcné legitimace společenství vlastníků ve sporu
týkajícím se užívání společné části domu, která byla přenechána k výlučnému
užívání vlastníku určité jednotky, jakož ani (související) otázka, zda je
vlastník jednotky oprávněn přenechat třetí osobě (např. smlouvou o nájmu) své
právo výlučně užívat určitou společnou část domu bez souhlasu společenství
vlastníků. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu
a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalovaný ve vyjádření k dovolání vyvracel správnost použitých dovolacích
námitek a navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobce (dovolatele)
projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve
znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“ (viz
čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Přitom shledal, že
dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§
240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§
241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř.
pro řešení otázky
aktivní věcné legitimace Společenství ve sporu proti žalovanému (vlastníku
jednotky, s jehož vlastnictvím jednotky je spojeno právo výlučného užívání
konkrétního parkovacího stání – parkovacího stání) o zdržení se užívání jiného
(dalšího) parkovacího stání (vyhrazené společné části domu v témže prostoru),
které je oprávněn užívat vlastník jiné jednotky v domě a které mu tento
oprávněný vlastník přenechal k výlučnému užívání; půjde tedy – s přihlédnutím k
vymezení uplatněného dovolacího důvodu (§ 241a odst. 3 o. s. ř.) – o odpověď na
otázku, zda společenství vlastníků je oprávněno (v rámci správy společných
částí domu a pozemku – viz § 1189 o. z.) podat negatorní žalobu podle § 1042 o. z. proti vlastníku jednotky, který užívá společnou část domu vyhrazenou k
výlučnému užívání vlastníku jiné jednotky. V tomto ohledu totiž směřuje proti
rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení
otázky hmotného práva, která dosud v poměrech současné právní úpravy nebyla v
rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Dovolání však není přípustné podle
citovaného ustanovení pro řešení další předložené otázky, zda je vlastník
jednotky oprávněn své právo výlučně užívat určitou společnou část domu
přenechat třetí osobě (např. smlouvou o nájmu) bez souhlasu společenství
vlastníků; na vyřešení takto postavené otázky totiž napadené rozhodnutí ve
skutečnosti nespočívá. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a
tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
K právním poměrům týkajícím se věcných práv náleží také spoluvlastnictví,
včetně spoluvlastnictví bytového. Ve smyslu přechodného ustanovení § 3028 odst.
2 o. z. se od nabytí účinnosti nové právní úpravy (tj. od 1. ledna 2014)
posuzují podle této úpravy zásadně i práva a povinnosti vlastníků jednotek
vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen
„zákon č. 72/1994 Sb.“); dosavadními právními předpisy se nadále řídí pouze
vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a
povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku (srov.
rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. prosince 2015, sp. zn. 26
Cdo 3862/2015, uveřejněný pod č. 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek).
V posuzovaném případě jde o negatorní (zápůrčí) žalobu ve smyslu ustanovení §
1042 o. z., podle něhož se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo
neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu
věc zadržuje (srov. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. ledna
2014, sp. zn. 17 Co 423/2013, uveřejněný pod č. 5/2015 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek).
Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží
vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro
řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení
společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a
prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou
nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení
v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podle § 1189 odst.
2 o. z. se má za to, že správa se vztahuje i na společné části, které slouží
výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Podle § 1190 o. z. osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství
vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu
domu správce. Podle § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická
osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování
svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.
Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na
podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo
členem.
V případě společenských vztahů upravených v části třetí (Absolutní majetková
práva) dílu 4 (Spoluvlastnictví) oddílu 5 (Bytové spoluvlastnictví) zákona č.
89/2012 Sb. nutně vystupuje do popředí otázka vzájemných vztahů jednotlivých
vlastníků, resp. spoluvlastníků, jejichž zájmy se nevyhnutelně ocitají ve
vícestranných interakcích. Více než jinde se zde projevuje specifická povaha
takto založeného vlastnického práva, která je dána dualistickou koncepcí
spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky na straně jedné a v
podílovém spoluvlastnictví společných částí domu na straně druhé. Je zřejmé, že
kombinace výlučného a podílového (spolu)vlastnictví vytváří zvláštní podmínky
pro realizaci takto pojatého vlastnického práva, které se projevují ve zvýšené
míře jak u práv, tak i povinností. Uvedené názory zaujal Ústavní soud v
poměrech dřívější právní úpravy bytového /spolu/vlastnictví obsažené do 31.
prosince 2013 v zákoně č. 72/1994 Sb., která však byla rovněž založena na
dualistické koncepci, a proto jsou i nyní využitelné (srov. např. usnesení
Ústavního soudu z 19. ledna 2012, sp. zn. II. ÚS 2973/09, a z 15. prosince
2015, sp. zn. I. ÚS 752/15). Nejvyšší soud se již dříve přihlásil také k názoru
(vyslovenému v odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 13. března 2001, sp.
zn. Pl. ÚS 51/2000), že vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty
věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost
hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak
omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ze 17. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 /ústavní stížnost
podanou proti citovanému rozsudku Ústavní soud odmítl usnesením z 23. května
2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17/). Důsledky vyplývající pro vlastníky jednotek z
uvedeného omezení řeší shora citovaná zákonná úprava mimo jiné zavedením tzv.
společenství vlastníků (dále též jen „společenství“), jehož hlavním účelem je
zajišťování správy domu a pozemku. K naplnění tohoto účelu jej zmíněná právní
úprava předně prohlašuje za právnickou osobu, čímž mu přiznává způsobilost mít
v mezích právního řádu práva a povinnosti, tedy právní osobnost (§ 1194 odst. 1
věta před středníkem ve spojení s § 20 odst. 1 a § 15 odst. 1 o. z.). Vedle
toho mu zároveň poskytuje způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním
jednáním práva a zavazovat se k povinnostem (právně jednat), tj. svéprávnost (§
1194 odst. 1 věta za středníkem ve spojení s § 15 odst. 2 o. z.), byť vázanou
pouze na naplňování účelu jeho činnosti. Z toho, že společenství vlastníků má
právní osobnost i svéprávnost (byť omezenou na stanovený předmět činnosti),
současně vyplývá, že v rámci zajišťování správy domu a pozemku, za niž odpovídá
podle ustanovení § 1190 o. z., nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek,
nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem (v poměrech
právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 dospěl k obsahově shodnému závěru
Nejvyšší soud např. v usnesení z 22. srpna 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015).
Legální definici správy domu a pozemku obsahuje ustanovení § 1189 odst. 1 o. z.
Citované ustanovení vymezuje tuto správu jednak negativně jako vše, co nenáleží
vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech
spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční
celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně
doplňuje o výčet činností, které se rovněž považují za správu domu a pozemku. V
ustanovení § 1189 odst. 2 o. z. je pak (nově) vyjádřena zásada, že správa domu
a pozemku se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen
některému spoluvlastníku (k tomu viz též § 1166 odst. 1 písm. b/ bod 2 o. z.).
S přihlédnutím k řečenému a současně i k úpravě obsažené nyní v ustanovení §
1189 odst. 2 o. z. je podle názoru dovolacího soudu i nadále využitelný právní
názor (přijatý v poměrech dřívější právní úpravy), že společenství vlastníků je
oprávněno v rámci správy domu a pozemku (nyní § 1189 o. z.) podat negatorní
žalobu (nyní § 1042 o. z.) proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv
vlastníků jednotek ke společným částem domu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze
dne 18. července 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, uveřejněný pod č 106/2012
Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Po zohlednění specifických okolností
tohoto případu však zastává dovolací soud názor, že žaloba není důvodná.
V posuzované věci se žalobce (subjekt odpovědný za správu domu – viz § 1190 o.
z.) domáhal, aby žalovanému jako vlastníku jednotky, s níž je spojeno právo
výlučného užívání parkovacího stání č. 140, byla uložena povinnost zdržet se
parkování na parkovacím stání č. 150 (obě parkovací stání se nacházejí v
garážovém prostoru, který je součástí společných částí domu). V rámci vylíčení
rozhodujících skutečností v žalobě mimo jiné uvedl, že parkovací stání č. 150
žalovaný užívá k parkování vozidla (nikoli k jiným účelům) přesto, že není
vlastníkem jednotky, s jejímž vlastnictvím je spojeno právo výlučného užívání
této společné části domu, a že vlastníku uvedené jednotky neudělil souhlas k
jeho přenechání do (dočasného) užívání právě žalovanému. Již z toho, ale také
ze zjištěného skutkového stavu, tudíž jednoznačně vyplývá, že žalovaný
parkovací stání užívá k parkování vozidla se souhlasem vlastníka jednotky, s
jejímž vlastnictvím je právo výlučného užívání této společné části domu
spojeno, tj. se souhlasem oprávněného uživatele. Za tohoto stavu ovšem nelze
žalobu pokládat za důvodnou, neboť je-li parkovací stání oprávněn užívat k
parkování vozidla vlastník konkrétní jednotky, nejde o žádný zásah do správy
společných částí domu, užívá-li jej z jeho souhlasem pro parkování vozidla
vlastník jiné jednotky v domě, a pro tyto účely je nerozhodné, kdo je
vlastníkem vozidla. Jen z toho, že parkovací stání užívá pro parkování vozidla
žalovaný, nelze usuzovat na neoprávněný zásah do správy společných částí domu a
pozemku.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že napadené rozhodnutí je v konečném
důsledku správné. Dovolací soud proto dovolání zamítl (§ 243d písm. a/ o. s.
ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal
dovolatele, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný, k náhradě nákladů
dovolacího řízení, jež vznikly žalovanému v souvislosti s podáním vyjádření k
dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v
částce 1.500,- Kč (§ 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 4 vyhlášky č. 177/1996
Sb., ve znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve
výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3
vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 378,- Kč
představující 21 % DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 3. 4. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu