26 Cdo 1642/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Marie Vokřinkové a JUDr.
Miroslava Feráka ve věci žalobce M. Int., a.s., zastoupeného advokátem, proti
žalovaným 1) Ing. I. Š. a 2) MUDr. E. Š., zastoupeným advokátem, o přivolení k
výpovědi z nájmu bytu, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 54 C
372/2003, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne
14. listopadu 2007, č.j. 19 Co 193/2007-178, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 14. listopadu 2007, č.j. 19 Co
193/2007-178, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 9. 2006, č.j.
54 C 372/2003-150, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 27. 11. 2006,
č.j. 54 C 372/2003-162, výrokem uvedeným pod bodem I. zamítl žalobu na
přivolení k výpovědi z nájmu „bytu č. 3 ve 3. NP, sestávajícího z kuchyně, 1
pokoje, předsíně, koupelny, WC a haly o celkové výměře obytné plochy 66,71
m2“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), „v domě na ulici Č. 1/3 v B., č.p.
161, pozemek p.č. 614 k.ú. M. B., obec B.“ (dále jen „předmětný dům“, resp.
„dům“), a rozhodl
o nákladech řízení (výroky II. a III.).
Soud prvního stupně, měl po provedeném dokazování za zjištěné, že žalobce je
vlastníkem předmětného domu, že žalovaní užívají předmětný byt na základě
nájemní smlouvy ze dne 31. 3. 2000 uzavřené s právním předchůdcem žalobce, že
Ú. m. č. m. B., B. – s., odbor výstavby a územního rozvoje, stavebního úřadu
vydal dne 16. 7. 2003 pod č.j. STU/01/0304698/000/003, stavební povolení (které
nabylo právní moci dne 19. 8. 2003) na akci „Generální oprava a modernizace
domu Č. 1/3, SO 100-části 1. PP až 3. NP, hlavního schodiště“, že předmětem
povolených stavebních úprav bylo zřízení dvoupodlažního obchodu situovaného v
1. NP a 2. NP, zřízení kanceláří pro majitele objektu a vybudování zázemí pro
obchodní plochy ve
3. NP, že v rámci stavebních úprav 3. NP (podle projektové dokumentace
schválené při vydání stavebního povolení) měl být předmětný byt zcela zrušen,
že podle bodu 39 stavebního povolení bylo žalobci uloženo řešit bytovou náhradu
za zrušený byt v souladu se zákonem č. 40/1964 Sb., že žalovaní, přestože již
započala rekonstrukce, předmětný byt i nadále užívají. Soud prvního stupně měl
rovněž za prokázané, že žalobce dal nejdříve výpověď z nájmu bytu (obsaženou v
žalobě ze dne 9. 12. 2003
a adresovanou jen žalovanému 1/) z důvodu uvedených v ustanovení § 711 odst. 1
písm. e) a f) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 30. 3. 2006
(dále jen „obč. zák.“), jen žalovanému 1), že mu byla výpověď doručena dne 5.
1. 2004, že usnesením ze dne 22. 4. 2005, č.j. 54 C 372/2003-130, které ve
spojení s usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 29. 3. 2006, č.j. 19 Co
233/2005-138, nabylo právní moci dne 26. 5. 2006, soud připustil, aby do řízení
přistoupila žalovaná 2), že podáním ze dne 9. 12. 2003 dal žalobce výpověď z
nájmu bytu oběma žalovaným, a to z týchž důvodů jako žalovanému 1), že uvedené
podání předal při jednání dne 5. 9. 2006 žalované 2).
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně po právní stránce uzavřel, že
žádný z uplatněných výpovědních důvodů podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. e)
a f) obč. zák., nebyl naplněn. Pokud se jednalo o první z nich, přihlédl k
tomu, že došlo k vydání stavebního povolení na základě vypracovaného projektu
bez ohledu na to, že v domě byly ještě dva nevyřešené nájemní vztahy a
neshledal rekonstrukci za účelem naplnění podnikatelského záměru – přestavět
zakoupený dům pro účely provozování obchodu, kancelářských a skladovacích
prostor – „pro veřejnost prospěšným činem“. Okolnost, že byl vybudován obchod a
v souvislosti s tím zrekonstruován dům, jež má historickou hodnotu a je chráněn
památkovým úřadem, podle soudu prvního stupně neodůvodňovala, aby byli žalovaní
postiženi na úkor žalobce ztrátou svého výsostného práva. Ohledně druhého
výpovědního důvodu, dospěl k závěru, že se nejednalo o byt, který by
bezprostředně souvisel (a to ani před zahájením rekonstrukce) s prostory,
určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti. Soud prvního
stupně také uzavřel, že k pozdější výpovědi z nájmu bytu doručené žalované 2),
nemohl přivolit, neboť v době doručení výpovědi žalované 2) již ustanovení §
711 odst. 1 písm. e) a f) obč. zák. neexistovalo. Tyto výpovědní důvody jsou
sice v občanském zákoníku zahrnuty, ale v ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) a
e) obč. zák., ve znění účinném od 31. 3. 2006.
K odvolání žalobce Krajský soud v Brně (soud odvolací) rozsudkem ze dne
14. 11. 2007, č.j. 19 Co 193/2007-178, připustil změnu žaloby (výrok I.),
rozsudek soudu prvního stupně v jeho výroku I. změnil tak, že přivolil k
výpovědi z nájmu předmětného bytu, určil, že nájemní poměr skončí uplynutím
tříměsíční výpovědní lhůty, která začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po právní moci rozsudku, a uložil žalovaným byt vyklidit a
vyklizený předat žalobci po uplynutí 15 dnů po zajištění přiměřeného náhradního
bytu (výrok II.), změnil výrok o nákladech řízení před soudem prvního stupně
(výrok III.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok IV.).
Odvolací soud, vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil
se s jeho závěrem, že nebyl naplněn výpovědní důvodu podle ustanovení § 711
odst. 1 písm. f) obč. zák. Ohledně ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) obč. zák.
pak vyložil, že v sobě obsahuje dvě skutkové postaty – jednak situaci, kdy s
bytem nebo domem je třeba naložit z důvodu veřejného zájmu jinak, a dále
situaci, kdy byt nebo dům vyžadují kvalifikované opravy, jejichž provádění není
možné za jejich současného užívání. Dovodil, že v souzené věci se jedná o prvý
z obou případů, neboť předmětný byt měl napříště sloužit jinému účelu než
bydlení. Úmysl žalobce naložit s bytem tak, že již nebude sloužit k bydlení měl
za podložený příslušným správním rozhodnutím vydaným podle zákona č. 50/1976
Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2006
(dále jen „zákona č. 50/1976 Sb.“). Proto uzavřel, že je výpovědní důvod podle
ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) obč. zák. věta před spojkou „nebo“ naplněn.
Neshledal podmínky hodné zvláštního zřetele, pro něž by bylo možné vázat
vyklizení bytu na zajištění bytu o menší podlahové ploše, než je předmětný byt,
a proto je vázal na zajištění přiměřeného náhradního bytu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost
opřeli o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“), a jako dovolací
důvody uplatnili, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§
241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.] a že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění,
které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování
(§ 241a odst. 3 o.s.ř.). Namítali, že výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm.
e) obč. zák. obsahuje skutkovou podstatu, podle které lze nájem bytu vypovědět
s přivolením soudu, je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem naložit
tak, že byt nelze užívat. Vytkli odvolacímu soudu, že se však otázkou veřejného
zájmu nezabýval a odkázal na vydané stavební povolení. Namítali, že samotné
stavební povolení bez dalšího neosvědčuje existenci veřejného zájmu, neboť
stavební úřad při rozhodování o povolení stavby veřejný zájem posuzuje pouze z
hlediska stavebně – technického. Nesouhlasili ani s tím, že rozhodnutí žalobce
přebudovat jejich byt na kanceláře je věcí veřejného zájmu. Podle nich se
žalobce jako vlastník předmětného domu jednostranně rozhodl, že předmětný byt
prostě zruší a bude prostor využívat jiným, nepochybně lukrativnějším způsobem.
Zdůraznili, že pokud by měl být posuzován veřejný zájem jen ve stavebním
řízení, v němž nebyli účastníky řízení, byli by kráceni na svých právech, neboť
by se k jeho existenci nemohli kvalifikovaně vyjádřit. Žalovaní rovněž „z
důvodu opatrnosti a vědomi si toho, že otázka veřejného zájmu je věcí právního
posouzení“, napadli skutková zjištění odvolacího soudu o tom, že existuje
veřejný zájem na nakládání s bytem, když tento závěr nemá v provedeném
dokazování žádnou oporu a samotná skutková tvrzení žalobce ohledně veřejného
zájmu byla zcela obecná a neurčitá. Na závěr navrhli, aby bylo napadené
rozhodnutí zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Současně navrhli, aby byla odložena vykonatelnost napadeného rozhodnutí.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) usnesením ze
dne 4. 12. 2008, č.j. 26 Cdo 1642/2008-199, odložil vykonatelnost napadeného
rozsudku.
Nejvyšší soud České republiky shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k
tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), a je přípustné
podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího
soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem
dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel
obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř.,
jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí
ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny.
Existence zmíněných vad nebyla namítána.
Dovolací soud však musel z úřední povinnosti přihlédnout k tzv. jiným vadám,
které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a to i když je
dovolatel nenamítal. V projednávané věci vyšlo z obsahu spisu najevo, že
žalobce dal výpověď z nájmu bytu (obsaženou v žalobě) jen žalovanému 1) a že v
průběhu řízení před soudem prvního stupně dal novou výpověď z nájmu bytu oběma
žalovaným, aniž přitom navrhl změnu žaloby. Přitom za změnu žaloby nelze
pokládat požadavek, aby bylo vyklizení bytu rozšířeno i na žalovanou 2) (jak ho
připustil odvolací soud), který neřeší, zda se stala nová výpověď předmětem
řízení a ke které z obou výpovědí mělo být soudem přivoleno. Soudní praxe
dovodila, že pronajímatel může dát nájemci novou (další) výpověď z nájmu bytu i
v průběhu řízení o přivolení k výpovědi předchozí; tato nová výpověď se však
může stát předmětem řízení za předpokladu, že pronajímatel – žalobce současně
změní žalobu, a soud tuto změnu připustí. Takový postup nepřichází v úvahu v
odvolacím řízení (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2001, sp. zn.
26 Cdo 2357/99, uveřejněné v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck
pod C 917, sv. 13). Jestliže tedy soud prvního stupně jednal a rozhodoval o
nové výpovědi z nájmu bytu, aniž žalobce v tomto směru změnil žalobu, a
odvolací soud uvedený nedostatek převzal a přivolil k výpovědi z nájmu bytu,
pak zatížil řízení vadou, která mohla mít vliv na správnost jeho rozhodnutí.
K jiným vadám řízení ve smyslu § [§ 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.] patří
i nedostatek řádného a přezkoumatelného odůvodnění právního posouzení odvolacím
soudem, jestliže brání dovolacímu soudu zhodnotit jeho správnost (srov.
Bulletin Vrchního soudu v Praze č. 10 II, ročník 1994, sešit 3). Přitom výrok
rozsudku a jeho odůvodnění musí být v souladu. V projednávané věci odvolací
soud jednal a rozhodoval o vícero výpovědích pronajímatele. Ve výroku svého
rozsudku, kterým přivolil k výpovědi z nájmu bytu, však neodlišil, ke které z
nich přivolil a v odůvodnění svého rozhodnutí se vyjadřuje o výpovědích v
množném čísle (srov. slova „výpovědi dané žalovaným splňují formální
požadavky“). Z rozsudku odvolacího soudu tak není zřejmé, o které z obou
výpovědí rozhodoval a která z nich má být tedy posuzována v dovolacím řízení.
To činí jeho rozsudek nepřezkoumatelným.
Již pro výše uvedené vady nemůže rozsudek odvolacího soudu obstát,
a proto bylo bezpředmětné, aby se dovolací soud zabýval uplatněnými dovolacími
důvody, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci
(§ 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.) a že vychází ze skutkového zjištění, které
nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování (§ 241a
odst. 3 o.s.ř.).
Nicméně alespoň v obecné poloze dovolací soud dodává k právnímu posouzení věci
následující.
Výpověď z nájmu bytu je jednostranným hmotněprávním právním úkonem
pronajímatele, jehož obsahem je projev jeho vůle směřující k zániku nájemního
vztahu
s nájemcem; tento projev vůle musí mít (pod sankcí neplatnosti) písemnou formu.
Jde přitom o právní úkon adresovaný, tj. je učiněn (výpověď je dána) v
okamžiku, kdy dojde nájemci - druhému subjektu nájemního vztahu (kdy se dostane
do sféry jeho dispozice). Jde-li o byt ve společném nájmu manželů, musí být
výpověď z nájmu bytu dána oběma manželům, společným nájemcům bytu a oběma musí
být také doručena (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2001, sp. zn.
26 Cdo 1981/2000, uveřejněný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck
pod C 310, sv. 3). Z hlediska aplikace „novější úpravy“ podle zákona č.
107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č.
40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, pak platí, že
výpovědi z nájmu bytu podané (doručené) před účinností tohoto zákona se řídí
dosavadními právními předpisy (srov. § 6 odst. 2).
Jde- li o výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. e) obč. zák., pak může být
naplněn jen tehdy, jsou-li rozhodná tvrzení o tom, že z důvodů veřejného zájmu
je potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat, obsažena ve
výpovědi
a doložena příslušným správním aktem stavebního úřadu (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 8. 1998, sp. zn. 3 Cdon 7/96, uveřejněný v
časopisu Soudní judikatura pod poř. č. 155, sešit 21, ročník 1998). Přitom
pojem „veřejný zájem“, jež ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) obč. zák. užívá (a
jež užívá i ustanovení § 711a písm. c/ obč. ve znění od 31. 3. 2006), činí toto
ustanovení právní normou s relativně neurčitou hypotézou. To znamená, hypotéza
není stanovena přímo právním předpisem a právní předpis přenechává soudu, aby
podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní
normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Je tak na příslušném
soudu, aby v souzené věci vymezil ty okolnosti, v nichž spatřuje naplnění nebo
nenaplnění podmínky existence veřejného zájmu.
S přihlédnutím ke shora uvedenému Nejvyšší soud České republiky rozsudek
odvolacího soudu zrušil (§ 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř.) a podle §
243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1 věta
první o.s.ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení
dovolacího (§ 243d odst. 1 věta první o.s.ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 8. dubna 2009
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v. r.
předsedkyně senátu