26 Cdo 1780/2025-264
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobců a) D.-N. N., a b) M. N., zastoupených Mgr. Petrou Walderovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Krakovská 1366/25, proti žalovaným 1) A. H., a 2) L. G., o odstranění vad prohlášení vlastníka, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 46 C 394/2023, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 19. 2. 2025, č. j. 26 Co 314/2024-224, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
1. Žalobci se domáhali odstranění vady prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne 7. 10. 2019 (dále též jen „Prohlášení“) s právními účinky zápisu do katastru nemovitostí ke dni 9. 10. 2019, které bylo do příslušného katastru nemovitostí „vloženo pod V-14203/2019-209“, spočívající „v nesprávném určení a popisu společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“, a to v žalobě blíže vymezeným způsobem.
2. Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27.
3. Na základě odvolání žalobců Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 2. 2025, č. j. 26 Co 314/2024-224, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
4. Odvolací soud vyšel (shodně se soudem prvního stupně) zejména ze zjištění, že žalobci mají ve společném jmění manželů jednotku č. 197/1 a žalovaní jednotku č. 197/2, nacházející se v budově - rodinném domě č. p. XY, jež je součástí pozemku stavební parcela č. XY (dále též jen „jednotka č. 197/1“, „jednotka č. 197/2“ a společně též „jednotky“), jehož jsou účastníci spoluvlastníky spolu s pozemky parcela č. XY a parcela č. XY, vše v katastrálním území a obci XY (dále též jen „budova“ a společně „nemovitosti“), se spoluvlastnickým podílem na společných částech těchto nemovitostí o velikosti (ideální) ?. Prohlášení se týkalo nemovitostí a jeho původce – společnost Tetrastyle s. r. o., se sídlem Praha 7, U Průhonu 773/12, IČO 05691699, dříve zapsaná pod obchodní firmou DOMY VYŠEHOŘOVICE s. r. o.; dále též jen „původce prohlášení“) v něm vymezil jednotky o tam specifikované výměře s tím, že jejich prostorové uspořádání s údaji o podlahových plochách mělo být uvedeno v příloze č. 1; zmíněná příloha měla obsahovat též podrobný popis jednotek. Jednotky byly definovány jako prostorově oddělené části domu s podílem o velikosti ? na společných částech nemovitostí vzájemně spojené a neoddělitelné. K výlučnému užívání byla určena čtyři parkovací místa náležející k nemovitostem (čl. 2.6 Prohlášení). Určení a popis společných částí obsahoval oddíl III Prohlášení, který počítal s tím, že některé části budou přenechány k výlučnému užívání. Oddíl V Prohlášení popisoval činnosti spadající pod společnou správu společných částí nemovitostí, přičemž správa společných částí určených k výlučnému užívání je správou výlučnou a odpovídá za ni vlastník, k jehož výlučnému užívání byly určeny. Oddíl VI vymezoval pravidla pro užívání společných částí nemovitostí. Nedílnou součástí Prohlášení byla příloha č. 1, která obsahovala jednoduché vyobrazení dvou podlaží obou jednotek včetně údaje o celkové podlahové ploše každé z nich, a příloha č. 2, která jednoduše znázorňovala půdorys pozemku parcela č. XY včetně parkovacích míst, pozemku parcela č. XY a umístění budovy. Takto bylo Prohlášení vloženo do příslušného katastru nemovitostí. Vlastnické právo k jednotce č. 197/1 nabyli žalobci na základě kupní smlouvy ze dne 8. 11. 2019 (dále jen „kupní smlouva“). Její nedílnou součástí byla mimo jiné příloha č. 3, jejíž obsah se shodoval s přílohami Prohlášení. Přiloženo bylo také další půdorysné zakreslení všech podlaží budovy a tabulka obsahující podrobnou specifikaci jednotek, která jako společné části ve výlučném užívání uváděla zahradu o velikosti 732 m2 jak pro jednotku č. 197/1, tak pro jednotku č. 197/2. Z geometrického zaměření je patrné, že pozemek stavební parcela č. XY není umístěn ve středu pozemku parcela č. XY, poněvadž vzdálenost bočních stran budovy od hranic sousedních pozemků není stejná.
5. Po právní stránce odvolací soud přisvědčil soudu prvního stupně v závěru, že Prohlášení neobsahuje vady ve vymezení jednotky (neurčitost, nesprávnost) ve smyslu § 1168 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“). Vysvětlil, že společné části nemovitostí určené k výlučnému užívání vlastníka jednotky (konkrétně ve vztahu k pozemku parcela č. XY označenému v Prohlášení jako „Zahrada“) vymezuje Prohlášení z pohledu zákonných kritérií z tam podrobně rozvedených důvodů dostatečně určitě. Ve spojení s grafickou přílohou č. 2 Prohlášení v podobě obrazového schématu jednoznačně určuje, která část pozemku parcela č. XY jako společná část nemovitostí náleží do výlučného užívání vlastníka jednotky č. 197/1 a která část tohoto pozemku náleží do výlučného užívání vlastníku jednotky č. 197/2; požadavkům § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z. tedy Prohlášení vyhovuje, neboť hranice mezi částmi pozemku parcela č. XY ve výlučném užívání toho kterého vlastníka jednotky jsou z něj dostatečně patrny. Pro posouzení určitosti Prohlášení ve smyslu § 1168 odst. 2 o. z. je irelevantní, v jakém konkrétním rozsahu žalobci a žalovaní jakožto vlastníci jednotek pozemek parcela č. XY fakticky užívají či jak rozsah jeho výlučného užívání vymezovala kupní smlouva. Prohlášení pak není neurčité či nesprávné ani pokud jde o vymezení výlučného užívání části pozemku parcela č. XY jako parkovacích stání, neboť z jeho oddílu II čl. 2.6 ve spojení s přílohou č. 2 se nepochybně podává, že vlastník jednotky č. 197/1 má ve výlučném užívání dvě parkovací stání znázorněná v části zmíněného pozemku, na které se nachází jednotka č. 197/1, a vlastník jednotky č. 197/2 má ve výlučném užívání dvě parkovací stání znázorněná v části zmíněného pozemku, na které se nachází jednotka č. 197/2. Neurčitost Prohlášení nezpůsobují ani v něm použité „legislativní zkratky“ k označení pozemků, přestože Prohlášení pro různé pozemky užívá totožnou zkratku „Pozemek“; kupříkladu oddíl III čl. 3.1 Prohlášení totiž odkazuje na konkrétní pozemek, který se za zkratkou skrývá, a ani v dalších částech Prohlášení nezpůsobuje dotčená zkratka žádné nejasnosti. Konečně odvolací soud dovodil, že Prohlášení dostatečně konkrétně vymezuje také další obsahové náležitosti vyplývající z § 1166 o. z.; v této souvislosti odkázal na argumentaci soudu prvního stupně obsaženou v bodech 7 až 9 odůvodnění jeho rozsudku.
6. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalobců proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.
7. Předkládají-li dovolatelé otázky, jež v rozhodování dovolacího soudu neměly být dosud vyřešeny, zda „lze považovat věcné chyby v textu prohlášení vlastníka (např. chybné zkratky, nedefinované nebo nesprávně definované pojmy, chybějící přílohy)“, jakož „obsahové nesrovnalosti a/nebo vnitřní rozpory mezi jednotlivými ustanoveními textu prohlášení vlastníka“ a „nesoulad mezi grafickou přílohou prohlášení vlastníka (např. schéma, situační plán) a skutečným stavem (prostorovým umístěním a polohou nemovitých věcí)“ za „vadu prohlášení vlastníka odstranitelnou podle ustanovení § 1168 o. z.“, přehlíží, že jejich zodpovězení závisí (především) na závěru o správnosti výkladu Prohlášení odvolacím soudem (potažmo soudem prvního stupně, s jehož závěry se odvolací soud ztotožnil) dle pravidel vymezených § 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o. z., jenž odvolací soud provedl v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
8. Jak bylo vysvětleno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje § 556 odst. 1 věta prvá o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3407/2024).
9. Prohlášení vlastníka definuje důvodová zpráva k § 1166 o. z. jako projev vůle vlastníka či jiné osoby oprávněné z věcného práva při přeměně domu na dům s jednotkami (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 779/2022). Jde o (neadresované) právní jednání; i pro něj se výkladová pravidla § 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o. z. uplatní. Rovněž ohledně prohlášení vlastníka jednotek je tak nutno primárně zjistit (určit) skutečnou vůli jednajícího, jinak řečeno, zjistit úmysl toho, kdo jednal – původce prohlášení, a předmětné právní jednání vyložit podle úmyslu jednajícího (nejen podle v prohlášení použitých slov).
10. Těmto požadavkům odvolací soud dostál, když z obsahu celého Prohlášení (včetně jeho příloh č. 1 a č. 2, ohledně nichž z hlediska skutkového uzavřel, že byly jeho součástí; správnost skutkových zjištění dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhá; srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.) uzavřel, že je z něj dostatečně určitým způsobem seznatelné, „která část pozemku parcela č. XY jako společná část nemovitostí náleží do výlučného užívání vlastníka jednotky č. 197/1 a která část tohoto pozemku náleží do výlučného užívání vlastníku jednotky č. 197/2“, neboť je zřejmá „hranice užívání“ oddělující části uvedeného pozemku ve výlučném užívání toho kterého vlastníka jednotky. Tato hranice užívání má procházet a pokračovat „v ose“ zdi domu čp. XY rozhraničující jednotlivé jeho části tvořící součást té které jednotky, přes pozemek parcela č. XY a č. XY. Zbylé „hranice užívání“ představují hranice samotných parcel (tak, jak ve skutečnosti existují; v tomto smyslu schematičnost zakreslení pozemků a budovy v příloze č. 2 Prohlášení výkladové potíže nepůsobí). Odvolací soud zde správně vyšel z výkladu přílohy č. 2 představující dle Prohlášení „Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení Zahrady“ (jemuž odpovídalo reálné umístění kovového oplocení původcem Prohlášení a dále vysazeného živého plotu). Rovněž závěr odvolacího soudu o určitosti Prohlášení ohledně vymezení výlučného užívání částí pozemku parcela č. XY jako parkovacích stání tak, že vlastník té které jednotky má ve svém výlučném užívání vždy dvě parkovací stání nacházející se právě v té části uvedeného pozemku, jež náleží do jeho výlučného užívání (tak, jak jsou zakresleny v příloze č. 2 Prohlášení), odpovídá uvedeným výkladovým pravidlům. Rovněž tak „legislativní zkratky“ zavedené v Prohlášení pro označení pozemků nezpůsobují jeho neurčitost, neboť z daného kontextu je vždy seznatelné, který konkrétní pozemek v dané části Prohlášení takto užitá „legislativní zkratka“ představuje (ať už jde o pojmy „Pozemek“, „Zahrada 197/1“ či „Zahrada 197/2“). I právní závěr odvolacího soudu (potažmo soudu prvního stupně), že „neurčitost Prohlášení nezpůsobují ani v něm použité ,legislativní zkratky? k označení pozemků, přestože Prohlášení pro různé pozemky užívá totožnou zkratku ,Pozemek?“, je proto v souladu s souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu ohledně výkladu právního jednání.
11. Jestliže odvolací soud (v souladu s judikaturou dovolacího soudu) uzavřel, že Prohlášení výše namítanými vadami netrpí, nejsou předpoklady odstranění takových (neexistujících) vad dle § 1168 odst. 1 o. z. naplněny. Jinými slovy lze vyjádřit, že institut odstranění vady prohlášení dle § 1168 odst. 1 o. z. neslouží ke „změně obsahu“ (bezvadného) prohlášení vlastníka jednotek. Na dovolateli výše předkládaných otázkách proto napadené rozhodnutí odvolacího soudu (ve skutečnosti) nezávisí.
12. Rozhodnutí odvolacího soudu z tohoto důvodu nezávisí ani na dovolateli kladených otázkách (jež rovněž v rozhodování dovolacího soudu neměly být dosud vyřešeny), zda „je možné považovat za bezvadné prohlášení vlastníka, které sice vyhradí společnou část k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky, aniž by určilo (a to určitě) takto vyčleněné společné části nemovité věci“, zda „se nestane obligatorní náležitostí prohlášení vlastníka určení společných částí nemovité věci vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky v okamžiku, kdy samotné prohlášení vlastníka předpokládá existenci těchto částí“ a zda „lze považovat absenci jasného, správného a jednoznačného vymezení společných částí nemovité věci vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky v prohlášení vlastníka za vadu spočívající v nesprávném a neurčitém vymezení jednotky, odstranitelnou podle ustanovení § 1168 o. z.“.
13. Vytýkají-li dovolatelé odvolacímu soudu, že Prohlášení posuzoval pouze z hlediska určitosti, a nikoliv též z hlediska správnosti, ačkoliv § 1168 odst. 1 o. z. počítá i s tímto hlediskem, přičemž důvod „nesprávnosti“ vymezení jednotek dle nich spočívá právě v „absentujícím, zmatečném a/nebo nejednoznačném vymezení společných částí nemovitých věcí a společných částí vyhrazených k užívání vlastníky konkrétní jednotky“, „mimo jiné v rozporu se skutečným prostorovým umístěním a polohou nemovitých věcí“, kdy „není jasné, jaké společné části Nemovitých věcí a v jakém rozsahu jsou s tou kterou jednotkou spojeny“, zpochybňují tím ve skutečnosti závěr odvolacího soudu o určitosti Prohlášení (z namítané neurčitosti dovozují současně jeho nesprávnost), jenž však je, jak výše uvedeno, na základě jeho provedeného výkladu v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
14. Jestliže dovolatelé namítají, že žádná příloha označená jako „Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení Zahrady“ součástí Prohlášení není, zpochybňují skutkový závěr soudů (skutková zjištění a hodnocení provedeného dokazování), co takovou přílohou (vloženou mj. s Prohlášením do katastru nemovitostí) je (a to jen z důvodu, že předmětná příloha sama takové výslovné označení neobsahuje). Tím uplatňují jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Skutková zjištění, k nimž odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl, přitom nevykazují významný nesoulad s provedenými důkazy a odpovídají obsahu spisu, soudy provedly všechny důkazy
relevantní pro právní posouzení věci a své závěry pečlivě odůvodnily. Nejde o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16). 15. Namítají-li dovolatelé dále, že odvolací soud se „pečlivě nevypořádal“ s jejich námitkami a argumentací v odůvodnění svého rozhodnutí (a to je tak nepřezkoumatelné), uplatňují jiný dovolací důvod (vadu řízení), než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. (a tedy dovolací důvod nezpůsobilý). Nad rámec uvedeného dovolací soud přesto pokládá za potřebné dodat, že z rozhodnutí odvolacího soudu jsou seznatelné úvahy a závěry, jež odvolací soud učinil; je srozumitelné. Nelze ho považovat za nepřezkoumatelné. Ostatně ani dovolateli tvrzené nedostatky jeho odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění jejich práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). 16. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. 8. 2025
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu