26 Cdo 3407/2024-397
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D. a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Morada Zelmata, se sídlem v Praze 1, Rytířská 411/4, IČO 75403684, zastoupeného JUDr. Hanou Žižkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Nerudova 239/35, proti žalovaným 1) A. B., 2) J. D., 3) D. D., 4) A. H., 5) S. H., 6) S. H., a 7) City Home Project VII, s.r.o., se sídlem v Praze 5 – Smíchově, Holečkova 3331/35, IČO 06309658, všem zastoupeným JUDr. Tomášem Sokolem, advokátem se sídlem v Praze 4, Na Strži 2102/61a, o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor a o určení nájemního poměru, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 25 C 6/2022, o dovolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, se v rozsahu jeho výroku I, v němž byl změněn výrok I rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 14. 3. 2024, č. j. 25 C 6/2022-221, zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobce se domáhal určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 29. 9. 2021 (dále též jen „předmětná výpověď“), kterou žalovaní vypověděli nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne 2. 1. 2012 (dále jen „předmětná smlouva“), a že mezi účastníky trvá nájemní poměr touto smlouvou založený.
2. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14.
3. Na základě odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 16. 7. 2024, č. j. 12 Co 161/2024-265, rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku I změnil tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná, jinak jej v tomto výroku potvrdil (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok II).
4. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaní (ohledně některých jejich právní předchůdci) jako pronajímatelé a žalobce jako nájemce uzavřeli předmětnou smlouvu, jejímž předmětem byly tam specifikované nebytové prostory, a to na dobu neurčitou. V předmětné smlouvě si sjednali, že nájem zaniká výpovědí pronajímatele nebo nájemce danou z tam uvedených důvodů, mezi nimiž byly i důvody, že „nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem“, a „nájemce nebo jeho klient … přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek“, a dále smrtí nájemce nebo písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Uzavření a případné změny či ukončení předmětné smlouvy provádí na základě plné moci za pronajímatele S. H. společně s D. D. a v ostatních záležitostech jako zástupce pronajímatele působí S. H. (čl. XV odst. 2 smlouvy). Z dodatku č. 1 k předmětné smlouvě ze dne 2. 3. 2019 vyplývá, že v čl. XV smlouvy byla D. D. nahrazena J. D., a dále že změny a ukončení smlouvy za pronajímatele provádí S. H. Listinou datovanou dnem 29. 9. 2021, podepsanou S. H. a D. D., dali žalovaní žalobci výpověď z nájmu s odkazem na § 2232 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), bez výpovědní doby s odůvodněním, že žalobce zvlášť závažným způsobem opakovaně porušoval své povinnosti plynoucí z nájmu, když mimo jiné „včas a řádně neuhradil nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem“, „neuhradil dokonce ani dlužné plnění z nájemní smlouvy ve smyslu splátkového kalendáře z 19. 3. 2020 včetně záloh na služby spojené s užíváním prostor“, „znečišťoval a činil hluk v průjezdu domu“, docházelo k „problémům se psem žalobce v podobě výskytu stolice, moči a hluku v nemovitosti a v jejím blízkém okolí“, „instaloval reklamu na domě bez vědomí a souhlasu pronajímatelů včetně natření vrat na červeno“, „parkoval způsobem, kterým se blokuje vjezd do domu“ a provedl „neoprávněné stavební úpravy na předmětu nájmu“. Současně vzali zpět předchozí výpověď ze dne 17. 6. 2021, která stanovovala výpovědní dobu. Žalobce podal dne 7. 10. 2021 proti předmětné výpovědi námitky.
5. Po právní stránce odvolací soud nejprve předeslal, že žalovaní dali žalobci výpověď z nájmu již dne 17. 6. 2021, následně ji však vzali písemně zpět a žalobce s tímto zpětvzetím souhlasil; účastníci se tudíž dohodli na jejím zrušení. Poté uvedl, že § 2232 o. z., podle něhož porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, je dispozitivní právní normou. Strany si tak mohou sjednat povinnosti, jejichž porušením dojde k naplnění výpovědního důvodu. Dovodil, že jestliže účastníci v předmětné smlouvě „taxativně vyjmenovali způsoby a důvody skončení nájmu, bezesporu jejich vůlí bylo vyloučit jiné, byť zákonem dovolené, způsoby skončení“. Žalovaní ovšem v předmětné výpovědi „jednoznačně vyjádřili vůli smlouvu (nájem) vypovědět nikoliv podle smluvních ujednání, ale podle § 2232 o. z.“; jejich vůle tak, bez ohledu na existenci výpovědních důvodů sjednaných ve smlouvě, „nebyla vypovědět nájem dle smlouvy, ale podle výše uvedeného zákonného ustanovení“. Takovou možnost si však v předmětné smlouvě se žalobcem neujednali. Odvolací soud proto uzavřel, že předmětná výpověď, kterou za žalované podepsaly osoby k tomu řádně zmocněné, je neoprávněná. S odkazem na tam specifikovanou judikaturu Nejvyššího soudu se dále ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení trvání nájemního vztahu.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to proti měnící části jeho výroku I a též proti výroku II o náhradě nákladů řízení, podali žalovaní (dále též jen „dovolatelé“) dovolání (k jeho doplnění ze dne 25. 2. 2025, jež bylo podáno po
uplynutí dovolací lhůty, dovolací soud nepřihlížel). Mají za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět též jen „o. s. ř.“) z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2006, sp. zn. 25 Cdo 1496/2006, ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3441/2006, nebo ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009, a dále též v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, a ze dne 3. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2541/2021, a vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
7. Namítají, že „smluvní ujednání o možnostech ukončení předmětné nájemní smlouvy (výpovědí) nevylučuje implicitně/automaticky zákonnou úpravu ukončení nájemního vztahu“. Odvolací soud učinil odlišný (a nesprávný) závěr o vůli smluvních stran, aniž by dle § 213 odst. 2 o. s. ř. provedl důkazy „opravňující utvoření takových závěrů“ (neprovedl k této otázce žádné důkazy). Do doby rozhodnutí odvolacího soudu nebyla otázka (ne)možnosti výpovědi předmětné smlouvy dle zákonných ustanovení řešena ani namítána účastníky; proto je jeho rozhodnutí vycházející ze závěru o takové nemožnosti - posouzení skutečnosti, kterou žádný z účastníků řízení netvrdil či nepopíral, která nebyla předmětem posuzování soudu prvního stupně, a jenž byl vysloven až odvolacím soudem při jednání, při němž byl současně vyhlášen jeho rozsudek, bez možnosti „reálné obrany účastníků proti němu“ - rozhodnutím překvapivým.
8. Nesprávně odvolací soud uzavřel, že „nelze bez dalšího uzavřít, že sjednání některých způsobů ukončení nájemní smlouvy …, resp. výpovědních důvodů (a případně délky výpovědní doby), implicitně bez dalšího vylučuje, aby některá ze smluvních stran vypověděla nájemní smlouvu s odkazem na zákonnou úpravu, o to víc v případě, jsou-li výpovědní důvody ujednané v nájemní smlouvě velmi úzké, či dokonce v případě, kdy jsou práva jednotlivých smluvních stran nevyvážená a pronajímatel nemá smlouvou stanovenou délku výpovědní doby“. Takové smluvní ujednání by bylo v rozporu s dobrými mravy. Rozsudek odvolacího soudu je příkladem „přepjatého formalismu, když některé důvody, pro které byla výpověď dána, byly shodné s výpovědními důvody sjednanými v nájemní smlouvě“. Žalobce „setrval v předmětných prostorech až do 10. 10. 2023, tedy ještě více než dva roky poté, co mu byla dána/doručena výpověď“. Navrhují proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení mu věci k dalšímu řízení.
9. Žalobce považuje rozsudek odvolacího soudu za správný, předpoklady přípustnosti dovolání nejsou splněny. Dovolatelé vycházejí z vlastní (nesprávné) skutkové verze věci (žalobce ve skutečnosti např. za užívání předmětu nájmu ničeho nedluží). Odvolací soud při svém jednání zopakoval dokazování předmětnou nájemní smlouvou a předmětnou výpovědí, zjednal si tak podklad pro své skutkové a právní závěry. Žalobce navíc argumenty ohledně sjednaných výpovědních důvodů uváděl již v řízení před soudem prvního stupně. Dovolatelům možnost argumentovat upřena nebyla, rozhodnutí odvolacího soudu není rozhodnutím překvapivým. Závěr, že existuje-li v nájemní smlouvě vlastní úprava zániku nájmu, má přednost před úpravou obsaženou v textu zákona, vychází z ustálené judikatury dovolacího soudu, reprezentované např. (též dovolateli zmiňovaným) rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022, a je v souladu s vůlí smluvních stran vyjádřenou v předmětné smlouvě. Otázka úpravy zániku nájmu je otázkou výkladu vůle vtělené do předmětné smlouvy, s níž se odvolací soud vypořádal řádně. Dovolatelé argumentaci o rozporu smluvních ujednání o skončení nájmu (pro případ výkladu zaujatého odvolacím soudem) s dobrými mravy uplatňují poprvé až ve svém dovolání. Navíc žalobce protiprávně a proti jeho vůli (násilně) z předmětu nájmu dne 10. 10. 2023 vyklidili.
10. Nejvyšší soud jako soud dovolací zjistil, že dovolání bylo podáno včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
11. K námitce žalobce, že dovolateli podané dovolání nebylo sepsáno ani podepsáno advokátem a že - přes výzvu soudu prvního stupně – nebyl předložen řádný průkaz jejich zastoupení advokátem, neboť prostřednictvím datové schránky advokáta JUDr. Tomáše Sokola byly zaslány plné moci „pouze v černobílé prosté kopii“ - nejde o „scan originálů“, nebyly opatřeny elektronickým podpisem zmocnitelů a nejde ani o výstup autorizované konverze, dovolací soud uvádí:
12. Dovolání bylo podáno u soudu prvního stupně dne 14. 10. 2024 (jak se podává z jeho obsahu; § 41 odst. 2 o. s. ř.) za žalované advokátem JUDr. Tomášem Sokolem, prostřednictvím jeho datové schránky (informačního systému datových schránek), nebylo podepsáno žádným elektronickým podpisem (viz identifikátor tohoto podání na č.l. 282 spisu). Potom ale platí dle § 18 odst. 2 zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „zákon o elektronických úkonech“), že takový úkon má stejné účinky jako úkon učiněný písemně a tímto držitelem datové schránky podepsaný (srov. též stanovisko Nejvyššího soudu ze dne 5. 1. 2017, sp. zn. Plsn 1/2015, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 1/2017).
13. Plné moci k zastupování dovolatelů zástupcem – advokátem JUDr. Tomášem Sokolem byly soudu prvního stupně předloženy dne 4. 11. 2024 rovněž prostřednictvím jeho datové schránky (informačního systému datových schránek; viz identifikátor tohoto podání na č.l. 294 spisu). Žalobci lze přisvědčit, že jde o prosté elektronické obrazy listin - plných mocí (prostý scan listin); nejde o výstup autorizované konverze dle § 22 odst. 1 písm. a) zákona o elektronických úkonech, neobsahují žádný elektronický podpis zmocnitelů (tím méně podpis uznávaný dle § 6 odst. 1, 2 zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce, ve znění pozdějších předpisů).
14. Podle § 32 odst. 1 o. s. ř. každý, kdo v řízení vystupuje jako zástupce účastníka, popřípadě jako jeho další zástupce, musí své oprávnění doložit již při prvním úkonu, který ve věci učinil.
15. Z ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyplývá, že oprávnění k zastoupení účastníka v občanském soudním řízení se zpravidla dokládá předložením písemné plné moci, která je listinou osvědčující uzavření dohody o plné moci (průkazem zastoupení) [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 29. 10. 1982, sp. zn. 3 Cz 73/82, uveřejněný ve Sborníku NS ČSSR IV., vydaném v Praze v roce 1986, s. 719-720, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 1997, sp. zn. 2 Cdon 992/97, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 48/1998, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 1996, sp. zn. 2 Cdon 1007/96, podle kterých nedostatek podmínky řízení spočívající v nedoložení oprávnění k zastupování účastníka lze napravit předložením plné moci]. Jestliže soudní praxe dospěla k závěru, že důkaz lze provést i neověřenou kopií (fotokopií) listiny, neboť občanský soudní řád to nezakazuje (v takovém případě lze pouze vážit průkaznost provedeného důkazu) [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 1998, sp. zn. 1 Odon 53/97, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2004, sp. zn. 32 Odo 964/2003], není ani vyloučeno, aby se soud při doložení zastoupení spokojil s neověřenou fotokopií plné moci či v elektronické podobě s jejím prostým „elektronickým obrazem“, nevyplývají-li z obsahu spisu nebo jiných poznatků soudu žádné skutečnosti tento průkaz zastoupení zpochybňující, neboť ani takový postup občanský soudní řád nevylučuje (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2018, sp. zn. 21 Cdo 1821/2018). Opačný přístup by neodpovídal ani ustálené praxi soudů, ani potřebám reálného právního života.
16. Z uvedeného se podává, že průkaz zastoupení dovolatelů advokátem JUDr. Tomášem Sokolem dle § 32 odst. 1 o. s. ř. (který je ostatně zastupoval, jak se podává z obsahu spisu, též v řízení před soudem prvního stupně a soudem odvolacím) i podpis dovolání tímto zástupcem (§ 241 odst. 1, 4 o. s. ř.) jsou v dané věci splněny.
17. Proto se Nejvyšší soud následně zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
18. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
19. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolateli) výkladu předmětné smlouvy a předmětné výpovědi coby právních jednání. Při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jak je vyloženo níže; proto je dovolání přípustné a též opodstatněné.
20. Z hlediska skutkového bylo v projednávané věci soudy mimo jiné zjištěno (správnost skutkových zjištění není namítána a dovolacímu přezkumu nepodléhá), že předmětná smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a obsahuje ujednání, že nájem zaniká výpovědí pronajímatele nebo nájemce danou z tam uvedených důvodů, mezi nimiž jsou uvedeny též důvody pro výpověď danou pronajímatelem, že „nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem“, a „nájemce nebo jeho klient … přes písemné upozornění hrubě porušuje klid nebo pořádek“, dále že předmětná výpověď v písemné (listinné) formě adresovaná žalobci obsahuje odkaz na § 2232 o. z. s tím, že je činěna bez výpovědní doby, a obsahuje odůvodnění, že nájemce (žalobce) zvlášť závažným způsobem opakovaně porušoval své povinnosti plynoucí z nájmu, když mimo jiné opakovaně přes předchozí opětovná upozornění „včas a řádně neuhradil nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem“, „neuhradil dokonce ani dlužné plnění z nájemní smlouvy ve smyslu splátkového kalendáře z 19. 3. 2020 včetně záloh na služby spojené s užíváním prostor“, „znečišťoval a činil hluk v průjezdu domu“, docházelo k „problémům se psem žalobce v podobě výskytu stolice, moči a hluku v nemovitosti a v jejím blízkém okolí“, „instaloval reklamu na domě bez vědomí a souhlasu pronajímatelů včetně natření vrat na červeno“, „parkoval způsobem, kterým se blokuje vjezd do domu“ a provedl „neoprávněné stavební úpravy na předmětu nájmu“.
21. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.
22. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2).
23. Jak bylo vysvětleno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání (jímž je jak předmětná smlouva, tak předmětná výpověď) formuluje § 556 odst. 1 věta prvá o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání vyžaduje (§ 556 odst. 1 věta první o. z. tak výslovně stanoví), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Pro výklad právního jednání je proto určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží.
24. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.
25. Adresovanými právními jednáními jsou jak předmětná smlouva, tak předmětná výpověď.
26. Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že při výkladu uvedených právních jednání je třeba nejprve zkoumat skutečnou vůli jednajících, a to z pohledu (poctivého) adresáta takového projevu vůle.
27. Těmto požadavkům však odvolací soud - jenž svůj závěr o neoprávněnosti předmětné výpovědi vybudoval na prosté úvaze, že pronajímatelé (dovolatelé) „jednoznačně vyjádřili vůli smlouvu (nájem) vypovědět nikoliv podle smluvních ujednání, ale podle § 2232 o. z.“, jen proto, že v ní použili na toto zákonné ustanovení odkaz, aniž se zabýval úvahou, zda předmětná výpověď z obsahového hlediska „vyhovuje“ (splňuje) stanoveným (smlouvou či zákonem) předpokladům skončení nájemního vztahu - nedostál. To, jestli předmětná výpověď byla učiněna v souladu se smluvními ujednáními tvořícími obsah předmětné smlouvy či nikoliv, předpokládá provedení komplexního obsahového porovnání a výkladu obou právních jednání dle výše uvedených hledisek.
28. Je přitom nepochybné, že dovolatelé měli v úmyslu ukončit nájem založený předmětnou smlouvou výpovědí bez výpovědní doby, k jejímuž odůvodnění mj. použili shora rekapitulované výpovědní důvody. Jak tuto svou výpověď „právně kvalifikovali“ (jakému ustanovení právního předpisu ji podřadili), není samo o sobě právně významné; může být toliko jedním z možných vodítek při výkladu tohoto právního jednání. Jinými slovy, není právně významné, „podle čeho“ pronajímatelé dali nájemci výpověď, ale z jakých obsahově vymezených důvodů (či zda bez uvedení důvodu) se tak stalo a zda tyto důvody (či pouze výpověď jako taková, bez zohlednění v ní uvedených důvodů) odpovídají těm předpokladům skončení nájemního poměru výpovědí, jež byly sjednány či jsou (dispozitivně) stanoveny zákonem.
29. V předmětné výpovědi užité výpovědní důvody se přitom do určité míry kryjí (mohou krýt) s výpovědními důvody uvedenými v předmětné smlouvě. Takovou úvahou se však odvolací soud nezabýval.
30. Předmětná smlouva byla uzavřena 2. 1. 2012, tedy v režimu právní úpravy účinné do 31. 12. 2013.
31. Přechodná ustanovení o. z. stanoví pro právní poměry z nájmu zvláštní pravidla. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. To také znamená, že práva a povinnosti vzniklé od 1. 1. 2014 včetně posouzení platnosti a oprávněnosti výpovědi z nájmu se posoudí podle současné právní úpravy.
32. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí vyslovil závěr (srov. rozsudky ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněný pod č. 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 15. 4 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod č. 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), že celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní; strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 – § 2302 a násl. o. z. Takováto odchylná úprava přitom může být založena i smluvním ujednáním (dohodou), které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. přede dnem 1. 1. 2014 (o tom svědčí např. závěry přijaté v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, proti němuž byla podána ústavní stížnost, jíž odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 19. 12. 2019, sp. zn. II. ÚS 3805/19, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022). Jinými slovy řečeno, pokud se „stará“ nájemní smlouva odchyluje od dispozitivní nové úpravy, budou i napříště přednostně použita dohodnutá pravidla. Proto např. platí, že jestliže si strany před 1. 1. 2014 ujednaly výpovědní důvody z nájmu nebytových prostor, jsou takovým ujednáním vázány i po nabytí účinnosti občanského zákoníku, byť tento (nový) zákon dispozitivně stanoví důvody jiné (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 801/2023).
33. Protože celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), za niž je namístě předmětnou smlouvu považovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022), je úpravou dispozitivní, umožňuje smluvním stranám i takové uspořádání způsobů zániku nájemního poměru, při němž budou mít k dispozici možnost ukončit nájemní poměr výpovědí současně jak z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě, tak i z důvodů stanovených zákonem (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 844/2023).
34. Významné též je, zda a jak se předmětnou smlouvou „upravovala“ předchozí smlouva ze dne 25. 6. 2010 a zda ji zcela, příp. jen v jakém rozsahu nahradila. Výklad předmětné smlouvy by potom bylo třeba provést i ve spojení s touto předcházející smlouvou.
35. Významná může být též otázka (viz tvrzení obou stran o vyklizení předmětu nájmu žalobcem dne 10. 10. 2023, tedy v průběhu řízení před soudem prvního stupně; strany se liší, zda šlo o vyklizení dobrovolné či nedobrovolné), zda po podání předmětné výpovědi nájemní poměr neskončil na základě jiné právní skutečnosti. Platí totiž, že osoba, jíž byla doručena výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání (vypovídaná strana), ačkoliv (již) zde takového nájmu není, není (zásadně) aktivně věcně legitimována k podání žaloby na přezkum její oprávněnosti podle § 2314 odst. 3 o. z. (obdobně pro nájem bytu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 680/2020).
36. Těmito otázkami se odvolací soud rovněž nezabýval.
37. Předmětná výpověď byla dána bez uvedení výpovědní doby; platí přitom, že smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání si smluvní strany rovněž mohou odchylně (od dispozitivní úpravy) ujednat délku výpovědní doby (delší, kratší, popř. i bez výpovědní doby), popř. její běh.
38. Dovolatelé vytýkají vady v podobě překvapivosti rozsudku odvolacího soudu; ten však takovým rozhodnutím není. Překvapivými rozhodnutími jsou taková rozhodnutí, jejichž přijetím je účastník řízení zbaven možnosti skutkově a právně argumentovat; jedná se o rozhodnutí, jež z pohledu předcházejícího řízení originálním způsobem posuzují rozhodovanou věc (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 9. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 5378/2007, a z 23. 7. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1747/2012; ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 5. 3. 2013, sp. zn. I. ÚS 4083/12).
39. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 9. 2. 2017, sp. zn. IV. ÚS 216/16, vyložil, že z principu kontradiktornosti řízení vyplývá, že rozhodnutí soudu nemůže být založeno na ničem, co nebylo předmětem diskuse stran, respektive co jim nebylo předloženo k diskusi. Nemůže být založeno ani na skutečnostech, které jsou známy jen soudci, ale nebyly prodiskutovány stranami. Rovněž v odborné literatuře je ustáleně zaujímán právní názor, že zásadu kontradiktornosti je nutno chápat jako požadavek, aby každá skutečnost a každý důkaz byly podrobeny debatě, rozpravě účastníků (srov. např. Winterová, A., Civilní právo procesní. 2. vydání. Praha: Linde, 2002, s. 73 a násl.; k uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil kupř. v usnesení ze dne 10. 9. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1480/2021).
40. V dané věci bylo posouzení (výklad) předmětné smlouvy a předmětné výpovědi a jejích účinků obsaženo již v odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, dovolatelé se k nim vyjadřovali např. v rámci svého vyjádření ze dne 6. 5. 2024 k odvolání žalobce a své argumenty k nim - jak se podává ze zvukového záznamu jednání odvolacího soudu dne 16. 7. 2024 – uplatnili též při uvedeném odvolacím jednání, jemuž byla přítomna jejich zástupkyně - advokátka; žalovaní tak měli možnost se k právnímu posouzení obou právních jednání vyjádřit a argumentovat; byla jim ve výše uvedeném smyslu „předložena k diskusi“.
41. Ze shora uvedeného vyplývá, že výrok I rozsudku odvolacího soudu v napadeném rozsahu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelé použili opodstatněně.
42. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu v rozsahu jeho výroku I, v němž byl změněn výrok I rozsudku soudu prvního stupně, bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), včetně závislého výroku II o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
43. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
44. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 3. 3. 2025
JUDr. Pavlína Brzobohatá předsedkyně senátu