ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Miroslava Feráka ve
věci žalobkyně Armaturka Vranová Lhota, a.s., se sídlem ve Vranové Lhotě, č. p.
1, IČO 60109084, zastoupené JUDr. Tomášem Tintěrou, advokátem se sídlem v
Letovicích, P. Františka Krchňáka 256/27, proti žalované MANTEX a.s., se sídlem
v Praze 1, Malé Straně, Tržiště 366/13, IČO 25775332, zastoupené Mgr. Vítem
Bavorem, advokátem se sídlem v Praze 1, Novém Městě, Novomlýnská 3, o určení
existence nájemního vztahu, vedené u Okresního soudu ve Svitavách pod sp. zn. 5
C 173/2017, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci
Králové - pobočky v Pardubicích ze dne 6. listopadu 2018, č. j. 23 Co
306/2018-203, t a k t o :
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení
částku 4 114 Kč k rukám Mgr. Víta Bavora, advokáta se sídlem v Praze 1, Novém
Městě, Novomlýnská 3, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Žalobkyně (nájemkyně) se domáhala určení, že nájemní vztah založený smlouvou o
nájmu nemovitosti dne 29. 12. 2009 (dále jen „Smlouva“) trvá. V žalobě uvedla,
že žalovaná (pronajímatelka) odstoupila od smlouvy, považovala však odstoupení
za neplatné a měla za to, že nájemní vztah neskončil.
Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích (odvolací soud) rozsudkem
ze dne 6. 11. 2018, č. j. 23 Co 306/2018-203, potvrdil rozsudek Okresního soudu
ve Svitavách ze dne 21. 3. 2018, č. j. 5 C 173/2017 - 117 (soud prvního
stupně), jímž žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl o
nákladech odvolacího řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že dne 29. 12. 2009 byla mezi
žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou uzavřena Smlouva,
jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti v obci a katastrálním území
XY, užívané jako výrobní areál. Ve Smlouvě účastnice sjednaly, že nájemkyně je
povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání
pronajatých nemovitostí v souladu se Smlouvou, že pronajímatelka je oprávněna
provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný
provoz výrobního areálu (článek V. bod 12. Smlouvy), že pronajímatelka má právo
odstoupit od Smlouvy v případě nesplnění povinností podle článku V., že
jakoukoli skutečnost umožňující odstoupení od Smlouvy je pronajímatelka povinna
oznámit nájemkyni písemně bez zbytečného odkladu a upozornit ji na vznik důvodů
pro odstoupení od Smlouvy a důsledky z toho plynoucí; neodstraní-li nájemkyně
do patnácti dnů od upozornění závadný stav, může od Smlouvy bez dalšího
odstoupit (článek VII. body 1, 2 Smlouvy). Dne 5. 4. 2017 v dopoledních
hodinách se zástupci žalované dostavili do areálu k provedení kontroly, nebyli
však do něj vpuštěni. Dopisem ze dne 21. 4. 2017, zaslaným žalobkyni poštou i
elektronicky, jí žalovaná oznámila úmysl provést kontrolu areálu dne 25. 4.
2017 v 10,30 hodin a upozornila ji, že nebude-li jí kontrola umožněna, odstoupí
od Smlouvy. Dne 25. 4. 2017 se zástupci žalované dostavili do areálu, nebyli
však do něj opětovně vpuštěni. Žalobkyně požadovala, aby termín kontroly byl
oběma stranami odsouhlasen, a nabídla žalované termín kontroly 18. 5. 2017.
Žalovaná jej neakceptovala a navrhla, aby se kontrola uskutečnila dne 10. 5.
2017. Žalobkyně na její požadavek včas nereagovala, až dne 10. 5. 2017 jí
sdělila, že byla kontrole připravena, žalovaná se však nedostavila. Dopisem ze
dne 15. 5. 2017 žalovaná odstoupila od Smlouvy z důvodu neumožnění provedení
kontroly předmětu nájmu.
Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně má na požadovaném
určení naléhavý právní zájem, neboť žalovaná považuje nájemní vztah za
ukončený, uzavřela novou nájemní smlouvu s třetím subjektem a právní postavení
žalobkyně jako nájemkyně je nejisté. Za správný považoval i jeho závěr, že mezi
účastnicemi byla uzavřena platná smlouva o nájmu nemovitosti (na dobu určitou)
v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.", že
účelem nájmu bylo provozování výrobního areálu a že počínaje dnem 1. 1. 2014 se
nájemní vztah účastnic řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen
„o. z." Odstoupení od Smlouvy posuzoval podle § 2001 o. z., a jelikož si strany
ve Smlouvě ujednaly možnost od ní odstoupit, shledal, že v souladu s tímto
ustanovením je možné odstoupit i od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k
podnikání. Uvedl, že podle ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. je povinností
nájemce umožnit pronajímateli prohlídku věci zásadně jen tehdy, oznámí-li to
pronajímatel předem v přiměřené době, jde však o ustanovení dispozitivní, od
něhož se strany mohou odchýlit, jako tomu bylo v projednávané věci. Ve Smlouvě
podmínka předchozího oznámení prováděné kontroly nebyla sjednána a vzhledem k
tomu, že v minulosti se kontrola předmětu nájmu uskutečnila pouze jednou (v
roce 2016), není zde ani obchodních zvyklostí, z nichž by ji bylo možno
dovodit. Měl za to, že požadavek pronajímatele na kontrolu pronajatých
nemovitostí, který je v souladu se Smlouvou, není vznášen opakovaně v blízké
časové době a neomezuje výrobní činnost nájemkyně, není výkonem práva v rozporu
s dobrými mravy. Protože žalobkyně neumožnila žalované prohlídku dne 5. 4. 2017
a přes písemné upozornění ze dne 21. 4. 2017 ani dne 25. 4. 2017, důvody pro
odstoupení od Smlouvy podle článků V. bod 12. a VII. bod 1 Smlouvy byly
naplněny, a odstoupením od Smlouvy proto nájemní vztah skončil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jeho přípustnost
odůvodnila tím, že otázky, zda je možné se dohodou odchýlit od pravidla
obsaženého v ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučit nutnost předchozího
ohlášení prohlídky pronajaté věci a zda pojmy „zavedená praxe mezi stranami" a
„jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání
přikládají" použité v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. mohly být naplněny také
jednorázovým jednáním či opomenutím vykonávat své právo kontroly nemovitostí,
nebyly Nejvyšším soudem doposud řešeny. Měla za to, že odvolací soud vyšel
striktně pouze z jazykového výkladu a nezohlednil, zda obsah ujednání
nedoplňují také právní normy, a zdůraznila přitom, že ze smluvního ujednání
nelze dovodit vůli stran zcela vyloučit zákonný požadavek na předchozí oznámení
prohlídky v přiměřené době. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že se nevypořádal s
jejími námitkami, že se k prohlídce nemovitostí dostavily osoby, které svoje
oprávnění zastupovat žalovanou nijak neosvědčily, a že výkon práva
pronajímatelky na odstoupení od Smlouvy je zneužitím práva. V této souvislosti
dovozovala, že také otázka, zda výkon práva na odstoupení od nájemní smlouvy
může být vůči nájemci šikanózním výkonem práva, nebyla dosud Nejvyšším soudem
řešena. Rovněž namítala, že odvolací soud při výkladu právního jednání
nerozlišil zvyklost, zavedenou praxi mezi stranami a jinou okolnost, kterou
strany daly po učiněném právním jednání najevo. Je přitom obvyklou, obecně
přijímanou a ustálenou praxí při podnikatelském nájmu nemovitých věcí oznamovat
prohlídky předem. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu, a
případně i rozsudek soudu prvního stupně, zrušil a věc mu vrátil k dalšímu
řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího
soudu a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“.
V rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla řešena otázka, zda smluvní strany
nájemní smlouvy mohou vyloučit aplikaci stanovení § 2219 odst. 1 o. z. Dovolání
je proto přípustné podle § 237 o. s. ř., není však důvodné.
Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního závěru, že mezi účastníky byla
platně uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti (§ 663 obč. zák.) a že účelem nájmu
bylo provozování výrobního areálu v těchto nemovitostech a že k tomuto účelu
tento prostor také sloužil. Podle § 3074 odst. 1 věty první před středníkem o.
z. se úpravou o. z. řídí i nájemní vztahy vzniklé před jeho účinností (nepravá
retroaktivita), proto s účinností od 1. 1. 2014 se tento nájem řídí
ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženými v § 2302 - §
2315 o. z. Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající
povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) nevzniklo jednorázově v den uzavření
smlouvy, ale vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu, nejde proto o
právo (a povinnost) vzniklé přede dnem nabytí účinnosti o. z., které se
posuzuje podle obč. zák., nýbrž je třeba na něj aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.
Podle citovaného ustanovení oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době,
umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo
do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení
se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
Za účinnosti obč. zák. byla povinnost nájemce umožnit pronajímateli přístup k
věci za účelem kontroly, zda nájemce věc užívá řádným způsobem, obecně upravena
v § 665 odst.1 obč. zák. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích formuloval a
odůvodnil závěr, že ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. je právní normou
dispozitivní povahy. Rovněž dovodil, že běžná (preventivní) kontrola předmětu
nájmu a způsobu jeho užívání je právem pronajímatele a že nedojde-li k dohodě
mezi účastníky nájemního vztahu, může upravit formu kontroly, její frekvenci a
rozsah soud, který je v tomto směru limitován pouze ustanovením § 3 odst. 1
obč. zák., tj. vyvážeností zájmů účastníků nájemního vztahu z hlediska dobrých
mravů. Zde dovodil, že kontrola prováděná jednou ročně je adekvátní jak ve
vztahu k pronajímateli, tak také ve vztahu k nájemci a nelze ji pokládat za
šikanózní výkon práva pronajímatele (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.
6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1879/2014, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5.
2006, sp. zn. 26 Cdo 2791/2005).
Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy, neboť i
když právo pronajímatele na kontrolu předmětu nájmu doznalo oproti předchozí
úpravě v obč. zák. formulačních změn, východiska obou úprav jsou v zásadě
podobná. I podle ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. má nájemce nadále povinnost
umožnit pronajímateli prohlídku věci (aniž by zákon specifikoval, za jakým
účelem se má prohlídka uskutečnit), kromě toho má rovněž povinnost umožnit
pronajímateli přístup k věci (do věci) za účelem provedení potřebné opravy nebo
údržby věci; o provedení opravy nebo údržby zde však nešlo. Na rozdíl od
předchozí úpravy o. z. vyžaduje, aby pronajímatel konání prohlídky nájemci
předem oznámil (s výjimkou případů, kdy je nezbytné zabránit škodě nebo hrozí
nebezpečí z prodlení), avšak stejně jako § 665 obč. zák. je i ustanovení § 2219
o. z. ustanovením dispozitivním (smysl ani účel tohoto ustanovení nevyžaduje,
aby šlo o úpravu kogentní), proto si smluvní strany mohou ujednat práva a
povinnosti odchylně od zákona (§ 1 odst. 2 o. z.). Jen tehdy, není-li stranami
dohodnut způsob kontroly, uplatní se úprava podle § 2219 odst. 1 o. z. a
pronajímatel je povinen oznámit nájemci konání prohlídky v dostatečném
předstihu.
V posuzované věci účastnice ve Smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu
ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna
kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých
nemovitostí v souladu se Smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět
kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz
výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání
nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy
ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit
nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.
Nepřípadná je námitka dovolatelky, že odvolací soud vycházel pouze z jazykového
výkladu předmětného smluvního ujednání. Sporné ujednání nebylo neurčité či
nesrozumitelné, proto použití výkladových pravidel obsažených v § 35 odst. 2
obč. zák. a v § 266 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění
pozdějších změn, účinného do 31. 12. 2013 – dále jen „obch. zák.“ (srov. § 261
odst. 6 obch. zák.) nebylo potřeba. Navíc přihlížet k praxi, kterou mezi sebou
smluvní strany zavedly (§ 266 odst. 3 obč. zák.), lze pouze v případech, kdy
jde o trvalejší (opakované) vztahy. Bylo-li před sporným obdobím roku 2017
zjištěno konání pouze jediné předem ohlášené a oběma stranami odsouhlasené
prohlídky, nelze o takovéto praxi hovořit. Byť odvolací soud použil nesprávný
pojem „obchodní zvyklosti", je zjevné, že neměl na mysli obchodní zvyklosti ve
smyslu ustanovení § 264 odst. 1 obch. zák., neboť ve skutečnosti posuzoval
praxi, kterou mezi sebou strany zavedly, a uvedená nesprávnost nemá vliv na
celkovou srozumitelnost napadeného rozhodnutí ani na správnost přijatých
závěrů. Pro úplnost je třeba dodat, že Smlouva na obchodní zvyklosti
neodkazovala a existence obchodních zvyklostí zachovávaných v relevantním
odvětví či regionu nebyla v řízení před soudem prvního stupně tvrzena ani
prokázána [žalobkyně jej (nepřípustně) uplatnila až v odvolacím řízení v
rozporu se zásadou neúplné apelace ve smyslu § 205a o. s. ř. ].
Lze proto uzavřít, že v posuzované věci účastnice uzavřely Smlouvu na základě
ustanovení zjevně dispozitivního charakteru a v souladu se zásadou autonomie
vůle, jíž se řídí občanskoprávní vztahy, je třeba z takové smlouvy vycházet.
Zásada pacta sunt servanda (srov. čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a
svobod) se přitom uplatní i tehdy, byla-li by taková smlouva pro některou ze
smluvních stran nevýhodná (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998,
sp. zn. 3 Cdon 1398/96, ze dne 27. 8. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2381/2003, či ze dne
28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004). Byla-li podle Smlouvy žalovaná oprávněna
provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný
provoz výrobního areálu a žalobkyně byla povinna jí provedení kontroly kdykoli
(v takto vymezeném časovém rozmezí) umožnit, je závěr odvolacího soudu, že
žalovaná nebyla povinna kontrolu předem ohlásit, správný.
Neobstojí ani výtka žalobkyně, že se odvolací soud „v podstatě" nezabýval její
námitkou, že výkon práva žalované je šikanózní a neměl by požívat právní
ochrany. Problematika dobrých mravů byla dříve upravena v § 3 odst. 1 obč.
zák., s účinností od 1. 1. 2014 je obsažena v § 2 odst. 3 a v § 8 o. z.
vylučující právní ochranu při zjevném zneužití práva; judikaturu přijatou k
výkladu rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. lze přiměřeně
aplikovat i na výklad podle o. z. (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne
25. 3. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4065/2014, ze dne 5. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo
2539/2017). Odvolací soud se s otázkou rozporu výkonu práva s dobrými mravy
vypořádal, přihlédl přitom ke všem zjištěným skutečnostem a jeho úvaha není
zjevně nepřiměřená. Domáhala-li se žalovaná kontroly předmětu nájmu způsobem,
jaký byl dohodnut ve Smlouvě, nebyla-li frekvence kontrol nijak nadměrná
(předchozí kontrola se uskutečnila v roce 2016) a neměla-li vliv na výrobní
činnost žalobkyně, nelze považovat zájmy účastníků nájemního vztahu za
nevyvážené a požadavek žalované na kontrolu předmětu nájmu za šikanózní výkon
práva pronajímatele.
Dovolatelka rovněž namítla, že se odvolací soud nevypořádal s její námitkou, že
k prohlídce nemovitostí se dostavily osoby, které svoje oprávnění zastupovat
žalovanou nijak neosvědčily. Vytýkanou vadu (ani jiné vady) řízení, které by
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud z obsahu
spisu nezjistil. Podle ustálené soudní praxe je soud povinen uvést důvody pro
své rozhodnutí, avšak tato povinnost nemůže být chápána jako příkaz předložit
detailní odpověď na každý argument (srov. např. usnesení Ústavního soudu ze dne
11. 6. 2009, sp. zn. IV. ÚS 997/09). Jak vyplývá ze skutkových zjištění, mezi
osobami, které se dostavily ke kontrole areálu, byl i jednatel žalované, který
může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech (§ 164 odst. 1 o. z.).
I když odvolací soud tento argument výslovně nezmínil, neměla tato skutečnost
vliv na správnost jeho rozhodnutí.
Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) –
dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 224
odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal procesně neúspěšnou
dovolatelku k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalované v
souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím její zástupkyně z
řad advokátů. Výši nákladů dovolacího řízení stanovil dovolací soud podle
vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za
poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srov. nález
Ústavního soudu č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013,
sp. zn. 31 Cdo 3043/2010).
Zástupce žalované učinil v dovolacím řízení jeden úkon právní služby -
vyjádření k dovolání - § 11 odst. 1 písm. k) AT, náleží mu tak náklady ve výši
celkem 4 114 Kč, sestávající z odměny podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 4 písm. b)
AT ve výši 3 100 Kč, z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč,
jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 AT), a náhrady za
21% daň z přidané hodnoty ve výši 714 Kč (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.).
P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 27. 8. 2019
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu