26 Cdo 1881/2024-304
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně K. K., zastoupené JUDr. Petrem Novákem, advokátem se sídlem v Polevsku 183, proti žalovaným 1) K. J., a 2) I. J., o vyklizení, vedené u Okresního soudu v České Lípě pod sp. zn. 35 C 131/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 31. 1. 2024, č. j. 35 Co 146/2023-282, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
1. Okresní soud v České Lípě (soud prvního stupně), poté, co jeho v pořadí první (žalobě vyhovující) rozsudek ze dne 20. 8. 2020, č. j. 35 C 131/2019-93, byl k odvolání žalovaných zrušen usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci (odvolacího soudu) ze dne 10. 11. 2021, č. j. 35 Co 62/2021-145, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení, rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 22. 3. 2023, č. j. 35 C 131/2019-231, zamítl žalobu, aby žalovaní a všichni, kdo s nimi bydlí, byli povinni vyklidit a vyklizený odevzdat žalobkyni „pozemek parcelní číslo XY, jehož součástí je budova s číslem popisným XY, pozemek parcelní číslo XY, vše v katastrálním území XY, zapsáno na listu vlastnictví č. XY, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký
kraj, Katastrální pracoviště XY“ (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
2. K odvolání žalobkyně odvolací soud rozsudkem ze dne 31. 1. 2024, č. j. 35 Co 146/2023-282, citovaný (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně potvrdil v části výroku I, jíž byla zamítnuta žaloba o vyklizení „pozemku parcelní číslo XY, jehož součástí je budova číslo popisné XY, v katastrálním území XY“ – dále jen „předmětný pozemek“ a „budova“ (výrok I), a změnil ve zbylé části výroku I tak, že uložil žalovaným povinnost (do patnácti dnů od právní moci rozsudku) vyklidit a vyklizený předat žalobkyni „pozemek parcelní číslo XY v katastrálním území XY“ (výrok II). Současně rozhodl o náhradě nákladů předchozích řízení a odvolacího řízení (výroky III a IV).
3. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, že žalobkyně a P. S. jsou spoluvlastníky (mimo jiné) předmětného pozemku, jehož součástí je budova, a to každý se spoluvlastnickým podílem o velikosti ideální jedné poloviny. Dne 30. 8. 2012 uzavřeli P. S. jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl (kromě jiného) byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím nacházející se v přízemí budovy (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“). Žalobkyně, která dlouhodobě užívá horní patro budovy, stranou nájemní smlouvy nebyla a v řízení nebylo prokázáno, že by se spoluvlastníci pozemku dohodli, že byt bude přenechán do nájmu třetím osobám.
4. Za správné považoval i jeho právní posouzení, podle něhož byla nájemní smlouva (od počátku) neplatná pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), neboť P. S. (spoluvlastník ideální poloviny pozemku) ji uzavřel bez dohody s žalobkyní (druhou spoluvlastnicí) v rozporu s ustanovením § 139 odst. 2 obč. zák. Protože však žalovaní na jejím podkladě užívali byt (nejméně) v období od 30. 8. 2012 do 30. 8. 2015 v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se v této části (i přes zmíněný důvod neplatnosti) za řádně uzavřenou ve smyslu § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Za této situace svědčí žalovaným zákonem uznané (nájemní) právo na užívání předmětného bytu, a nejde proto z jejich strany o neoprávněný zásah do spoluvlastnického práva žalobkyně k pozemku ve smyslu § 1040 odst. 1 o. z. 5. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti potvrzujícímu výroku I rozsudku odvolacího soudu Nejvyšší soud jako nepřípustné odmítl podle § 243c odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), neboť otázku (ne)platnosti smlouvy o nájmu uzavřené mezi P. S. a žalovanými posoudil odvolací soud v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit. 6. Již v rozsudku ze dne 20. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, Nejvyšší soud dovodil, že podmínky stanovené pro ochranu „poctivého nájemce“ v § 2238 o. z. musí být splněny po 1. 1. 2014, přihlédnuto přitom může být i k chování „nájemce“ před účinnosti o. z. Tedy jinak řečeno, uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala po 1. 1. 2014. K uvedenému právnímu názoru se Nejvyšší soud přihlásil dále v rozsudcích ze dne 7. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3301/2018, či ze dne 13. 3. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1835/2023, a sdílí ho i v poměrech souzené věci. 7. Žalovaní užívali byt na základě nájemní smlouvy, která byla podle předchozí právní úpravy stižena absolutní neplatností. Jelikož jej ale užívali po dobu tří let (od 30. 8. 2012 do 30. 8. 2015) v dobré víře, že jsou jeho nájemci, byly splněny podmínky § 2238 o. z. a nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou. Lze souhlasit s žalobkyní, že smlouva zavazuje toliko smluvní strany (§ 1759 o. z.) a žalobkyně její smluvní stranou nebyla. Protože však po zákonem vyžadovanou dobu tří let nedala najevo žádné námitky proti nájmu společné věci, jejím uplynutím tak ve skutečnosti nastala stejná situace, jako kdyby s ním vyslovila souhlas. Ve správě společné věci (§ 1128, § 1129 o. z.) je tudíž omezena právem druhého spoluvlastníka a za těchto okolností je povinna smlouvu o nájmu uzavřenou mezi P. S. a žalovanými respektovat. Odlišný výklad by popřel smysl a účel § 2238 o. z., jímž je právě ochrana „poctivého nájemce“, který uzavřel smlouvu s jedním ze spoluvlastníků a nemohl nijak zjistit, že s ní druhý z nich nesouhlasí. 8. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinná, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 24. 9. 2024
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu