26 Cdo 3301/2018-599
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové
ve věci žalobkyně L. P. (dříve Š.), bytem XY, zastoupené JUDr. Tomášem Sokolem,
advokátem se sídlem Praha 2, Sokolská 1788/60, proti žalované B. D., bytem XY,
zastoupené Mgr. et Mgr. Ladislavem Hrubým, advokátem se sídlem Cheb, Májová
608/23, o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy, vedené u Okresního
soudu v Chebu pod sp. zn. 15 C 446/2014, o dovolání žalované proti rozsudku
Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co 28/2018-540, t a k t
o :
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co
28/2018-540, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Chebu (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. ledna 2016, č.
j. 15 C 446/2014-257, ve spojení s usnesením ze dne 25. února 2016, č. j. 15 C
446/2014-260, výrokem I. zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi
žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „domu číslo evidenční XY ve XY“ (dále též
jen „předmětný dům“, resp. „dům“) a současně i žalobu na určení neplatnosti
výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu „pozemků ve XY s čísly
pozemkových parcel XY (správně zřejmě XY), XY“ (dále též jen „pozemky“);
současně rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok II. ve spojení s výrokovou
částí citovaného usnesení).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudkem ze dne
29. listopadu 2016, č. j. 13 Co 176 a 177/2016-327, citovaný rozsudek potvrdil
ve výroku I., pokud jím soud prvního stupně zamítl žalobu na určení neplatnosti
výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu pozemků, a zrušil ve zbývající
části výroku I., pokud jím zamítl rovněž žalobu na určení neoprávněnosti
výpovědi žalované ze dne 8. září 2014 z nájmu předmětného domu, a dále ve
výroku II. (ve spojení s citovaným usnesením) a v tomto rozsahu vrátil věc
soudu prvního stupně – se závazným právním názorem vztahujícím se k otázce
vzniku práva nájmu bytu (a potažmo k otázce výpovědi z nájmu domu) – k dalšímu
řízení.
V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 4. října 2017, č. j. 15 C
446/2014-413, ve spojení s usnesením ze dne 23. října 2017, č. j. 15 C
446/2014-440, výrokem I. určil, že je neoprávněná výpověď žalované ze dne 8.
září 2014 z nájmu předmětného domu, a rozhodl o nákladech řízení účastnic
(výrok II. ve spojení s výrokovou částí citovaného usnesení).
K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 19. dubna 2018, č. j. 13 Co
28/2018-540, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I.
(výrok I.) a změnil v nákladovém výroku II. (výrok II.); zároveň rozhodl o
nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok III.).
Z provedených důkazů zjistil shodně se soudem prvního stupně následující
skutečnosti. Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně jako
nájemkyně uzavřeli dne 30. dubna 2010 nájemní smlouvu (dále jen „Nájemní
smlouva“), jejímž předmětem učinili pozemky parcelní číslo XY v obci a
katastrálním území XY a dále „budovu č. e. XY, rod. rekr. na st. p. č. XY“ v
obci a katastrálním území XY, a to za účelem „provozování zemědělské nebo
obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Šlo o nájem na dobu určitou do
31. prosince 2015 s ujednáním, že neoznámí-li pronajímatel nebo nájemce druhé
smluvní straně, že nemá na dalším trvání nájmu zájem, nájem se automaticky
prodlužuje o další kalendářní rok (vždy do 31. prosince). Dopisem ze dne 9.
července 2014 žalovaná upozornila žalobkyni na tam specifikované závadné
chování ve vztahu k předmětnému domu (dále jen „Výzva“) a ve smyslu § 2291
odst. 3 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších
předpisů – dále opět jen „o. z.“) ji vyzvala, aby ve lhůtě čtrnácti dnů své
závadné chování specifikované v bodech 1) až 4) Výzvy odstranila. Dne 8. září
2014 jí pak dala výpověď z nájmu (dále jen „Výpověď“) z důvodu porušení
povinností zvlášť závažným způsobem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. s dovětkem,
že navzdory Výzvě své závadné chování v přiměřené době neodstranila. Výzva i
Výpověď byly žalobkyni doručeny a v zákonem stanovené dvouměsíční lhůtě (§ 2290
o. z.), konkrétně 25. listopadu 2014, podala u soudu žalobu na přezkoumání
oprávněnosti Výpovědi. V době rozhodování soudů obou stupňů bylo předmětem
řízení již jen určení neoprávněnosti Výpovědi ve vztahu k předmětnému domu.
Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dospěl – z tam podrobně
rozvedených důvodů – k závěru, že ve vztahu k domu vzniklo žalobkyni právo
nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak nebyly-li naplněny ve Výpovědi uplatněné
výpovědní důvody, a to ani výpovědní důvod podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. v
podobě odpojení přívodu elektřiny do domu a v podobě možných opakovaných vstupů
exekutora do předmětného domu, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve
vyhovujícím výroku I.
Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož
přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Nezpochybnila sice správnost právního názoru, že ve vztahu k předmětnému domu
vzniklo žalobkyni právo nájmu bytu podle § 2238 o. z., avšak měla za to, že – z
tam uvedených příčin – je v rozporu s rozhodovací praxí dovolacího soudu
(konkrétně se závěry přijatými v rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo
4249/2016 /uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek/)
právní názor, že výpovědním důvodem podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. není
odpojení přívodu elektřiny do domu a ani možné opakované vstupy exekutora do
předmětného domu. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud
zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního
stupně.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právním posouzením věci
odvolacím soudem a vyvracela správnost použitých dovolacích námitek.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované
(dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět
jen „o.s.ř.“ Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu
oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné
podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení
skončeno a které závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení
se odvolací soud v konečném důsledku odchýlil od ustálené rozhodovací praxe
dovolacího soudu. Aby se však dovolací soud mohl vskutku zodpovědně vyjádřit k
otázce správnosti právního posouzení věci, bude zapotřebí především vyřešit
otázku hmotněprávní úpravy, podle níž lze uplatněný nárok posuzovat, tj. zda
jej lze posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb. (konkrétně podle § 2238 a § 2291
odst. 1 a 2 ve spojení s § 2290 o. z.), jak to učinil odvolací soud (a rovněž
soud prvního stupně).
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka
nenamítala a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění (jež
dovolatelka rovněž namítala) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým
dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o.s.ř. a contrario).
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne jeho účinnosti,
i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a
povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují
podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro
pacht.
V projednávané věci především nelze ztratit ze zřetele, že pozemky i předmětný
dům byly žalobkyni pronajaty za účelem „provozování zemědělské nebo jiné
obdobné činnosti ve smyslu oprávnění nájemce“. Byla-li by v dané věci Nájemní
smlouva uzavřena v době od 1. ledna 2014, bylo by na místě ji – vzhledem k
jejímu obsahu – posoudit jako smlouvu pachtovní. V rozsudku ze dne 21.
listopadu 2018, sp. zn. 26 Cdo 1379/2018, pak Nejvyšší soud dovodil, že neplatí-
li pro smlouvy tohoto charakteru (v ustanovení § 3074 odst. 1 větě druhé o. z.
označené poněkud zavádějícím způsobem nově přijatou terminologií jako pacht)
ustanovení § 3074 odst. 1 věty první o. z., pak se nepochybně takovýto nájem,
vzniklý v době do 31. prosince 2013, musí i od 1. ledna 2014 řídit dosavadní
právní úpravou, obsaženou především v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,
ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Z toho bez
dalšího vyplývá, že žalobkyně nemůže být nájemkyní bytu ve smyslu § 2235 a
násl. o. z., svědčí-li jí ve vztahu k předmětným nemovitostem od počátku, a to
i k 1. lednu 2014, právo nájmu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., obdobné
dnešnímu pachtu.
Navíc byly-li všechny nemovitosti, které se staly předmětem nájmu podle Nájemní
smlouvy, pronajaty za účelem vymezeným v předchozím odstavci, tj. k jinému
účelu než k bydlení, nelze použít zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu
(§ 2235 a násl. o. z.), a to ani ustanovení § 2238 o. z. I kdyby tomu tak
nebylo, žalobkyni by nemohlo svědčit právo nájmu bytu ani ve smyslu ustanovení
§ 2238 o. z., jak nesprávně uzavřely soudy obou stupňů. Uživatel bytu může být
totiž považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže
byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho
dobrá víra trvala k 1. 1ednu 2014 (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.
září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). S ohledem na okolnosti, za nichž začala
dům užívat a posléze v užívání pokračovala, nemohla být žalobkyně v dobré víře
(k otázce dobré víry srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne
11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000), že ho užívá jako nájemkyně, v
dřívější době ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák. a nyní ve smyslu §
2235 a násl. o. z., vzniklo-li jí k němu, jakož i k dalším pronajatým
nemovitostem na základě Nájemní smlouvy právo nájmu podle § 663 a násl. obč.
zák., které jí svědčilo i k 1. lednu 2014 (viz předešlý výklad); k témuž
předmětu nájmu jí navíc nemohlo vzniknout jiné právo, v tomto případě právo
nájmu bytu, a to ani podle § 2238 o. z. Kromě toho jen užívání domu k bydlení
(v daném věci na základě případné dohody s právním předchůdcem žalované),
popřípadě placení úhrad za jeho užívání, nepostačuje k tomu, aby mohla být
považována za řádnou nájemkyni bytu ve smyslu § 2238 o. z. Účastnice ani
netvrdily (natož prokázaly), že by ohledně domu byla uzavřena smlouva o nájmu
bytu podle § 2235 a násl. o. z. po 1. 1ednu 2014. Lze proto uzavřít, že v době
doručení Výpovědi nesvědčilo žalobkyni ve vztahu k domu právo nájmu bytu ve
smyslu § 2235 a násl. o. z.
Judikatura Nejvyššího soudu byla za předchozí právní úpravy ustálena v závěru,
že v řízení o žalobě o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4
obč. zák.) je aktivně věcně legitimován vypovídaný nájemce bytu a pasivně věcně
legitimován je pronajímatel. K podání této žaloby není aktivně věcně
legitimována osoba, které sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která
v době jejího doručení není nájemcem bytu (např. proto, že jí nájem již dříve
zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla). Výpověď z nájmu bytu doručená
takové osobě není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky a tudíž ani
nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení. Žaloba na určení
neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podaná takovou osobou musí být tedy zamítnuta
pro nedostatek aktivní věcné legitimace (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu
ze 17. června 2008, sp. zn. 26 Cdo 3842/2007, uveřejněný pod č. 33/2009 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo z 18. prosince 2017, sp. zn. 26 Cdo
5029/2016).
Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy. I k
podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být
aktivně legitimován jen nájemce bytu. Byla-li výpověď doručena osobě, která
nájemcem bytu není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není
způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být zamítnuta pro
nedostatek aktivní legitimace; není přitom významné, co pronajímatele vedlo k
podání takové výpovědi. Jestliže žalobkyně nebyla nájemkyní bytu, nemůže být
ani aktivně věcně legitimována k podání žaloby podle § 2290 o. z. (srov.
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017).
Pro úplnost dovolací soud dodává, že na tom nic nemění ani to, že nepřipouštěla-
li dřívější právní úprava jednostranné ukončení nájmu sjednaného mezi
účastnicemi na dobu určitou výpovědí pronajímatele či nájemce v situaci, kdy si
takovou možnost ukončení nájmu výslovně ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák.
nesjednali (jako v tomto případě), pak na existující právo nájmu podle § 663 a
násl. obč. zák. nemohla mít Výpověď dovolatelky žádný dopad.
Se zřetelem k řečenému lze konstatovat, že výrok I. rozsudku odvolacího soudu
není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst.
1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený
rozsudek včetně závislých nákladových výroků bez jednání (§ 243a odst. 1 věta
první o.s.ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f
odst. 4 o.s.ř.), aniž se – pro bezpředmětnost – zabýval otázkou naplněnosti
výpovědního důvodu podle § 2291 odst. 1 a 2 o. z. Podle § 243e odst. 2 věty
první o.s.ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta
první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne odvolací soud o náhradě
nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 7. 3. 2019
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu