26 Cdo 1978/2017-212
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Jitky Dýškové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve
věci žalobce Bytového družstva Gorazdova 1, se sídlem v Praze 2, Gorazdova
357/1, IČO 24733466, zastoupeného JUDr. Tomášem Homolou, advokátem se sídlem v
Praze 5, U Nikolajky 833/5, proti žalovaným 1) V. A., a 2) M. A., o vyklizení
bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 219/2013, o
dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. října 2016,
č. j. 54 Co 196/2016-161, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. října 2016, č. j. 54 Co
196/2016-161, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. září 2015, č.
j. 18 C 219/2013-121, se zrušují a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu
řízení.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 9. 2015, č.
j. 18 C 219/2013-121, zamítl žalobu o stanovení povinnosti žalovaným vyklidit
tam specifikovaný byt a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Zjistil, že
žalobce je podle kupní smlouvy ze dne 20. 10. 2010 s právními účinky ke dni 26.
11. 2010 vlastníkem domu, v němž se předmětný byt nachází, že žalovaní uzavřeli
s právním předchůdcem žalobce městskou částí Praha 2 dne 24. 10. 2002 nájemní
smlouvu s nájmem počínajícím dne 1. 6. 2002 na dobu neurčitou, v níž se ohledně
nájemného dohodli, že „za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 byl nájem uhrazen
formou nepeněžitého plnění a výše nájemného od 1. 6. 2027 bude stanovena v
souladu s právními předpisy ve výši obvyklé v místě a čase“. Nájemní smlouva
navazovala na smlouvu o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996, v níž
městská část Praha 2 souhlasila s tím, aby právní předchůdce žalovaných
společnost KOLO spol. s r.o. se sídlem v Praze 2, Italská 29, jako stavebník
provedla na svůj náklad úpravu půdy v tam uvedeném domě vybudováním dvou
bytových jednotek, a zavázala se uzavřít se společníky stavebníka nájemní
smlouvu k vybudovaným jednotkám s poskytnutím bezúplatného nájmu na dobu 25
let, čímž mělo dojít k umoření investice stavebníka. Výše investic společnosti
KOLO spol. s r.o. podle dohody o narovnání uzavřené mezi ní a žalovaným dne 11.
10. 2002 činila 4.559.830 Kč. Následně uzavřel, že písemně uzavřená nájemní
smlouva obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti včetně platného ujednání
týkajícího se výše nájemného, která vyplývá z evidenčního listu a z evidence
plateb.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 19.
10. 2016, č. j. 54 Co 196/2016-161, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a
současně rozhodl o nákladech řízení účastníků v odvolacím řízení. Odvolací soud
shledal, že žalovaní užívají předmětný byt na základě nájemní smlouvy, uzavřené
dne 24. 10. 2002 mezi nimi a právním předchůdcem žalobce (městskou částí Praha
2), která navazuje na platnou smlouvu o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2.
1996, obsahuje všechny podstatné náležitosti vyžadované § 686 zákona č. 40/1964
Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč.
zák.“), konkrétně i způsob výpočtu nájemného, jež se odvíjí od vynaložených
nákladů na výstavbu „v nezpochybněné výši“ a počtu měsíců, za které je nájemné
uhrazeno předem (od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027), a není proto neplatná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včasné dovolání, jehož
přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“), a uplatnil
dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. Namítal, že se odvolací soud
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozhodnutí sp.
zn. 26 Cdo 2041/2003 a sp. zn. 26 Cdo 1019/2007) v otázce ujednání výše
nájemného jak pro období do 31. 5. 2027, tak pro období od 1. 6. 2027. Uvedl,
že není-li v nájemní smlouvě o nájmu bytu ujednáno nájemné, případně zde není
uveden alespoň způsob jeho výpočtu (to stejné platí i o platbách za služby),
schází jedna z podstatných náležitostí takové smlouvy a smlouva je pro rozpor
se zákonem absolutně neplatná. Pouze obecný odkaz na tržní či obvyklé nájemné
nelze považovat za objektivně určitelná hlediska umožňující provedení výpočtu
nájemného. Neplatnost nájemní smlouvy dovozoval i z toho, že městská část Praha
2 nezveřejnila záměr ji uzavřít. Dále namítal porušení práva na spravedlivý
proces tím, že odvolací soud řádně nezdůvodnil své závěry, jimiž se odkláněl od
dosavadní judikatury vyšších soudů. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek
odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal podle občanského soudního řádu
ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákony) – dále jen „o. s. ř.“, a zjistil, že dovolání
je podáno v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) oprávněnou osobou
(účastníkem řízení) za splnění podmínky advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a
4 o. s. ř.). Dovolání je podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, neboť
odvolací soud se při posouzení otázky platnosti nájemní smlouvy odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Poukazoval-li dovolatel na
nepřezkoumatelnost rozhodnutí odvolacího soudu, napadené rozhodnutí tvrzenou
vadou netrpí, jelikož je zřejmé, z jakého skutkového stavu odvolací soud vyšel
i jaké právní závěry učinil.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Při posuzování dovolacích námitek vztahujících se k hmotněprávnímu posouzení
věci dovolací soud vycházel z dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1
věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Předně je třeba zdůraznit, že z ustanovení § 686 odst. 1 obč. zák. plyne, že
smlouva o nájmu bytu musí mít písemnou formu. Judikatura Nejvyššího soudu
[srov. rozsudek ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001 (ústavní stížnost
proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České
republiky ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. I. ÚS 704/01), vycházející ze závěrů
vyjádřených již v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3
Cdon 227/96, uveřejněném v časopise Soudní rozhledy číslo 6, ročník 1997, pod
číslem 88] je ustálena v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod
sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána
obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům
právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to zřejmé z jejího
textu. Výkladem pak nelze obsah předmětného právního úkonu doplňovat. V
podstatě stejný názor vyplývá i z řady dalších rozhodnutí dovolacího soudu
(srovnej např. rozsudek ze dne 2. 10. 2002, sp. zn. 22 Cdo 507/2001, a ze dne
13. 08. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek).
Žalobce zpochybnil platnost nájemní smlouvy poukazem na neurčité vymezení výše
nájemného. Z dikce ustanovení § 686 odst. 1 obč. zák. vyplývá, že podstatnými
náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou – mimo jiné – též ujednání o způsobu
výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich
výši. Vzhledem k tomu, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou
obě výše uvedené skutečnosti, a dále s přihlédnutím k tomu, že každá z nich má
sama o sobě význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v existujícím
nájemním vztahu (srov. např. § 696, § 697, § 698, § 699 a § 711 odst. 1 písm.
d/ obč. zák.), musí smlouva o nájmu bytu obsahovat zvlášť stanovení nájemného a
zvlášť stanovení úhrady za služby. Výklad o tom, že výše nájemného (způsob jeho
výpočtu) a výše úhrady za služby (způsob jejího výpočtu) představují samostatné
obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich
vyjádření v nájemní smlouvě, je v judikatuře dovolacího soudu ustálen (srov.
např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006,
nebo ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006). Přitom „způsobem výpočtu“
nájemného je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž
základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést jeho výpočet, tj.
dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.
1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek). V rozsudku ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo
4545/2009, pak Nejvyšší soud dovodil, že ujednání o výši nájemného, provedené
odkazem na „tržní ceny v místě obvyklé“ je ujednáním neurčitým a tudíž
neplatným.
V předmětné nájemní smlouvě je nájemné na období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027
určeno odkazem na „prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu“, jejich
výše však v nájemní smlouvě vyčíslena není a nevyplývá ani z dokladů, které
jsou její součástí. Smlouva tak neobsahuje žádné údaje (žádnou techniku
výpočtu), na jejichž základě by bylo možné provést výpočet nájemného, tj.
dospět ke konkrétní peněžité částce. Stejný závěr je nutno učinit i ohledně
nájemného pro dobu od 1. 6. 2027, je-li nájemné stanoveno odkazem na „výši
obvyklou v místě a čase“. Protože výši nájemného nelze na základě obsahu
písemné smlouvy o nájmu bytu objektivně zjistit, je tato smlouva neplatná.
Z uvedeného plyne, že odvolací soud vyložil obsah smlouvy v rozporu s
judikaturou Nejvyššího soudu, jestliže uzavřel, že je nájemní smlouva platná.
Napadený rozsudek tak spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a
odst. 1 o. s. ř.). Protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro
odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu rozsudku odvolacího
soudu, Nejvyšší soud toto rozhodnutí zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.). Důvody,
pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu
prvního stupně, a proto dovolací soud zrušil rovněž toto rozhodnutí a věc
vrátil soudu prvního stupně (Obvodnímu soudu pro Prahu 2) k dalšímu řízení (§
243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§ 243g odst. 1 část věty
první za středníkem o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o
náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech
původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Současně se soud bude v
novém rozhodnutí zabývat i dalšími námitkami žalovaných, zejména posoudí, zda
výkon práva žalobce není v rozporu s dobrými mravy.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. října 2017
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu