26 Cdo 2085/2000
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Hany Müllerové a JUDr. Miroslava
Feráka v právní věci žalobkyně Z., a. s., zastoupené advokátem, proti
žalovaným 1) J. S. a 2) H. S., oběma zastoupeným advokátem, o vyklizení bytu,
vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 16 C 46/99, o dovolání
žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5. května
2000, č. j. 25 Co 126/2000-136, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5. května 2000, č. j. 25
Co 126/2000-136, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 24. ledna
2000, č. j. 16 C 46/99-110, se zrušují a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu
řízení.
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 24. 1. 2000, č.
j. 16 C 46/99-110, zamítl žalobu na vyklizení žalovaných z bytu č.
218, sestávajícího z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory
a předsíně, umístěného na druhém nadzemním podlaží (dále „předmětný byt“) v
domě č. p. 610 v B. ulici v H. (dále \"předmětný dům\") a rozhodl o
nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobkyně je podílovou
spoluvlastnicí předmětného domu, že rozhodnutím Městského národního výboru v H.
ze dne 1. 6. 1987, č.j. ÚP 954/87/To, bylo povoleno užívání tohoto domu jako
ubytovny žalobkyně, že rozhodnutím Úřadu města H., odboru výstavby ze dne 4.
11. 1998, č. j. OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta žádost žalobkyně o změnu užívání
stavby (předmětného domu) z „ubytovny“ na „bytový dům“ s odůvodněním, že žádost
je bezpředmětná, neboť v platné vyhlášce č. 137/1998 Sb., není termín
„ubytovna“ uveden, že 1. žalovaný uzavřel se žalobkyní (dne 1. 12. 1995 a poté
1. 1. 1996) smlouvu o přechodném ubytování na dobu určitou, jejímž předmětem
byla „garsoniéra č. 218“, nacházející se v předmětném domě, a dne 20. 12.
1996 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále „předmětná
nájemní smlouva“), jakož i ze zjištění o obsahu této smlouvy. Dovodil, že
předmětná nájemní smlouva je platná, a že vyhovuje náležitostem stanoveným v §
686 odst. 1 obč. zák., neboť z ní vyplývá odkaz na listiny („Evidenční list“,
„Protokol o převzetí bytu“ a „Pasport bytu“) obsahující specifikaci bytu,
jeho příslušenství a způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s
užíváním bytu. Protože v době sepisu smlouvy se na tyto listiny odkazuje,
musely dle názoru okresního soudu existovat. Pokud je žalobkyně nedodala, nelze
tuto skutečnost přičítat k tíží žalovaným. S přihlédnutím k tomu, že
smluvní strany v předmětné nájemní smlouvě kvalifikovaly prostory užívané
žalovanými jako byt, že jsou jako byt užívány a žalobkyní jako byt ke koupi
nabízeny, soud prvního stupně uzavřel, že v dané věci „je třeba vycházet z
ustanovení o nájmu bytu“, a že žalovaní užívají předmětný byt právem.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze
dne 5. 5. 2000, č.j. 25 Co 126/200-136, rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení; současně ve výroku svého
rozsudku připustil dovolání. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými i
právními závěry soudu prvního stupně. Konstatoval, že pro právní posouzení věci
mělo zásadní význam posouzení charakteru prostor, jejichž vyklizení se
žalobkyně domáhala. V úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu nebo jako
obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Pojem obytné místnosti
přitom není v občanském právu vymezen (uvedl dále odvolací soud), „jedná se
však o prostory, které jsou podle stavebněprávních předpisů bytem“; nejsou
zpravidla určeny pro bydlení rodiny, ani pro přechodné ubytování. Odvolací soud
dovodil, že prostory užívané žalovanými jsou bytem, neboť směrodatný je
především faktický stav jejich užívání, jakož i okolnost, že nájem byl sjednán
na dobu neurčitou. Zásadní důležitost (uvádí se dále v odůvodnění rozsudku
odvolacího soudu) má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní
strany nájemní smlouvy kvalifikovaly předmětné prostory jako byt. Vůle
žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako
byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní
vztah mezi účastníky řízení je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a
násl. obč. zák.) a nikoli ustanovení § 717 a násl. obč. zák. o nájmu jiných
obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. ustanovení §
754 a násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč.
zák.) dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná,
když přihlédl k tomu, že smluvní strany konstatují ve smlouvě existenci listin
obsahujících specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného a úhrad za
plnění poskytovaná s užíváním bytu (jejichž výše ostatně vyplývala z právních
předpisů), a že žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Za
otázky zásadního právního významu, pro které bylo připuštěno dovolání, odvolací
soud v odůvodnění svého rozsudku označil otázku, „zda je možno ohledně prostor,
které byly kolaudovány jako ubytovny, uzavřít nájemní smlouvu podle § 685 o.
z.“, jakož i otázku, „zda při rozlišení smlouvy o nájmu podle § 685 o. z. a
smlouvy o nájmu obytné místnosti v zařízeních určených k trvalému bydlení podle
§ 717 o. z. je rozhodující vůle smluvních stran, kolaudační rozhodnutí či jiná
právní skutečnost“.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 239 odst. 1 o. s. ř., a které odůvodnila tím, že
rozhodnutí odvolacího soudu (i soudu prvního stupně) spočívá na nesprávném
právním posouzení a vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné
části oporu v provedeném dokazování. Dovolatelka má za to, že „oba soudy tím,
že nesprávně právně posoudily otázky, které odvolací soud vymezil za otázky
zásadního právního významu, tedy tím, že dospěly k závěru, že rozhodující
skutečností pro rozlišení smlouvy dle § 717 a dle § 685 o. z. je vůle smluvních
stran, učinily i nesprávný závěr, že ohledně prostor kolaudovaných jako
ubytovna lze platně uzavřít smlouvu dle § 685 o.z.“ Uvádí, že z provedených
důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, v níž jsou
vymezeny byty a nebytové prostory; následně byly o užívání uvedených bytů
uzavírány smlouvy o přechodném ubytování. V prosinci roku 1996 uzavřeli
účastníci ohledně předmětného bytu smlouvu nájemní, v níž nebylo výslovně
uvedeno, podle jakých ustanovení občanského zákoníku je uzavírána; v této době
však bylo „z hlediska správního orgánu přípustné užívat objekt č. p. 610
(rozuměno předmětný dům) pouze k ubytovacím účelům, protože k jinému účelu
nebyl zkolaudován“. Dovolatelka dovozuje, že předmětný dům byl ubytovnou až do
okamžiku, kdy došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona č.
72/1994 Sb., tedy i v době, kdy byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva.
Proto nemohla být platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl.
obč. zák., a to i vzhledem k ustanovení § 85 zákona č. 50/1976 Sb., podle
kterého lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je určena. Dovolatelka dále
dovozuje, že je nerozhodné, podle jakých ustanovení byla předmětná nájemní
smlouva uzavírána, neboť jak smlouva o nájmu bytu, tak i smlouva o nájmu obytné
místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení musí obsahovat náležitosti
stanovené v § 686 obč. zák. (uvedené ustanovení je nutno na nájemní smlouvu dle
§ 717 obč. zák. aplikovat analogicky); tak tomu však v dané věci nebylo a proto
je nájemní smlouva ze dne 19. 12. 1996 neplatná. Rozhodující je přitom
objektivní stav neplatnosti (uvádí se dále v dovolání) a proto je
nerozhodné, kdo případně zapříčinil neplatnost smlouvy. Navrhla, aby rozsudky
soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k
dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákona, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu
vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení
provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle
dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve
znění účinném před 1. 1. 2001 - dále též jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o .s. ř.)
shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí
řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního
zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a odst. 2 o.s.ř.).
Přípustnost dovolání v dané věci je založena podle § 239 odst. 1 o. s.
ř. Dovolání je podle tohoto ustanovení přípustné (s výjimkou dovolacích důvodů
podle § 241 odst. 3 písm. a/ a b/ o. s.ř., jež ovšem v dovolání uplatněny
nebyly a z obsahu spisu se nepodávávají) pouze z důvodu podle § 241 odst. 3
písm. d) o. s. ř. tj. z důvodu nesprávného právního posouzení věci odvolacím
soudem. V dovolacím řízení tudíž nemohla být - prostřednictvím dalšího
uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm. c) o. s. ř. -
přezkoumávána správnost skutkových zjištění odvolacího soudu.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241 odst. 3
písm. d) o.s.ř. jde v případě, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní
normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně
určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Vzhledem k tomu, že ve výroku rozsudku odvolacího soudu, kterým byla
vyslovena přípustnost dovolání, nebyla vymezena právní otázka, pro kterou bylo
dovolání připuštěno (byla specifikována v odůvodnění jeho rozhodnutí), je
dovolání přípustné pro řešení těch právních otázek, které měly pro rozhodnutí
ve věci zásadní význam (srov. nález Ústavního soudu České republiky ze dne 20.
února 1997, III. ÚS 253/96, uveřejněný pod pořadovým číslem 19 ve svazku 7,
ročník 1997 - I. díl Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu České republiky),
a jejichž řešení bylo v dovolání zpochybněno.
V projednávané věci mělo pro rozhodnutí odvolacího soudu zásadní význam
posouzení právní otázky, zda prostory užívané žalovanými (dále „předmětné
prostory“) jsou bytem, od níž se odvíjelo právní posouzení předmětné nájemní
smlouvy. Dovolatelka přitom právní závěry v tomto směru odvolacím soudem
přijaté, dovoláním zpochybnila.
Odvolací soud vycházel z názoru, že předmětné prostory mohou být
považovány buď za byt nebo za obytnou místnost v zařízení určeném k trvalému
bydlení. Konstatoval, že pojem „obytné místnosti“ (míněno zřejmě obytné
místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení) není v občanském právu
vymezen, že se však „jedná o prostory, které jsou podle stavebněprávních
předpisů bytem“. Dovodil, že předmětné prostory jsou bytem, přičemž vycházel z
úvahy, že směrodatný je především faktický stav jejich užívání, okolnost, že
nájemní vztah k nim byl sjednán na dobu neurčitou, jakož i vůle smluvních
stran, které tyto prostory „kvalifikovaly“ jako byt.
Odvolacímu soudu je třeba především vytknout neúplnost právního
posouzení povahy předmětných prostor, neboť vychází toliko z úvahy, že jde buď
o byt, anebo o jinou obytnou místnost v zařízení určeném k trvalému bydlení,
aniž by - s přihlédnutím ke skutkovým zjištěním učiněným soudem prvního stupně
(mezi něž patřilo mimo jiné i zjištění, že předmětný dům bylo kolaudován
jako ubytovna, a že 1. žalovaný uzavřel o užívání předmětných prostor smlouvu o
přechodném ubytování), z nichž taktéž vycházel – zohlednil jejich případné
posouzení z hlediska ustanovení § 754 a násl. obč. zák. o ubytovací
smlouvě. Odvolací soud rovněž tento svůj úsudek nezdůvodnil (nevysvětlil, na
základě jakých úvah k němu dospěl), stejně tak jako nezdůvodnil svůj závěr, že
„obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení“ jsou „prostory, které
jsou podle stavebněprávních předpisů bytem“.
Odvolací soud pochybil, i pokud dovodil, že pro posouzení, zda určité
prostory jsou bytem, je směrodatný faktický stav jejich užívání, doba, na
kterou bylo jejich užívání dohodnuto, a vůle smluvních stran.
Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích (srov. např. jeho
rozsudky ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, ze dne 29. 1. 2002, sp.
zn. 26 Cdo 560/2000, a ze dne 6. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 325/2000) zaujal
názor, že rozhodující pro vymezení souboru místností jako bytu (popřípadě bytu
o jedné obytné místnosti) je právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o
povolení užívání stavby dle § 76 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním
plánování a stavebním řádu, ve znění zákonů č. 103/1990 Sb., č. 425/1990 Sb.,
č. 262/1992 Sb. a č. 43/1994 Sb., tj. ve znění účinném v době rozhodné pro
právní posouzení věci - ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy (dále jen
„stavební zákon“), případně o změně účelu jejího užívání dle § 85 stavebního
zákona.
V době uzavření předmětné nájemní smlouvy (19. 12. 1996) obsahovala
vymezení pojmu „byt“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických
požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č.
376/1992 Sb. (dále jen „vyhláška“). Podle ustanovení § 42 odst. 3 věty první
vyhlášky je bytem soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který
svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje
požadavky na trvalé bydlení (za splnění podmínek stanovených v § 42 odst. 4
písm. a/ vyhlášky může byt představovat i jedna obytná místnost). Přitom
určením účelu užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání
kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení § 76
odst. 1 a § 85 odst. 1 věty první stavebního zákona, z nichž vyplývá, že
dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud
vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního
rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.
Občanský zákoník upravuje - vedle právního vztahu nájmu bytu (§ 685 a
násl.), jehož předmětem je „byt“ ve výše uvedeném smyslu - také právní vztah
nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (§ 717 a §
718). Pojem „obytné místnosti“ ani pojem „zařízení určené k trvalému bydlení“
přitom nedefinuje; takovouto obecně platnou definici neobsahuje ani žádný jiný
platný právní předpis. Při absenci výkladu uvedeného pojmu v občanskému
zákoníku, resp. v předpisech jej provádějících, je proto nutné též vyjít ze
stavebních předpisů.
Podle ustanovení § 42 odst. 4 výše citované vyhlášky je obytnou
místností místnost, jež je vzhledem ke svému stavebnětechnickému uspořádání a
vybavení určena k trvalému bydlení a která vyhovuje požadavkům uvedeným pod
písmeny a) až f) citovaného ustanovení. Této definici musí vyhovovat jak obytná
místnost v zařízení určeném k trvalému bydlení, tak i obytná(é) místnost(i)
tvořící byt (srov. k tomu § 42 odst. 3 větu druhou vyhlášky). Z tohoto
pohledu nelze obecně vyloučit možnost, že obytná místnost v zařízení určeném k
trvalému bydlení bude nejen z hlediska kvalitativního, ale i kvantitativního
(zvláště jde-li o byt o jedné obytné místnosti - srov. § 42 odst. 4 písm. a/
větu za středníkem vyhlášky), odpovídat bytu jako předmětu právního vztahu
nájmu bytu (§ 665 a násl. obč. zák.). Pro posouzení, zda jde o obytnou místnost
v zařízení určeném k trvalému bydlení, který je předmětem právního vztahu
upraveného v § 717 a § 718 obč. zák., bude pak rozhodné účelové určení stavby
(budovy), v níž se nachází, tj. zda jde o zařízení k trvalému bydlení, dané
pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu o povolení užívání stavby (§ 76 odst.
1 stavebního zákona), příp. o změně účelu jejího užívání (§ 85 stavebního
zákona). Vzhledem k tomu, že podmínkou zde je, aby šlo o určení k trvalému
bydlení, jsou z režimu právního vztahu upraveného v § 717 a § 718 obč. zák.
vyloučena zařízení (stavby), které poskytují jen přechodné (dočasné) ubytování
(srov. k tomu § 73 a násl. vyhlášky).
V projednávané věci odvolací soud z uvedených hledisek při právním
posouzení charakteru prostor užívaných žalovanými nevycházel; nezohlednil obsah
kolaudačního rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a
nezabýval se ani otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a
prostor užívaných žalovanými ke dni uzavření nájemní smlouvy (okolnosti nastalé
po jejím uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku
toho je neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení právního vztahu mezi
účastníky jako vztahu nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák.,
vycházející z nesprávného vymezení okolností rozhodných pro posouzení otázky,
co je bytem ve smyslu citovaných ustanovení. Dovolací důvod podle § 241 odst. 3
písm. d) o. s. ř. tak byl užit opodstatněně.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243b odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro
které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu
prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu
prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Vzhledem k důvodům, pro něž byla zrušena rozhodnutí soudů obou stupňů,
bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního
stupně) závazný (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení
včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§
243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 9. dubna 2002
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v.r.
předsedkyně senátu