26 Cdo 2105/2003
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Roberta
Waltra ve věci žalobkyně městské části P., zastoupené advokátem, proti
žalovanému V. K., zastoupenému advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního
soudu pro Prahu 8 pod sp.zn. 26 C 223/2000, o dovolání žalovaného proti
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 6. května 2003, č.j. 35 Co
106/2003-104, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. 12.
2002, č.j. 26 C 223/2000-88 (poté, co jeho zamítavý rozsudek ze dne 25. 9.
2001, č.j. 26 C 223/2000-59, byl k odvolání žalobkyně zrušen
usnesením Městského soudu v Praze ze dne 13. 9. 2002, č.j. 35 Co 261/2002-79, a
věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení), zamítl žalobu, aby
žalovaný byl povinen vyklidit a vyklizený žalobkyni předat byt č. 13, II.
kategorie, sestávající z pokoje a kuchyně s příslušenstvím, nacházející se ve
3. podlaží domu č.p. 1220 v P. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“) a rozhodl o
nákladech řízení. Vzal za prokázáno, že žalobkyni svědčí k domu, v němž se
předmětný byt nachází, právo hospodaření, že dne 22. 5. 1995 účastníci uzavřeli
smlouvu (označenou č. 20/95), na základě níž začal žalovaný užívat předmětný
byt (v té době nezpůsobilý k řádnému užívání), že smlouva obsahovala závazek
žalovaného, že do 30. 9. 1995 provede v bytě specifikované práce v hodnotě
100.000,-Kč, jakož i závazek žalobkyně, že do uvedeného termínu byt žalovanému
pronajme na dobu dvou let a že za podmínky trvání „obecné prospěšnosti“ bude
smlouvu každé dva roky obnovovat, přičemž uplynutím deseti let se nájemní poměr
změní na nájem na dobu neurčitou. Soud prvního stupně vzal dále za prokázáno,
že žalovaný svůj závazek splnil, že dne 23. 10. 1995 účastníci uzavřeli smlouvu
o nájmu předmětného bytu na dobu určitou (do 4. 10. 1997), dne 15. 10. 1997
druhou nájemní smlouvu na dobu určitou (do 29. 9. 1999), že další nájemní
smlouvu se žalovaným (který mezitím ukončil služební poměr u Policie České
republiky, existující v době uzavření první nájemní smlouvy) žalobkyně odmítla
uzavřít a dne 25. 10. 2000 podala žalobu na vyklizení žalovaného z předmětného
bytu. Soud prvního stupně posoudil smlouvu ze dne 22. 5. 1995 jako smlouvu o
budoucí nájemní smlouvě (§ 50a obč.zák.), dospěl však k závěru, že je absolutně
neplatná pro nedostatek náležitostí vyplývajících z § 686 odst. 1 obč.zák.,
neboť neobsahuje výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu
nebo způsob jejich určení; z téhož důvodu shledal neplatným i ujednání o
povinnosti žalobkyně uzavírat se žalovaným budoucí nájemní smlouvy na dobu dvou
let. Dovodil, že nájemní smlouvy ze dne 23. 10. 1995 a ze dne 15. 10. 1997 jsou
platné, že nájemní vztah skončil uplynutím doby (29. 9. 1999), protože však
žalobkyně nepodala žalobu na vyklizení, došlo k obnovení nájmu do 29. 9.
2000, kdy žalovanému nájemní poměr k bytu zanikl. Podle názoru soudu prvního
stupně tvoří neplatná smlouva ze dne 23. 10. 1995 s oběma posléze uvedenými
smlouvami jeden funkční celek a nelze je posuzovat odděleně a má-li žalovaný
dosud vůči žalobkyni nárok na vydání bezdůvodného obohacení získaného plněním z
této neplatné smlouvy (z titulu investic vynaložených na rekonstrukci bytu),
nelze při vzájemné podmíněnosti povinností účastníků k vydání plnění z neplatné
smlouvy (§ 457 obč.zák.) vyhovět žalobě na vyklizení.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze
dne 6. 5. 2003, č.j. 35 Co 106/2003-104, změnil rozsudek soudu prvního stupně
ve výroku o věci samé tak, že žalovanému uložil předmětný byt vyklidit do
tří měsíců od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou
stupňů. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně o
neplatnosti smlouvy ze dne 22. 5. 1995 (dále též „předmětná smlouva“), přičemž
dovodil, že důvodem její neplatnosti je též okolnost, že neobsahuje i další
podstatné náležitosti, konkrétně dostatečnou identifikaci bytu včetně jeho
příslušenství a rozsah jejich užívání. Přisvědčil též závěru soudu prvního
stupně, že žalovaný užívá předmětný byt od 29. 9. 2000 bez právního důvodu,
nesouhlasil však s jeho závěrem, na základě něhož žalobu zamítl. Podle názoru
odvolacího soudu, je-li předmětná smlouva absolutně neplatná, hledí se na ni
jako by nebyla uzavřena, a nelze ji tudíž brát v úvahu; nelze přijmout ani
závěr soudu prvního stupně, že mezi účastníky existuje synallagmatický vztah.
Užívá-li žalovaný předmětný byt bez právního důvodu, zasahuje neoprávněně do
práv vlastníka (§ 126 odst. 1 obč.zák.) a jeho povinnost byt vyklidit nemůže
být vázána na vrácení plnění vynaloženého na zhodnocení či opravy bytu. Na
základě toho žalobě vyhověl a stanovil žalovanému delší lhůtu k vyklizení, aby
si mohl uspořádat své bytové poměry.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, v němž uvedl,
že jej podává z důvodu, že „napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci a řízení, které rozhodnutí předcházelo je stiženo vadou, která
měla za následek nesprávné rozhodnutí“. Odvolacímu soudu vytýká nesprávnost
právního posouzení předmětné smlouvy jako smlouvy absolutně neplatné a namítá,
že tato smlouva má všechny podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu, zvláště
ve spojení s tzv. evidenčním listem, který byl podle praxe žalobkyně při
uzavírání nájemních smluv označován jako nedílná součást smlouvy a v němž byl
specifikován byt a jeho příslušenství. Uvádí, že „jak podle smlouvy č. 20/95,
tak podle smluv ze dne 15. 10. 1997 a ze dne 23. 10. 1995 je
byt a jeho příslušenství blíže specifikováno v evidenčním listu, který má být
nedílnou součástí nájemní smlouvy“. Protože však evidenční list se nikdy nestal
nedílnou, pevně spojenou a neoddělitelnou součástí uvedených smluv, je výkon
práva žalobkyně šikanozní, v rozporu s dobrými mravy a jako takový
nemůže požívat právní ochrany. V této souvislosti dovolatel též namítá, že
neplatnost předmětné smlouvy zavinila žalobkyně, která zneužila svoje
dominantní postavení pronajímatele a žalovanému nezbylo, než přijmout jí
předložený návrh smlouvy. Odvolacímu soudu vytýká dále pochybení „naplňující
vadu řízení, která měla za následek nesprávné rozhodnutí věci“, spočívající v
tom, že odvolací soud „poté, co došel k závěru, že předmětná smlouva není
smlouvou nájemní na byt ani smlouvou o smlouvě budoucí, postupoval tak, že
tuto smlouvu dále nehodnotil a při svém rozhodování k ní dále nepřihlížel, když
je zřejmé, že tato smlouva upravuje významné vztahy mezi účastníky a to jako
smlouva nepojmenovaná“ a uvádí, že „pro žalovaného je zcela zásadní závazek
žalobce jako pronajímatele uzavírat s ním nájemní smlouvy na předmětný byt“.
Navrhl, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu
prvního stupně k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.)
shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem
řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního
zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je podle § 237 odst. 1
písm. a) o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž
bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí
odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán
uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil.
Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř.;
vady tohoto druhu nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.
Protože dovolací soud je povinen přihlédnout i k tzv. jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/
o.s.ř.), zabýval se dovolací soud námitkou dovolatele, že řízení v dané věci je
takovouto vadou postiženo. Jak je patrno z obsahu dovolání, spatřuje dovolatel
namítanou vadu v tom, že se odvolací soud nezabýval posouzením předmětné
smlouvy z hlediska ustanovení § 51 obč.zák. Uvedená námitka však obsahově
směřuje proti nesprávnému (neúplnému) právnímu posouzení věci a nelze v ní
spatřovat naplnění tzv. jiné vady řízení ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2
písm. a) o.s.ř.
Nejvyšší soud proto přezkoumal napadené rozhodnutí z hlediska
uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., neshledal
však dovolání důvodným.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc
podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu,
sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav
nesprávně aplikoval.
Se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu a jeho obsahové
konkretizaci je předmětem dovolacího přezkumu posouzení správnosti právního
názoru odvolacího soudu, že smlouva ze dne 22. 5. 1995 je - jako smlouva o
budoucí nájemní smlouvě (§ 50a obč. zák.) - jako celek absolutně neplatná,
neboť neobsahuje podstatné náležitostí smlouvy o nájmu bytu, stanovené v § 686
odst. 1 obč. zák., resp. zda ji lze posoudit jako tzv. smlouvu nepojmenovanou
(§ 51 obč.zák.), která založila závazek žalobkyně uzavírat se žalovaným nájemní
smlouvy k předmětnému bytu. Dále půjde o posouzení otázky, zda případné
zavinění neplatnosti žalobkyní má vliv na důsledky spojené s neplatností
předmětné smlouvy.
Podle § 50a obč.zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do
dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích
podstatných náležitostech.
Podle § 686 odst. 1 obč.zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení
bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a
úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí
mít písemnou formu.
Z uvedených ustanovení vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě nájemní
musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu, stanovené
zákonem; chybí-li byť jediná z nich, má to za následek neplatnost takovéto
smlouvy (§ 50a ve spojení s § 39 obč.zák.).
Podle ustanovení § 51 obč.zák. účastníci mohou uzavřít i takovou
smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo
účelu tohoto zákona.
Součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž vycházel i
soud odvolací, bylo též zjištění o obsahu listiny datované dne 22. 5. 1995. Z
obsahu této listiny mimo jiné vyplývá, že žalobkyně se zavazuje, že pronajme
nájemci byt (čl. I.), že nájemce provede ve stanoveném termínu úpravy bytu
(čl. II. a III.), že v čl. IV. se žalobkyně zavazuje po provedení úprav
a případné kolaudaci dát pokyn k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou 2
roky, a tuto nájemní smlouvu pravidelně každé dva roky obnovovat do celkové
doby 10 let, a že nájemné bude hrazeno ode dne podpisu této smlouvy (čl. V.).
Odvolací soud nepochybil, posoudil-li uvedenou smlouvu – s přihlédnutím k
jejímu obsahu – jako smlouvu o budoucí smlouvě nájemní (§ 50a, § 685
odst. 1 obč.zák.). Z obsahu předmětné smlouvy se podává, že za užívání bytu
bude placeno nájemné, avšak jeho výše, resp. výše úhrady za plnění spojená s
užíváním bytu ani způsob jejich výpočtu dohodnuta nebyla. Nedostatek uvedené
náležitosti již sám o sobě způsobuje neplatnost předmětné smlouvy jako smlouvy
o budoucí smlouvě nájemní; odvolacímu soudu lze proto přisvědčit, dospěl-li k
závěru, že je absolutně neplatná. Okolnost, že svůj závěr opřel ještě o
nedostatek další požadované náležitosti (označení bytu, jeho příslušenství a
rozsah jejich užívání), je z hlediska právního posouzení již nerozhodná
(nadbytečná). Námitka dovolatele, že podstatné náležitosti nájemní smlouvy měly
být obsaženy v tzv. evidenčním listu, který měl být nedílnou součástí
předmětné smlouvy, a že v jeho nevyhotovení lze spatřovat šikanozní výkon práva
žalobkyně, je nepřípadná, neboť existenci takovéto listiny předmětná smlouva
(jak vyplývá z jejího obsahu) nepředpokládala. Rovněž tak nelze přisvědčit
námitce dovolatele, že předmětná smlouva měla být – co do závazku žalobkyně
uzavírat se žalovaným nájemní smlouvy na předmětný byt – posouzena jako tzv.
nepojmenovaná (výslovně v zákoně neupravená) smlouva ve smyslu ustanovení § 51
obč.zák. Ujednání o uvedeném závazku žalobkyně je totiž z hlediska obsahového
neoddělitelnou (k témuž cíli směřující) součástí předmětné smlouvy jako smlouvy
o budoucí smlouvě (v ustanovení § 50a obč.zák. upravené) a
důvod její neplatnosti se proto týká i tohoto ujednání.
Namítá-li pak dovolatel, že neplatnost předmětné smlouvy způsobila
žalobkyně, je třeba poukázat na to, že podle ustálené soudní praxe (srov.
odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp.zn. 20 Cdo 1270/99,
uveřejněného pod č. 13 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník
2002, dále např. jeho rozsudek ze dne 9. 9. 2004, sp.zn. 26 Cdo 2477/2003)
důsledky absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nejsou závislé na
tom, kdo neplatnost zavinil (platí toliko, že vznikne-li pro neplatnost
právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení občanského zákoníku o
odpovědnosti za škodu - § 42 obč.zák.). Uvedený závěr lze podle názoru
dovolacího soudu vztáhnout i na případ absolutní neplatnosti smlouvy o budoucí
smlouvě nájemní.
Protože rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených dovolacímu
přezkumu správný, Nejvyšší soud dovolání žalovaného podle ustanovení §
243b odst. 2 věty před středníkem o.s.ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b
odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost, že
žalobkyni nevznikly (dle obsahu spisu) v tomto stadiu řízení náklady, na
jejichž náhradu by jinak měla právo vůči procesně neúspěšnému žalovanému.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 18. listopadu 2004
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v.r.
předsedkyně senátu