26 Cdo 312/2025-140
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobkyně V. S., zastoupené Mgr. Jiřím Lukešem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vršovická 7/27, proti žalovaným 1) B. P., a 2) T. P., zastoupeným JUDr. Pavlem Brachem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, o určení výše nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 32 C 55/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 10. 2024, č. j. 70 Co 275/2024-116, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 5 553,90 Kč k rukám JUDr. Pavla Bracha, LL.M., advokáta se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
2. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 3. 10. 2024, č. j. 70 Co 275/2024-116, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
3. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu není přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), neboť dovoláním zpochybněné otázky zvyšování nájemného a výkladu uzavřených smluv odvolací soud posoudil v konečném důsledku v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit.
4. V rozsudku ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, uveřejněném pod číslem 19/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že dojde-li k podstatné změně okolností, z nichž strany vycházely při uzavření dohody o zvyšování nájemného (§ 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“), kterou nemohly rozumně předvídat, a výše nájemného stanoveného podle této dohody bude zjevně nespravedlivá, může se pronajímatel domáhat zvýšení nájemného postupem podle § 2249 o. z. Současně uvedl, že za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase.
5. Podle skutkových zjištění odvolacího soudu (která nelze v dovolacím řízení zpochybnit) účastníci uzavřeli dne 20. 7. 2005 nájemní smlouvu na dobu neurčitou a ujednali v ní nájemné ve výši 4 600 Kč měsíčně s možností jej jednou ročně zvýšit o výši inflace. Od uzavření smlouvy bylo nájemné několikrát zvyšováno a od července 2022 činí 6 106 Kč měsíčně.
6. Jelikož se strany na zvyšování nájemného v nájemní smlouvě dohodly, postup podle § 2249 o. z. by přicházel v úvahu pouze tehdy, došlo-li by k podstatné změně okolností ve smyslu § 1765 o. z. Takovou změnu okolností však dovolatelka v projednávané věci ani netvrdila. V této souvislosti poukázala pouze na to, že se strany sjednanou inflační doložkou „po řadu let neřídily“, a měla za to, že hrubý nepoměr v právech a povinnostech účastníků nastal „dopředu nepředvídatelným vývojem jak právní úpravy a jejího výkladu, tak v trhu nájemního bydlení“. V intencích shora citovaného rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 ale tyto skutečnosti nelze považovat za závažnou změnu, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat. Postup podle § 2249 o. z. proto v projednávané věci vůbec nepřicházel v úvahu.
7. Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že návrh žalobkyně na zvýšení nájemného není důvodný, v konečném důsledku se neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nadto i kdyby nebyla mezi účastníky uzavřena inflační doložka, návrh žalobkyně (pronajímatelky) na zvýšení nájemného zjevně přesáhl limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z. a ani z tohoto důvodu by nebylo možné návrhu vyhovět.
8. Od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu se odvolací soud neodchýlil ani při výkladu smlouvy o smlouvě budoucí nájemní ze dne 8. 6. 2005 a nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2005.
9. Jestliže se žalovaní (budoucí nájemci) zavázali zaplatit částku 1 600 000 Kč a žalovaná (budoucí pronajímatelka) se zavázala za tuto částku zajistit výstavbu a kolaudaci bytu a jestliže pak nájemné sjednali částkou 4 600 Kč měsíčně (s inflační doložkou), je závěr odvolacího soudu, že na úhradu částky 1 600 000 Kč není možné pohlížet jako na předem složené nájemné, v souladu s výkladovými pravidly upravenými v § 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (podle kterého je třeba smlouvu s ohledem na datum jejího uzavření vykládat), i se zásadami pro výklad právních úkonů formulovanými v ustálené judikatuře, podle nichž lze obsah právního úkonu vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě a výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 25 Cdo 1650/98, zmíněný i dovolatelkou, či ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, nebo nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, rovněž zmíněný i dovolatelkou).
10. Nepřípadný je odkaz dovolatelky na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3586/2011, a ze dne 6. 1. 2014, sp. zn. 32 Cdo 196/2012, v nichž se dovolací soud zabýval výkladem právních úkonů v obchodních závazkových vztazích, pro něž platí i speciální výkladová pravidla obsažená v § 266 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Ta však v projednávané věci aplikovat nelze, neboť o obchodní závazkový vztah nejde.
11. Nejvyšší soud proto dovolání odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř.
12. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalobkyně povinnost jí uloženou tímto rozhodnutím dobrovolně, mohou se žalovaní domáhat soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce.
V Brně dne 12. 5. 2025
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu