26 Cdo 4275/2015
U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobkyně Credit & dividend consult s.r.o., se sídlem v Neratovicích,
Kojetická 1026, IČO: 25071475, zastoupené JUDr. Oskarem Matouškem, advokátem se
sídlem v Mělníku, Krombholcova 327/15, proti žalované E. N., o určení výše
nájemného z bytu, vedené u Okresního soudu v Mělníku pod sp. zn. 5 C 113/2014,
o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 12. května
2015, č. j. 23 Co 102/2015-177, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobkyně (pronajímatelka „bytu č. 54, resp. bytové jednotky č. 1025/54, o
velikosti 2+1 s lodžií a příslušenstvím, v desátém nadzemním podlaží bytového
domu v N., – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“, a „předmětný dům“, resp.
„dům“) se domáhala (žalobou podanou u Okresního soudu v Mělníku /soudu prvního
stupně/ dne 27. března 2014) určení, že počínaje dnem podání žaloby činí
nájemné z předmětného bytu 5.300,- Kč měsíčně.
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22. ledna 2015, č. j. 5 C 113/2014-153,
určil, že nájemné z předmětného bytu činí počínaje dnem 27. března 2014 částku
4.440,- Kč měsíčně (výrok I.), ohledně další částky 860,- Kč měsíčně žalobu
zamítl (výrok II.), rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky III.,
IV. a V.) a o vrácení složené zálohy (výrok VI.).
Na zjištěném skutkovém základě dovodil, že byly splněny předpoklady pro
stanovení (určení) nájemného z bytu soudem podle § 696 odst. 2 zákona č.
40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 132/2011
Sb. a ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), který aplikoval na
zjištěný skutkový stav s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012
Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobě však vyhověl jen zčásti, neboť
– vycházeje ze znaleckého posudku znaleckého ústavu I R A, spol. s r.o., (dále
jen „znalecký posudek“) – dospěl k závěru, že obvyklé (tržní) nájemné z
předmětného bytu dosahovalo od března 2014 výše 4.440,- Kč měsíčně a nikoli
žalobkyní požadovaných 5.300,- Kč měsíčně.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
12. května 2015, č. j. 23 Co 102/2015-177, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, který – byť rovněž s
odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. – posuzoval (na rozdíl od soudu
prvního stupně) podle § 2249 o. z., jde-li o určení nájemného z bytu soudem do
výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu (§
2249 odst. 3 věta třetí o. z.). V této souvislosti však konstatoval, že „právní
úprava účinná od 1.1.2014 se v základních rysech s předchozí úpravou shoduje“,
a proto podle jeho názoru použití předchozí právní úpravy obsažené v ustanovení
§ 696 obč. zák. nemělo zásadní vliv na správnost rozsudku soudu prvního stupně.
Z důvodů uvedených v napadeném rozsudku pak pokládal za správné rovněž právní
názory, které na základě zjištěného skutkového stavu učinil soud prvního stupně.
Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu není z posléze
uvedených důvodů přípustné podle § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 293/2013 Sb. –
dále opět jen „o. s. ř.“), neboť otázka vymezení pravidel, podle nichž musí
soud postupovat při určení výše nájemného z bytu, byla v poměrech dřívější
právní úpravy v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena a v napadeném
rozhodnutí se odvolací soud od tohoto řešení v konečném důsledku neodchýlil
přesto, že uplatněný nárok nesprávně (viz posléze uvedený výklad) posoudil
podle právní úpravy učiněné od 1. ledna 2014.
V návaznosti na právě uvedené dovolací soud zdůrazňuje, že práva a povinnosti
účastníků týkající se úpravy nájemného z bytu posuzoval ve smyslu § 3074 odst.
1 věty první za středníkem o. z. podle dosavadních právních předpisů, tedy
výhradně podle § 696 odst. 2 až 4 obč. zák. Proces zvyšování nájemného z bytu
byl zákonem (viz § 696 odst. 2 obč. zák.) upraven jako dvoufázový, tj. nejprve
vyjednávání účastníků nájemního vztahu o zvýšení nájemného podle písemného
návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 696 odst. 2 věta první a druhá obč.
zák.) a poté v případě jeho neúspěchu – avšak jen na návrh pronajímatele podle
§ 696 odst. 2 věty třetí obč. zák. – řízení o určení nájemného soudem (§ 696
odst. 2 věta čtvrtá a pátá obč. zák.). Byl-li – jako v daném případě – takto
upravený (dvoufázový) proces zahájen (doručením hmotněprávního návrhu
pronajímatele podle § 696 odst. 2 věty první obč. zák.) před 1. lednem 2014,
dokončí se podle dosavadních právních předpisů i v tomto (hraničním) případě,
že právo, aby výši nájemného z bytu určil soud, vzniklo pronajímateli až po
uvedeném datu, jako tomu bylo i v projednávané věci. V posuzovaném případě byl
proces zvyšování nájemného z bytu zahájen v době do 31. prosince 2013, a to
hmotněprávním písemným návrhem pronajímatelky (učiněným dne 25. října 2013
podle § 696 odst. 2 věty první obč. zák.), který byl žalované doručen dne 29.
října 2013 a který nebyl akceptován. S přihlédnutím k tomu, co je uvedeno v
předchozí části tohoto odstavce, se musí následné soudní řízení o návrhu
pronajímatelky na zvýšení nájemného „dokončit“ podle dosavadních předpisů
(podle § 696 odst. 2 věty třetí a čtvrté obč. zák.), jelikož žalobkyně v něm
uplatnila právo vyplývající z neúspěšného vyjednávání účastníků nájemního
vztahu započatého v době do 31. prosince 2013 (viz § 3074 odst. 1 věta první za
středníkem o. z.). Jelikož dřívější právní úprava zvyšování nájemného soudem se
řídila obdobnými pravidly jako nynější právní úprava (§ 696 odst. 2 věty čtvrtá
a pátá obč. zák. a § 2249 odst. 3 věta třetí o. z.), nemohla nesprávná aplikace
hmotněprávního předpisu odvolacím soudem způsobit nesprávnost jeho rozhodnutí.
Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že bude-li se řízení o zvýšení
nájemného soudem řídit dosavadními předpisy, je vyloučena aplikace ustanovení §
3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., na něž se dovolatelka odvolávala v
dovolání (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. srpna 2015, sp. zn. 26 Cdo
2291/2015).
Vzhledem k uplatněným dovolacím námitkám však především nelze ztratit ze
zřetele, že podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že
rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z
toho vyplývá, že důvody zmatečnosti, jiné vady řízení či pochybení ve zjištění
skutkového stavu věci nelze pokládat za způsobilé dovolací důvody. Vedle
způsobilého dovolacího důvodu podle § 241 a odst. 1 o. s. ř. však dovolatelka
právě takový (nezpůsobilý) důvod rovněž uplatnila, a sice dovolacími námitkami,
jimiž brojila proti skutkovým zjištěním, resp. proti způsobu hodnocení důkazů
(zejména znaleckého posudku), z nichž odvolací soud – stejně jako soud prvního
stupně – čerpal svá skutková zjištění rozhodná pro závěr, že obvyklé nájemné z
předmětného bytu činí od března 2014 částku 4.440,- Kč měsíčně. Uvedené přitom
v plném rozsahu platí také ve vztahu k dovolací výtce, že „výše navrženého
nájemného v částce 5.300,- Kč měsíčně odpovídá cenám předepsaným na cenové Mapě
nájemného zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj ČR“. Údaje dříve
poskytované zmíněnou „mapou“ totiž nebyly právně závazné; nadto šlo o údaje
toliko „orientační“ (přehledové) a tudíž ne zcela směrodatné. Jestliže tedy
odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl na základě učiněných skutkových
zjištění (svědčících mimo jiné i o zhoršené kvalitě bytu) k závěru, že úroveň
obvyklého nájemného ze srovnatelných bytů byla v příslušném místě a čase nižší
než udávala dotčená cenová mapa pro byty ve standardním technickém stavu, šlo o
úsudek, který učinil v rámci zjišťování skutkového stavu a nikoli při jeho
právním posouzení.
K dovolacím námitkám podřaditelným pod (způsobilý) dovolací důvod podle § 241a
odst. 1 o. s. ř. lze uvést následující.
Dovolatelce lze přisvědčit v názoru, že při úpravě (zde zvýšení) nájemného
podle § 696 odst. 2 až 4 obč. zák. nelze zohledňovat sociální poměry nájemce
bytu. Je tomu tak proto, že pro určení (změnu) nájemného z bytu
(konstitutivním) rozhodnutím soudu (pro futuro) je – v poměrech právní úpravy
obsažené v citovaných ustanoveních – rozhodující jen to, že takto stanovená
výše nájemného respektuje vůli žalobce vyjádřenou v žalobním návrhu (soud je
omezen žalobním návrhem v tom smyslu, že jej nemůže překročit) a jím vymezený
předmět řízení (soud nesmí z podnětu žaloby na zvýšení nájemného rozhodnout o
jeho snížení a naopak z podnětu žaloby na snížení nájemného rozhodnout o jeho
zvýšení) a odpovídá podmínkám na trhu s byty, které v době podání žaloby
panovaly v místě, kde se předmětný byt nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu
z 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, a z 18. listopadu 2015, sp. zn. 26
Cdo 2906/2015). V uvedených souvislostech však odvolacímu soudu (soudu prvního
stupně) nelze vytknout jakékoli pochybení. Při úpravě (zvýšení) nájemného z
předmětného bytu totiž nepřihlížel k sociálním důvodům na straně žalované, jak
se dovolatelka snaží v dovolání podsouvat, nýbrž výši nájemného stanovil na
podkladě znaleckého posudku, jenž její osobní poměry nebral nikterak na zřetel.
Při právním posouzení věci se přitom náležitě vypořádal také s probíhající
rekonstrukcí předmětného domu a nic na tom nemění, že z příčin rozvedených v
rozsudku soudu prvního stupně (jehož právní názory dále rozvinul) ji pro úpravu
nájemného z bytu nepovažoval za rozhodnou. Nelze tudíž hovořit o tom, jak v
této souvislosti nesprávně činí dovolatelka, že „soudy se nezabývaly
skutečností, že zvýšené nájemné není žalobcem požadováno pouze za dobu minulou,
ale taktéž a zejména, za dobu současnou a budoucí“. Navíc i podle přesvědčení
dovolacího soudu lze při změně nájemného z bytu postupem podle § 696 odst. 2 až
4 obč. zák. vycházet pouze z aktuálního (prokázaného) a nikoli (též) budoucího
(hypotetického) stavu bytu. Zbývá již jen dodat, že poukázala-li dovolatelka
rovněž na to, že „v důsledku dokončení revitalizace domu čp. 1025 dochází ke
značnému zlepšení celkových podmínek bydlení v domě“, učinila tak až v
dovolání, čímž zároveň uplatnila tzv. skutkové novoty; v dovolacím řízení však
platí zákaz skutkových novot (§ 241a odst. 6 o. s. ř.).
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že dovolání není přípustné podle § 237
o. s. ř., a proto je dovolací soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl – se
souhlasem všech členů senátu (§ 243c odst. 2 o. s. ř.) – pro nepřípustnost.
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího
řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. dubna 2016
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu