26 Cdo 4403/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké,
CSc., ve věci žalobců a) Ing. M. P., b) Mgr. S. P., obou bytem v P.,
zastoupených JUDr. Janou Novákovou, advokátkou se sídlem v Kostelci nad Labem,
Neratovická 218, proti žalované O. C., bytem v P., zastoupené JUDr. Josefem
Bělohlávkem, advokátem se sídlem v Praze 7, Ortenovo náměstí 16, o určení výše
nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 39 C 374/2003, o
dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. května 2011,
č. j. 20 Co 143/2011-266, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně na
náhradě nákladů dovolacího řízení částku 3.993,- Kč k rukám JUDr. Josefa
Bělohlávka, advokáta se sídlem v Praze 7, Ortenovo náměstí 16, do tří dnů od
právní moci tohoto rozsudku.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 11. 2010,
č. j. 39 C 374/2003-229, ve spojení s usnesením ze dne 30. 11. 2010, č. j. 39 C
374/2003-233, určil, že výše nájemného za užívání bytu o velikosti 2+1, v domě
na adrese P. (dále jen „předmětný byt“, případně „byt“), činí od 1. 7. 2003 do
31. 12. 2005 - 10.657,- Kč měsíčně a od 1. 1. 2006 - 11.670,- Kč měsíčně a
rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Zjistil, že žalovaná (nájemkyně předmětného bytu) platí žalobcům (vlastníkům
domu, v němž se byt nachází) regulované nájemné, jehož výše v roce 2003 činila
2.139,- Kč měsíčně, že se s žalobci nedohodla na zvýšení nájemného, že obvyklé
měsíční nájemné za předmětný byt bylo v roce 2003 – 10.500,- Kč, v roce 2004 –
10.650,- Kč, v roce 2005 – 10.800,- Kč, v roce 2006, 2007 – 11.000,- Kč, v roce
2008 – 11.500,- Kč, v roce 2009 – 11.700,- Kč a v roce 2010 – 10.800,- Kč. S
odkazem na judikaturu Ústavního soudu uzavřel, že při neexistenci jiného
zvláštního předpisu umožňujícího jednostranné zvýšení nájemného, nedojde-li k
dohodě o zvýšení nájemného, je soud oprávněn zasáhnout do obsahu nájemního
vztahu a nájemné z bytu zvýšit. Dospěl k závěru, že povinností nájemce je
platit nájemné v obvyklé výši, a proto žalobě vyhověl a nájemné stanovil od 1. 7. 2003 v obvyklé výši (zjištěné znaleckým dokazováním). K odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 5. 2011, č. j. 20 Co 143/2011-266, rozsudek soudu prvního stupně částečně
potvrdil – pokud jím byla určena výše nájemného za dobu od 25. 8. 2003 (podání
žaloby) do 31. 12. 2004 v částce 2.567,- Kč, za dobu od 1. 1. 2005 do 31. 12. 2005 v částce 3.080,- Kč a za dobu od 1. 1. 2006 do 31. 12. 2006 v částce
3.850,- Kč (dále též jen „potvrzující výrok“), a ve zbývající části ho změnil
tak, že zamítl žalobu o určení výše nájemného za dobu od 1. 7. 2003 do 25. 8. 2003 (v celém rozsahu), za dobu od 25. 8. 2003 do 31. 12. 2004 co do výše
8.090,- Kč, za dobu od 1. 1. 2005 do 31. 12. 2005 co do výše 7.577,- Kč, za
dobu od 1. 1. 2006 do 31. 12. 2006 co do výše 7.820,- Kč a dále od 1. 1. 2007
do budoucna; zároveň rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu před soudy
obou stupňů. Odvolací soud vytkl soudu prvního stupně, že se judikaturou Ústavního soudu, z
níž při posouzení nároku žalobců vyšel, neřídil důsledně. Poukázal na to, že z
rozhodnutí Ústavního soudu, zejména ze stanoviska pléna sp. zn. Pl.ÚS – st. 27/09 ze dne 28. 4. 2009 (dále jen „Stanovisko ÚS“), vyplývá, že o zvýšení
nájemného mohou obecné soudy rozhodovat jen od podání žaloby (rozhodnutí má
konstitutivní účinky) a jen do 31. 12. 2006, neboť od 1. 1. 2007 již
jednostranné zvyšování nájemného připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.,
o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 107/2006
Sb.“). Proto rozsudek soudu prvního stupně, pokud jím bylo rozhodnuto o zvýšení
nájemného za dobu před podáním žaloby, tj. za dobu od 1. 7. 2003 do 24. 8. 2003, a za dobu od 1. 1. 2007 do budoucna změnil a žalobu v této části zamítl.
Za správný považoval závěr soudu prvního stupně, že se žalobci oprávněně
domáhají zvýšení nájemného za období od 25. 8. 2003 do 31. 12. 2006, na rozdíl
od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že jim nenáleží nájemné ve výši
maximálního „tržního“ nájemného. Poukázal na to, že nájem bytu není běžným
závazkovým vztahem, v němž by se bez dalšího uplatnily výlučně tržní principy,
uspokojování bytových potřeb má i významné sociální aspekty, a proto je také
nájemníkovi poskytována ze zákona zvýšená ochrana (§ 685 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „obč. zák.“), a
že nájemné nemá tržní charakter ani po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. Podle
tohoto zákona nájemné z předmětného bytu nedosahuje výše, kterou požadují
žalobci za léta 2003 – 2006. Uzavřel, že od úpravy provedené zákonem č. 107/2006 Sb., nelze odhlédnout ani při stanovení výše nájemného za předchozí
období, neboť tento zákon poskytuje vodítko pro určení výše nájemného i za
období předcházející jeho účinnosti, a pronajímateli proto za toto období
nenáleží nájemné v maximální „tržní“ výši. Podle zásad stanovených v zákoně č. 107/2006 Sb., činilo v roce 2007 zvýšení nájemného asi 30%, za předcházející
období, odvolací soud proto považoval za odpovídající navýšení stávajícího
nájemného o 20 – 25% (jak také žalobci původně navrhovali). Za důvodnou tak
považoval žalobu v části požadující zvýšení nájemného o 20% za dobu od podání
žaloby do 31. 12. 2004, zvýšení nájemného o dalších 20% za rok 2005 a o 25% v
dalším roce 2006. Takové zvýšení považoval za přiměřené i s ohledem na sociální
situaci žalované. V tomto rozsahu rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, pokud
žalobci požadovali zvýšení nájemného v částce vyšší, změnil jej a žalobu zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, aniž by se zabývali
jeho přípustností, a namítali, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném
právním posouzení věci. Uvedli, že za otázku zásadního právního významu
považují „zejména to, zda bytová potřeba má výrazné sociální aspekty, zda má
tíži nákladů z toho plynoucích nést pronajímatel, zda i před účinností zákona
č. 107/2006 Sb., je reálnou cenou nájmu v místních podmínkách cena zvyšovaná
podle principů tohoto zákona a jaká je výše nájemného odpovídající ceně
obvyklé“. Mají za to, že ze Stanoviska ÚS vyplývá, že výše nájemného má
odpovídat tzv. „ceně obvyklé“. Poukazují na to, že závěry odvolacího soudu jsou
v rozporu s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 567/2007 a vyhláškou č.
151/1997 Sb., v nichž je definována „cena obvyklá“, a jsou i v rozporu s
ústavními principy České republiky, neboť prosazují nerovnost občanů a
nerovnost ochrany určitého druhu vlastnictví. Namítali, že i kdyby uspokojování
bytové potřeby mělo významné sociální aspekty, jejich tíži musí nést stát a
nikoliv pronajímatel. Navrhli, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek
odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že rozsudek odvolacího soudu považuje
za správný, ztotožnila se s jeho právními závěry, vyvracela dovolací námitky
žalobců, a navrhla, aby dovolací soud dovolaní zamítl.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti
zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (tj. před 1. 1.
2013), Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání
a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před
novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále též jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými
– účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř., za splnění podmínky jejich
advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud
změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud sice nepřehlédl sdělení
dovolatelů obsažené v dovolání, že jejich dovolání směřuje proti rozsudku
odvolacího soudu „v celém rozsahu“, tedy jakoby i proti výroku potvrzujícímu a
proti výroku o nákladech řízení. Podle obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.)
však dovolání proti těmto výrokům evidentně nesměřuje, ve vztahu k nim není
uplatněný dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. ani nijak
obsahově konkretizován a lze tak uzavřít, že dovolání směřuje pouze proti
měnícímu výroku napadeného rozsudku.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a
b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Existenci uvedených vad dovolatelé nenamítli a tyto vady nebyly zjištěny ani z
obsahu spisu.
Dovolatelé zpochybnili správnost právního závěru odvolacího soudu, že soud může
rozhodovat o zvýšení nájemného jen za dobu od podání žaloby do 31. 12. 2006 a
že výše takto zvýšeného nájemného nemusí odpovídat nájemnému v daném místě a
čase obvyklém.
K možnosti zvýšit nájemné za období před podáním žaloby a ke zvýšení nájemného
za období od 1. 1. 2007, se již jednoznačně vyjádřilo plénum Ústavního soudu
(srovnej Stanovisko ÚS) a uzavřelo, že obecné soudy nájemné za období před
podáním žaloby zvyšovat nemohou, neboť tomu brání povaha rozhodnutí s
konstitutivními účinky; mohou rozhodovat o zvýšení nájemného za období od
podání žaloby do 31. 12. 2006, zvýšení nájemného za období od 1. 1. 2007
přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného
připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb. Ze stejných právních závěrů
vychází i rozhodovací praxe Nejvyššího soudu - srovnej např. rozsudek ze dne 7.
7. 2006, sp. zn. 26 Cdo 32/2006, usnesení ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo
4481/2009. Zamítl-li odvolací soud žalobu v části týkající se zvýšení nájemného
za dobu před podáním žaloby a od 1. 1. 2007, neodchýlil se od ustálené soudní
praxe a jeho rozhodnutí je správné.
Správný je i závěr odvolacího soudu, že obrátí-li se pronajímatel na soud s
návrhem na zvýšení nájemného (před 1. 1. 2007), neznamená to, že by soud musel
vždy nájemné určit ve výši odpovídající ceně obvyklé (tzv. tržnímu nájemnému).
Do výše nájemného nelze sice promítnout sociální situaci konkrétního nájemce
(srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 26 Cdo 32/2006),
Ústavní soud však opakovaně ve svých rozhodnutích (např. Stanovisko ÚS, nález
ze dne 6. 4. 2006, sp. zn. I. ÚS 489/05) připomněl, že rozhodování o zvýšení
nájemného představuje sociálně citlivou záležitost, a že při rozhodování o výši
nájemného obecný soud konstitutivním rozhodnutím dotváří objektivní právo. Ve
svých rozhodnutích (kromě již citovaných, např. i nález ze dne 28. 2. 2006, sp.
zn. Pl. ÚS 20/05) Ústavní soud dále uvádí, že výše nájemného by měla odpovídat
místním podmínkám tak, aby nedocházelo k diskriminacím mezi pronajímateli (ale
i nájemci) bytů s regulovaným nájemným a pronajímateli (nájemci) bytů s tzv.
tržním nájemným.
Tyto závěry však nelze vykládat tak, že by soud měl stanovit nájemné (od podání
žaloby do 31. 12. 2006) mechanicky ve výši odpovídající „tržnímu nájemnému“.
Ústavní soud ve svých rozhodnutích zdůraznil, že soud se při stanovení výše
nájemného musí vyvarovat libovůle, rozhodnutí se musí zakládat na racionální
argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených
zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně
konformní soudní praxe.
Odvolací soud přiléhavě poukázal na to, že ani od 1. 1. 2007 nemělo nájemné z
bytu tržní charakter. Přijetím zákona č. 107/2006 Sb. stát zvolil cestu
postupné deregulace nájemného, i po jeho přijetí bylo nájemné - byť po dobu
časově omezenou - regulováno, pronajímateli však bylo umožněno, nedošlo-li k
dohodě, aby za zákonem stanovených podmínek, nájemné jednostranně zvýšil;
Ústavní soud ve svých rozhodnutích vydaných po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb.
takový postup za protiústavní nepovažoval. Využití smluvního principu při
sjednávání změn výše nájemného jinak než dohodou nebylo s ohledem na absenci
zákonné úpravy možné ani před 1. 1. 2007, k jeho plnému využití došlo až od 1.
1. 2013 (na území části republiky od 25. 5. 2011). Cílem úpravy jednostranného
zvyšování nájemného v zákoně č. 107/2006 Sb. bylo přiblížit rozdílné hladiny
dříve regulovaného a volně sjednávaného nájemného, tak aby po skončení
účinnosti tohoto zákona bylo možné využít smluvního principu včetně v místě
obvyklého nájemného (srovnej důvodovou zprávu k zákonu č. 107/2006 Sb.), cílové
hodnoty měsíčního nájemného mohlo být dosaženo až po jeho posledním zvýšení.
Závěr odvolacího soudu, že ani v době před 1. 1. 2007 tak reálná cena nájmu
nebyla totožná s tzv. tržním nájemným, je správný. Odvolací soud zvážil všechny
okolnosti případu a jeho úvaha proč považuje za odpovídající každoroční zvýšení
nájemného o 20 – 25% není nepřiměřená.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích
důvodů a jejich obsahové konkretizace správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci
nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné
zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal
dovolatele k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalované v
souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto
náklady sestávají z odměny advokáta v částce 3.000,- Kč (§ 2 odst. 1, § 7 písm.
d/ ve spojení s § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění
před novelou provedenou vyhláškou č. 64/2012 Sb.), z paušální částky náhrad
hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, §
13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z
částky 693,- Kč představující 21% daň z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3 o. s.
ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 20. února 2013
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předseda senátu