26 Cdo 4742/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké,
CSc., ve věci žalobkyně P. H., zastoupené JUDr. Vladimírem Škrétou, advokátem
se sídlem v Liberci II, U Soudu 363/10, proti žalovanému R. P., zastoupenému
Mgr. Lukášem Votrubou, advokátem se sídlem v Liberci, Moskevská 637/16, o
určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Liberci
pod sp. zn. 14 C 140/2009, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu
v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 31. května 2010, č. j. 73 Co
39/2010-60, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. prosince
2009, č. j. 14 C 140/2009-37, ve spojení s usneseními ze dne 14. září 2010, č. j. 14 C 140/2009-76, a ze dne 8. října 2010, č. j. 14 C 140/2009-82, zamítl
žalobu na určení, že je neplatná výpověď žalovaného ze dne 17. března 2009 z
nájmu žalobkyně k „bytu
v L.“ (dále též jen „výpověď z nájmu bytu“, resp. „výpověď“, „předmětný byt“,
resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“); současně rozhodl o nákladech
řízení účastníků. Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že právní
předchůdce žalovaného jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně uzavřeli dne
10. prosince 2001 smlouvu o nájmu předmětného bytu (dále jen „Nájemní
smlouva“). Dále zjistil, že žalovaný (nynější vlastník předmětného domu) dal
žalobkyni výpověď z nájmu bytu z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), že uplatněný výpovědní důvod skutkově vymezil tak, že žalobkyně mu
dluží částku 6.094,50 Kč z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok
2008 (dále též jen „nedoplatek za služby“), tedy více než trojnásobek měsíčního
nájemného a záloh na služby, které byly pro tento rok stanoveny, a že do dne
podání výpovědi mu uvedenou částku nezaplatila. Na tomto skutkovém základě soud
prvního stupně především dovodil, že Nájemní smlouva je neplatná pro „vady v
označení účastníků i předmětu nájmu“. Poté uzavřel, že není-li žalobkyně – v
důsledku neplatnosti Nájemní smlouvy – nájemkyní předmětného bytu, nelze
vyhovět její žalobě na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci jako
soud odvolací rozsudkem ze dne 31. května 2010, č. j. 73 Co 39/2010-60, ve
spojení s usneseními ze dne 23. září 2010, č. j. 73 Co 39/2010-79, a ze dne 27. října 2010, č. j. 73 Co 39/2010-87, změnil zamítavý rozsudek soudu prvního
stupně tak, že žalobě vyhověl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy
obou stupňů. Odvolací soud – po opakování dokazování přečtením listin vyjmenovaných v
napadeném rozsudku – se nejprve zabýval otázkou neplatnosti Nájemní smlouvy. Za
použití výkladového pravidla upraveného v ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. dovodil, že Nájemní smlouva není neplatná pro neurčitost (ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák.). V této souvislosti uvedl, že „i přes formulační nepřesnosti“ je z
ní patrno, že obchodní společnost REALBYT, s.r.o., se sídlem v Liberci 1, ul. 5. května 376/39, dříve v Liberci IV, Palachova 435/9 (dále též jen „REALBYT“),
jednala při jejím uzavření jako zástupce tehdejšího pronajímatele bytu, tj. města Liberce. Také v označení předmětného bytu v Nájemní smlouvě jsou určité
nesrovnalosti (popsané v napadeném rozsudku), avšak podle odvolacího soudu
nelze
v této souvislosti přehlédnout vymezení bytu v dalších tam specifikovaných
listinách souvisejících s uzavřením Nájemní smlouvy a také to, že žalobkyně do
současné doby nerušeně užívá byt v L.
Je-li žalobkyně na základě platné Nájemní
smlouvy nájemkyní předmětného bytu, zabýval se odvolací soud otázkou
naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. Zde nejprve konstatoval, že k úhradě nedoplatku za služby za rok 2008 v
částce 6.049,50 Kč byla žalobkyně vyzvána listinou označenou jako „předpis
plateb 2008“ (dále jen „listina“), která jí byla doručena poštou dne 27. ledna
2009. Podle listiny měla žalobkyně v roce 2008 zaplatit žalovanému částku
24.368,- Kč; zaplatila-li částku 18.273,50 Kč, je nedoplatek za služby (podle
listiny) představován částkou 6.049,50 Kč. V listině žalovaný vyčíslil rovněž
cenu „vodného a stočného“ pro předmětný byt částkou 13.851,- Kč a cenu
„společné elektřiny“ částkou 137,- Kč, avšak z listiny nevyplývá množství
dodaných služeb do předmětného bytu či způsob rozúčtování ceny těchto služeb na
jednotlivé byty v předmětném domě. Poté – s odkazem na rozsudek Nejvyššího
soudu ve věci sp. zn. 21 Cdo 803/2002 – dovodil, že o vyúčtování úhrad za
plnění poskytovaná s užíváním bytu lze hovořit a vyúčtování může přivodit
splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li
všechny předepsané náležitosti. Byť v současné době nejsou náležitosti
vyúčtování služeb stanoveny zvláštním právním předpisem, musí podle odvolacího
soudu vyúčtování obsahovat nejen údaj o ceně za tu kterou službu, nýbrž
minimálně též údaj o množství dodané služby (§ 11 odst. 1 písm. c/ zákona č. 563/1991 Sb.). To proto, aby se z vyúčtování dostaly nájemci informace, na
jejichž základě bude schopen rozpoznat, zda požadovaná úhrada odpovídá jeho
spotřebě či způsobu výpočtu této spotřeby. Jestliže listina uvedené údaje
neobsahovala, nebyl nedoplatek v době dání výpovědi z nájmu bytu splatný, a
proto nemohl být naplněn ani výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. Z uvedených důvodů odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně
změnil tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost
opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř.”). Uplatněné dovolací námitky podřadil pod dovolací důvody podle § 241a
odst. 2 písm. b/, odst. 3 o. s. ř. V dovolání zpochybnil především správnost
právního názoru, že Nájemní smlouva není neplatná pro neurčitost podle § 37
odst. 1 obč. zák. Zde poukázal zejména na to, jak je zapotřebí aplikovat
ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. na písemné právní úkony, a uvedl,
že podle Nájemní smlouvy se měl byt č. 6 nacházet ve 2. podlaží, avšak ve 2. podlaží se takový byt v době uzavření Nájemní smlouvy nenacházel. Poté namítl,
že Nájemní smlouva je neplatná také pro neurčité označení pronajímatele, resp. obchodní společnosti REALBYT; odvolacímu soudu rovněž vytkl, že se nezabýval
existencí této společnosti ke dni uzavření Nájemní smlouvy. Zdůraznil, že i
kdyby Nájemní smlouva nebyla neplatná pro neurčitost, byla jednoznačně neplatná
pro nesrozumitelnost, neboť v ní bylo označeno velké množství subjektů na
straně pronajímatele. Neztotožnil se ani s názorem, že nebyl naplněn uplatněný
výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. Namítl, že ve prospěch
žalobkyně nelze vyhodnotit nedostatky vyúčtování, neměla-li zájem jej převzít,
a že tímto způsobem bylo vyúčtování prováděno „již několik let zpětně, bylo
oběma účastníky respektováno“. Svým názorem pak odvolací soud „nepřiměřeně
zasáhl do dohody a zvyklostí“. Dovolatel má za to, že názor vyslovený v
rozsudku Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 21 Cdo 803/2002 není na danou věc
aplikovatelný právě proto, že nyní neexistují právní předpisy „upravující
rozúčtování těchto médií“. Současně nesouhlasil ani s názorem o „povinných
obsahových náležitostech“ vyúčtování a obsáhle popsal, jak se v předmětném domě
rozúčtovává spotřeba vody. Navrhl, aby dovolací soud napadené rozhodnutí
odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že
dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť
směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně
ve věci samé. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a
b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Uvedené vady nebyly v dovolání namítány a jejich existence nevyplynula ani z
obsahu spisu.
Jde-li o uplatněné dovolací důvody, dovolatel v dovolání odkázal rovněž na
ustanovení § 241a odst. 3 o.s.ř., tedy jakoby vedle dovolacího důvodu
nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. uplatnil rovněž důvod uvedený v tomto ustanovení. Dovolací soud však zastává
názor, že dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř. dovolatel nijak obsahově
nekonkretizoval a jeho dovolací námitky jsou z obsahového hlediska podřaditelné
pouze pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval. Podle § 685 odst. 1 věty první zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve
znění účinném v době uzavření Nájemní smlouvy /a ve znění do 30. prosince 2001/
(dále
jen „obč. zák. do 30. prosince 2001“), nájem bytu vzniká nájemní smlouvou,
kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu
určitou nebo bez určení doby užívání. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. do 30. prosince 2001 nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství,
rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s
užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Z citovaných ustanovení vyplývá, že smlouva o nájmu bytu je (dvoustranným)
právním úkonem, jehož účastníky jsou pronajímatel a nájemce. Jako (dvoustranný)
právní úkon musí – vedle náležitostí stanovených ustanovením § 686 odst. 1 obč. zák. – splňovat i obecné náležitosti právních úkonů normované ustanovením § 34
a násl. obč. zák. Ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. musí být právní úkon učiněn
mimo jiné určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Právní úkon je
nesrozumitelný, jestliže ani jeho výkladem nelze – objektivně posuzováno –
zjistit, jaký obsah jím měl být vlastně vyjádřen. Určitost projevu vůle se týká
jeho obsahové stránky (nikoli tudíž jeho jazykového projevu, jako je tomu u
požadavku srozumitelnosti). Neurčitý projev vůle je sice srozumitelný, avšak
nejistý je jeho obsah (jednajícímu se nepodařilo obsah vůle jednoznačným
způsobem vyjádřit), a tento nedostatek (mimo případy, kdy vůbec chybí určitá
vůle) nelze odstranit ani výkladem (§ 35 obč. zák.). Závěr o neurčitosti
právního úkonu tudíž předpokládá, že vyjádření projevu je sice srozumitelné,
avšak neurčitý je jeho obsah. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní
úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale
zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v
rozporu s jazykovým projevem. Soudní praxe se ustálila v názoru, že jde-li o
právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí
být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle
zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem
smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněný v
sešitě č. 6 z roku 1997 na straně 145 časopisu Soudní rozhledy). Určitost
písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl
vzbuzovat důvodně pochybnosti
o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. Projev vůle je tedy určitý a srozumitelný, jestliže je výkladem objektivně
pochopitelný; jinak řečeno, lze-li jej bez rozumných pochybností o jeho obsahu
odpovídajícím způsobem vnímat. Soudní praxe také dovodila (srov.
usnesení
Nejvyššího soudu České republiky z 30. listopadu 1999,
sp. zn. 20 Cdo 691/98, z 27. ledna 2000, sp. zn. 20 Cdo 1990/98, z 24. května
2000,
sp. zn. 26 Cdo 776/99), že požadavek řádné identifikace bytu (v těchto
případech pro účely výkonu rozhodnutí vyklizením bytu) lze vyložit pouze tak,
že byt má být identifikován natolik, aby jej při exekuci nebylo možno zaměnit s
bytem jiným. Tuto zásadu však nelze vykládat ve smyslu taxativně vymezeného
okruhu údajů o bytu; proto absence údajů
(v těchto případech o počtu místností v bytě a jejich skladbě) nemůže sama o
sobě způsobit nevykonatelnost rozsudku z důvodu jeho neurčitosti, je-li byt
jinak identifikován dostatečně určitě. Navíc v ustálené soudní praxi není
pochyb ani o tom, že podmínkou dostatečné identifikace bytu není uvedení patra
/podlaží/, v němž se byt nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu České
republiky ze dne 31. března 1999, sp. zn. 2 Cdon 1236/97, uveřejněné pod č. 16
v sešitě č. 3 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Soudní
praxe se ustálila rovněž v názoru, že pokud mezi účastníky řízení nebylo sporu
o tom, že žalovaní na adrese uvedené ve výpovědi z nájmu bytu obývají jediný
byt a jen ohledně tohoto bytu jsou v nájemním vztahu k žalobcům, pak
skutečnost, že ve výpovědi z nájmu bytu došlo k záměně patra za podlaží, v němž
se byt nachází, a že je v ní nesprávně uvedeno číslo bytu, nezpůsobila
neplatnost výpovědi. Ve spojení s dalšími údaji uvedenými v žalobě, jejíž byla
součástí, nemohla být taková výpověď žalovanými (nájemci) v době doručení
objektivně vnímána jinak než jako určitý a srozumitelný projev vůle (§ 37 obč. zák.) týkající se bytu, jehož jsou (společnými) nájemci a ve vztahu ke kterému
jsou v nájemním poměru se žalobci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České
republiky ze dne 30. března 2000,
sp. zn. 20 Cdo 2018/98, uveřejněný pod č. 35 v sešitě č. 5 z roku 2001 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek). Uvedený právní názor lze vztáhnout i na
nájemní smlouvu
(srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. července 2006, sp. zn. 26 Cdo
1123/2006). V posuzovaném případě je nepochybné, že v Nájemní smlouvě je nesprávně označeno
podlaží, na němž se předmětný byt nachází. Podle názoru dovolacího soudu však
význam tohoto identifikačního znaku bytu nelze, a to i vzhledem k výše citované
judikatuře, přeceňovat (zejména také proto, že v předmětném domě užívá
žalobkyně jediný byt /ve třetím podlaží/) a dokonce z chybně uvedeného podlaží,
na němž se byt nachází, dovozovat neplatnost Nájemní smlouvy pro neurčitost
podle § 37 odst. 1 obč. zák., jak se o to pokouší dovolatel. Jde-li o (neurčité
a nesrozumitelné) označení pronajímatele, resp. obchodní společnosti REALBYT, v
Nájemní smlouvě, je zapotřebí uvést následující. Podle názoru dovolacího soudu
nelze ze zmatečného prvního a druhého řádku textu Nájemní smlouvy dovozovat
její neplatnost pro neurčitost či nesrozumitelnost v označení pronajímatele,
je-li z třetího a čtvrtého řádku textu Nájemní smlouvy nepochybné, že
pronajímatelem předmětného bytu bylo statutární město Liberec, zastoupené
obchodní společností REALBYT, s. r.
o., tehdy se sídlem v Liberci IV, Palachova
435/9. Ustálená soudní praxe rovněž dovodila, že podmínkou splatnosti nedoplatku za
služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími)
provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s
příslušnými předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním
zákon spojuje. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a
záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může
přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy,
obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené
služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných
náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a
není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak
mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na
cenu ve správné výši. Jestliže tedy pronajímatel provede vyúčtování nesprávně,
není zde (řádného) vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti
nájemce. Protože (řádné) vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti
částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatnou, a to
ani z části. Na tomto závěru nemůže nic změnit skutečnost, že pozdější (řádné,
správné) vyúčtování může (a většinou také bude), obsahovat – číselně vyjádřeno
– zčásti nebo zcela i částky, jež byly původně (nikoli však řádně) vyúčtovány. Nejde zde totiž o to, zda – číselně vyjádřeno – bylo původní vyúčtování vyšší
nebo nižší, případně stejné jako vyúčtování řádné (správné). Rozhodné je, že
splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v
souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování (srov. stanovisko
Nejvyššího soudu ČSR ze dne 16. července 1981, Cpj 164/80, uveřejněné pod č. 4
ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1983, nebo rozsudek
Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 9. února 1968, sp.zn. 7 Co 598/67,
uveřejněný pod č. 15 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1969, a
dále rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 26. listopadu 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, uveřejněné pod C 2170 v sešitě č. 27 Souboru civilních
rozhodnutí Nejvyššího soudu, z 9. března 2005, sp. zn. 26 Cdo 1742/2005,
a z 24. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007 /ústavní stížnost podanou proti
citovanému rozhodnutí Ústavní soud České republiky odmítl usnesením z 12. května 2010, sp. zn. IV. ÚS 2495/2009/). Dovolací soud se ztotožňuje s názorem, že byť obsahové
náležitosti vyúčtování nebyly v rozhodné době stanoveny zvláštním právním
předpisem, je uvedená judikatura použitelná i v dané věci, a to proto, že – z
důvodů specifikovaných v napadeném rozsudku – musí vyúčtování vždy obsahovat
údaj o množství dodané služby. Nebylo-li v projednávané věci vyúčtování řádné, nemohlo vyvolat splatnost
nedoplatku za služby; proto nemohl být naplněn ani uplatněný výpovědní důvod
podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §
241a odst. 2 písm. b/ o.
s. ř. nebyl použit opodstatněně. Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové
konkretizace správný. Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a
odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta
před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř., a o
skutečnost, že žalobkyni nevznikly (podle obsahu spisu) v této fázi řízení
náklady, na jejichž náhradu by jinak měla vůči dovolateli právo.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. července 2011
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu