26 Cdo 4868/2008
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce V. S., proti žalovanému Z. V., zastoupenému JUDr. Čeňkem Svatošem, advokátem se sídlem ve Šluknově, T. G. Masaryka 637, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Děčíně pod sp. zn. 20 C 193/2006, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 16. dubna 2008, č. j. 29 Co 128/2008-75,
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Děčíně (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem z 27. 6. 2007, č. j. 20 C 193/2006-32, zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytu z 16. 6. 2006, kterou dal žalovaný žalobci, je neplatná, a rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně dovodil, že žalobce se stal na základě dohody o odevzdání a převzetí bytu z 30. 4. 1991 uživatelem bytu nacházejícího se v prvním nadzemním podlaží domu č. p. 8 v P. ulici v Č. K. (dále také „předmětný byt“ nebo „byt“), přičemž úhrada za jeho užívání byla sjednána částkou 1.378,- Kč ročně.
Žalovaný nabyl dům do vlastnictví kupní smlouvou z 15. 4. 2005, s právními účinky vkladu práva k 3. 5. 2005. V evidenčním listu z 3. 5. 2005 stanovil žalobci nájemné 1.214,- Kč a zálohy na služby 420,- Kč měsíčně, celkem 1.634,- Kč měsíčně. Dne 1. 11. 2005 v reakci na dopis žalobce, kterým sdělil, že v bytě s ním přestaly bydlet dvě osoby, vystavil evidenční list, v němž stanovil nájemné částkou 1.214,- Kč a zálohy na služby 169,- Kč, celkem 1.383,- Kč měsíčně. Žalovaný vypověděl žalobci nájem bytu dopisem z 16.
6. 2006 (dále ‚,Výpověď‘), který mu byl doručen 27. 6. 2006. Výpověď byla odůvodněna podle § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku ve znění novely č. 107/2006 Sb. (dále „obč. zák.“) tím, že žalobce od května 2005 neplatí nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu ve výši regulovaného nájemného a dluží tak více než trojnásobek měsíčního nájemného a úhrad. Žalobce podal žalobu na určení neplatnosti Výpovědi dne 22. 8. 2006. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že Výpověď obsahuje všechny náležitosti, které stanoví § 711 odst. 3 obč. zák., že žalobu na určení její neplatnosti podal žalobce včas v šedesátidenní lhůtě od jejího doručení a že výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. byl naplněn.
Žalobce v době od 5. 5. 2005 do 5. 11. 2005 nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním neplatil a dluží tak žalovanému celkově částku 9.645,- Kč. Tato částka převyšuje trojnásobek měsíčního nájemného a úhrad za služby 4.902,- Kč (při nájemném a úhradě za služby 1.634,- Kč měsíčně). Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci jako soud odvolací k odvolání žalobce rozsudkem ze 16. 4. 2008, č. j. 29 Co 128/2008-75, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že určil, že „výpověď z nájmu bytu o velikosti 2+1 v I.
podlaží domu č. p. 8 v Pivovarské ulici v České Kamenici, kterou dal žalovaný žalobci v listinně datované 16. 6. 2006, je neplatná“, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dokazování opakoval a doplnil. Zjistil, že státní podnik Zemědělské zásobování a nákup v Děčíně a žalobce uzavřeli dne 30. 4. 1991 smlouvu o nájmu žalobce k předmětnému bytu, ve které nebyla sjednána výše nájemného. Téhož dne uzavřeli dohodu o odevzdání a převzetí bytu do osobního užívání žalobce, ve které byla sjednána roční úhrada za užívání bytu 1.378,- Kč, měsíčně 109,- Kč, která zahrnovala i úhradu za osvětlení společných prostor, odvoz popela a smetí, čištění žump a odvoz splašků.
V evidenčním listě z 1. 7. 2004 vystaveným společností Zemědělské zásobování a nákup v Děčíně, a. s.
je uvedeno nájemné v předmětném bytě 43,- Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 420,- Kč měsíčně. Žalovaný se stal 3. 5. 2005 vlastníkem domu, v němž se byt nachází, a téhož dne vystavil nový evidenční list, podle něhož měl žalobce platit nájemné 1.214,- Kč a zálohy na služby 420,- Kč. Žalobci jej předložil 19. 9. 2005, ten ho však odmítl převzít. Dopisem z 1. 11. 2005 žalobce vytknul žalovanému, že nereaguje na jeho výzvy ohledně způsobu placení nájemného. Současně mu oznámil, že z důvodu snížení počtu osob užívajících byt bude od 1.
11. 2005 platit zálohy na služby pouze 150,- Kč měsíčně. Žalovaný vystavil 1. 11. 2005 žalobci další evidenční list s nájemným 1.214,- Kč a zálohami na služby 169,- Kč, žalobci jej však nedoručil. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce zaplatil žalovanému od 1. 5. 2005 do 31. 5. 2006 celkem částku 2.500,- Kč a 12. 6. 2006 částku 300,- Kč, kterou označil jako nájemné za červen 2005. Výpověď byla žalobci doručena 26. 6. 2006 z důvodu, že od května 2005 dosud neplatí nájemné a úhrady za služby. Odvolací soud s odkazem na § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. zdůraznil, že výpovědní důvod musí být naplněn ke dni doručení výpovědi.
Konstatoval, že ke zvýšení nájemného nemůže dojít jednostranným úkonem pronajímatele, ale pouze dohodou stran, popřípadě rozhodnutím soudu o žalobě na nahrazení projevu vůle nájemce. Od 1. 1. 2007 jednostranné zvýšení nájemného připouští zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V daném případě k platnému zvýšení nájemného nedošlo, a proto měl žalobce v rozhodném období od května 2005 do června 2006 platit podle evidenčního listu z 1. 7. 2004 nájemné 43,- Kč měsíčně. Naproti tomu má pronajímatel možnost jednostranně stanovit výši záloh na úhrady za plnění spojená s užíváním bytu.
Ve vztahu k nájemci je však účinné pouze určení záloh, které je mu oznámeno. Žalobci byla prokazatelně oznámena výše záloh 420,- Kč evidenčním listem z 3. 5. 2005. Žalobce tedy měl žalovanému platit měsíčně celkem 463,- Kč. Podle vyúčtování služeb za dobu od května 2005 do května 2006 však činila úhrada za služby 3.129,- Kč, nájemné za tuto dobu celkem 559,- Kč, žalobce zaplatil žalovanému 2.500,- Kč. V červnu 2006 zaplatil žalovanému 300,- Kč, ačkoliv měl zaplatit nájemné a zálohy na služby 463,- Kč. Ke dni doručení Výpovědi tak dlužil žalovanému celkem 1.351,- Kč. Tato částka však nedosahovala trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, který činil 1.389,- Kč. Výpovědní důvod uplatněný žalovaným ve Výpovědi ke dni jejího doručení žalobci tak nebyl naplněn.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“) s odůvodněním, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.]. Namítá, že v evidenčním listu z 1. 7. 2004 je uvedeno, že na základě dohody z 15. 4. 1994 a z důvodu technického stavu bytu bylo nájemné stanoveno ve výši 43,- Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 420,- Kč měsíčně do doby ukončení stavební úpravy.
Avšak odvolací soud se nezabýval otázkou oprávněnosti výše nájemného, která představuje zhruba 5% regulovaného nájemného. Dohoda z 15. 4. 1994 nebyla v řízení doložena a nebylo zjištěno, z jakého důvodu a na jakou dobu byla uzavřena. Není zřejmé, jaká závada bytu nebo stavby měla být odstraněna, na čí náklady a v jakém čase. Z předávacího protokolu z 3. 5. 2005, kterým žalovaný dům převzal, vyplývá, že předmětný byt žádné vady nevykazoval. Stavební úřad v České Kamenici nepotvrdil, že žalobce nebo předchozí vlastník domu požádal o stavební povolení.
Rovněž podle znaleckého posudku Jiřího Břečky z 18. 12. 2007, který žalovaný předložil, byt netrpí žádnými vadami, které by bránily jeho plnohodnotnému užívání. Původní nájemní smlouva z 30. 4. 1991 výši nájemného ani úhrad za plnění spojená s užíváním bytu ani neurčuje. Evidenčním listem z 3. 5. 2005 žalovaný určil nájemné v regulované výši. Nešlo však o zvýšení nájemného, ale o obnovení způsobu výpočtu nájemného podle stavu a kvality bytu, který žádné vady nevykazoval. Dluh žalobce na nájemném stále narůstá, což neodpovídá postulátu upravenému § 3 odst. 1 obč. zák. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (Čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o.s.ř.”. Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Dovolatel namítl nesprávnost právního závěru odvolacího soudu, že výpovědní důvod uplatněný ve Výpovědi podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. nebyl naplněn. Tu spojuje s výtkou, že odvolací soud zjistil výši nájemného z evidenčního listu z 1. 7. 2004, ačkoliv jako pronajímatel stanovil v evidenčním listě z 3. 5. 2005 „regulované nájemné“, ze kterého měl odvolací soud vycházet – a jehož nezaplacením také Výpověď odůvodnil. Přehlíží však, že pro úvahu o naplněnosti výpovědního důvodu je nezbytné jeho určité vymezení ve výpovědi z nájmu bytu, avšak ve Výpovědi výši nájemného nekonkretizoval a neuvedl v jaké výši nájemné žalobce dluží.
K výpovědi dané pronajímatelem nájemci z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. v době od 31. 3.
2006, kdy nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., se Nejvyšší soud vyjádřil v rozsudku z 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009. Uvedl, že „pronajímatel nyní může – v případech zákonem stanovených – vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (§ 711 odst. 5 obč. zák.). S tím jsou pochopitelně spojeny i vyšší požadavky na náležitosti výpovědi pronajímatele (viz § 711 odst. 3 obč. zák.), a to i s přihlédnutím k právním důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle – k němuž již nemusí přistoupit další právní skutečnost v podobě pravomocného rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi – spojuje, tj. zánik nájemního vztahu k bytu.
Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dané z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. b) obč. zák., spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že „nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb“, nebo že „dluží na uvedených platbách konkrétní částku“, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).“ Z uvedeného vyplývá, že Výpověď je pro neurčité vymezení výpovědného důvodu podle § 37 odst. 1 obč. zák. neplatná.
Dospěl-li odvolací soud k závěru o její neplatnosti na základě úvahy pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák., nemělo to vliv na věcnou správnost jeho rozhodnutí. Vady, uvedené v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], jejichž existenci zkoumal dovolací soud z úřední povinnosti, zjištěny nebyly. Nejvyšší soud proto dovolání podle § 243b odst. 2 o.s.ř.
zamítl. Žalobce byl v dovolacím řízení úspěšný a příslušelo by mu tak podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, ty mu však nevznikly. Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.