26 Cdo 957/2006
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie
Vokřinkové ve věci žalobkyně P. K., zastoupené advokátem , proti žalované M.
H., zastoupené advokátem , o zdržení se zásahu do práva užívat byt, vedené u
Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp.zn. 18 C 62/2004, o dovolání
žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.
listopadu 2005, č.j. 5 Co 2410/2005-253, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Českých Budějovicích (soud prvního stupně) rozsudkem ze
dne 1. 7. 2005, č.j. 18 C 62/2004-221 (poté, co jeho vyhovující rozsudek ze dne
5. 5. 2004, č.j. 18 C 62/2004-53, byl k odvolání žalované zrušen usnesením
Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 10. 2004, č.j. 5 Co
1482/2004-76, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení), opětovně vyhověl žalobě
a uložil žalované povinnost umožnit žalobkyni užívání „bytu o velikosti 1+2 s
příslušenstvím, v prvém nadzemním podlaží domu v ul. H., v D. V. u Č.
B.“ (dále „předmětný byt“ nebo „byt“ a „předmětný dům“) a zdržet se jednání,
jímž by žalobkyni v užívání bytu bránila; dále rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že dne 18. 7. 1997 uzavřela J. K.
(tehdejší vlastnice předmětného domu) se svojí sestrou P. K. (žalobkyní)
smlouvu o nájmu bytu (dále „předmětná nájemní smlouva“ nebo „smlouva“), na
základě níž jí přenechala do nájmu „byt 2+1, I. kategorie, o podlahové ploše 54
m2, který sestává z kuchyně vybavené kuchyňskou linkou, ložnice, obývacího
pokoje, koupelny a WC“, a „je součástí bytového domu s pozemky v H. ulici na D.
V. u Č. B.“, že nájemné bylo stanoveno částkou 36.000,- Kč ročně, splatnou v
měsíčních splátkách 3.000,- Kč, že mezi smluvními stranami bylo dohodnuto, že
„nájemné nebude vyplaceno v hotovosti, ale nájemkyně bude vybavovat byt
zařízením tak, aby jeho hodnota odpovídala výši splatného nájemného“, a že
„platby, které souvisí s provozem bytu budou hrazeny nájemkyní samostatně, a to
na základě jednotlivých měření“. Dále vzal za prokázáno, že žalobkyně v
předmětném bytě bydlela se svým druhem M. Z., že byt společně zrekonstruovali,
že mezi nimi docházelo k neshodám, při kterých ji jmenovaný fyzicky napadal, že
žalobkyně z tohoto důvodu z bytu v roce 2003 odešla, že v této době byl
vlastníkem předmětného domu T. Z.l, bratr jejího druha, který jí znemožnil
užívání bytu, že nemůže byt užívat ani poté, co jej nabyla do vlastnictví
žalovaná, a že se domáhala od roku 2003 vstupu do bytu prostřednictvím advokáta
a orgánů policie, avšak bezúspěšně. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že
předmětná nájemní smlouva je platná, že za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2
obč.zák.) lze dovodit, jaký byt byl předmětem nájmu, a že nájemní vztah
žalobkyně založený touto smlouvou stále trvá (nezanikl žádným ze způsobů
stanovených v zákoně, a to ani trvalým opuštěním společné domácnosti); na
základě toho žalobě s poukazem na ustanovení § 126 odst. 2 obč.zák. vyhověl.
K odvolání žalované Krajský soud v Českých Budějovicích (soud odvolací)
rozsudkem ze dne 23. 11. 2005, č.j. 5 Co 2410/2005-253, změnil rozsudek soudu
prvního stupně tak, že žalobu zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení před
soudy obou stupňů. Odvolací soud dospěl na rozdíl od soudu prvního stupně k
závěru, že žaloba není důvodná, neboť předmětná nájemní smlouva je absolutně
neplatná pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku v tehdy platném
znění, tj. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. – dále jen
„obč.zák.“) a pro rozpor se zákonem (§ 39, § 686 odst. 1 obč.zák.). Dovodil,
že označení bytu ve smlouvě je neurčité, neboť byt není specifikován (ani
číslem, ani podlažím nebo situováním v domě) a neodpovídá ani uvedené výměře; v
předmětném domě je přitom pět dvoupokojových bytů, jak vyplývá ze znaleckého
posudku soudního znalce R. K.. Uvedl dále, že i když mezi smluvními stranami
nebylo pochyb o tom, že jde o byt v přízemí domu, musí být v případě právního
úkonu, pro který je stanovena písemná forma (jako je tomu u smlouvy o nájmu
bytu), určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle
zaznamenán; nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem
smlouvy (v té souvislosti odkázal na judikát „C 593“). Podle názoru odvolacího
soudu nelze za dostatečně určitý považovat ani způsob výpočtu nájemného a
úhrady za plnění spojená s užíváním bytu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož
přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř.; uplatněné
dovolací důvody neoznačila odkazem na příslušná zákonná ustanovení. Uvádí, že
odvolací soud se v napadeném rozsudku omezil toliko na zkoumání platnosti
předmětné nájemní smlouvy, přičemž názor, který vyslovil, mohl učinit již v
roce 2004, kdy se věcí zabýval poprvé. Vyjadřuje nesouhlas s jeho závěrem o
neplatnosti předmětné nájemní smlouvy a namítá, že neurčitost označení
předmětného bytu nelze dovodit ze znaleckého posudku, který byl vypracován až
po uzavření této smlouvy. Dovolatelka má za to, že předmětná nájemní smlouva
obsahuje všechny náležitosti stanovené v § 686 obč.zák., tj. byla uzavřena v
písemné formě, obsahuje označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání,
způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich
výši. Poukazuje na to, že do bytu investovala nemalé finanční prostředky, a že
jí nemůže být kladeno k tíži, že byt nebyl řádně očíslován. Podle názoru
dovolatelky, i kdyby byl právní názor odvolacího soudu správný, mělo být
přihlédnuto k ustanovení § 3 obč.zák., neboť je samoživitelka s jedním
nezletilým dítětem a nemá žádnou možnost bydlení. Navrhla, aby napadený
rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) konstatuje, že dovolání bylo
podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.), a že je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř.,
neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu
prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen
rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej
dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne
též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst.
3 o.s.ř., jakož i k vadám dle § 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř; tyto vady nebyly
v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.
Posuzováno podle obsahu (§ 41 odst. 2 o.s.ř.) dovolání, uplatňuje
dovolatelka dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož
prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na
nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže
odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav
nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně
ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Zamítavý rozsudek odvolacího soudu spočívá na závěru, že předmětná
nájemní smlouva je neplatná pro neurčitost a pro nedostatek náležitostí
stanovených zákonem, přičemž dovolatelka tento právní závěr zpochybňuje.
Pojmovým znakem nájemní smlouvy je existence projevu vůle pronajímatele a
nájemce vyhovující jednak obecným náležitostem právních úkonů (§ 34 a násl.
obč.zák.), ale též požadavkům stanoveným v § 686 odst. 1 obč.zák., tj. jejich
vůle musí obsahovat (zahrnovat) též dohodu o obsahových náležitostech v posléze
citovaném ustanovení uvedených.
Podle § 35 odst. 2 obč.zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat
nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo
právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Podle § 37 odst. 1 obč.zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně,
určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Sankce absolutní neplatnosti právního
úkonu pro neurčitost se váže k případům, kdy ani jeho výkladem (§ 35 odst. 2
obč.zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit.
Podle § 686 odst. 1 obč.zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho
příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za
plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít
písemnou formu.
Judikatura Nejvyššího soudu [srov. rozsudek ze dne 21. 6. 2001, sp.zn. 33 Odo
273/2001, uveřejněný pod C 593 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 7
(ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního
soudu České republiky ze dne 7. 5. 2002, sp.zn. I. ÚS 704/21), vycházející ze
závěrů vyjádřených již v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 1996,
sp.zn. 3 Cdon 227/96, publikovaném pod č. 88 v časopise Soudní rozhledy č.
6/1997] je ustálena v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí
neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána
obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům
právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z
jejího textu. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový
projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob,
které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. Vůle účastníka právního vztahu
je projevem určitá, srozumitelná, jestliže je výkladem objektivně pochopitelná.
Výkladem pak nelze obsah předmětného právního úkonu doplňovat. V podstatě
stejný názor vyplývá i z dalších rozhodnutí dovolacího soudu (srov. např.
rozsudek ze dne 2. 10. 2002, sp.zn. 22 Cdo 507/2001 a usnesení ze dne 23. 11.
2006, sp.zn. 33 Odo 1281/2005).
Se zřetelem k uvedenému lze přisvědčit závěru odvolacího soudu, že vymezení
bytu v předmětné nájemní smlouvě (jak bylo citováno výše) není určité. I když
oběma smluvním stranám bylo jasné, který byt je žalobkyni tehdejší vlastnicí
domu pronajímán, vzbuzuje označení bytu ve smlouvě – z objektivního hlediska –
důvodné pochybnosti o předmětu této smlouvy; z výsledků dokazování se přitom
nepodává, že by se v předmětném domě k datu uzavření smlouvy nacházel toliko
jeden byt, tj. byt, který měl být žalobkyni pronajat.
Z ustanovení § 686 odst. 1 obč.zák. dále vyplývá, že podstatnou náležitostí
smlouvy o nájmu bytu je – mimo jiné – též ujednání o způsobu výpočtu úhrady za
služby spojené s užíváním bytu (dále „úhrada za služby“) nebo o jejich výši. Z
dikce zákona, který požaduje, aby v nájemní smlouvě byl uveden „způsob
výpočtu“ úhrady za služby nebo jejich „výše“ je třeba především dovodit, že
určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením
spočívajícím ve stanovení konkrétní „výše“ úhrad za služby, což vyplývá i z
toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že „způsobem
výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž
základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za
služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 19. 1. 2005, sp.zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 4 ve
Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2005).
Neobsahovala-li v dané věci předmětná nájemní smlouva výši úhrady za služby,
ale toliko ujednání, podle kterého „platby, které souvisí s provozem bytu budou
hrazeny nájemkyní samostatně, a to na základě jednotlivých měření“, odvolací
soud nepochybil, pokud dovodil, že smlouva je i pro nedostatek této náležitosti
absolutně neplatná (§ 685 odst. 1, § 39 obč.zák.).
Pokud pak dovolatelka namítá, že v dané věci mělo být (vzhledem k okolnostem
uváděným v dovolání) aplikováno ustanovení § 3 odst. 1 obč.zák., je třeba
poukázat na to, že absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek
skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani
za použití § 3 odst. 1 obč.zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2.
2001, sp.zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod C 266 v Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, svazek 3).
Protože rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených dovolacímu přezkumu
správný, Nejvyšší soud dovolání žalobkyně podle § 243b odst. 2 věty před
středníkem o.s.ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl soud podle § 243b odst. 5, § 224
odst. 1, § 146 odst. 3 a § 142 odst. 1 o.s.ř., s přihlédnutím k tomu, že
žalované nevznikly v dovolacím řízení prokazatelné náklady, na které by měla
vůči žalobkyni právo.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. srpna 2007
Doc. JUDr. Věra Korecká,
CSc.
předsedkyně
senátu