28 Cdo 1138/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa
Rakovského v právní věci žalobce Ing. V. K., zastoupeného advokátkou, proti
žalovanému Bytovému družstvu Z., zastoupenému advokátkou, o zaplacení 870.572,-
Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp.zn. 12 C
154/2000, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne
9.12.2004, č.j. 20 Co 464/2004-106, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 9.12.2004, č.j. 20 Co
464/2004-106, se ve výrocích II., III. a IV. zrušuje a věc se v tomto rozsahu
vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Městský soud v Praze rozsudkem výše uvedeným ve výroku II.
změnil vyhovující výrok II. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne
25.5.2004, č.j. 12 C 154/2000-81, a to tak, že se zamítá žaloba, aby žalovaný
byl povinen zaplatit žalobci 730.500,- Kč s 10% úrokem z prodlení od 1.6.2000
do zaplacení. Žalobce byl odvolacím soudem zavázán k náhradě nákladů řízení
žalobce před soudy obou stupňů a k náhradě nákladů vzniklých státu (znalečné).
Odvolací soud posuzoval nárok, opřený o existenci nájemního
vztahu mezi účastníky; tento vztah skončil dohodou ke dni 31. 1. 2000. Předtím
však byla pronajímatelem a vlastníkem domu čp. 200 v P. na Z. ul. 5, v němž
jsou nebytové prostory (předmět nájmu), Městská část P. Ta udělila žalobci, bez
závazku k úhradě pronajímatelem, souhlas se stavebními úpravami prostor dne 19.
2. 1997; úpravy pak byly v tomto roce prováděny. Městská část P. poté převedla
nemovitost na žalovaného kupní smlouvou ze dne 29. 5. 1999 a žalovaný se jejím
vkladem stal vlastníkem domu. Žalobce požadoval po žalovaném částku, o níž
svými stavebními úpravami prostory zhodnotil. Odvolací soud však, na rozdíl od
soudu prvního stupně, dovodil nedostatek pasivní věcné legitimace žalovaného
proto, že sukcese pronajímatele podle § 680 odst. 2 občanského zákoníku (dále
„o. z.“) nemohla zahrnout přechod tvrzené povinnosti na žalovaného; ten souhlas
ke stavebním úpravám neudělil. Kromě toho žalovaný zaplatil podle odvolacího
soudu předchozímu vlastníku za nemovitost kupní cenu, do níž bylo zhodnocení
prostor promítnuto. Došlo tak, jak dovodil odvolací soud, „k bezdůvodnému
obohacení původního pronajímatele na úkor žalobce“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal v rozsahu pro něj
nepříznivém (výrok II. a další souvisící výroky) žalobce dovolání, v němž vytkl
odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci a nesoulad skutkových zjištění
s výsledky dokazování. Kupní cena podle něj nezohlednila zhodnocení
nemovitosti, resp. vzhledem k její výši (nižší než znalecké ocenění) to nelze
potvrdit ani vyvrátit. Co se týče pasivní věcné legitimace žalovaného, pak ta
byla dána, neboť zhodnocení nemovitosti lze požadovat až po ukončení nájmu
žalobce jako nájemce, a až po odečtení znehodnocení změn. Dovolatel navrhl, aby
byl rozsudek odvolacího soudu v příslušné části zrušen a věc tomuto soudu
vrácena k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání žádal jeho zamítnutí.
Zdůraznil, že po nabyvateli nemovitosti nelze požadovat, aby hradil jak
zvýšenou kupní cenu v důsledku zhodnocení nemovitosti, tak i případně
nahrazoval bezdůvodné obohacení žalobci, ač on sám nabyl dům již po ukončení
investičních činností žalobce.
Nejvyšší soud zjistil, že žalobce, zastoupený advokátkou, podal
dovolání včas. Přípustnost dovolání je patrna z § 237 odst. 1 písm. a/
občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) a vylíčeny byly dovolací důvody
podle § 241a odst. 2 písm. b/, odst. 3 o. s. ř.
Dovolání je důvodné.
Právní posouzení věci dovolacím soudem lze rozdělit na dvě
právní otázky, jimiž je pasivní věcná legitimace žalovaného a podmínky vzniku
nároku podle § 667 odst. 1 o. z.
Nárok na zhodnocení nebytových prostor resp. nemovitosti je
nárokem, jenž zatěžuje ve smyslu § 680 odst. 2 o. z. též nového pronajímatele.
Vyplývá to i z dosavadní judikatury NS, srov. a contrario rozsudek ze dne 30.
10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2877/2000, publikovaný v Souboru rozhodnutí ve svazku
21, C 1513. Odvolací soud sice dovodil, že nárok na zhodnocení nemovitosti váže
jen původního pronajímatele (který dal ke stavebním úpravám souhlas) a použil
tak obdobné interpretace, jako např. u dlužného nájemného za dobu před sukcesí
v osobě pronajímatele, ale nevzal dostatečně v úvahu dikci § 667 odst. 1 o. z.
Jde o specifický nárok, jehož předmětem je plnění představující bezdůvodné
obohacení na straně pronajímatele. Žalovaný je již z tohoto pohledu pasivně
věcně legitimován.
Z ustanovení § 667 odst. 1 o. z. pak vyplývají dvě základní
podmínky vzniku nároku žalobce: změny na věci (stavební úpravy) provedené se
souhlasem pronajímatele (byť se nezavázal k úhradě nákladů s tím spojených) a
skončení nájmu. Termín „skončení nájmu“ nutno chápat jednotně v kontextu celého
znění § 667 odst. 1 o. z.; jde o skončení nájemního vztahu jako takového (bez
ohledu na nástupnictví v pronajímatelově osobě), nikoli snad o ukončení vztahu
s pronajímatelem původním. Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice
nájemce do nemovitosti k časovému okamžiku, kdy končí jeho užívání nemovitosti
resp. její části. Z toho ovšem také vyplývá, že i zhodnocení nemovitosti musí
být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu.
Případné zohlednění výše předpokládaného zhodnocení nemovitosti
nájemcem, vzaté v úvahu při dohodě o kupní ceně mezi původním a nastupujícím
pronajímatelem, tu není relevantní.
Poněvadž odvolací soud posoudil věc odlišně od výše vyložené
závazné interpretace, dovolací soud jeho rozsudek podle § 243b odst. 2, 3 o. s.
ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V dalším průběhu řízení, v němž bude rozhodnuto též o nákladech
dovolacího řízení, je podle dovolacího soudu přiměřené, aby byl znalecký
posudek doplněn o amortizaci zhodnocení nemovitosti žalobcem v mezidobí až do
dne skončení nájmu, tj. do 31. 1. 2000. Pokud by však oprávněné námitky proti
některému aspektu takového doplnění dokazování přesáhly rámec přezkumné
činnosti odvolacího soudu, nezbylo by než vrátit věc k dalšímu řízení první
instanci.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle
občanského soudního řádu.
V Brně dne 29. listopadu 2005
JUDr. Ludvík D a v i d , CSc., v.r.
předseda senátu