28 Cdo 1528/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha
Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce MUDr. F. H.,
zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1/ JUDr. J. S. a 2/ JUDr. J. M., oběma
zastoupeným advokátkou, o zaplacení 52.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu Praha – západ pod sp. zn. 5 C 1786/2003, o dovolání
žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. 3. 2005, č. j. 22
Co 562/2004-67, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaní jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit na nákladech
řízení o dovolání žalobci částku celkem 6.225,- Kč, a to do tří dnů od právní
moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce JUDr. F. N.
Rozsudkem Krajského soudu v Praze výše označeným byl k
odvolání žalobce změněn zamítavý rozsudek Okresního soudu Praha – západ ze dne
7. 7. 2004, č. j. 5 C 1786/2003-44, a to tak, že žalovaným bylo uloženo
solidárně zaplatit žalobci částku 52.000,- Kč s 2,5 % úrokem z prodlení od 22.
7. 2003 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalovaní byli též
zavázáni k náhradě nákladů řízení vzniklých žalobci jak před soudem prvního
stupně, tak i před soudem odvolacím.
Odvolací soud nesdílel právní názor soudu prvního stupně, že
smlouva o nájmu nebytových prostor, uzavřená mezi žalovanými jako pronajímateli
a žalobcem jako nájemcem dne 28. 2. 2003, nebyla – ani při dosud bytovém
stavebním určení předmětných prostor – neplatná; podle první instance bylo
nutno akcentovat, že na straně žalobce se vyskytl. tzv. neomluvitelný omyl a že
se žalobce mohl, zejména dotazem na stavebním úřadě, omylu vyhnout (§ 49a, §
40a o. z.). Podle odvolacího soudu byla naopak nájemní smlouva absolutně
neplatná, neboť – byla-li uzavřena ve vztahu k bytům – je jejím předmětem
plnění nemožné (§ 37 odst. 2 o. z.). Požadavek žalobce na úhradu částky
52.000,- Kč, vynaložené ve výši 50 tis. Kč zaplacených architektovi
(předpokládané stavební úpravy) a 2 tis. Kč za kominický průzkum, je z titulu
náhrady škody (§ 42, § 415 o. z.) oprávněný.
Oba žalovaní podali proti rozsudku odvolacího soudu dovolání.
Vytkli v něm odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci a také skutková
zjištění, nemající oporu v provedeném dokazování. Brojili proti aplikaci § 37
odst. 2 o. z. s tím, že nešlo o fyzickou ani právní nemožnost plnění; návazné
kolaudační řízení bylo, v souvislosti s očekávanou změnou účelu užívání
předmětných prostor ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního zákona, smlouvou
předvídáno. Žalobce tedy o stávajícím stavebním určení prostor věděl, a proto
také činil kroky vedoucí ke stavebním úpravám. Příčinná souvislost mezi náklady
vzniklými žalobci a údajnou škodou na jeho straně tedy nemůže být dána. Rozpor
výsledků dokazování s obsahem provedených důkazů dovolatelé shledávali ohledně
výpovědí svědků ing. H. (architekta), B.(realitního makléře) a Mgr. H.
(zástupkyně žalobce); z obsahu výpovědí těchto (na výsledku sporu ve prospěch
žalobce zainteresovaných) svědků podle nich nebylo možné dovodit, že by jim
žalovaní předmětné prostory prezentovali před uzavřením smlouvy jako nebytové.
Odvolací soud tu měl akcentovat obsah nájemní smlouvy (je z něj patrno, že
dojde ke změně užívání pronajatých prostor) a jednání architekta H. se
stavebním úřadem, z něhož si jmenovaný musel udělat jasno o dosavadní
stavebněprávní povaze prostor. Dovolatelé též poukázali na zásadu, že práva
svědčí bdělým, a žádali, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou nižších
instancí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce navrhl ve vyjádření k dovolání, aby dovolací soud
dovolání žalovaných zamítl.
Nejvyšší soud shledal, že žalovaní podali prostřednictvím
advokátky dovolání včas a že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/
o. s. ř. Důvody dovolání se po právní stránce opíraly o ustanovení § 241a odst.
2 písm. b/, odst. 3 o. s. ř.
Dovolání však není důvodné.
Dovolací soud přijímá závěr právního posouzení věci odvolacím
soudem o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z 28. 2. 2003. Má výhrady – bez
vlivu na výsledek sporu – k nemožnosti plnění (§ 37 odst. 2 o. z.) jako
právnímu důvodu této neplatnosti; má zato, že tento důvod je až důsledkem
neplatnosti smlouvy, a to pro právní nemožnost plnění (faktická nemožnost je
sporná).
Prvotní důvodem neplatnosti předmětné smlouvy je však již
samotný rozpor povahy součásti předmětu smlouvy – poskytovaných prostor – s
titulací smlouvy i s jejím účelem. Dovolací soud nemůže abstrahovat od své
konstantní judikatury, podle níž lze smlouvu o nájmu nebytových prostor platně
uzavřít jen k takovým prostorám, jež jsou ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního
zákona určeny jako nebytové kolaudačním rozhodnutím (event. stavebním
povolením), a to navíc k účelu v takovém rozhodnutí povoleném (srov. např.
rozsudek ze dne 31. 8. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, a řada dalších; obdobné
stanovisko zaujal – a to dokonce v bytové věci, nikoli ohledně nebytových
prostor - nyní i Ústavní soud, viz usnesení sp. zn. I. ÚS 146/04, publikované
ve Sbírce nálezů a usnesení sv. 35, č. 48).
Byla-li smlouva o nájmu nebytových prostor mezi účastníky
sjednána k prostorám, které byly z hlediska stavebního práva dosud vymezeny
jako byt či byty, nelze než dovodit absolutní neplatnost takové smlouvy;
judikatorní závěry tu mají další oporu v ustanoveních § 1 a § 3 odst. 2 zákona
č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve spojení s § 39 o. z.
o neplatnosti právních úkonů.
Bylo především na žalovaných, aby jako vlastníci resp.
pronajímatelé uváděných prostor dbali o takový stavebněprávní stav, jenž by
umožnil sjednat nájemní smlouvu, jako kontrakt výslovně odkazující na zákon č.
116/1990 Sb., v souladu s požadavky relevantních právních předpisů. Pokud bylo
v době uzavření smlouvy formální překážkou stavební určení prostor, pak bylo
možné sjednat odkládací podmínku, podle níž by smlouva nabyla účinnost až po
schválení změny účelu užívání (dovolatelé sice o takové podmínce hovoří,
smluvně však zakotvena není – srov. články 3.1., 9.5.). Nestalo-li se tak,
potom je oprávněné, aby žalovaní jako účastníci smlouvy snášeli škodní důsledky
její neplatnosti, jak je popsal v intencích § 42 a § 415 o. z. odvolací soud.
Tyto právní závěry znamenají, že dalším dovolacím důvodem,
spočívajícím v tvrzeném rozporu zhodnocených výsledků provedených důkazů s
obsahem těchto důkazů, již nebylo třeba se zabývat; tvrzení dovolatelů tu totiž
brojí proti subjektivní otázce (ne)vědomosti žalobce o stavebněprávním stavu
prostor, kterou ovšem dovolací soud nepovažuje za určující. Jen podpůrně lze
poznamenat, že dovolací soud byl vázán i skutkovým závěrem nižších instancí, že
žalobce o právní překážce uzavření smlouvy nevěděl.
Změnou rozsudku soudu prvního stupně, učiněnou ve prospěch
strany žalující, tedy odvolací soud nepochybil. Dovolací soud proto dovolání
žalovaných podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. zamítl, když
navíc nezjistil v průběhu řízení před soudy obou stupňů procesní vady ve smyslu
§ 242 odst. 3 o. s. ř., jež by přivodily zmatečnost řízení před nižšími
instancemi.
Straně žalující vznikly v dovolacím řízení náklady,
vycházející z odměny zástupce za vyjádření k dovolání ve výši 12.300,- Kč (§ 3
odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb.), kterou však bylo podle § 18 odst. 1 cit. vyhl.
nutno krátit o polovinu na 6.150,- Kč; přičten byl režijní paušál 75,- Kč.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle
občanského soudního řádu.
V Brně dne 31. ledna 2006
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu