28 Cdo 2901/2006
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Roberta
Waltra v právní věci žalobkyně J. S., zastoupené advokátem, proti žalovanému V.
R., zastoupenému advokátem, o vyklizení nemovitostí, vedené u Okresního soudu v
Mělníku pod sp. zn. 5 C 116/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského
soudu v Praze ze dne 23. 2. 2006, č.j. 24 Co 490/2005-63, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Rozsudkem Krajského soudu v Praze shora označeným byl změněn rozsudek
Okresního soudu v Mělníku ze dne 1. 6. 2005, č.j. 5 C 116/2004-22, a to tak, že
byla zamítnuta žaloba, jíž se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému
vyklidit a vyklizený předat žalobkyni dům č.p. 482 a pozemek st. p.č. 294, vše
zapsané na listu vlastnictví pro obec K. n. V. a k.ú. L. u Katastrálního úřadu
pro S. k., katastrální pracoviště M. Žalobkyně byla odvolacím soudem zavázána k
náhradě nákladů odvolacího řízení, jež protistraně vznikly ve výši celkem
9.050,- Kč.
Odvolací soud doplnil dokazování a zhodnotil skutkovou stránku věci tak, že
účastníci řízení uzavřeli dne 1. 11. 1996 smlouvu o nájmu budovy č.p. 482 se
st. p.č. 294 v k.ú. L., přestože se žalobkyně jako pronajímatelka stala
vlastníkem těchto nemovitostí až ke dni 4. 11. 1996, kdy nastaly účinky vkladu
vlastnického práva do katastru nemovitostí. Doba nájmu byla dohodnuta od 1. 11.
1996 do 31. 10. 2006 s výší nájemného 6.000,- Kč měsíčně po dobu prvního roku,
s možností v následujících letech výši nájmu upravit s ohledem na výši inflace.
Následně byl mezi účastníky uzavřen dodatek k nájemní smlouvě ze dne 16. 1.
1997, kterým pronajímatelka udělila souhlas se stavebními úpravami, týkajícími
se zastřešení dvora. Odvolací soud posoudil shora uvedenou nájemní smlouvu jako
absolutně neplatnou z důvodu rozporu se zákonem (§ 39 o. z.). Ke vzniku
nájemní smlouvy však podle něj mezi účastníky došlo, a to ústní formou. Tato
nájemní smlouva podle odvolacího soudu podléhala režimu § 663 a násl. o. z. o
nájmu věci; tato ustanovení umožňují uzavření ústní nájemní smlouvy. K nájmu
domu s pozemkem, jejichž součástí byly také nebytové prostory, nebyl nutný
předchozí souhlas obecního úřadu podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (ve znění účinném do 3.
12. 1999), neboť se nejednalo o nájem nebytových prostor určených k
provozování obchodu a služeb, nýbrž k vykonávaní řemeslné výrobní živnosti –
polygrafické výroby. Odvolací soud tedy věc uzavřel s tím, že žalovaný
předmětné nemovitosti dosud užíval na základě platně uzavřené nájemní smlouvy,
přičemž nebylo prokázáno, že by tu byl nějaký právní důvod, který by
odůvodňoval povinnost žalovaného předmět nájmu vyklidit před uplynutím sjednané
doby nájmu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Dovolatelka
označila všechny dovolací důvody podle § 241a o. s. ř. a konkrétně především
nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, který posoudil nájemní smlouvu
ohledně předmětných nemovitostí jako platně uzavřenou ústní formou. Tento
skutkový závěr postavil odvolací soud podle dovolatelky výhradně na výpovědi
svědka L. Č., který však nijak neozřejmil okolnosti uzavření smlouvy, zejména
zda se jednalo o smlouvu o nájmu nebytových prostor nebo o nájem celé
nemovitosti. Dovolatelka také vytýkala odvolacímu soudu, že nedostatečně
zkoumal, zda jsou v budově nebytové prostory určené k provozování obchodu či
služeb. Tvrdila, že žalovaný v předmětných nemovitostech provozoval obchod a
poskytoval služby, a proto byl pro platné uzavření nájemní smlouvy nezbytný
souhlas městského úřadu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2, 3 zákona č. 116/1990
Sb. V právním závěru odvolacího soudu, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva
o nájmu celé nemovitosti podléhající režimu § 663 a následujících o. z. (a
nikoliv nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990
Sb.), spatřovala dovolatelka nesprávné hmotněprávní posouzení věci. Navíc podle
dovolatelky odvolací soud neučinil taková skutková zjištění, která by svědčila
jednoznačně o tom, že účastníci uzavřeli ústní smlouvu, která by obsahovala
podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (i ve smyslu § 663 o. z.). Dovolatelka
navrhla, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a vrátil
věc tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
V průběhu řízení o dovolání učinil L. Č., svědek vypovídající v
odvolacím řízení, podání, ve kterém dovolacímu soudu předestřel údajně nové
skutečnosti a důkazy ve věci samé, podle nichž se v pronajatém objektu
nacházely v době uzavření nájemní smlouvy nebytové prostory. Svědek
zpochybňoval také pravost nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a předchozím
vlastníkem předmětných nemovitostí, která je podle svědka založena ve spise.
Žalobkyně podala dovolání prostřednictvím právního zástupce v otevřené lhůtě (§
240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.) a dovolací důvody byly označeny podle
ustanovení § 241a odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř. Přípustnost dovolání
založila diformita rozsudků nižších instancí (§ 237 odst. 1 písm. a/ o. s.
ř.).
Dovolání však není důvodné.
Ke skutkovým námitkám dovolatelky, směřujícím k posouzení nájemní
smlouvy jako platně uzavřené ústní formou, dovolací soud připomíná, že skutkový
základ věci tak, jak byl zjištěn nižšími instancemi, nemůže být v rámci
dovolacího řízení rozšiřován nebo jinak měněn a v dovolacím řízení nelze
uplatňovat nové skutečnosti nebo důkazy ve věci samé. Dovolací soud je soudem
právního přezkumu, nikoli soudem „skutkovým“ resp. nalézacím – viz též
konstantní výklad k ustanovení § 243a o. s. ř.
Byla-li pronajata celá budova (byť obsahující nebytové prostory), nelze
nájem budovy posuzovat podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, neboť v daném případě nešlo o nájem jednotlivých místností.
Nastoupil tu obecný právní režim ustanovení § 663 a násl. o. z. o nájemní
smlouvě. Nejvyšší soud zde odkazuje na svou konstantní judikaturu, založenou
rozsudkem ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, publikovaným ve Sbírce
soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2000. Také nyní rozhodující dovolací
senát tuto judikaturu respektuje, jak dokládá např. rozsudek ze dne 24. 9.
2003, sp. zn. 28 Cdo 2007/2001.
Posouzení nájemního vztahu podle § 663 a násl. o. z. pak znamená, že
dost dobře nelze aplikovat lex specialis – zákon č. 116/1990 Sb. (viz závěr
výše). Pak ovšem nemohlo mít ani (ne)dodržení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990
Sb. vliv na platnost nájemní smlouvy. Jednalo se sice o „veřejnoprávní
kontrolu“ platnou do 3. 12. 1999 (viz zákon č. 302/1999 Sb.), ale z hlediska
systémového nemá-li být aplikován zákon č. 116/1990 Sb., pak ani jeho
ustanovení o povinné písemné formě nájmu a důvodech neplatnosti nájemní smlouvy
nemůže být – přinejmenším z hlediska platnosti smlouvy o nájmu celé budovy –
relevantní.
Dovolací soud také musel vyjít ze skutkového zjištění nižší
instance o provozování „pouze“ řemeslné výroby, i když má o
neexistenci příčinného vztahu mezi tímto provozem a provozováním obchodu a
služeb v této věci jisté pochybnosti.
V každém případě však lze přisvědčit závěru odvolací instance o
platném sjednání nájemní smlouvy. Nicméně i zde má dovolací soud zato, že
nemuselo jít (viz ovšem závazná skutková zjištění odvolacího soudu) o ústně
sjednanou smlouvu, ale – s ohledem na další okolnosti (dodatek ke smlouvě,
následné oboustranné plnění) – daleko spíše o smlouvu vzniklou konkludentně ve
smyslu § 35 odst. 1 o. z.
K podání svědka L. Č. dovolací soud zdůrazňuje, že svědek není
účastníkem řízení a že jeho tvrzení nemohla být jakkoli vzata v úvahu (viz
výklad o funkci dovolacího soudu výše).
Uplatněné dovolací důvody tedy nebyly naplněny a dovolací soud proto
dovolání žalovaného zamítl podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř.
Neshledal přitom ani existenci případných tzv. zmatečnostních vad řízení ve
smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř.
Strana žalovaná sice měla v dovolacím řízení úspěch, nevznikly jí však
žádné náklady.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle
občanského soudního řádu.
V Brně dne 26. dubna 2007
JUDr. Ludvík D a v i d ,
CSc., v. r.
předseda senátu