28 Cdo 4341/2009
U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana
Eliáše, Ph.D., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a Mgr. Petra Krause v právní
věci žalobce Národního divadla, IČ: 00023337, se sídlem v Praze 1, Ostrovní 1,
zastoupeného JUDr. Petrem Topinkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 11,
proti žalované Bašta, spol. s r. o., IČ: 62906437, se sídlem v Praze 1,
Ovocný trh 4, zastoupené JUDr. Martinem Páskem, Ph.D., advokátem se sídlem
Praze 1, Senovážné náměstí 23, o zaplacení částky 454.743,50 Kč s
příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 16 C 73/2005,
o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. června
2007, č. j. 12 Co 172/2007-107, takto:
Dovolání se odmítá.
rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III.). Povinnost žalované zaplatit
částku 559.655,40 Kč byla podle žalobce dána tím, že žalovaná neuhradila pět
měsíčních nájmů za nebytové prostory užívané na základě nájemní smlouvy s
žalobcem (odpovídající částce 454.743,50 Kč) a neuhradila ani faktury za
náklady spojené s užíváním těchto prostor (teplo, el. energie, telefon v
souhrnné výši 104.911,90 Kč). Pro případ, že by soud shledal nájemní smlouvu
neplatnou, měla žalovaná částka odpovídat bezdůvodnému obohacení ve výši
obvyklého nájemného za tyto měsíce. Částka 12.005,- Kč měla být zůstatkovou
hodnotou zařízení žalobce, které žalovaná užívala a nevrátila. Obvodní soud
konstatoval, že mezi účastníky nemohl existovat platně vzniklý nájemní vztah,
neboť žalobce sám užíval nemovitost, v níž se předmětné prostory nacházely, na
základě neplatné nájemní smlouvy s vlastníkem této nemovitosti. Neplatnost
smlouvy uzavřené žalobcem s vlastníkem nemovitosti (dále též „vlastník“) dne
27. 5. 1993 je dána rozporem se zákonem ve smyslu § 39 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku (dále jen obč. zák.), spočívajícím v absenci souhlasu
příslušného úřadu s pronájmem nebytových prostor podle § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném k datu
uzavření této smlouvy. Závěr o absolutní neplatnosti této smlouvy pak vedl soud
i k hodnocení smlouvy uzavřené mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované
jako neplatné. Vzhledem k tomu, že žalobce není vlastníkem předmětných prostor
a nesvědčí mu platný právní titul k nakládání s nimi či braní užitků z nich,
není ani osobou, na jejíž úkor se žalovaná obohatila, a nemá tak ani aktivní
legitimaci pro uplatnění nároku na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého
jejich užíváním. Nárok žalobce směřující k úhradě nákladů za služby spojené s
užíváním prostor lze sice považovat za důvodný, ovšem soud přihlédl k tomu, že
si vůči tomuto nároku, stejně jako nároku na náhradu škody za nevrácený
inventář, započetla žalovaná část svého nároku na vydání bezdůvodného
obohacení vzniklého na straně žalobce dříve uhrazeným nájemným, a tím tato
pohledávka zanikla.
K odvolání žalobce přezkoumal uvedené rozhodnutí soudu I. stupně Městský
soud v Praze a rozsudkem ze dne 27. 6. 2007, č. j. 12 Co 172/2007-107, je do
částky 454.743,50 Kč s příslušenstvím potvrdil ve výroku I. (výrok I.), do
částky 104.911,90 Kč s příslušenstvím ve výroku I. a ve výrocích II. a III.
rozhodnutí zrušil a vrátil věc v tomto rozsahu soudu I. stupně k dalšímu řízení
(výrok II). Odvolací soud odmítl tvrzení žalobce, že jeho smlouva s vlastníkem
není smlouvou nájemní, ale vzhledem k symbolickému nájmu ve výši 1,- Kč a
smluvně stanovené povinnosti všestranné péče o nemovitost ze strany žalobce,
neodpovídající běžnému nájemnímu vztahu, jde o smlouvu inominátní. Dále uvedl,
že smlouva obsahuje základní náležitosti smlouvy o nájmu nemovitosti podle §
663 obč. zák., a je třeba ji takto hodnotit. K její platnosti však bylo
zapotřebí souhlasu národního výboru podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.,
o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Podmínka předchozího souhlasu přitom
nemohla být splněna souhlasem, který udělil Obvodní úřad v Praze 1 vlastníkovi
nemovitosti k provozování restauračního provozu právním předchůdcem žalované,
neboť tento souhlas nebyl udělen ke smlouvě uzavřené mezi vlastníkem a
žalobcem, a nadto jeho předmětem nebyla část pronajatých prostor restauračního
zařízení. Potvrzení správnosti závěru soudu I. stupně o neplatnosti nájemní
smlouvy uzavřené mezi žalobcem a vlastníkem vedlo odvolací soud i k potvrzení
závěru o neplatnosti smlouvy mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované a
následně i ke konstatování nedostatku aktivní věcné legitimace na straně
žalobce k vymáhání nároku odpovídajícímu bezdůvodnému obohacení žalované
vzniklému užíváním nebytových prostor. V tomto rozsahu tedy odvolací soud
rozhodnutí soudu I. stupně potvrdil. Ve zbytku označil odvolací soud závěry
soudu I. stupně za nepřezkoumatelné a jeho rozhodnutí v této části zrušil a
vrátil mu věc k dalšímu řízení.
Proti výroku I. rozhodnutí odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož
přípustnost spatřuje v zásadním právním významu napadeného rozhodnutí ve
smyslu § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., jenž je dán nesprávným právním
posouzením otázek obecných, které odvolací soud vyřešil v rozporu s hmotným
právem, případně v otázkách judikaturou neřešených či řešených rozdílně a
konečně v otázkách, v nichž by podle dovolatele mělo dojít ke korekci
dosavadní judikatury. Tyto otázky zároveň naplňují dovolací důvod nesprávného
právního posouzení podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Dovolatel uvádí, že jeho smlouvu s vlastníkem nemovitosti nelze považovat za
nájemní, ale za smlouvu inominátní (podle obsahu za smlouvu mecenáškou či
sponzorskou), neboť smluvně převzaté závazky stran se odlišují od obvyklých
nájemních vztahů. Odvolací soud pochybil při posouzení této otázky, protože
dovolatel na základě smlouvy s vlastníkem převzal daleko větší rozsah práv a
povinností než je obvyklé v nájemních vztazích (hradil pouze symbolické nájemné
a převzal kompletní správu a údržbu nemovitosti, mohl přitom užívat nemovitost
jen k určitým účelům) a vůle stran jednoznačně směřovala ke vzniku jiného než
nájemního vztahu. Platnost této inominátní smlouvy pak nelze podmiňovat
souhlasem správního orgánu podle § 3 odst. 2 zákona 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, neboť citované ustanovení se na tento typ smlouvy
nevztahovalo. Odvolací soud pak zcela nesprávně upřednostnil výklad smlouvy
podaný žalovanou před výkladem smlouvy přímo ze strany jejích účastníků, čímž
se dostal do rozporu se základními principy výkladu právních úkonů, jenž je dán
rovněž preferencí výkladu smlouvy vedoucího k závěru o její neplatnosti před
výkladem směřujícím k závěru opačnému.
Dovolatel dále považuje za nesprávný i názor odvolacího soudu, dle nějž souhlas
obecního úřadu podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových
prostor, je zapotřebí i k pronájmu celé nemovitosti, nejen jednotlivých
nebytových prostor. Dovolatel upozorňuje na to, že ač přes dříve rozporné
názory na tuto otázku dospěl Nejvyšší soud k závěru, že i k pronájmu celé
nemovitosti k nebytovým účelům byl souhlas obecního úřadu nezbytný, není tento
závěr v projednávané věci plně aplikovatelný. Dřívější rozhodnutí se zabývala
pouze případy, kdy pronajímané nemovitosti byly tvořeny toliko nebytovými
prostorami, nikoliv však situací, kdy k provozování obchodu a služeb sloužila
jen malá část z pronajímané nemovitosti. Takovýto případ ještě v judikatuře
řešen nebyl a dovolací soud by se jím měl zabývat právě v projednávané věci.
Podle dovolatele je při posuzování platnosti smlouvy třeba přihlédnout rovněž k
tomu, kdy byla smlouva uzavřena. Za situace, kdy dovolací soud ve své dřívější
judikatuře vyslovil závěr o nepodmíněnosti platnosti smluv o nájmu nebytových
prostor předchozím souhlasem obecního úřadu a kdy zároveň strany byly po
dlouhou dobu v dobré víře o platnosti této smlouvy, později vytvořený závěr o
neplatnosti smlouvy narušuje právní jistotu účastníků a odporuje i základním
principům právního státu.
Jako další otázku zásadního právního významu uvádí dovolatel nezohlednění
významu předchozího souhlasu Obvodního úřadu pro Prahu 1, jenž byl udělen
vlastníkovi nemovitosti k provozování restauračních služeb právním předchůdcem
žalované v místnostech, které jsou předmětem nájemní smlouvy uzavřené mezi
dovolatelem a žalovanou. Názor odvolacího soudu, že tento souhlas nebyl dán ke
smlouvě dovolatele a vlastníka, a nemůže být tedy dostačujícím pro její
platnost, podle dovolatele není správný, neboť takový souhlas plně postačuje k
naplnění účelu zákona – kontroly nad užíváním nebytových prostor při přechodu
na tržní hospodářství. Požadavek souhlasu s pronájmem celé nemovitosti, a
nikoliv pouze s pronájmem prostor určených k provozování obchodu a služeb,
neodpovídá dikci zákona, a je tak zcela nepřípustný. Pokud odvolací soud k
tomuto souhlasu rovněž uvedl, že se týkal pouze místností v budově č. p. 1087 a
nezahrnoval místnosti v budově č. p. 579, nezohlednil skutečnost, že v řízení
bylo prokázáno, že obě budovy tvoří jeden celek, jsou stavebně propojené a
toliko jim zůstala původní dvě čísla popisná. Uvedení jen jedné z nich v
souhlasu s nájmem nemovitosti představuje toliko zřejmou nesprávnost danou tím,
že jako sídlo provozovatele restaurace byla uvedena budova s č. p. 579, což
ovšem nemůže zpochybnit určení souhlasu k provozu restauračního zařízení v obou
těchto budovách.
S ohledem na výše uvedené navrhl dovolatel, aby Nejvyšší soud zrušil výrok I.
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. 6. 2007, č. j. 12 Co 172/2007-107,
a zároveň do částky 454.743,50 Kč s příslušenstvím i výrok I. rozsudku
Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 27. 11. 2006, č. j. 16 C 73/2005-78, a
vrátil věc v naznačeném rozsahu soudu I. stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná ve svém vyjádření názory dovolatele odmítá a uvádí, že tvrzení žalobce
mají povahu hypotéz, jež nemají oporu v zákoně. Dovolatelem zdůrazňovaná
autonomie vůle stran nemůže bez naplnění zákonných podmínek vést ke vzniku
platného právního úkonu. Rovněž není podle žalované rozhodující, jak dlouhou
dobu byly prostory užívány a jak se vyvíjel názor Nejvyššího soudu na nutnost
zmíněného předchozího souhlasu pro platné uzavření nájemní smlouvy na nebytové
prostory. Pro posouzení smlouvy mezi vlastníkem domu a žalobcem jako nájemní
pak nemůže být rozhodující výše nájemného. Podmínka předchozího souhlasu
nemohla být naplněna ani souhlasem s provozováním restaurace uděleným Obvodním
úřadem v Praze 1 dne 4. 1. 1993, který byl vydán na žádost vlastníka až po
uzavření smlouvy mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované (nemohlo tak jít
o souhlas předchozí) a vztahoval se pouze na část užívaných prostor. Tato
žádost se však vůbec netýkala smlouvy žalobce a vlastníka nemovitosti, a nemůže
tak z ní být dovozována její platnost, a následně tedy ani platnost smlouvy
mezi dovolatelem a žalovanou. Žalovaná upozorňuje na další v řízení tvrzené
okolnosti, v nichž lze spatřovat důvod neplatnosti smlouvy mezi ní a
dovolatelem. Upozorňuje zároveň na to, že dovolateli nevznikla žádná újma, ze
které by se žalovaná obohatila a která by činila nárok dovolatele důvodným. Z
těchto důvodů tedy navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl.
Nejvyšší soud jakožto soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání
bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, řádně zastoupenou podle § 241 odst.
1 o. s. ř., se zabýval jeho přípustností.
Jelikož napadený rozsudek odvolacího soudu není měnícím § 237 odst. 1 písm. a)
o. s. ř., ani potvrzujícím poté, co předchozí rozsudek soudu prvního stupně
(jímž rozhodl „jinak“) byl odvolacím soudem zrušen § 237 odst. 1 písm. b) o. s.
ř., přichází v úvahu přípustnost dovolání toliko na základě § 237 odst. 1 písm.
c) o. s. ř.
Pro dovození přípustnosti dovolání ve smyslu tohoto ustanovení by dovolací soud
musel dospět k závěru, že napadené rozhodnutí je ve věci samé po právní stránce
zásadně významné. Podle § 237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu
po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v
rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena, nebo která je odvolacími
soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo řeší-li tuto otázku v
rozporu s hmotným právem.
Domnívá-li se dovolatel, že tento rozpor může být dán nesprávným právním
posouzením smlouvy uzavřené mezi ním a vlastníkem nemovitosti jako nájemní,
nelze toto tvrzení shledat důvodným. Odvolací soud konstatoval zcela v souladu
s dikcí § 663 obč. zák., že tato smlouva obsahuje veškeré podstatné
náležitosti nájemní smlouvy (úplatnost a dočasnost užívání způsobilého předmětu
nájmu), a nelze ji tedy považovat za smlouvu inominátní. Tento závěr nelze
zpochybnit ani symbolickou výší nájemného, neboť bylo zcela v souladu se
smluvní volností stran, aby si stanovily úhradu nájemného v libovolné výši. V
tomto ohledu je také možné přihlédnout k tomu, že smluvním ujednáním kladoucím
na dovolatele vyšší nároky v otázce údržby nemovitosti byla částečně
kompenzována symbolická výše nájemného. Námitka dovolatele, že odvolací soud
pochybil, když neinterpretoval tuto smlouvu podle tvrzené vůle smluvních stran,
nemůže obstát. Nejvyšší soud opakovaně zdůraznil, že výkladová pravidla
zakotvená v § 35 obč. zák. neumožňují, aby soud upřednostnil tvrzenou vůli
účastníka před jazykovým vyjádřením, je-li toto vyjádření obsažené v písemné
smlouvě natolik jednoznačné, že nelze ani s přihlédnutím k tvrzené vůli
účastníka usuzovat na jiný obsah právního úkonu (srov. rozsudek NS ze dne 22.
8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí NS
pod C 686, svazek 9/2001). Výklad ustanovení smlouvy uzavřené mezi dovolatelem
a vlastníkem jako ustanovení smlouvy nájemní rovněž nelze považovat za cíleně
preferující výklad směřující k neplatnosti smlouvy, neboť i v případě označení
smlouvy jako inominátní by bylo třeba zvážit, zdali nejde o právní úkon, který
svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu či jej obchází (srov. § 39 obč. zák.).
Není tedy důvodu pro závěr, že by se odvolací soud posouzením smlouvy mezi
vlastníkem a dovolatelem jako smlouvy nájemní dostal do rozporu s hmotným
právem nebo judikaturou Nejvyššího soudu.
Přípustnost dovolání nemůže být dána ani údajně chybným posouzením nutnosti
souhlasu správního orgánu s nájemní smlouvou uzavřenou mezi vlastníkem
nemovitosti a žalobcem podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném k datu uzavření této smlouvy.
Nejvyšší soud již dříve dospěl k závěru, že absence tohoto souhlasu je důvodem
absolutní neplatnosti nájemní smlouvy i v případě, že je pronajímána nemovitost
jako celek podle § 663 obč. zák. (srov. např. rozhodnutí NS ze dne 31. 5. 1999,
sp.zn. 2 Cdon 1928/97, uveřejněné v časopise Soudní judikatura pod č. 11,
ročník 2000, nebo ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, publikované
časopise Soudní judikatura pod č. 7, svazek 1/2005). Nejvyšší soud již také
vyslovil názor, že souhlas správního orgánu k nájemní smlouvě na celou
nemovitost byl zapotřebí vždy, nacházely-li se v budově místnosti určené k
provozování obchodu či služeb (srov. např. rozsudek NS ze dne 31. 1. 2001, sp.
zn. 20 Cdo 1145/99, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C 131,
svazek 2/2001). Hodnocení této otázky soudy obou stupňů, pokud se shoduje s
uvedenými závěry Nejvyššího soudu, nelze proto považovat za nesprávné.
Závěr o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi vlastníkem a dovolatelem
nemůže být zpochybněn ani namítanou dobrou vírou účastníků v její platnost
podloženou dřívějšími názory na tuto otázku, které ve své judikatuře vyslovil
Nejvyšší soud v průběhu existence domnělého nájemního vztahu. Přestože názor na
neplatnost těchto smluv prodělal v judikatorní praxi Nejvyššího soudu určitý
vývoj, nelze ani z dřívějších, pro dovolatele příznivých a později překonaných,
názorů dovozovat platnost nájemní smlouvy bez souhlasu příslušného orgánu s
poukazem na to, že v opačném případě by byl dán rozpor se základními principy
právního státu v důsledku narušení právní jistoty účastníků. I z judikatury
Ústavního soudu vyplývá, že změna rozhodovací praxe je jev sice nežádoucí, ale
přípustný, dochází-li k ní na základě zvláštních pravidel pro její změnu (srov.
nález Ústavního soudu ze dne 12. 5. 2009, sp. zn. IV. ÚS 2170/08). Tak tomu
bylo i v tomto případě, kdy změna rozhodovací praxe byla učiněna postupem podle
§ 20 odst. 1 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a soudcích, rozsudkem velkého
senátu ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002 (publikovaným v Souboru
civilních rozhodnutí NS pod C 2372, sešit 28/2004). Soudy obou stupňů tudíž
nepochybily, vyšly-li z takto sjednocené rozhodovací praxe, neboť neplatnost
smlouvy pro rozpor se zákonem je objektivní kategorií, k níž jsou soudy povinny
přihlížet z moci úřední, nehledě na názory smluvních stran na její platnost.
Odmítá-li dovolatel shora zmíněný závěr odvolacího soudu, že podmínka souhlasu
s nájemní smlouvou nebyla naplněna ani souhlasem Obvodního úřadu pro Prahu 1 s
provozem restauračního zařízení vydaným na žádost vlastníka dne 4. 1. 1993,
nelze této jeho námitce rovněž přisvědčit, neboť daný souhlas nebyl udělen ke
smlouvě vlastníka a odvolatele, a nemohl tak umožnit vznik platného nájemního
vztahu mezi těmito smluvními stranami, který by následně dovolil žalobci platně
poskytnout užívací práva k vymezeným prostorám žalované. Závěr o
nedostatečnosti tohoto souhlasu pak odpovídá již vyslovenému názoru Nejvyššího
soudu, dle něhož souhlas správního orgánu nebylo možné platně udělit generálně,
bez ohledu na obsah konkrétní smlouvy (srov. rozsudek NS ze dne 26. 6. 2008,
sp. zn. 33 Odo 568/2006). Obstojí-li závěr odvolacího soudu o nedostatečnosti
souhlasu Obvodního úřadu pro Prahu 1 již z tohoto důvodu, není rozhodující, zda
byl odvolacím soudem správně posouzen rozsah místností, k nimž se tento souhlas
vztahoval. Toto tvrzení, zpochybňující závěr odvolacího soudu, že uvedený
souhlas se nevztahoval na místnosti v části Kolowratského paláce s jiným číslem
popisným, než jaké bylo uvedené v souhlasu, navíc směřuje k otázce správnosti
skutkových zjištění odvolacího soudu, a naplňuje tak dovolací důvod podle §
241a odst. 3 o. s. ř., který není způsobilý založit přípustnost dovolání ve
smyslu § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Z výše uvedeného vyplývá, že se dovolateli nepodařilo podat takové argumenty,
pro které by bylo možno dovodit přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm.
c) o. s. ř., a proto Nejvyšší soud dovolání podle § 243b odst. 5, věty první, a
§ 218 písm. c) o. s. ř. jako nepřípustné odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení Nejvyšší soud nerozhodoval, neboť dosud
nebylo pravomocně rozhodnuto o celém předmětu řízení s ohledem na částečně
zrušující rozsudek odvolacího soudu (viz výše), a proto se v tomto ohledu plně
uplatní ustanovení § 243d odst. l, věty druhé, o. s. ř.
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. května 2010
JUDr. Jan E l i á š, Ph.D. , v. r.
předseda senátu