28 Cdo 718/2003
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a JUDr. Oldřicha
Jehličky, CSc. v právní věci žalobkyň A) Ing. J. B., B) MUDr. J. Z., obou
zastoupených advokátem, proti žalovanému K. C., spol. s r. o., zastoupenému
advokátem, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1
pod sp. zn. 24 C 87/2001, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu
v Praze ze dne 12. 2. 2003, č. j. 13 Co 639/2002-57, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. 2. 2003, č. j. 13 Co 639/2002-57,
se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl rozsudkem ze dne 27. 3. 2002, č. j. 24 C
87/2001-27, o povinnosti žalovaného vyklidit ve výroku označené nebytové
prostory v domě čp. 104 v P., S. ul. č. 43, a to do 15 dnů od právní moci
rozsudku s tím, že žalovaný je povinen nahradit žalobkyním náklady řízení ve
výši 10.120,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich právního
zástupce.
Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně jako spoluvlastnice domu daly dne
11. 9. 2000 žalovanému výpověď (s dohodnutou výpovědní lhůtou 30 dnů od
doručení) ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, sjednané dne 28. 3. 1995 na
dobu 23 let; nájemné bylo zaplaceno za prvních 13 let nájmu částkou 8 mil. Kč a
pro další období bylo dohodnuto na výchozí částku 1,2 mil. Kč ročně, s úpravami
podle míry inflace a se splatností v měsíčních stejných částkách vždy do 10.
dne v měsíci. Výpověď byla dána pro porušení v ní vypočtených článků smlouvy a
podnětem k ní byl podnájem dohodnutý nájemcem s obchodním záměrem, s nímž
žalobkyně nesouhlasily (prodej levných knih). Prvostupňový soud přiznal
žalobkyním vlastnickou ochranu podle ustanovení § 126 odst. 1 občanského
zákoníku a vycházel z posouzení předběžné otázky platnosti nájemní smlouvy,
sjednané mezi účastníky. Dospěl k závěru, že smlouva je absolutně neplatná, a
dovodil dvojí důvod její neplatnosti. Jeden podle soudu spočívá v absenci
dohody o způsobu platby nájemného, ač tato náležitost je nezbytná pro platnost
smlouvy podle ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu
nebytových prostor (dále „zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“). Druhý
důvod se opírá, vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy, o ustanovení § 3
odst. 2 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění před novelou č.
302/1999 Sb., účinnou od 3. 12. 1999 (ta dále citovaný text zrušila). Podle
tohoto ustanovení bylo možné pronajímat nebytové prostory pouze k účelu, k
němuž jsou stavebně určeny a jen po předchozím souhlasu národního výboru resp.
obecního úřadu. Předchozí souhlas příslušného úřadu k uzavření smlouvy nebyl
dán, nájemní smlouva mezi účastníky je i z tohoto důvodu neplatná a žalovaný
užívá nebytový prostor bez právního důvodu.
Městský soud v Praze k odvolání žalovaného potvrdil rozsudkem ze dne
12. 2. 2003, č. j. 13 Co 639/2002-57, rozsudek soudu prvního stupně v meritu
věci, změnil jej jen ve výši nákladů řízení přiznaných žalobkyním v první
instanci a zavázal žalovaného k náhradě nákladů odvolacího řízení, vzniklých
žalobkyním v částce 4.710,- Kč.
Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a - přes
námitky žalovaného proti oběma důvodům neplatnosti nájemní smlouvy vyloženým
nižší instancí – dovodil, že k rozhodnutí ve věci postačí přisvědčit jen
jednomu důvodu neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor. Tímto důvodem je
nedostatek souhlasu obecního úřadu, podmiňujícího platnost smlouvy podle
ustanovení § 3 odst. 2, 4 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění
před novelou č. 302/1999 Sb. Této novelizaci nelze přiznat zpětnou účinnost.
Není sporu o tom, že prostory byly žalovanému pronajaty k obchodní činnosti,
jak jsou k tomu stavebně určeny. Žalobkyně sice požádaly o souhlas Úřad Městské
části P. (nebylo reagováno), jejich dopis byl však datován dnem 26. 6. 1995,
tedy po uzavření smlouvy. Požadoval-li zákon předchozí souhlas obce, pak by ani
následné přivolení jejího úřadu nemohlo mít právní relevanci.
Žalovaný podal proti rozsudku odvolacího soudu dovolání. Tvrdil, že přípustnost
dovolání je založena ustanovením § 237 odst. 1 písm. c/, odst. 3 občanského
soudního řádu (dále „o. s. ř.“), neboť zásadní právní význam napadeného
rozhodnutí je dán, s ohledem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo
1364/2001, neustálenou judikaturou dovolacího soudu v otázce předchozího
souhlasu obecního úřadu jako podmínky platnosti smlouvy podle § 3 odst. 2, 4
zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Na citované rozhodnutí dovolacího
soudu, nepovažující souhlas obce před novelizací zákonem č. 302/1999
Sb. za nezbytný, poukazoval dovolatel i v konkretizaci dovolacího důvodu,
formulovaného jako nesprávné právní posouzení věci odvolacím soudem. Další
dovolací důvod spatřoval dovolatel ve vadě řízení, jež měla mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci: odvolací soud podle něj nepřihlédl k důkazu
dopisem žalobkyň z 26. 6. 1995, z něhož vyplývá, že souhlas příslušného
obecního úřadu s pronájmem mohl být, byť i dodatečně, dán. Dovolatel navrhoval,
aby dovolací soud odložil vykonatelnost napadeného rozhodnutí, zrušil je a
vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se k dovolání nevyjádřily.
Nejvyšší soud jako soud dovolací zjistil, že dovolání podala včas oprávněná
osoba, zastoupená advokátem (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání
je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/, odst. 3 o. s. ř., neboť
napadené rozhodnutí ve věci samé má po právní stránce zásadní význam. Řešení
dovolatelem předestřené právní otázky v rozporu s hmotným právem je navíc v
projednávané věci úzce svázáno s dovolacím důvodem podle § 241a odst. 2 písm.
b/ o. s. ř., tedy s nesprávným právním posouzením věci. Dovolatel byl oprávněn
uplatnit i dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. a/ (procesní
vada s následkem nesprávného rozhodnutí), i když dovolací soud předesílá, že ve
světle jeho právního závěru nebyl tento důvod uplatněn po právu.
Dovolání je opodstatněné.
V rozsudku ze dne 15. 8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001 (publikovaném v Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu, sv. 9, str. 29 – 31), dospěl dovolací soud k
závěru, že posouzení smlouvy o nájmu nebytových prostor jako neplatné pro
nedostatek předchozího písemného souhlasu obecního úřadu podle § 3 odst. 2, 4
zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění před novelou č. 302/1999
Sb. je v rozporu se zásadou rovnosti účastníků občanskoprávních vztahů. Na
tomto právním závěru není důvodu ničeho měnit.
Listina základních práv a svobod (vyhlášená pod č. 2/1993 Sb.) poskytuje ve
svém článku 11 odst. 1 ochranu vlastnickému právu, přičemž ustanovení § 123
občanského zákoníku blíže vymezuje obsah vlastnického práva jako oprávnění
předmět vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s
ním. Nakládáním s předmětem vlastnictví se rozumí i jeho smluvní přenechání
jiné osobě do nájmu.
Uvozovací ústavní zákon k Listině (č. 23/1991 Sb.) uvádí v § 1 odst. 1, že
výklad a používání ústavních i jiných zákonů, jakož i dalších právních
předpisů, musí být v souladu s Listinou základních práv a svobod.
Jak již bylo uvedeno, zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor v § 3 odst. 2
omezil, a to pod sankcí neplatnosti právního úkonu, dispoziční vůli účastníků
nájemní smlouvy k prostorám, v nichž má být v souladu s jejich stavebním
určením provozována obchodní činnost, předchozím souhlasem obecního úřadu. Toto
omezení zrušil až zákon č. 302/1999 Sb. ke dni 3. 12. 1999. V posuzované věci
však došlo ke sjednání nájemní smlouvy mezi účastníky dne 28. 3. 1995, tedy s
podstatným odstupem před účinností zmíněné novelizace zákona o nájmu a podnájmu
nebytových prostor.
Za takového právního stavu bylo nutno vycházet z článku 4 odst. 3 Listiny
základních práv a svobod, podle něhož zákonná omezení základních práv a svobod
(mezi které ochrana vlastnického práva patří) musí platit stejně pro všechny
případy, splňující stanovené podmínky.
Podle výkladu relevantních ustanovení odvolacím soudem platí ve vztahu k
podmínce souhlasu obecního úřadu s nájemní smlouvou k nebytovým prostorám,
sjednanou za účelem provozování obchodu a služeb, dvojí právní režim; rozlišuje
se právní úprava před nabytím účinnosti zákona č. 302/1999 Sb. a poté. Nelze
však nalézt rozumný důvod, proč by měl být pro období před uvedenou novelizací
tolerován takový právní stav, jenž umožňoval omezit vlastníkovu vůli k
přenechání předmětu vlastnictví do nájmu úředním souhlasem. Článek 4 odst. 3
Listiny o stejné míře zákonných omezení je žádoucí aplikovat tím spíše, že se
ustanovení § 3 odst. 2 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor stalo brzy
po nabytí účinnosti tohoto zákona fakticky obsoletním – přijetím živnostenského
zákona č. 455/1991 Sb. došlo v oblasti podnikání ke kompetenčnímu přesunu na
živnostenské úřady a sdělení právního titulu, umožňujícího podnikat v
provozovně (srov. § 17 živnostenského zákona), nebylo vyžadováno. Zákon č.
302/1999 Sb. tedy jen odstranil ze zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor
ustanovení, které se již v mezidobí stalo, a to i z hlediska systematického,
nadbytečným.
V zájmu rovnosti účastníků nájemního vztahu k nebytovým prostorám s obchodním
určením není důvodu pro aplikaci ustanovení § 3 odst. 2 zákona o nájmu a
podnájmu nebytových prostor ve znění účinném do 3. 12. 1999 (s případným
následkem neplatnosti nájemní smlouvy podle ustanovení § 3 odst. 4 téhož
zákona). Není v souladu s citovanými ústavními zárukami, aby se pro nedostatek
(zcela nadbytečného) úředního souhlasu odpíraly účinky smluvnímu vztahu, který
považovali účastníci za platně uzavřený a na jehož základě již jednali. Tím by
se bez zásadního důvodu zpochybnila právní jistota účastníků posuzovaného
právního vztahu.
V ostatních podrobnostech odkazuje dovolací soud na odůvodnění rozsudku ve věci
sp. zn. 28 Cdo 1364/2001, v němž dovodil ze skutkového stavu, velmi blízkého
věci nyní posuzované, právní závěry v obecné rovině shodné s těmi, které jsou
obsahem tohoto odůvodnění rozsudku.
Odvolací soud tedy posoudil rozhodnou právní otázku v rozporu s hmotným právem;
tím se stal, vedle již shora konstatované přípustnosti dovolání, oprávněným
dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., neboť rozhodnutí
odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovoláním
napadený rozsudek byl proto zrušen a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu
řízení (§ 243b odst. 2, odst. 3 věta první o. s. ř.).
Ačkoli se stejné nesprávnosti v právním posouzení věci dopustil i soud prvního
stupně, dovolací soud nepoužil ustanovení § 243b odst. 3 věty druhé o. s. ř.
a nezrušil i jeho rozsudek se současným vrácením věci první instanci. Na rozdíl
od odvolacího soudu, jemuž při přezkumu postačil jediný hmotněprávní závěr k
potvrzujícímu rozsudku, založil totiž soud prvního stupně své rozhodnutí na
dvou právních závěrech o neplatnosti nájemní smlouvy, které jsou vzájemně
nezávislé a každý z nich vedl, při dosavadním právním náhledu na věc, k
vyhovění žalobě. Závěr soudu prvního stupně o neplatnosti nájemní smlouvy pro
absenci ujednání o způsobu platby nájemného tedy zůstal nepřezkoumán a po
vrácení věci by soud prvního stupně nemohl – při dosud spolehlivě zjištěném
skutkovém stavu – rozhodnout jinak než v předchozím rozsudku. Platnost důvodů,
pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, i na rozhodnutí soudu
prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.) lze tedy dovodit jen v
případě, kdy zákonné pochybení společné oběma instancím je způsobilé nejen u
odvolacího soudu, ale též na prvním stupni přivodit jiné procesní rozhodnutí
než dosavadní. V posuzované věci tomu tak, jak výše vyloženo, nemůže být.
Odvolací soud tedy v důsledku vázanosti právním názorem dovolacího soudu (§
243d odst. 1, § 226 odst. 1 o. s. ř.) přikročí též k přezkoumání jím dosud
neposouzených právních aspektů věci, přičemž v první řadě půjde o zbylý závěr
prvostupňového soudu k otázce platnosti nájemní smlouvy mezi účastníky.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 25. června 2003
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu