30 Cdo 977/2009

30 Cdo 977/2009

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z

předsedy JUDr. Pavla Pavlíka a soudců JUDr. Pavla Vrchy a JUDr. Miloše Holečka

v právní věci žalobců a) JUDr. D. B., a b) J. B., zastoupeným Mgr. Michalem

Poupětem, advokátem se sídlem v Praze 1, Štěpánská 27, proti žalované Immo

Future 6 – Crossing Point Smíchov s.r.o., se sídlem v Praze 1, Václavské nám.

11, zastoupené Mgr. Janem Buřilem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jungmannova

34, o 7.000,- EUR s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod

sp. zn. 12 C 126/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v

Praze ze dne 13. června 2007, č.j. 12 Co 151/2007-72, takto:

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. června 2007, č.j.

12 Co 151/2007-72, jakož i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 12.

prosince 2006, č.j. 12 C 126/2005-50, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu

pro Prahu 1 k dalšímu řízení.

Obvodní soud pro Prahu 1 (dále již „soud prvního stupně“)

rozsudkem ze dne 12. prosince 2006, č.j. 12 C 126/2005-50, uložil žalované

povinnost, aby zaplatila žalobcům částku 7.000,- EUR s 3% p.a. úrokem z

prodlení od 28. listopadu 2004 do zaplacení, a na náhradě nákladů řízení částku

50.135,- Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Po provedeném řízení

dospěl k závěru, že rezervační smlouva ze dne 11. prosince 2003, ze které

žalovaná odvozuje své smluvní právo ponechat si žalobci zaplacený rezervační

poplatek ve výši 7.000,- EUR jako smluvní pokutu, je neplatná podle § 37 odst.

1 obč. zák. Základním právem i povinností obou smluvních stran rezervační

smlouvy mělo být uzavření budoucí kupní smlouvu ohledně bytové jednotky a

parkovacího místa v domě, který v době podpisu rezervační smlouvy neexistoval a

měl být žalovaným vybudován na adrese P. 5 do určité doby. Z rezervační smlouvy

však nelze dovodit dostatečně určitý obsah smlouvy o budoucí kupní smlouvě,

kterou se strany rezervační smlouvy zavázaly uzavřít. Byť rezervační smlouva za

svoji nedílnou součást prohlašuje návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě a

obsahuje ustanovení, že zájemce prohlašuje, že připojený návrh ke smlouvě

podepíše, tento písemný návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě není úplný.

Neúplnost připojeného písemného návrhu lze odstranit v některých jeho částech

tak, že obsah budoucího smluvního ujednání (smlouvy o budoucí kupní smlouvě)

vyplývá z textu samotné rezervační smlouvy. Takovým výkladem rezervační smlouvy

však nelze dovodit jednu ze dvou podstatných náležitostí smlouvy o budoucí

kupní smlouvě podle ustanovení § 50a odst. 1 obč. zák., a to dobu, do kdy má

být uzavřena kupní smlouva ohledně předmětné nemovitosti. Rezervační smlouva

je tudíž pro neurčitost absolutně neplatná, a to včetně vedlejších ujednání o

smluvní pokutě za porušení jejich ustanovení. Soud prvního stupně poté

aplikoval § 451 odst. 1 a 2 obč. zák. a z titulu bezdůvodného obohacení uložil

žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 7.000,- EUR se specifikovaným

příslušenstvím (úrokem z prodlení).

K odvolání žalované Městský soud v Praze (dále již „odvolací

soud“) v záhlaví citovaným rozsudkem podle § 219 o.s.ř. potvrdil jako věcně

správný rozsudek soudu prvního stupně. Shledal správným právní závěr soudu

prvního stupně, že návrh smlouvy o budoucí (kupní) smlouvě, coby nedílná

součást rezervační smlouvy, je absolutně neplatným právním úkonem.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (dále již

„dovolatelka“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, jehož

přípustnost odvozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. a uplatňuje v

něm dovolací důvod ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. (tj. že rozhodnutí

spočívá na nesprávném právním posouzení věci), který podrobně rozvádí. Rezervační smlouvu lze v prvé řadě považovat za smlouvu nepojmenovanou. Ze

zákona neplyne povinnost, aby součástí rezervační smlouvy byla smlouva o

budoucí smlouvě nebo smlouva kupní či jakákoli jiná smlouva, resp. návrh

smlouvy. Odvolací soud dovozuje, že příloha rezervační smlouvy musí splňovat

nároky kladené obecně na právní úkony a dále, že z důvodu chybějícího údaje v

příloze rezervační smlouvy je celá rezervační smlouva absolutně neplatná. Předmětný návrh smlouvy, který není smluvními stranami podepsán a s vědomím

smluvních stran a objektivních důvodů není zcela úplný, není právním úkonem. Uvedený závěr odvolacího soudu se tak jeví jako zcela právně vadný. Podle

dovolatelky rezervační smlouva v uzavřeném znění byla dostatečně určitá, a to

s přihlédnutím ke stavu uvažovaného předmětu převodu v době jejího uzavření, a

splňovala veškeré požadavky kladené na platnost a určitost právních úkonů

vyplývajících z občanského zákoníku. Závěr odvolacího soudu ohledně její

neurčitosti a absolutní neplatnosti se tak jeví jako právně a interpretačně

vadný. Není základním právem smluvních stran z rezervační smlouvy uzavření

smlouvy o budoucí smlouvě, ale získání práva opce k určité nemovitosti. Z

žádného právního předpisu neplyne povinnost, aby součástí rezervační smlouvy

byla smlouva o budoucí smlouvě, když je zcela na vůli smluvních stran a v

souladu s ústavně aprobovaným právem smluvní volnosti, zda smlouvu o budoucí

smlouvě k rezervační smlouvě přiloží jako její přílohu či nikoli. Je taktéž na

jejich vůli, jaký obsah smlouvy o budoucí smlouvě (resp. jejího návrhu), budou

považovat za dostatečný. Odvolací soud se vůbec nezabýval otázkou, zda z jeho

pohledu neplatná příloha rezervační smlouvy je oddělitelná od rezervační

smlouvy jako takové. Podle dovolatelky z obsahu rezervační smlouvy i povahy

příloh je zřejmé, že případně neplatná příloha je od rezervační smlouvy

oddělitelná a její soudem tvrzená neplatnost nemá na rezervační smlouvu

jakýkoli vliv. Dovolatelka proto navrhla, aby Nejvyšší soud České republiky

(dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) zrušil dovoláním napadený

rozsudek odvolacího soudu, jakož i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil

soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalobci se k podanému dovolání dovolatelky písemně nevyjádřili. Při posuzování tohoto dovolání vycházel Nejvyšší soud z ustanovení

části první Čl. II, bodu 12 věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., jímž byl

změněn občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), podle něhož dovolání proti

rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti

tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů,

tj. podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 30. června 2009.

Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po zjištění, že

dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou

osobou (účastníkem řízení), zastoupenou advokátem podle ustanovení § 241 odst. 1 o.s.ř., stalo se tak ve lhůtě vymezené ustanovením § 240 odst. 1 o.s.ř. a

obsahuje zákonem stanovené náležitosti ve smyslu § 241a odst. 1 o.s.ř., se

zabýval jeho přípustností. Vzhledem k tomu, že dovolání v této věci není přípustné podle §

237 odst. 1 písm. a) ani podle písm. b) o.s.ř., přichází zde v úvahu toliko

přípustnost dovolání ve smyslu ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., tedy

pouze v situaci, kdy dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má

ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Podle ustanovení § 237 odst. 3

o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména

tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla

vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována

rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem. Protože odvolací soud v dovoláním napadeném rozsudku řešil právní

otázku neplatnosti rezervační smlouvy v rozporu s hmotným právem (jak bude

podrobně rozvedeno níže), Nejvyšší soud shledal dovolání dovolatelky přípustným

a také i opodstatněným. Jak vyplývá z obsahu odůvodnění písemného vyhotovení rozsudku

odvolacího soudu, odvolací soud pro své rozhodnutí převzal skutková zjištění

učiněná soudem prvního stupně. I když soud prvního stupně v odůvodnění svého

rozsudku s ohledem na požadavek § 157 odst. 2 o.s.ř. neuvedl, jaký ve věci

učinil závěr o skutkovém stavu, je z jím učiněných dílčích skutkových zjištění

nepochybné, jakou skutkovou podstatu podrobil právnímu posouzení a z jakého

skutkového nálezu rovněž vycházel při svém rozhodování odvolací soud. V řízení

bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli dne 11. prosince 2003 smlouvu o rezervaci

(dále též „rezervační smlouva“), na základě které se dovolatelka zavázala

žalobcům (jako zájemcům) rezervovat ke koupi do jejich společného jmění

„bytovou jednotku, č. kódu SO 14 – 5 včetně příslušenství (jednotka o přibližné

výměře 55,90 m2) v 1. patře budovy č. SO 14, v P. 5 – S., včetně ideálního

spoluvlastnického podílu na společných prostorách vypočteného poměrem velikosti

podlahové plochy bytové jednotky k celkové ploše všech jednotek v budově a

ideálního spoluvlastnického podílu na pozemku (definováno níže) vypočteného

stejným způsobem (bytová jednotka, podíl na společných prostorách a podíl na

pozemku dále jen také »byt«), která má být vybudována výstavbou budovy IF6

(pozn. Nejvyššího soudu - zkratka IF6 představuje označení dovolatelky v této

smlouvě) na této adrese (dále jen »budova«), na pozemku v současné době č. parc. 2885/21, zapsaném na LV č. 2890 u Katastrálního úřadu pro Hlavní město

Praha, katastrální území Smíchov, obec P.

(dále jen »pozemek«) a dále ideální

spoluvlastnický podíl (včetně příslušných spoluvlastnických podílů na

společných prostorách a pozemku) na nebytové jednotce pro garážová stání (dále

jen »parkovací místo«) vedené pod kódem P2 – 60 v objektu SO 14+15+18,

vypočtené poměrem velikosti podlahové plochy nebytové jednotky k velikosti

podlahové plochy parkovacího místa s poměrného podílu na společných

komunikačních prostorách náležejících k nebytové jednotce určené pro garážová

stání, vyjádřený ve zlomcích, ve 2. parkovacím podlaží ve výše uvedené budově. Pozemek je ve výlučném vlastnictví IF6. Na byt a parkovací místo se ve smlouvě

odkazuje jako na »nemovitost«. Obě strany berou na vědomí a souhlasí s tím, že

velikost bytu může být změněna v závislosti na stavebním a kolaudačním

rozhodnutí, a že spoluvlastnický podíl na společných prostorách a pozemku není

z výše uvedeného důvodu taktéž ještě znám a bude proto doplněn do Smlouvy o

budoucí kupní smlouvě a Smlouvy o převodu bytové jednotky a podílu na nebytové

jednotce budoucím prodávajícím později, včetně identifikace pozemku a

nemovitosti.“ Podle rezervační smlouvy (čl. I bod č. 3) „IF6 má tímto zájem

rezervovat zájemci nemovitost ke koupi do doby zaslání výzvy k uzavření Smlouvy

o budoucí kupní smlouvě současně s jejím textem smlouvy k podpisu (který v

podstatě /pozn. tučně zvýraznil Nejvyšší soud/ tvoří přílohu č. 1 k této

smlouvě), nejpozději do 31.12. 2004 a zájemce se zavazuje do 14 pracovních dní

od předložení, příp. doručení doporučenou poštou, výzvy a příslušného počtu

výtisků Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, tyto výtisky podepsat s notářským

ověřením svých podpisů a podepsané předat IF6.“ V rámci čl. III. bodu č. 1 téže

smlouvy pak „Zájemce prohlašuje, že s touto smlouvou obdržel i návrh Smlouvy o

budoucí kupní smlouvě, jež je nedílnou přílohou č. 1 této smlouvy(,) a dále

prohlašuje, že s jejím obsahem souhlasí a takto ji podepíše.“

Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že návrh

smlouvy o smlouvě budoucí (dále též „předběžná smlouva“) coby nedílná součást

rezervační smlouvy, je absolutně neplatným právním úkonem, neboť v něm

absentuje určení doby, do kdy má být budoucí hlavní smlouva uzavřena. Pokud

účastníci učinili smlouvu o smlouvě budoucí součástí rezervační smlouvy, bylo k

platnosti smlouvy jako celku nezbytné, aby i tato součást smlouvy byla platným

právním úkonem, což se v tomto případě nestalo.

Právní posouzení je činnost soudu spočívající v podřazení

zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní

normy, jejímž výsledkem je závěr, zda a komu soud právo či povinnost přizná či

nikoliv. Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud

posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo

právní normu správně určenou nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový

stav nesprávně aplikoval. Zjištěný skutkový stav je přitom limitujícím

faktorem pro tvorbu právně kvalifikačního závěru rozsouzené věci, neboť proces

realizace práva před vydáním meritorního rozhodnutí (rozsudku) v sobě zahrnuje

postup soudu (soudce) spojený s vyhledáním a interpretací právní normy, kterou

lze pro shodu právně významných skutečností předvídaných v právní normě se

zjištěným skutkovým stavem v řešené věci aplikovat. Pokud je však soudem

zjištěný skutkový stav neúplný, rozporný či snad (z hlediska právního

posouzení) irelevantní (soud má mylně za to, že jím zjištěný skutkový stav je

zásadně významný z hlediska právního posouzení věci), pak je třeba uzavřít, že

právní posouzení věci je na základě takto defektního skutkového stavu věci

nesprávné; to neplatí, jestliže již z povahy žalobou uplatněného nároku je

zřejmé, že i kdyby tvrzený skutkový stav byl prokázán, nebylo by jej možno –

pro absenci právní reglementace takto uplatněného nároku – podřadit pod žádné

pravidlo chování. V posuzované věci soud prvního stupně z listinných důkazů činil

dílčí skutková zjištění, která měla tvořit základ pro tvorbu právního závěru,

že součástí rezervační smlouvy byl i návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Odvolací soud, krom doplnění zjištění z čl. II. odstavce 4 rezervační smlouvy,

tato soudem prvního stupně učiněná skutková zjištění převzal pro své

rozhodnutí, avšak při právním posouzení na straně jedné dospěl k závěru, že

součástí rezervační smlouvy je „návrh o budoucí smlouvě“, zatímco v další části

odůvodnění svého rozsudku zase dovodil, že „účastníci učinili smlouvu o smlouvě

budoucí součástí rezervační smlouvy.“ Právní úkon lze definovat

jako projev vůle fyzické či právnické osoby směřující ke vzniku, změně nebo

zániku právní normou upraveného právního vztahu, jehož obsahem jsou subjektivní

práva a povinnosti účastníků tohoto vztahu. Je pochopitelně třeba odlišovat

jednostranné právní úkony, které již samy o sobě mohou aktivovat vznik, změnu

či zánik příslušnou právní normou předpokládaného právního vztahu, od

dvoustranných či vícestranných právních úkonů, které mají zase právní relevanci

především při uzavírání, změně obsahu či zániku smluv. Ve smyslu § 43a odst. 1

obč. zák. projev vůle, směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo

více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy, jestliže je dostatečně

určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí. Podle § 44 odst. 1 obč. zák. smlouva je uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu

na uzavření smlouvy nabývá účinnosti. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě

neznamenají přijetí návrhu.

Z vyloženého je zřejmé, že návrh na uzavření smlouvy ještě

neaktivuje příslušný právní vztah, nýbrž představuje počáteční stadium procesu

uzavírání smlouvy. Proto je třeba tento institut důsledně odlišovat od

institutu smlouvy, jejímž uzavřením se zakládá příslušný právní vztah. Jestliže

odvolací soud v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozsudku tyto instituty

neodlišoval a při právním posouzení věci uvedené instituty dokonce směšoval,

pak je třeba uzavřít, že jím učiněné právní posouzení věci je nesprávné. V občanskoprávních vztazích platí zásada smluvní volnosti, která

je promítnuta do ustanovení § 2 odst. 3 obč. zák., jež

umožňuje účastníkům právních vztahů upravit si

vzájemná práva a povinnosti dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon

výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od

něj nelze odchýlit. Je proto zásadně ponecháno na uvážení a

rozhodnutí samých účastníků, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou, jaký bude její

obsah, forma a mj. i jaký typ smlouvy pro konkrétní případ občanskoprávního

vztahu zvolí. Účastníci mají v prvé řadě možnost zvolit některý z upravených

typů smluv, které mají v občanském zákoníku své označení (pojmenované –

nominátní typy smluv – např. smlouva kupní, darovací, o půjčce atd.), mohou

však uzavřít i smlouvy, které nejsou ani v občanském zákoníku,

popř. ani v jiném občanskoprávním předpise zvláště upraveny (nepojmenované -

inominátní smlouvy). Vyloučena není ani kombinace jednotlivých prvků různých

smluv upravených – pojmenovaných (v takovém případě se bude smlouva řídit vedle

rozhodujícího vlastního ujednání stran prvky těch smluv, ze kterých se skládá),

popř. ani kombinace prvků smluv jak upravených, tak smluv neupravených (smlouva

se bude řídit vedle rozhodujícího vlastního smluvního ujednání stran také

prvky upravené smlouvy a těmi ustanoveními občanského zákoníku, která upravují

občanskoprávní vztahy, jež jsou zbývající části obsahem nejbližší). Podle § 51

obč. zák. je však nepojmenovaná smlouva platná pouze tehdy, pokud svým obsahem

a účelem neodporuje zákonu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. července 2004,

sp. zn. 32 Odo 626/2003). Ustanovení § 35 obč. zák. zřetelně deklaruje požadavek, aby se

výklad projevu vůle (tam, kde není výslovně projevena vůle jiná) řídil právě

logikou věci. Absurdní naopak je vycházet při posuzování platnosti projevené

vůle účastníků smlouvy z toho, že smluvní strany se při uzavírání smlouvy

logicky nechovaly (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2000, sp. zn. 20 Cdo 2608/98 (in Civilní judikatura, výběr aktuálních rozhodnutí Nejvyššího

soudu a Ústavního soudu České republiky, Linde Praha, a.s., 2. vydání, 2005,

str. 609). Z obsahu spisu vyplývá, že účastníky uzavřená rezervační smlouva

představuje „ve smyslu ustanovení § 51 obč. zák.“ nepojmenovanou – tzv.

inominátní smlouvu, kterou se dovolatelka zavázala žalobcům coby zájemcům

rezervovat shora specifikovanou bytovou jednotku (k níž se upínal i převod

specifikovaného spoluvlastnického podílu na společných částech výstavbou

vzniklého domu a na označeném pozemku), která v době uzavření smlouvy ještě

neexistovala. Při interpretaci rezervační smlouvy a její přílohy, kterou soudy

označují za návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě či dokonce za smlouvu o

budoucí kupní smlouvě (ve spise je ovšem založena kopie rezervační smlouvy, k

níž je připojen pouze koncept smlouvy o budoucí kupní smlouvě), však soudy

nebylo důsledně aplikováno ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák., jež stanoví, že

právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového

vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li

tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Podstatou inominátního závazku v dané

věci bylo ze strany dovolatelky rezervovat žalobcům – zájemcům a budoucím

kupujícím specifikovanou bytovou jednotku, která měla být situována v domě, k

jehož výstavbě mělo teprve dojít. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního

stupně jednotlivá ustanovení rezervační smlouvy prostřednictvím § 35 odst. 2

obč. zák. odpovídajícím způsobem neinterpretoval. To je zjevné zejména v té

části, ve které soud prvního stupně přikládá obsahu čl. III. bod č. 1

rezervační smlouvy stanovícího, že: „Zájemce prohlašuje, že s touto smlouvou

obdržel i návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jež je nedílnou přílohou čl. 1

této smlouvy a dále prohlašuje, že s jejím obsahem souhlasí a takto ji

podepíše“, zásadní význam potud, když stanoví, že „tento písemný návrh smlouvy

o budoucí kupní smlouvě není úplný.“. Přitom z obsahu rezervační smlouvy,

zejména pak z jejího čl. I. bodu č. 3, vyplývá, že připojený koncept předběžné

smlouvy měl v zásadě informativní charakter, tedy že dovolatelka se žalovaným

(zájemcům a budoucím kupujícím) zavázala nejpozději do 31. prosince 2004 zaslat

návrh smlouvy o budoucí kupní smlouvě „s...textem smlouvy k podpisu (který v

podstatě tvoří přílohu č. 1 k této smlouvě) /tučně v textu zvýraznil Nejvyšší

soud/ a zájemce /poznámka Nejvyššího soudu – rozuměno žalobci/ se zavazuje do

14 pracovních dní od předložení, příp. doručení doporučenou poštou, výzvy a

příslušného počtu výtisků Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, tyto výtisky

podepsat s notářským ověřením svých podpisů a podepsané předat IF6.“ Rovněž z

textu čl. I bodu č. 1 in fine rezervační smlouvy, že „...velikost bytu může být

změněna...a spoluvlastnický podíl na společných prostorách a

pozemku...není...taktéž ještě znám a bude proto doplněn do Smlouvy o budoucí

kupní smlouvě a Smlouvy o převodu bytové jednotky a podílu na nebytové jednotce

budoucím prodávajícím později, včetně identifikace pozemku a nemovitosti“,

vyplývá, že připojený koncept předběžné smlouvy představoval účastníky rámcové

vymezení jimi sledovaného budoucího závazku, nikoliv návrh předběžné smlouvy,

který byl dovolatelkou předložen žalovaným k akceptaci.

Rezervační smlouva tedy

coby inominátní závazek obsahovala ujednání, že dovolatelka bude rezervovat pro

žalobce v budoucnu vzniklou bytovou jednotku, jak byla specifikována ve

smlouvě, s tím, že se strany dohodly na dalším postupu při uzavírání předběžné

smlouvy, jejíž koncept byl připojen k rezervační smlouvě, jakož i na právních

následcích, pokud k uzavření předběžné smlouvy nedojde. Z rezervační smlouvy

také vyplývá, že účastníci počítají s tím, že obsahově dojde ještě k upřesnění

textu (v té době jimi odsouhlaseného konceptu) předběžné smlouvy, kterou chtějí

uzavřít, a to v závislosti na skutečnostech, které budou účastníkům známy až v

souvislosti s výstavbou bytové jednotky, resp. předmětného domu, v němž měla

být bytová jednotka situována. Pokud tedy odvolací soud uzavřel, že účastníci učinili smlouvu o

budoucí kupní smlouvě součástí rezervační smlouvy, a že předběžná smlouva pro

absenci určení doby, do kdy má být budoucí hlavní (kupní) smlouva uzavřena, je

neplatná, v důsledku čehož je neplatná i rezervační smlouva, jde o právní názor

nesprávný. Jelikož právní posouzení věci odvolacím soudem není správné a

dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. byl dovolatelkou

uplatněn právem, Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil. Důvody, pro

které nemohl obstát rozsudek odvolacího soudu, dopadají i na rozhodnutí soudu

prvního stupně; Nejvyšší soud proto zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu

prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem a odst. 3 o.s.ř.). Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižšího stupně závazný

(§ 243d odst. 1 část věty první za středníkem o.s.ř.).

V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů

vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech

původního řízení (§ 243d odst. 1 část první věty za středníkem a věta druhá

o.s.ř.) a přihlédne ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli

účastníci (§ 132 část věty za středníkem o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně 16. září 2010

JUDr. Pavel P a v l í k , v. r.

předseda senátu