32 Odo 1263/2006
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Kateřiny Hornochové a soudců JUDr. Františka Faldyny, CSc., a JUDr. Miroslava
Galluse v právní věci žalobkyně O. C. V., spol. s r.o., zastoupené advokátem,
proti žalované M. & C., Inc.C. R, zastoupené advokátem, o zaplacení 581 748,97
Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 33 Cm
80/2001, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 5.
dubna 2006, č.j. 11 Cmo 424/2005-278, 11 Cmo 450/2005, takto:
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 5. dubna 2006, č.j. 11 Cmo 424/2005-278,
11 Cmo 450/2005, a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. září 2005, č.j.
33 Cm 80/2001-238, se zrušují a věc se vrací Městskému soudu v Praze v k
dalšímu řízení.
748,97 Kč s příslušenstvím a rozhodnuto o náhradě nákladů řízení; zároveň
odvolací soud rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud se
ztotožnil s právním závěrem soudu prvního stupně, že nájemní smlouva uzavřená
mezi účastníky dne 8. 9. 1994 o nájmu kancelářských prostor s 15 parkovacími
místy v budově žalobkyně je neplatná vzhledem k tomu, že částka sjednaného
nájemného nebyla ve smlouvě rozdělena na nájem týkající se kancelářských
prostor a nájem parkovacích míst. Odvolací soud konstatoval, že nájemní smlouva
neobsahuje podstatnou náležitost – stanovení výše nájemného, a to u
kancelářských prostor podle § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, ve znění ke dni uzavření smlouvy, čímž se podle
odst. 4 uvedeného ustanovení stala neplatnou, a že u nájmu parkovacích míst je
smlouva neplatná pro rozpor s § 671 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „obč.
zák.“), podle něhož je nájemce povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak
nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci
a způsobu jejího užívání. Dále odvolací soud dovodil, že pokud smlouva odporuje
zákonu, je neplatná podle § 39 obč. zák. a nemohla být ani platně vypovězena.
Neuznal námitku žalobkyně, že parkovací stání nebyla určena k samostatnému
užívání a byla neoddělitelně spojena s pronájmem kancelářských prostor,
jestliže parkovací místa nebyla příslušenstvím předmětných nebytových prostor a
nejednalo se ani o takovou část společných prostor domu, které by nebyly
schopny samostatného užívání, tedy i nájmu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák.
Při dalším právním posouzení vyšel ze zjištění, že žalovaná uvedené prostory od
31. 3. 2000 neužívá, proto žalobkyni nenáleží požadovaná částka za užívání
nemovitostí od května 2000 ani z titulu bezdůvodného obohacení podle § 451 a
násl. obč. zák., jak podle odvolacího soudu správně dovodil i soud prvního
stupně, neboť se žalovaná na úkor žalobkyně nijak neobohatila.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z §
237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a dovolává
se nesprávného právního posouzení ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. s
tím, že se nedomnívá, že by smlouva postrádala podstatnou náležitost nájemní
smlouvy, bylo-li nájemné za užívání nebytových prostor a parkovacích míst
sjednáno jednou společnou částkou. Namítá, že soud svým rozhodnutím pominul
smluvní volnost účastníků, neboť dohoda o nájemném za užívání pronajatých
prostor jednou částkou za nájemné není žádným zákonem zakázána. Navrhla, aby
dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky (dále jen „Nejvyšší soud“) jako soud dovolací (§
10a zákona o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno ve lhůtě uvedené v §
240 odst. 1 o. s. ř. k tomu oprávněnou osobou (žalobkyní) řádně zastoupenou
advokátem (§ 241 odst. 1, 4 o. s. ř.), se zabýval nejdříve otázkou, zda je
dovolání v dané věci přípustné.
Podle ustanovení § 236 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé je dovolání
přípustné za podmínek uvedených v § 237 odst. 1 písm. b) a písm. c) o. s. ř.
Podle § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku
odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým soud
prvního stupně rozhodl jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán
právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil. O takový
případ se v dané věci nejedná, přichází proto v úvahu pouze přípustnost
dovolání, jejíž podmínky stanoví § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Ta je dána
tehdy, pokud dovolání není přípustné podle písmena b) tohoto ustanovení a
dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po
právní stránce zásadní význam.
Pro úsudek dovolacího soudu, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní
stránce zásadní význam či nikoli, jsou relevantní jen ty právní otázky, na
kterých napadené rozhodnutí spočívá, které mají obecný přesah a jejichž
posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl.
Otázku, zda dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce
zásadní význam, dovolací soud řeší jako otázku předběžnou (nevydává ohledně ní
žádné rozhodnutí) a jeho kladně vyjádřeným závěrem se podané dovolání stává
přípustným.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání je podle § 237 odst. 1 písm. c) o.
s. ř. přípustné, neboť právní otázka posouzení platnosti mezi účastníky
uzavřené nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor a parkovacích míst byla v
napadeném rozhodnutí odvolacího soudu posouzena v rozporu s hmotným právem a
byl tak naplněn uplatněný dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve
smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., kterým je pochybení soudu při aplikaci
práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy byl skutkový stav posouzen
podle jiného právního předpisu, než který měl být správně použit, nebo byl-li
sice aplikován správně určený právní předpis, ale soud jej nesprávně
interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v hypotéze právní
normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo, stanovené
dispozicí právní normy).
Dovolací soud dospěl k závěru, že oba soudy pochybily, pokud dospěly k závěru,
že se v daném případě jedná o dvě samostatné nájemní smlouvy, smlouvu o nájmu
nebytových prostor, pro níž platí právní režim podle zákona č. 116/1990 Sb. a o
smlouvu o nájmu parkovacích míst, jejíž právní úprava je zakotvena v § 663 a
násl. obč. zák., a že nájemní smlouvy nejsou platné, nebyla-li samostatně
stanovena výše nájmu pro každou pronajímanou nemovitost. Rozhodnutí obou soudů
není v souladu s dosavadní judikaturou týkající se nájmu uceleného souboru
nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo
1080/2005). V daném rozhodnutí Nejvyšší soud přijal právní závěr, že předmětem
nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt,
nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako
ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem
jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák.
ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák., podle něhož předmětem občanskoprávních
vztahů jsou mimo jiné věci. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo
pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený
soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k
tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a
parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří
samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním
nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva
je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané
nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa. Předmětná nájemní smlouva
obsahovala všechny potřebné náležitosti pro platnost nájemní smlouvy podle §
663 obč. zák., který stanoví, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za
úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i
užitky.
Pokud odvolací soud stejně jako soud prvního stupně dospěl v daném případě k
nesprávnému závěru ohledně neplatnosti předmětné nájemní smlouvy a z tohoto
důvodu poté odvolací soud konstatoval, že pro neplatnost smlouvy nemohlo dojít
ani k platné výpovědi z nájemního vztahu, je jeho závěr předčasný a v dalším
řízení bude třeba zabývat se otázkou výpovědi nájemního vztahu, k němuž mělo
dojít podle zjištění soudu prvního stupně ke dni 6. 5. 2000, neboť závěr o
výpovědi nájemního vztahu je rozhodující pro následné rozhodnutí o oprávněnosti
požadavku na zaplacení nájemného od 7. 5. 2000.
Bylo-li tedy rozhodnutí odvolacího soudu vydáno v rozporu s hmotným právem,
Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu podle ustanovení § 243b odst. 2 věty za
středníkem o. s. ř. zrušil; jelikož důvody, pro které byl rozsudek odvolacího
soudu zrušen, platí i pro rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i
rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení (§
243b odst. 3 o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§ 243d odst. 1, věta první
za středníkem o. s. ř.); v novém rozhodnutí soud rozhodne nejen o náhradě
nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního
řízení (§ 243d odst. 1, věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 24. července 2007
JUDr. Kateřina Hornochová
předsedkyně senátu