USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců
JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně H. W.,
zastoupené Mgr. Danielem Maškem, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova
1535/4, proti žalované Fostertown Real, a.s., se sídlem v Praze 1, Úvoz 230/1
(identifikační číslo 051 04 866), zastoupené Mgr. Martinem Žižkou, advokátem se
sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 846/1, o 2 023 219 Kč s příslušenstvím,
vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 21 C 116/2021, o dovolání
žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30
Co 305/2023-93, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího
řízení 20 231 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám Mgr. Martina Žižky,
advokáta.
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 4. 5. 2023, č. j. 21 C 116/2021-71,
zamítl žalobu, jíž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 2 023 219 Kč s
příslušenstvím (úroky z prodlení), a žalobkyni uložil nahradit náklady
vynaložené žalovanou v řízení (81 124,80 Kč). Soud prvního stupně zjistil, že
žalobkyně a její manžel R. W. (kupující) uzavřeli 24. 7. 2019 s žalovanou
(prodávající) kupní smlouvu o převodu – mimo jiné – rozestavěné jednotky č. XY
nacházející se v budově č. XY v katastrálním území XY, která zahrnuje: a)
rozestavěný nebytový prostor č. XY, dílna nebo provozovna (využívaný jako
prodejna), který je umístěn v 1. nadzemním podlaží budovy, a v příloze č. 2
smlouvy je označen jako „NP XY“, b) spoluvlastnický podíl na společných částech
nemovitosti o velikosti 379/7465. Podle článku III odst. 2 schémata podlaží
budovy tvoří přílohu č. 2 smlouvy. Kupující prohlásili, že jim byla umožněna
odborná prohlídka předmětu převodu (včetně možnosti jeho zaměření), dále jim
bylo předloženo stavební povolení a související dokumentace, že se řádně
seznámili se stavem předmětu převodu, veškerými jeho specifikacemi a standardy
a že předmět převodu kupují ve stavu, který při prohlídce a z dostupných
dokumentů před podpisem této smlouvy zjistili nebo zjistit mohli (článek IV
odst. 3). S výjimkou případných skrytých vad tak technický a faktický stav
předmětu převodu nemohou být důvodem odstoupení žalobkyně od smlouvy ani
důvodem pro snížení či vrácení kupní ceny nebo rezervačního poplatku. Před
uzavřením kupní smlouvy byla kupující (jednající prostřednictvím zmocněné
realitní kanceláře) k její žádosti poskytnuta prodávající (zastoupenou A. Š.)
technická dokumentace k jednotce včetně užitečných technických informací a
odpovědí na odborné otázky, projektová dokumentace ZTI a půdorysy; v půdorysu
prvního nadzemního podlaží k období 5/2017 byl nebytový prostor „B“ uveden s
plochou 30,75 m? a k období 10/2018 s plochou 30,8 m?. Uvedená jednotka byla
vymezena v prohlášení vlastníka jako rozestavěný nebytový prostor č. XY, dílna
nebo provozovna (využívaný jako prodejna), který je umístěn v 1. nadzemním
podlaží budovy; umístění nebytového prostoru je znázorněno ve schématu
příslušného podlaží. Celková podlahová plocha činí 37,9 m? a spoluvlastnický
podíl na společných částech nemovitosti o velikosti 379/7465. Soudu prvního
stupně byla předložena schémata podlaží budovy označená jako příloha 1/str. 1,
2, v níž jsou schémata bez měřítka; u jednotky NP XY je uvedeno 37,9 m?. Dále
bylo zjištěno, že v katastru nemovitostí je zapsán podíl na společných částech
nemovitosti (jednotky č. XY) ve výši 379/7465. Předmět koupě – jednotka NP XY –
byl předán 2. 9. 2019 v souladu se smlouvou, jak prohlásili kupující. Stavební
úřad 21. 2. 2020 udělil žalobkyni kolaudační souhlas; ve vymezení účelu stavby
je uvedeno, že nepotravinářská prodejna má celkem 30,8 m?. Dne 19. 3. 2021
žalobkyně sdělila žalované, co zjistila ohledně skutečné podlahové plochy
jednotky a požadovala přiměřenou slevu z kupní ceny; žalovaná nárok odmítla.
Podle soudu prvního stupně nešlo o vadu, která by byla způsobilá založit
odpovědnost žalované ve smyslu § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského
zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z“). Žalobkyně musela
tvrzenou vadu jednotky s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již před
uzavřením smlouvy, byla jí umožněna prohlídka převáděné jednotky, včetně jejího
přeměření, před podpisem kupní smlouvy jí byly poskytnuty půdorysy jednotky
obsahující měřítko a podrobný nákres jednotky, v nichž byla uvedena výměra
30,75 m? a 30,8 m?. Soud nepřisvědčil žalobkyni v tom, že prosté schéma bez
měřítka (navíc označené v rozporu s kupní smlouvou jako příloha č. 1 namísto
příloha č. 2) bylo způsobilé kvalifikovaně přesvědčit kupující (při vynaložení
dostatečné obvyklé pozornosti) o souladu výměry a skutečného stavu jednotky,
když toto schéma na první pohled nemůže odpovídat skutečnosti, neboť zde
vymezený tvar jednotky neodpovídá jejímu skutečnému půdorysu a tomu, jak byl
uveden v technické dokumentaci. Zohlednil též, že předávací protokol nezmiňuje
žádnou vadu ve vztahu k výměře jednotky, odkázal i na výměru jednotky uvedenou
v kolaudačním souhlasu s tím, že žalobkyně nabyla předmět koupě za sjednanou
cenu ve faktickém stavu, tak jak byl předán. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 305/2023-93, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a žalované přiznal na
náhradu nákladů odvolacího řízení 40 462 Kč. Odvolací soud na rozdíl od soudu
prvního stupně dovodil, že nižší výměra jednotky je zvláštním typem vady ve
smyslu § 2129 o. z., neboť jednotka má ve skutečnosti jinou výměru, než jaká
byla vymezena v kupní smlouvě a v prohlášení vlastníka; je proto třeba zabývat
se odpovědností za vady a tím, zda žalobkyni svědčí právo na přiměřenou slevu. V tomto směru soud prvního stupně věc správně posoudil, uzavřel-li že žalobkyně
mohla rozpoznat vadu ještě před podpisem kupní smlouvy – vada byla zjistitelná
z projektové dokumentace žalobkyni poskytnuté před podpisem kupní smlouvy,
navíc bylo žalobkyni umožněno prostor si prohlédnout, přeměřit. I kdyby tomu
tak nebylo, nelze přehlédnout, že nárok z odpovědnosti za vady byl ujednáním
stran smlouvy v článku IV odst. 3 vyloučen. Protože předmětem převodu je
nebytový prostor, jímž je podle kupní smlouvy „dílna nebo provozovna, využívaný
jako prodejna“, tedy prostor primárně určený k podnikání, a zároveň nevyšlo
najevo, že by žalobkyně kupovala tento prostor jako spotřebitelka, je toto
ujednání o vyloučení odpovědnosti významné. I kdyby žalobkyně vystupovala při
uzavření předmětné kupní smlouvy jako spotřebitelka a k vyloučení práva z
odpovědnosti za vady by nebylo lze přihlédnout, pak neuplatnila své právo z
odpovědnosti za vady včas - bez zbytečného odkladu. Takovým včasným vytčením
vady vůči žalované podání z 19. 3. 2021 není, neboť žalobkyně o tvrzené vadě
prokazatelně věděla nejpozději v březnu, dubnu 2020 (v souvislosti s pronájmem
jednotky). Žalovaná jako prodávající tak zcela důvodně a včas vznesla námitku
opožděného uplatnění vady.
Odvolací soud nezohlednil obranu žalobkyně, podle
níž žalované námitka opožděnosti uplatnění vady nesvědčí, musela-li o vadě
vědět a lstivě ji zastřela. Zdůraznil, že v řízení taková skutečnost nebyla
prokázána, ačkoli žalobkyně byla poučena o tom, že neprokáže-li, nemusí být ve
sporu úspěšná (§ 118a občanského soudního řádu). Důkazem není poukaz na to, že
žalobkyně zbudovala příčku, čímž došlo ke zmenšení jednotky, ani tvrzení o
činnosti či vědomosti znalce a realitní kanceláře. Pokud lstivé zastření
žalobkyně dovozovala z projektové dokumentace, která je navíc totožná s tou,
kterou ona sama měla k dispozici ještě před podpisem kupní smlouvy, pak takový
závěr přijmout nelze, když výměra v této dokumentaci uvedená odpovídá
skutečnosti a zároveň stejná dokumentace nemůže být podkladem pro závěr o tom,
že jedna strana smlouvy z ní nižší výměru zjistit musela a druhá nikoli. Prokázáno nebylo ani to, že žalovaná žalobkyni výslovně ujistila, že věc je bez
vad. Žalobkyně proto – argumentuje odvolací soud – nemá právo z vadného plnění
ve smyslu § 2103 o. z. Navíc žalované neoznámila vadu včas (§ 2112 odst. 1, 2
o. z.) a žalovaná tak důvodně vznesla námitku opožděného uplatnění vady.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
spatřuje v tom, že se při řešení otázky, zda byla spotřebitelkou ve smyslu §
419 o. z., odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo že tato
otázka je dovolacím soudem rozhodována rozdílně. Má zato, že odvolací soud v
rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15.02.2023, sp. zn. 25 Cdo
3497/202, neposoudil vztah účastnic jako vztah spotřebitelský. Dále podle
dovolatelky odvolací soud nesprávně aplikoval na daný případ § 2129 o. z.;
možnost analogické aplikace tohoto ustanovení na posuzovaný případ nebyla dosud
v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že rozhodnutí odvolacího soudu je věcně správné,
a navrhla, aby dovolací soud dovolání odmítnul nebo zamítnul. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního
řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“). Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí
odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí
závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se
odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo
která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím
soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní
otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.). Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že
rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o. s. ř.). K nutnosti vymezení relevantní právní otázky jakožto obsahové náležitosti
dovolání se Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi vyjádřil již několikrát,
např. v usnesení ze dne 30. 8. 2013, sp. zn. 30 Cdo 1853/2013, podle jehož
závěru není dovolání přípustné, nevymezí-li dovolatel otázku, která je
podstatná pro rozhodnutí odvolacího soudu v posuzované věci. Žalobkyně v dovolání uvedla, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky,
zda byla spotřebitelkou ve smyslu § 419 o. z., při jejímž řešení se měl
odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu představované
rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 25 Cdo 3497/2021. Odvolacímu soudu vytkla, že neposoudil vztah smluvních stran (žalobkyně a
žalované) jako vztah spotřebitelky a podnikatelky. Odvolací soud však vycházel
z toho, že i když žalobkyně uzavřela smlouvu jako spotřebitelka, tudíž se
jednalo o spotřebitelský vztah, neuplatnila právo z odpovědnosti za vady bez
zbytečného odkladu. Právní závěr – jak se mylně domnívá dovolatelka –, že v
právním vztahu nevystupovala jako spotřebitelka, odvolací soud nezaujal. Rozhodnutí odvolacího soudu tedy není v rozporu s výše citovaným rozsudkem
Nejvyššího soudu a dovolatelkou nastíněná právní otázka nemůže založit
přípustnost dovolání. K namítanému nesprávnému právnímu posouzení věci odvolacím soudem (aplikace §
2112 odst. 2 a § 2170 o.
z.) uvádí dovolací soud, že pouhý argument, že
odvolací soud věc nesprávně právně posoudil, není způsobilým vymezením
přípustnosti dovolání. Jiný výklad by vedl k absurdnímu (textu občanského
soudního řádu odporujícímu) závěru, že dovolání je podle § 237 o. s. ř.
přípustné vždy, když v něm dovolatel vymezí dovolací důvod (srov. též usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2015, sp. zn. 29 Cdo 2563/2015, jež obstálo i v
ústavní rovině /ústavní stížnost proti tomuto usnesení Ústavní soud usnesením
ze dne 29. 9. 2015, sp. zn. II. ÚS 2924/2015, odmítl/). S ohledem na povahu
činnosti dovolacího soudu jakožto sjednotitele judikatury je třeba přípustnost
dovolání omezit na případy právních otázek uvedených v § 237 o. s. ř.; pouhá
polemika s právním posouzením věci odvolacím soudem nepředstavuje způsobilé
vymezení přípustnosti dovolání.
Ani druhá dovolatelkou předložená právní otázka, zda jako spotřebitelka se
mohla vzdát svého práva z vadného plnění (práva na slevu z kupní ceny) v tom
smyslu, jak je stanoveno v článku IV odst. 3 kupní smlouvy, týkající se
možnosti aplikace ustanovení § 2129 a § 2170 o. z., která podle jejího názoru
nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud řešena, nemůže založit
přípustnost dovolání. Rozhodnutí odvolacího soudu není založeno pouze na této
právní otázce. Odvolací soud – jak je výše uvedeno – uzavřel, že právo z
vadného plnění žalobkyně nemá, protože je neuplatnila včas; zamítavý výrok
rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil z tohoto důvodu, nikoliv proto, že
právo na slevu z kupní ceny ujednání stran v kupní smlouvě vylučovalo.
Jelikož dovolání žalobkyně není podle § 237 o. s. ř. přípustné, Nejvyšší soud
je odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se podle § 243f odst. 3 druhé věty o.
s. ř. neodůvodňuje.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobkyně dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
žalovaná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 28. 5. 2025
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu