33 Cdo 844/2017-162
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Pavla Horňáka ve věci
žalobkyně FULL Service CZ s.r.o., se sídlem v Praze 4, Pod Vilami 669/23
(identifikační číslo osoby 281 12 288), zastoupené Mgr. Markem Hůzlem,
advokátem se sídlem ve Strakonicích, Velké náměstí 143, proti žalované J. M.,
bytem v XY, zastoupené Mgr. Filipem Kubrychtem, advokátem se sídlem v Praze 1,
Panská 6, o 241.969 Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 19 C
119/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne
29. 9. 2016, č. j. 58 Co 195/2016-140, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení 241.969 Kč z titulu dlužné provize. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 29. 9. 2016, č. j. 58 Co 195/2016-140,
potvrdil rozsudek ze dne 15. 12. 2015, č. j. 19 C 119/2015-101, jímž Obvodní
soud pro Prahu 6 zamítl žalobu o zaplacení 241.969 Kč a rozhodl o nákladech
řízení; současně odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalovaná a její manžel L. M. spoluvlastnili - každý ideální jednou polovinou – pozemek parc. č. XY o výměře
1723 m2, pozemek parc. č. XY o výměře 31 m2, jehož součástí je budova čp. XY
(rodinný dům), vše v katastrálním území XY, obec XY (dále jen „nemovitosti“). Nemovitosti byly zatíženy zástavními právy ve prospěch Hypoteční banky, a.s., k
zajištění jejích pohledávek ze smluv o úvěru v celkové výši 6,5 mil. Kč;
žalovaná a její manžel se dostali do prodlení se splácením úvěrů a měli zájem
svou záležitost řešit komplexně, tedy prodat nemovitosti při současném
vypořádání svých dluhů ze smluv o úvěru. Reálně jim totiž hrozilo, že banka
přistoupí k realizaci svého zástavního práva a nemovitosti zpeněží v dražbě. Dne 27. 5. 2014 proto uzavřeli s žalobkyní (zprostředkovatelkou) písemnou
smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí za kupní cenu 8.300.000 Kč;
smlouva byla uzavřena na dobu 24 měsíců. V bodě II 4 smlouvy bylo sjednáno, že
opatří-li zprostředkovatel zájemcům příležitost k uzavření smlouvy o převodu
nemovitostí, jsou tito povinni mu zaplatit provizi ve výši 5 procent z kupní
ceny. Dne 3. 7. 2014 byla dohodnuta sleva na kupní cenu 7.999.000 Kč a
následujícího dne byla uzavřena písemná smlouva o rezervaci s A. S. a A. S., v
níž žalovaná s manželem deklarovali zájem převést vlastnické právo k
nemovitostem za kupní cenu 7.999.000 Kč A. S. a A. S. a tyto deklarovaly zájem
vlastnické právo nabýt; strany této smlouvy se dohodly, že nejpozději do 31. 12. 2014 po vyzvání druhé strany uzavřou smlouvu o budoucí kupní smlouvě a
následně kupní smlouvu, popř. přímo kupní smlouvu. A. S. složila žalobkyni
zálohu na kupní cenu ve výši 483.990 Kč, koupi nemovitostí podmínila
zkolaudováním převáděného domu a nesouhlasila se zaplacením zbytku kupní ceny
před vkladem vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Dne 12. 12. 2014, resp. 22. 12. 2014 požádal zástupce S. žalobkyni o zaslání návrhu
kupní smlouvy. Zástupce žalobkyně návrh vyhotovil a odeslal zástupci S., který
mu 29. 12. 2014 sdělil, že „návrh je posuzován“ a dne 30. 12. 2014 ho požádal o
zaslání listu vlastnictví a vyčíslení dluhu bankou; následně žalobkyni sdělil,
že S. chce bance dluh uhradit teprve po zápisu jejího vlastnického práva do
katastru nemovitostí. Dne 19. 1. 2015 banka vyčíslila dluh znovu a stanovila
lhůtu pro jeho úhradu do 31. 3. 2015. Dopisem z 24. 2. 2015 požádala žalobkyně
žalovanou o sdělení, zda její zájem na prodeji nemovitostí trvá. V březnu 2015
žalovaná a její manžel nemovitosti prodali zájemci, kterého jim vyhledal jejich
známý.
Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně dovodil, že žalobkyni nárok na
provizi nevznikl, neboť žalované neopatřila reálnou příležitost prodeje
nemovitostí; vyhledala sice zájemce o koupi, ale - přestože se tak účastnice
dohodly – nezprostředkovala podmínky převodu, které by byly pro všechny
zúčastněné strany akceptovatelné, v důsledku čehož k uzavření kupní smlouvy
nedošlo. Dále - s odkazem na závěry, které přijal Nejvyšší soud v rozhodnutí ze
dne 16. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4601/2008 - hodnotil smluvní ujednání účastnic
ohledně vzniku nároku na provizi již při obstarání zájemce o koupi jako
ujednání, které zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran v
neprospěch žalované jako spotřebitelky, resp. dovodil, že zprostředkovatelská
smlouva jako celek vytvářela uvedenou nerovnováhu práv a povinností stran v
neprospěch žalované jako spotřebitelky. Žalobkyně - ačkoli věděla, že žalovaná
(a její manžel) v důsledku nepříznivé situace nemohou mít zájem na
zprostředkování prodeje v dlouhé době - uzavřela s nimi smlouvu formulářového
typu, z níž jí vzniklo na dobu dvou let exkluzivní právo obstarání prodeje
zprostředkovat, přičemž její zisk byl zajištěn pro každý případ v podobě
smluvní pokuty. Složitá smluvní konstrukce vytvořená žalobkyní umožňovala
laikovi jen stěží učinit si reálnou představu o veškerých právních důsledcích
vyplývajících ze smlouvy. Odvolací soud, který vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně,
nepřisvědčil jeho závěru, že ujednání o splatnosti provize, obsažené v
posuzované zprostředkovatelské smlouvě, se odchyluje od zákonné úpravy v
neprospěch spotřebitele. Konstatoval, že podle současné právní úpravy je
přípustné, aby vznik práva na provizi již obstaráním příležitosti uzavřít
zprostředkovávanou smlouvu byl sjednán i ve spotřebitelských vztazích. Vyjádřil
přitom názor, že v takovém případě by měl být spotřebitel výslovně upozorněn,
že rozsah služeb je poskytován pouze tak, že sjednaná služba nezahrnuje veškerý
servis, nebo že předpokládaný výsledek (uzavření zprostředkovávané smlouvy)
nemusí vůbec nastat, k čemuž v posuzovaném případě nedošlo; žalované nebyla v
rozporu s § 1811 o.z. poskytnuta jednoznačná informace o rozsahu služby. Shodně
se soudem prvního stupně odvolací soud dospěl k závěru, že žalobkyni právo na
provizi nevzniklo. Hovoří-li § 2447 odst. 2 o.z. o „smlouvě s určitým obsahem“,
je třeba, aby zprostředkovány byly konkrétní podmínky převodu tak, aby klient
měl reálnou možnost smlouvu uzavřít. Tak tomu v daném případě nebylo. Žalobkyně
znala situaci žalované a jejího manžela a byla informována o důvodu prodeje i o
nutnosti řešit požadavky hypoteční banky, což se mělo promítnout ve
zprostředkovatelských službách. Ačkoli žalobkyně měla požadavky banky i
prodejců k dispozici, ve smlouvě byl konkrétně uveden toliko předmět převodu a
jeho cena; nebyl tudíž sjednán obsah zprostředkovávané smlouvy v intencích
dohody účastnic, tedy nebyl sjednán „určitý obsah (zprostředkovávané) smlouvy“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
spatřuje v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na vyřešení otázky
hmotného práva, která nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena,
konkrétně na výkladu ustanovení § 2445 a násl. o.z., resp. pojmů „reálná
příležitost uzavřít smlouvu“ a „zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu
určitého obsahu“. Prosazuje, že v posuzovaném případě jí vzniklo právo na
provizi, neboť svou činností beze zbytku splnila závazek zajistit pro žalovanou
a jejího manžela příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým - ve
smlouvě o zprostředkování vymezeným - obsahem. Žalované nic nebránilo v tom,
aby zprostředkovanou příležitost využila, tzn., aby nemovitosti prodala
vyhledanému zájemci za kupní cenu, která byla ve smlouvě o zprostředkování
uvedena. Nesouhlasí s odvolacím soudem, že měla žalovanou zvlášť upozornit na
skutečnost, že nárok na provizi jí vzniká již samotným zajištěním příležitosti,
ani že je namístě výklad § 2447 odst. 2 o.z. zpřísnit (tedy volit jiný výklad),
týká-li se spotřebitelského vztahu; rozdílná aplikace zákonného ustanovení je
podle jejího názoru nepřípustná. Zásadní výhradu má vůči závěru odvolacího
soudu, že v dané věci nebyl sjednán určitý obsah zprostředkovávané smlouvy. Připomíná, že pokud jde o zprostředkování smlouvy s určitým obsahem, pak taková
smlouva je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny
konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má
zájem smlouvu uzavřít. Prosazuje, že tak tomu v posuzované věci bylo – byl
vymezen předmět převodu a výše kupní ceny. Vymezení dalších obsahových částí
již závisí na požadavcích zájemce (zde žalované) a ten je má vznášet, a to i
pokud jde o případné vyřešení otázky týkající se existujících zástavních práv. Jestliže žalovaná jiné požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy neměla,
postačilo, aby ve smlouvě o zprostředkování byly vymezeny podstatné obsahové
složky zprostředkovávané smlouvy. Nebylo na ní jako zprostředkovateli, aby
nepodstatné obsahové části zprostředkovávané smlouvy žalované navrhovala,
předestírala, apod. Požadavek „určité smlouvy“ byl tudíž naplněn, na čemž nic
nemění skutečnost, že nemovitosti byly zatíženy zástavním právem. Prodávající
mohli z kupní ceny své dluhy věřiteli zaplatit, případně již v rámci samotného
vypořádání kupní ceny mohly být tyto dluhy uhrazeny. Dovolatelka je
přesvědčena, že odvolací soud při aplikaci § 2447 odst. 2 o.z. nepřípustně
zaměnil vymezení určité smlouvy ve smlouvě o zprostředkování s (neexistující)
povinností zprostředkovatele sjednávat po zajištění vhodného zájemce určitý
obsah smlouvy. Oproti odvolacímu soudu má za to, že žalované obstarala reálnou
příležitost uzavřít kupní smlouvu, vyhledala-li osobu, která byla připravena
nejen kupní smlouvu určitého obsahu (co se týče předmětu převodu a jeho ceny)
uzavřít, ale současně byla schopna ji i plnit. Reálnou příležitost uzavřít
konkrétní smlouvu totiž nelze vykládat tak, že by zprostředkovatel měl mezi
smluvními stranami vyjednávat její obsah.
Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.; dále jen „o. s. ř.“). Dovolání je
přípustné, neboť Nejvyšší soud se v rozhodování výkladem § 2447 odst. 2 o.z.
dosud nezabýval a napadené rozhodnutí je na něm založeno.
Podle § 2447 odst. 2 o.z., bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce
obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je
provize splatná již obstaráním příležitosti.
Lze přisvědčit dovolatelce, že při aplikaci § 2447 odst. 2 o.z. není namístě
klást jiné, resp. přísnější požadavky na činnost zprostředkovatele, jestliže
zprostředkovává příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem
pro spotřebitele, a že tudíž jako zprostředkovatel měla žalovanou coby zájemce
– spotřebitele zvlášť upozornit na skutečnost, že nárok na provizi jí vzniká
již samotným zajištěním příležitosti. Nelze však pominout, že názor, že
žalobkyně postupovala v rozporu s § 1811 o.z., zůstal v rovině pouhého
konstatování a odvolací soud z něho v napadeném rozhodnutí žádné důsledky v
neprospěch žalobkyně nevyvodil. Své rozhodnutí založil na závěru, že žalobkyni
nevznikl nárok na provizi proto, že žalované neobstarala příležitost uzavřít s
třetí osobou kupní smlouvu s určitým (žalovanou žádaným) obsahem, resp.
nezprostředkovala podmínky převodu v intencích dohody účastnic.
Vymezení pojmu smlouvy s určitým obsahem zatím nebyla v odborné literatuře
věnována hlubší pozornost, lze však usuzovat, že smlouva s určitým obsahem je
předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní
požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem
smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky
zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších
obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.
Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má
zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost
uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel
vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy,
obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba
splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených
podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření
takové smlouvy ze strany zájemce.
Obecně platí, že činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy
směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost
zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není
zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané
smlouvy je věcí samotného zájemce. Strany si však mohou dohodnout (sjednat)
další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské
činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za
splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o
uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k
uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá.
Dovolatel podsouvá odvolacímu soudu, že obstarání příležitosti uzavřít s třetí
osobou smlouvu s určitým obsahem definuje jako povinnost zprostředkovatele po
zajištění vhodného zájemce sjednat určitý obsah smlouvy, tedy nahradit vůli
zájemce co se týče vymezení práv a povinností účastníků zprostředkovávané
smlouvy. Takový závěr však odvolací soud v napadeném rozhodnutí nedovodil. Byť
to nevyjádřil pregnantně, dovodil, že účastnice se nedohodly pouze na tom, že
žalobkyně pro žalovanou (a jejího manžela) vyhledá osobu, která koupí
specifikované nemovitosti za kupní cenu 8.300.000 Kč, resp. 7.999.000 Kč, jak
je uvedeno v písemné smlouvě o zprostředkování, nýbrž že zprostředkuje podmínky
převodu tak, aby žalovaná a její manžel prodejem svých nemovitostí současně
vyřešili svou nepříznivou situaci způsobenou nesplácením úvěrů poskytnutých jim
bankou (aby „měli reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít“). Ve
zprostředkovávané kupní smlouvě tak měly být vymezeny nejen její podstatné
obsahové složky, jakými jsou předmět převodu a jeho cena, ale i další obsahové
části podle požadavků žalované (a jejího manžela), které směřovaly ke
komplexnímu vyřešení jejich situace s úvěry (v kupní smlouvě měly být
zohledněny požadavky hypoteční banky). Nestalo-li se tak, lze přisvědčit
odvolacímu soudu, že žalobkyně pro žalovanou neobstarala příležitost uzavřít s
třetí osobou smlouvu s určitým - žalovanou požadovaným obsahem, a proto jí
nevzniklo právo na provizi.
Prosazuje-li žalobkyně v dovolání oproti odvolacímu soudu, že žalovaná jiné
požadavky než co se týče vymezení předmětu převodu a jeho ceny na obsah
zprostředkovávané smlouvy neměla, zpochybňuje právní posouzení věci nepřípustně
skutkovými námitkami. Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu podle § 241a
odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného
skutkového stavu, než z kterého vycházel odvolací soud. Platí, že dovolací soud
je vázán skutkovým stavem zjištěným odvolacím soudem a jeho správnost
(úplnost), jakož i samotné hodnocení důkazů, nelze úspěšně v dovolacím řízení
zpochybnit.
Protože je správný dovoláním zpochybněný právní závěr odvolacího soudu, že
žalobkyni právo na provizi za zprostředkování nevzniklo, nebyl dovolací důvod
uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. uplatněn důvodně. Dovolací soud proto
dovolání podle § 243d písm. a/ o. s. ř. jako nedůvodné zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3,
věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalované, která by jinak
měla právo na náhradu nákladů, náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. 1. 2019
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu