33 Odo 655/2005
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Blanky Moudré ve věci
žalobců a) Ing. P. Z., a b) E. K. zastoupených advokátem, proti žalované J. Š.,
zastoupené advokátem, o 776.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu
Praha-západ pod sp. zn. 7 C 1923/2001, o dovolání žalobců proti rozsudku
Krajského soudu v Praze ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 26 Co 317/2004-152,
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 10. listopadu 2004, č.
j. 26 Co 317/2004-152, a rozsudek Okresního
soudu Praha-západ ze dne 11. listopadu 2003, č. j. 7 C 1923/2001-116, se
zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Praha-západ k dalšímu řízení.
Žalobci se domáhali po žalované zaplacení částky 776.000,- Kč s blíže
specifikovaným příslušenstvím v podobě úroků z prodlení. Žalobu odůvodnili
tvrzením, že žalovaná jim dluží nájemné ve výši 640.000,- Kč za užívání domu v
P. a přilehlých pozemků (dále též „nemovitost“) podle smlouvy o nájmu
nemovitosti ze dne 22. 3. 2000 v době od února do září roku 2001 a dále částku
136.000,- z titulu bezdůvodného obohacení za užívání předmětu nájmu po skončení
nájemního vztahu (tj. v období od 1. 10. 2001 do 21. 11. 2001).
Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11.
listopadu 2003, č. j. 7 C 1923/2001-116, uložil žalované povinnost zaplatit
žalobcům částku 639.226,- Kč s příslušenstvím; v rozsahu částky 136.774,- Kč s
blíže uvedeným příslušenstvím žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Zamítavý výrok odůvodnil tím, že v důsledku prodlení žalobců s provedením
sjednaných úprav nemovitosti jim nenáleží nájemné od února 2001 do 26. 3. 2001;
až dne 27. 3. 2001 totiž byla zajištěna revizní zpráva elektrických rozvodů a
zařízení – poslední požadavek vyplývající z dodatku č. 2 smlouvy o nájmu
nemovitosti. Ve zbývajícím rozsahu bylo žalobě vyhověno, neboť soud prvního
stupně dospěl k závěru, že žalovaná byla podle platné nájemní smlouvy povinna
platit nájemné až do skončení nájemního vztahu (tj. do konce září 2001).
Požadavek na zaplacení částek odpovídajících nájemnému od října 2001 do 21. 11.
2001 posoudil jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení, jelikož po skončení
nájemního vztahu až do okamžiku vyklizení užívala žalovaná nemovitosti bez
právního důvodu.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 10. listopadu 2004, č.
j. 26 Co 317/2004-152, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím
výroku tak, že žalobu o zaplacení částky 639.226,- Kč s příslušenstvím zamítl;
ve výroku jímž byla žaloba v rozsahu částky 136.774,- Kč s příslušenstvím
zamítnuta, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech řízení
před soudy obou stupňů. Zcela se ztotožnil s důvody, které vedly soud prvního
stupně k částečnému zamítnutí žaloby. Shodně s ním vyšel ze zjištění, že dne
22. 3. 2000 byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu uvedené nemovitosti na
dobu jednoho roku za měsíční nájemné ve výši 80.000,- Kč. Při podpisu smlouvy
žalovaná poskytla žalobcům zálohu na nájemné ve výši 160.000,- Kč, jež měla
pokrýt období prvních dvou měsíců nájemního vztahu. Žalobci (jako
pronajímatelé) se zavázali na svůj náklad provést do třiceti dnů od uzavření
smlouvy v domě úpravy vymíněné žalovanou v dodatku č. 2 smlouvy, přičemž o dobu
případného prodlení s provedením těchto úprav se prodlužovala doba nájmu; za
dobu do provedení úprav ztráceli žalobci nárok na nájemné a žalovaná nebyla
povinna pronajatou nemovitost převzít. V situaci, kdy odvolací soud považoval
tuto smlouvu za platnou, dovodil, že žalobci nemají podle bodu 1. článku VIII.
smlouvy nárok na nájemné, neboť nezajistili na svůj náklad provedení
dohodnutých úprav. Dne 27. 3. 2001 sice došlo k provedení poslední úpravy
předmětu nájmu, jíž byla revize elektrických zařízení, kterou na svůj náklad
obstarala žalovaná. Žalobcům tudíž nájemné nenáleží ani za dobu po 28. 3.
2001. Jejich nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti v
období od 1. 10. 2001 do vyklizení rovněž neobstojí, neboť výpověď z nájmu,
kterou dali žalované pro neplacení nájemného, není platná a žalovaná nemovitost
i po 1. 10. 2001 užívala na základě smlouvy. Protože žalobci nesplnili smluvní
povinnost zajistit požadované úpravy, nebyla žalovaná povinna platit nájemné.
Výtky žalobců namířené proti výkladu bodu 1. článku VIII. nájemní smlouvy
neshledal odvolací soud důvodnými. Podle protokolu o předání nemovitosti ze dne
10. 4. 2000 žalovaná nemovitost převzala a nastěhovala se do ni přesto, že
nebyly provedeny úpravy podle dodatku č. 2 nájemní smlouvy; nájemné podle
článku IV. bodů 4. a 5. smlouvy přitom až do ledna 2001 řádně platila. Pro
přetrvávající „závady“ nájemné s odvoláním se na bod 1. článku VIII. smlouvy o
nájmu přestala platit až v únoru 2001.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (dále též „dovolatelé“)
dovolání, jehož přípustnost dovozují z § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
odvolacímu soudu vytkli, že jeho rozhodnutí je založeno na nesprávném právním
posouzení věci. Nesprávným shledávají výklad bodu 1. článku VIII. věty druhé
smlouvy. Mají zato, že smyslem a účelem tohoto ujednání obsaženého v této části
smlouvy, podle něhož o prodlení pronajímatele s provedením úprav se prodlužuje
doba nájmu sjednaná v ustanovení III. 1. a III. 2. této smlouvy, za dobu do
provedení úprav nepřísluší pronajímateli nájemné a do provedení úprav není
nájemce povinen prostory specifikované v čl. II. této smlouvy převzít, bylo
zprostit žalovanou povinnosti platit nájemné pouze v případě, kdy v důsledku
jejich prodlení s provedením úprav nepřevezme dotčenou nemovitost (předmět
nájmu); jiný výklad citovaného smluvního ujednání je v rozporu se skutečnou
vůlí účastníků smlouvy (nebylo úmyslem smluvních stran sjednat bezplatné
užívání nemovitosti žalovanou i v situaci neprovedení dohodnutých úprav
nemovitosti žalobci). Odvolací soud vyložil bod 1. článku VIII. smlouvy
izolovaně od zbývajícího obsahu smlouvy. Bod 4. článku IV. smlouvy o nájmu
vyjadřuje svázanost započtení složené zálohy na nájemné s okamžikem předání
nemovitosti. Žalovaná od okamžiku protokolárního převzetí nemovitosti (tj. od
10. 4. 2000) až do února 2001 předmět nájmu užívala a po tuto dobu platila
sjednané nájemné. Dovolatelé mají zato, že smluvní ujednání v bodě 1. článku
VIII. je neplatné pro neurčitost, neboť jeho rozdílný výklad nelze odstranit
ani za použití § 35 obč. zák. Z těchto důvodů navrhli, aby dovolací soud zrušil
rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla odmítnutí, resp. zamítnutí dovolání. Protože jazykový výklad
smlouvy koresponduje s vůlí účastníků smlouvy, neobstojí žalobci vymezený
dovolací důvod. Žalovaná zdůrazňuje, že měla zájem na realizaci požadovaných
úprav nemovitosti a chtěla mít možnost, ať již budou úpravy provedeny před
převzetím nebo nikoliv, převzít nemovitosti bez ohledu na tuto skutečnost.
Oprávnění neplatit nájemné zpočátku nevyužila s ohledem na zachování dobrých
vztahů s žalobci. Teprve poté, co se problémy s užíváním nemovitosti stupňovaly
a žalobci je neřešili, neviděla jiného východiska, než neplacením nájemného
docílit řešení vzniklého stavu. Dotčené ujednání smlouvy nemůže být neplatné
jen proto, že si jeho obsah účastníci vykládali odlišně.
Podle článku II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná
ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání
proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona (t. j. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle
dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních
právních předpisů. S ohledem na den, kdy bylo napadené rozhodnutí vydáno, bylo
tedy v řízení o dovolání postupováno podle občanského soudního řádu ve znění
před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“).
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Proto se Nejvyšší soud ČR jako
soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu
oprávněnými osobami, zabýval nejprve tím, zda jde o dovolání přípustné.
Žalobci dovoláním napadají dva výroky ve věci samé, které mají – z hlediska
přípustnosti dovolání – odlišný režim. Zatímco dovolání proti měnícímu výroku
je vždy přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a v případě takového
dovolání lze uplatnit všechny zákonem předpokládané dovolací důvody, lze o
přípustnosti dovolání proti výroku, jímž byl potvrzen zamítavý výrok rozsudku
soudu prvního stupně [s ohledem na to, že šlo o prvý rozsudek soudu prvního
stupně ve věci, takže nepřipadá v úvahu přípustnost dovolání podle § 237 odst.
1 písm. b) o. s. ř.], uvažovat jen v intencích § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku
odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno
rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena
b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po
právní stránce zásadní význam. Podle § 237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí
odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní
otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která
je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li
právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Jelikož při přezkumu měnícího výroku napadeného rozsudku, proti němuž je
dovolání zcela nepochybně přípustné, se musí dovolací soud zabývat mimo jiné
otázkou správnosti právního posouzení věci odvolacím soudem, která má význam i
pro posouzení přípustnosti dovolání proti výroku potvrzujícímu, přezkoumal
dovolací soud (poté, co shledal, že jsou splněny podmínky uvedené v § 241 odst.
1 a 4 a v § 241a odst. 1 o. s. ř.) podle § 242 odst. 3 o. s. ř. nejprve výrok,
jímž odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu v
rozsahu částky 639.226,- Kč s příslušenstvím zamítl. Žalobci nenamítají, že
řízení bylo postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a)
a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., případně jinými vadami řízení, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlédne, i
když nebyly v dovolání uplatněny, a ani z obsahu spisu nic takového neplyne.
Dovolací soud se proto zabýval jen výslovně uplatněným dovolacím důvodem, jak
jej žalobci obsahově vymezili.
V rámci dovolacího důvodu uvedeného v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jímž
lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním
posouzení věci, žalobci zpochybnili závěr, že žalovaná nebyla v rozhodném
období povinna platit nájemné pro prodlení žalobců s úpravou předmětu nájmu, k
němuž odvolací soud dospěl výkladem smluvního ujednání obsaženého v bodu 1.
článku VIII. nájemní smlouvy.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný
skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud
použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval
správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových
zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat
nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo
právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Citované
ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a
pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto
pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve
smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska
možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné
návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve
struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit
i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro
přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z
jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §
35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle;
použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního
úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl
vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání.
Citovaná výkladová pravidla se uplatní zejména v situaci, kdy účastníci řízení
interpretují obsah smluvních ujednání odlišným způsobem; taková situace ovšem
bez dalšího neznamená, že právní úkon vyložit nelze, neboť jejich zájmy a
postoje projevené v průběhu soudního řízení již nemusejí odpovídat vůli, kterou
projevili při právním úkonu. Teprve v případě, že pojmy použité při jazykovém
vyjádření obsahu úkonu jsou natolik nejednoznačné či nejasné, že z nich nelze
ani s přihlédnutím k vůli účastníků usuzovat na záměr, jenž měly naplnit, může
být opodstatněn závěr o neurčitosti právního úkonu podle § 37 obč. zák.
Žalobci tvrdí, že skutečnou vůlí účastníků smlouvy ze dne 22. 3. 2000 bylo
sjednat výluku z povinnosti platit nájemné jen v případě nepřevzetí a
faktického neužívání sporné nemovitosti žalovanou; převzala-li žalovaná
nemovitost podle předávacího protokolu ze dne 10. 4. 2000, nemohla se zprostit
povinnosti platit nájemné i když nebyly do data předání hotovy sjednané úpravy
nemovitosti.
Jak vyplývá z obsahu bodu 1 článku VIII. smlouvy o nájmu, je projev vůle
účastníků z hlediska jeho jazykového vyjádření nejednoznačný a připouští dvojí
možný výklad; lze jej vyložit nejen tak, že žalobci nemají právo na nájemné za
dobu do provedení dohodnutých úprav nemovitosti (výklad zastávaný žalovanou),
ale i tak, že do provedení úprav není žalovaná povinna platit nájemné,
nepřevezme-li nemovitost (výklad podaný žalobci). V pořadí druhý výklad
smluvního ujednání ovšem znamená, že převzala-li žalovaná před provedením
žádaných úprav pronajatou nemovitost, nezbavilo ji neprovedení úprav povinnosti
platit nájemné. Odvolací soud při výkladu obsahu bodu 1 článku VIII. smlouvy o
nájmu hodnotil tam sjednaná práva a povinnosti smluvních stran jen z pohledu
gramatického výkladu. Kromě výkladu gramatického (event. logického a
systematického) je možno při výkladu právního úkonu ve smyslu § 35 odst. 2 obč.
zák. usuzovat na vůli účastníků smlouvy také s přihlédnutím k následnému
chování těchto smluvních stran (k tomu srovnej obdobně rozsudek NS ČR ze dne
27. dubna 2006, sp. zn. 33 Odo 938/2004). Platila-li žalovaná žalobcům sjednané
nájemné od předání nemovitosti (tj. od 10. 4. 2000) až do ledna 2001, musela
smluvní ujednání pod bodem 1 článku VIII. smlouvy o nájmu chápat shodně jako
žalobci a její současné tvrzení o důvodech, pro které nájemné od února 2001
neplatila, se jeví jako účelové. Nelze proto než uzavřít, že odvolací soud
obsah právního úkonu vyložil nesprávně.
Žalobci obsahově (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) zásadní právní význam napadeného
rozhodnutí odvolacího soudu přisuzují právě výkladu právního úkonu podle § 35
odst. 2 obč. zák., tedy namítají, že řešení této právní otázky je v rozporu s
hmotným právem a v té souvislosti uplatňují dovolací důvod podle § 241a odst. 2
písm. b) o. s. ř. Protože odvolací soud, jak již bylo shora rozvedeno, při
řešení této otázky pochybil, je dán zásadní právní význam napadeného rozhodnutí
a dovolání je podle § 237 odst.1 písm. c) o. s. ř. přípustné i proti
potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu.
Vyložil-li odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) smluvní ujednání
obsažené v bodu 1 článku VIII. smlouvy o nájmu jen na základě jazykového
výkladu, aniž přihlédl k pozdějšímu chování účastníka tohoto právního úkonu
(žalované), je jeho právní posouzení neúplné a tudíž nesprávné. Dovolací důvod
podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl dovolateli užit opodstatněně a
dovolacímu soudu nezbylo než rozsudek odvolacího soudu zrušit (§ 243b odst. 2
věta za středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí
odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i
toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§
243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Podle § 226 odst. 1 ve spojení s § 243d odst. 1 věty první o. s. ř. bude v
dalším průběhu řízení soud prvního stupně (odvolací soud) vázán právním názorem
vysloveným v tomto rozsudku. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne o náhradě
nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§ 243d odst. 1 věta druhá o.
s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. července 2007
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu