Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu.
Odstoupení od smlouvy, Převod nemovitostí
Dotčené předpisy: § 48 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb.
Kategorie rozhodnutí: A
Publikováno ve sbírce pod číslem: 40 / 2006
Č. 40
Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul,
na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní
stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy,
nemovitost převedl na další osobu.
(Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005)
S t a n o v i s k o
občanskoprávního kolegia a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky
ze dne 19. dubna k výkladu ustanovení § 48 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soud České
republiky navrhl ve smyslu ustanovení § 21 odst. 1 zákona č. 6/2002 Sb., o
soudech a soudcích, občanskoprávnímu kolegiu zaujetí stanoviska podle
ustanovení § 14 odst. 3 citovaného zákona k otázce, zda se obnovuje vlastnické
právo původního převodce, který od smlouvy o převodu vlastnictví odstoupil, i v
případě, že jeho právní nástupce před odstoupením od smlouvy nemovitost platně
převedl na další osobu, neboť tato otázka není v praxi soudů řešena jednotně.
Občanskoprávní kolegium a obchodní kolegium Nejvyššího soudu České
republiky proto přijalo toto
s t a n o v i s k o :
Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká
právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a
obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k
odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu.
Výklad ustanovení § 48 odst. 2 zákona č. 40 /1964 Sb., občanský
zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále již jen „obč. zák.“), při řešení
otázky, „zda se obnovuje vlastnické právo původního převodce, který od smlouvy
o převodu vlastnictví odstoupil, i v případě, že jeho právní nástupce před
odstoupením od smlouvy nemovitost platně převedl na další osobu“, není ani v
praxi jednotlivých senátů Nejvyššího soudu České republiky jednotný (srov.
například rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. listopadu 1999,
sp. zn. 22 Cdo 1186/98, a ze dne 26.června 2003, sp. zn. 30 Cdo 2013/2002).
Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním
předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 48 odst. 2 obč. zák.).
Odstoupení od smlouvy je jednostranný adresovaný právní úkon, pro který
není zákonem stanovena žádná forma. Odstoupením od smlouvy je smlouva zrušena s
účinky „od počátku“ (ex tunc) [srov. § 48 odst. 2 obč. zák.]; v právních
vztazích účastníků smlouvy nastává stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě
vůbec nedošlo. Zrušení smlouvy s účinky „od počátku“ znamená nejen to, že
smlouva ztrácí své právní účinky a že neposkytuje základ pro právní vztahy
účastníků; mezi účastníky smlouvy se zrušení smlouvy „od počátku“ projevuje
zejména tím, že se „od počátku“ obnovují jejich práva a povinnosti v té podobě,
v jaké je měli k předmětu smlouvy před uzavřením smlouvy (tedy že se obnovuje
„původní stav“), a to bez zřetele k tomu, zda smlouva měla mít právní následky
jen v podobě obligačních účinků nebo zda měla mít také věcněprávní účinky
(nabytí vlastnického nebo jiného věcného práva). Bylo-li na základě takto
zrušené smlouvy plněno, jde o bezdůvodné obohacení získané plněním z právního
důvodu, který odpadl (srov. § 451 odst. 2 obč. zák.), a každý z účastníků
zrušené smlouvy je povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (srov. § 457
obč. zák.).
Uvedené platí i v případě, že odstoupením byla zrušena s účinky „od
počátku“ smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, podle které bylo vloženo
vlastnické právo do katastru nemovitostí.
Při smluvním převodu vlastnického práva k nemovitosti je právním
důvodem nabytí vlastnictví (iustus titulus) smlouva a právním způsobem nabytí
vlastnictví (modus acquirendi) vklad vlastnického práva podle této smlouvy do
katastru nemovitostí (srov. § 133 odst. 2 obč. zák., § 2 odst. 2 zákona č.
265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti „od počátku“
totiž, s účinky „od počátku“, zaniká právní titul, na základě kterého nabyvatel
nabyl vlastnické právo k nemovitosti; mezi účastníky smlouvy je po zrušení
smlouvy takový právní stav, jaký byl před uzavřením smlouvy, a to nejen z
hlediska obligačních účinků smlouvy, ale i účinků věcněprávních. To se
projevuje zejména tím, že převodce je nadále vlastníkem nemovitosti a že - bez
zřetele k uzavřené smlouvě - vlastně nikdy nepřestal být vlastníkem smlouvou
převáděných nemovitostí. Na tomto závěru nic nemění ani to, že podle předmětné
smlouvy (později zrušené) bylo pro nabyvatele vloženo do katastru nemovitostí
vlastnické právo. Byla-li zrušena smlouva s účinky „od počátku“, a nastává-li
proto stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě vůbec nedošlo, i z hlediska
věcněprávních účinků smlouvy ztrácí vlastnické právo vložené do katastru
nemovitostí svůj právní podklad. Protože nabyvatel není vlastníkem nemovitosti
a protože - z důvodu zrušení smlouvy s účinky „od počátku“ - se jím vlastně ani
nikdy nestal, byly zrušením smlouvy „od počátku“ odklizeny účinky vkladu
vlastnického práva, provedeného na základě takové smlouvy. Není-li tu právní
titul, na základě kterého nabyvatel nabyl vlastnické právo k nemovitosti,
nemůže mít vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, provedený na jeho
základě, jakékoliv právní účinky pro právní poměry účastníků zrušené smlouvy -
zaniklého právního titulu. Zápis do katastru nemovitostí reagující na takovou
skutečnost, vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva převodce dochází
ze zákona, nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem
vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem (srov. § 7 odst.
1 zákona č. 265/1992 Sb.).
Popsaný závěr platí rovněž v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k
odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu.
Zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti s účinky „od
počátku“ nastává situace - jak bylo již výše uvedeno - jako kdyby nabyvatel
nikdy nebyl vlastníkem převáděné nemovitosti. Za této situace proto žádná další
osoba nemohla od nabyvatele nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti,
neboť nabyvatel nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, zda ona „další
osoba“ byla při uzavírání smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od
vlastníka, je zde nerozhodná. Dobrá víra v tomto směru má totiž právní význam
jen tehdy, stanoví-li to zákon (srov. například § 486 obč. zák.), a tak tomu v
daném případě není.
Odpověď na řešenou právní otázku je rovněž v souladu s čl. 11 Listiny
základních práv a svobod, zaručujícím každému právo vlastnit majetek a právo na
ochranu jeho vlastnictví. Ve výše popsaných vztazích osob, označovaných zde
jako „převodce“, „nabyvatel“ a „další osoba“, je totiž na místě přednostně
přiznat právo na ochranu „převodci“, neboť jeho vlastnické právo k předmětu
všech uvedených vztahů stojí na počátku a je nepřípustné, aby bylo v důsledku
těchto vztahů popřeno. Zvlášť zřetelně vyvstává oprávněnost tohoto závěru v
případech - patrně nejčetnějších - kdy prodávající, za splnění zákonem
stanovených podmínek, odstoupí od kupní smlouvy o převodu vlastnictví k
nemovitosti proto, že kupující řádně a včas nezaplatil kupní cenu (srov. § 517
odst. 1 obč. zák.).
Výklad ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák. zaujatý tímto stanoviskem je
shodný s výkladem tohoto ustanovení obsaženým ve stanovisku občanskoprávního a
obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. června 2000, sp.
zn. Cpjn 38/98, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č.
44, ročník 2000.
Odlišné stanovisko soudců JUDr. Františka Baláka, JUDr., Ing. Jana Huška, Víta
Jakšiče, JUDr. Dagmar Novotné a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc.:
V souladu s právním názorem většiny připomínkových míst, zejména právnických
fakult Karlovy univerzity v Praze, Masarykovy univerzity v Brně a Západočeské
univerzity v Plzni, Nejvyššího správního soudu, jakož i s nálezem Ústavního
soudu České republiky ze dne 23. ledna 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000, zastáváme
názor, že odstoupení od smlouvy podle § 48 občanského zákoníku může mít
důsledky jen pro smluvní strany a nemůže mít vliv na postavení třetích osob,
které řádně nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem smlouvy.
Považujeme tedy za správný právní názor, který byl vyjádřen v návrhu
stanoviska označeného jako alternativa A tímto textem:
Převede-li převodce platným právním úkonem vlastnické právo k věci, nemůže být
vlastnické právo nabyvatele dotčeno tím, že právní předchůdce převodce
dodatečně (po převodu vlastnického práva věci na dalšího nabyvatele) od smlouvy
odstoupí.
Některé senáty Nejvyššího soudu posuzují rozdílně právní důsledky
odstoupení do smlouvy na vlastnické právo třetí osoby, která jej nabyla před
tím, než smlouva, na základě které nabyl věc její předchůdce, byla zrušena v
důsledku odstoupení. Proto občanskoprávní kolegium, kterému tuto otázku
předložil k posouzení velký senát občanskoprávního kolegia, k věci přijalo
stanovisko.
Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném
zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11 odst. 4 Listiny základních
práv a svobod, vyhlášené pod č. 2/1993 Sb. – dále jen „Listina“).
Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním
předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 48 odst. 2 obč. zák.).
Z mnoha myslitelných výkladů zákona je třeba v každém případě použít
pouze takový, který respektuje ústavní principy, je-li takovýto výklad možný.
Jedním ze základních principů právního státu je princip právní jistoty.
Tento princip též zahrnuje jistotu, že bude šetřeno nabytých práv. Princip
právní jistoty lze odvodit z čl. 1 a čl. 2 Ústavy České republiky a z čl. 1 až
4 Listiny.
Vlastníkovi je právním řádem poskytována ochrana, obecně vyjádřená
zejména v čl. 11 Listiny i v § 123 a násl. obč. zák. Pokud by dodatečným
odpadnutím právního důvodu, na základě kterého nabyl vlastnictví k věci
kterýkoliv z právních předchůdců vlastníka, stávající vlastník pozbyl řádně
nabyté vlastnické právo, byl by narušen princip právní jistoty, tvořící základ
právního státu. S principem právní jistoty a ústavní ochrany vlastnického
práva je v rozporu výklad, podle kterého dodatečné odpadnutí právního důvodu
vlastnictví předchůdce nabyvatele má za následek zánik vlastnického práva
tohoto nabyvatele a jeho obnovení pro původního vlastníka – předchůdce
převodce. V důsledku uplatnění takového názoru by si vlastník, který nabyl věc
odvozeně (derivátně), nebyl nikdy jist svým vlastnictvím (bylo by mu odepřeno i
dobrodiní vydržení, neboť nikdo nemůže vydržet vlastní věc, přičemž v době před
odstoupením od smlouvy věc držel jako její vlastník). Nabyvatel by se nemohl
spolehnout ani na to, že si řádně ověřil, že jeho předchůdce je skutečně
vlastníkem převáděné nemovitosti; přesto by bylo jeho řádně nabyté vlastnické
právo ohroženo. Vlastník by tak byl zbaven vlastnictví bez svého zavinění, bez
existence veřejného zájmu na takovém postupu a jen s fakticky omezenou možností
domoci se náhrady (neměl by nárok na vrácení kupní ceny vůči tomu, komu musí
věc vrátit, ale jen vůči tomu, od koho ji nabyl a byl by tak oslaben jeho nárok
na vzájemné vrácení plnění).
Naproti tomu osoba, která od smlouvy odstoupila, jako účastník smlouvy
mohla mít vliv na její obsah, včetně jejích vad, a nese určité riziko, že
(jinak platná) smlouva nebude bez vad, umožňujících od ní odstoupit. Tato osoba
také obdržela za převáděnou věc plnění, které má u sebe, a které bude povinna
vydat jen oproti vrácení věci (§ 457 obč. zák. ). Převedla-li vlastnictví, aniž
by obdržela vzájemné plnění a aniž by si svůj nárok zajistila věcněprávními
prostředky, nelze negativní důsledky takového postupu přenášet na toho, kdo
později vlastnictví k věci řádně nabyl.
Situaci po zrušení smlouvy řeší § 457 obč. zák. tak, že je-li smlouva
neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše,
co podle ní dostal. Nárok na vrácení kupní ceny z neplatné nebo zrušené smlouvy
je podmíněn ve smyslu § 457 obč. zák. splněním vzájemné restituční povinnosti.
To platí i pro opačné případy, ve kterých by prodávající žaloval na vrácení
prodané věci. I takovéto žalobě by soud mohl vyhovět jen tehdy, kdyby ve výroku
rozsudku mohl vyjádřit synalagmatický závazek obou účastníků neplatné či
zrušené smlouvy k vrácení plnění z obou stran (R 26/1975 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek). Nárok upravený v § 457 obč. zák. je nárokem
obligačním, směřujícím proti druhému účastníku smlouvy. Není-li možné vrácení
přijatého plnění v naturální podobě, uplatní se § 458 obč. zák., ze kterého
vyplývá, že není-li vrácení plnění ze smlouvy dobře možné (a to není i v
případě, že nabyvatel již není vlastníkem věci, o kterou ve smlouvě šlo), musí
být poskytnuta peněžitá náhrada.
Jiný výklad § 48 odst. 2 obč. zák. by musel vést nutně k závěru, že
vlastnické právo nabyvatele zanikne i v případě, že jeho právní předchůdce,
který věc na něj převedl, odstoupí od smlouvy o převodu vlastnictví vůči svému
předchůdci; také vzhledem k tomu, že podle § 48 odst. 2 obč. zák. se smlouva
po odstoupení od počátku ruší, nebylo-li mezi účastníky dohodnuto jinak, a že
od smlouvy lze odstoupit i na základě dohody (§ 48 odst. 1 obč. zák.) by
vlastnické právo mohlo zaniknout i na základě dohody předchůdců vlastníka (arg.
ad absurdum).
Jiná situace nastává v případě, že vlastnické právo na nabyvatele
nepřešlo, neboť smlouva o jeho převodu byla absolutně neplatná z důvodů
uvedených v § 37 a násl. obč. zák. Na základě absolutně neplatného úkonu
vlastnické právo nemůže přejít a nelze tak uvažovat o ochraně vlastnického
práva třetí osoby.
Občanskoprávní kolegium se tak odchyluje od právního názoru,
vysloveného ve stanovisku občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího
soudu ze dne 28. června 2000, sp. zn. Cpjn 38/98, publikovaného ve Sbírce
soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2000, poř. č. 44, že v důsledku
odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti se obnovuje původní
stav ohledně vlastnictví převedené věci i v případě, že dříve, než došlo k
odstoupení od smlouvy, nabyvatel nemovitost převedl platným právním úkonem na
další osobu, a tato osoba nabyla vlastnictví k nemovitosti.