21 Cdo 4662/2015
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr.
Jiřího Doležílka a soudců JUDr. Romana Fialy a JUDr. Ljubomíra Drápala v právní
věci žalobkyně V. Č., zastoupené Mgr. Miroslavem Neradem, advokátem se sídlem v
Praze 6 - Dejvicích, Pod Beránkou č. 2469/1, za účasti 1) M. Č. a 2) L. Č.,
zastoupeného Mgr. Janem Sirotkem, advokátem se sídlem v Praze 5 – Smíchově,
Pavla Švandy ze Semčic č. 1068/13, o zápis vlastnického práva do katastru
nemovitostí vkladem, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 26 C 1/2014,
o dovolání žalobkyně proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 28. května
2015 č. j. 4 Co 53/2015-58, takto:
Rozsudek vrchního soudu a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. listopadu
2014 č. j. 26 C 1/2014-39 se zrušují a věc se vrací Městskému soudu v Praze k
dalšímu řízení.
Žalobkyně podala dne 14. 8. 2012 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu,
katastrální pracoviště Praha, návrh na povolení vkladu vlastnického práva do
katastru nemovitostí podle darovací smlouvy uzavřené dne 13. 8. 2012, kterou
dárkyně A. Č., (dále jen „A. Č.“), darovala žalobkyni bytovou jednotku č.
1890/19 umístěnou v budově na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ a
spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ o velikosti
4578/192069, vše v katastrálním území S.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha,
rozhodnutím ze dne 17. 2. 2014 č. j. V-34473/2012-101 návrh na vklad
vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítl. Na základě zjištění, že
předmětem převodu podle předložené darovací smlouvy je „bytová jednotka č.
1890/19 umístěná v budově S. na pozemku p. č. 2313/205 vše v k. ú. S. se
spoluvlastnickým podílem na pozemku p. č. 2313/205 ve výši 4578/192069“ a že
předmětem převodu není spoluvlastnický podíl na společných částech domu
příslušející k převáděné bytové jednotce, dospěl k závěru, že účastníci
právního úkonu jsou ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) zákona č.
265/1992 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) omezeni ve smluvní volnosti
týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, a to ustanovením § 20
odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (ve znění pozdějších předpisů), podle něhož
přechází s převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce spoluvlastnictví
společných částí domu.
Žalobou podanou u Městského soudu v Praze dne 21. 3. 2014 se žalobkyně
domáhala, aby soud „zrušil rozhodnutí Katastrálního úřadu pro hlavní město
Prahu, katastrální pracoviště Praha ze dne 17. února 2014, č. j. V-34473/2012 o
zamítnutí návrhu na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí“ a aby rozhodl,
že vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalobkyně se
povoluje. Žalobu zdůvodnila zejména tím, že katastrální úřad, který dospěl k
závěru, že v předložené darovací smlouvě „chybí jedna náležitost“, kterou
vyžaduje zákon č. 72/1994 Sb., je povinen zkoumat, zda je předložená smlouva
určitá a srozumitelná, a nikoliv to, zda má všechny náležitosti. Má za to, že i
přes chybějící označení převáděného podílu na společných částech budovy je
darovací smlouva srozumitelná, neboť jsou z ní „seznatelné“ osoby dárce a
obdarované, je v ní vyjádřena vůle dárce darovat a vůle obdarované dar do svého
vlastnictví přijmout, a je z ní zřejmé, o jakou bytovou jednotku se jedná; co
se týká označení předmětu daru, je určitá, neboť jednotka je ve smlouvě
označena svým číslem, je uvedeno, v jaké budově se nachází, a je uveden i
pozemek, na kterém se nachází předmětná budova, včetně katastrálního území.
Uzavřela, že předložená darovací smlouva je – přestože v ní není výslovně
uveden podíl na společných částech budovy - způsobilá provedení zápisu vkladu
vlastnického práva pro obdarovanou.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ve svém
vyjádření uvedl, že v průběhu vkladového řízení bylo katastrálnímu úřadu
doručeno čestné prohlášení A. Č. ze dne 23. 8. 2012, ve kterém uvedla, že „si
není vědoma žádného svého úkonu či zmocnění třetí osobě k převodu vlastnictví
bytové jednotky do vlastnictví žalobkyně“ a že „žádný takový projev nikdy
neučinila, neučiní a ani jej nemá v úmyslu učinit“, že řízení u Obvodního soudu
pro Prahu 5 o neplatnost předmětné darovací smlouvy zahájené dne 7. 9. 2012
žalobou A. Č. bylo usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 26. 7. 2013 č.
j. 11 C 161/2012-31 zastaveno, neboť A. Č. zemřela, a že smlouva o převodu
vlastnictví jednotky musí mimo jiné obsahovat „speciální“ podstatné náležitosti
uvedené v ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Vady spočívající v tom,
že v čl. 1 darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 je uvedeno, že dárkyně vlastní
„bytovou jednotku č. 1890/19“ umístěnou v 8. nadzemním podlaží v katastrálním
území S., přičemž z údajů v katastru nemovitostí plyne, že byt č. 1890/19 se
nachází v domě v katastrálním území S., že součástí předložené smlouvy není
stanovení spoluvlastnického podílu dárkyně na společných částech domu a v textu
smlouvy není ani nijak vyjádřeno, že by se obdarovaná měla stát vlastníkem
takového spoluvlastnického podílu, a že ve smlouvě není vysvětleno, co se
rozumí zkratkou „nemovitost“, zakládají podle názoru katastrálního úřadu rozpor
s ustanovením § 6 odst. 1 písm. a) a d) zákona č. 72/1994 Sb., § 5 odst. 1
písm. c) a e) zákona č. 344/1992 Sb. a § 37 odst. 1 občanského zákoníku a vedou
k závěru o nesplnění podmínky určitosti a srozumitelnosti právního úkonu ve
smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. Okolnost, že
dárkyně spolu s jednotkou nenakládá i s (řádně označeným) spoluvlastnickým
podílem na společných částech domu, byla důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad
ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb.
Účastník L. Č. uvedl, že jednání žalobkyně a především „přednesená právní
argumentace“ je „ryze účelová“, že postup katastrálního úřadu je správný a v
souladu s příslušnými právními předpisy a že „pro případ, kdy soud zvrátí
rozhodnutí katastrálního úřadu a stejně tak v případě, kdy jej potvrdí“, bude
podána žaloba na určení vlastnického práva.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 11. 2014 č. j. 26 C 1/2014-39 zamítl
žalobu a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit L. Č. na náhradě nákladů
řízení 12 342 Kč k rukám advokáta Mgr. Jana Sirotka a že ve vztahu mezi
žalobkyní a M. Č. nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení.
Dovodil, že s vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato
spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k
pozemku a že vzhledem k nedělitelnosti spoluvlastnického práva účastníka řízení
k uvedeným nemovitostem je třeba, aby ve smyslu ustanovení § 20 odst. 1 a § 30
odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. bylo v předložené darovací smlouvě jako předmět
převodu uvedeno též spoluvlastnictví společných částí domu. Dospěl k závěru, že
vzhledem k tomu, že A. Č. jako převodce nenaložila s celým svým nedělitelným
vlastnictvím (tedy se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4578/192069 na
společných částech domu, v němž se nachází převáděná bytová jednotka č.
1890/19), jak jí ukládal zákon č. 72/1994 Sb., nebyla „bez dalšího“ splněna
podmínka pro povolení vkladu podle ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) zákona č.
265/1992 Sb. Zdůraznil, že „katastrální zákon, resp. zákon o vlastnictví bytů,
jsou speciálními právními předpisy ve vztahu k občanskému zákoníku“ a že je
třeba „respektovat požadavky stanovené zmíněnými speciálními právními předpisy
ve vkladových listinách“, aniž by bylo v této souvislosti na místě zmiňovat
„přepjatý právní formalismus“.
K odvolání žalobkyně Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 28. 5. 2015 č. j. 4
Co 53/2015-58 potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl, že žalobkyně je
povinna zaplatit L. Č. na náhradě nákladů odvolacího řízení 4 114 Kč k rukám
advokáta Mgr. Jana Sirotka a že žalobkyně a M. Č. nemají „navzájem“ právo na
náhradu nákladů odvolacího řízení. Shodně se soudem prvního stupně dospěl k
závěru, že darovací smlouva ze dne 13. 8. 2012, kterou uzavřela žalobkyně s
dárkyní A. Č., je neurčitá, pokud v rozporu s ustanovením § 20 odst. 1 a § 30
odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným
částem domu, ale obsahuje i „věcné“ chyby, které nebyly opraveny, a že proto
nebyly splněny podmínky vkladu uvedené v ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) a f)
zákona č. 265/1992 Sb. Dodal, že smlouva obsahuje i chybný údaj o čísle
popisném (nesprávně je v ní uvedeno „č. p. …..“, ač jde nepochybně o „č. p.
…..“) a že i když jsou převáděny nemovitosti dvě, a to bytová jednotka a podíl
na pozemkové parcele, je ve smlouvě uvedeno, že „dárce tímto nemovitost daruje
se vším faktickým i právním příslušenstvím“, aniž toto příslušenství
specifikuje.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Namítá, že
předložená darovací smlouva je i přesto, že v ní není výslovně uveden podíl na
společných částech budovy, určitá, srozumitelná a „způsobilá“ pro provedení
zápisu vkladu vlastnického práva pro obdarovanou, a že z předložené darovací
smlouvy ani z žádného jiného důkazu neplyne skutečnost, že by si dárkyně
hodlala ponechat ve svém vlastnictví „toliko podíl na společných částech
budovy“ a že by chtěla „prodat“ samotnou bytovou jednotku s podílem na pozemku.
Má za to, že je-li spoluvlastnický podíl na společných částech budovy
nedělitelnou součástí bytové jednotky, se kterou nelze samostatně nakládat, pak
to znamená, že dárkyně převedla na žalobkyni i tento podíl jakožto nedělitelnou
součást jednotky i přesto, že tento podíl není ve smlouvě výslovně uveden.
Uvedla, že pokud soudy podle judikatury považují nedostatek explicitního
vyjádření podílu na společných částech budovy za „nepřesnost“ odstranitelnou
„řádným výkladem“ a nikoliv za důvod neplatnosti smlouvy, nemůže být neuvedení
této skutečnosti na překážku zápisu vkladu vlastnického práva do katastru
nemovitostí. Dodala, že překonal-li odvolací soud sám výkladem „evidentní
překlep v označení parcely“, pak „jistě mohl za použití téhož výkladu překonat
i další nepřesnosti darovací smlouvy“. Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud
zrušil rozsudek odvolacího soudu a aby věc „vrátil zpět k dalšímu řízení“.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění,
že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou
osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s.
ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu vydaná v řízení
o věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, pokud to zákon připouští (§
245 a § 236 odst. 1 o. s. ř.).
Podmínky přípustnosti dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu jsou obsaženy
– jak vyplývá z přiměřeného užití části čtvrté, hlavy třetí občanského soudního
řádu (§ 245 o. s. ř.) – v ustanoveních § 237, 238 a 238a o. s. ř.
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí
odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí
závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se
odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo
která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím
soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní
otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.).
V projednávané věci A. Č. darovací smlouvou ze dne 13. 8. 2012 darovala
žalobkyni nemovitost označenou v darovací smlouvě jako „bytová jednotka č.
1890/19, umístěná v 8. nadzemním podlaží budovy sestávající z domu stojící na
pozemku číslo parcelní 2131/205“ a spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo
parcelní 2131/205“ o velikosti 4578/192069, vše v katastrálním území S. A. Č.
dne 8. 9. 2012 (poté, co žalobkyně podala u Katastrálního úřadu pro hlavní
město Prahu, katastrální pracoviště Praha, návrh na povolení vkladu
vlastnického práva do katastru nemovitostí podle uvedené darovací smlouvy)
zemřela a jejími dědici se stali její pozůstalí synové M. Č. a L. Č., kteří
podle pravomocného usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 18. 11. 2015 č.
j. 32 D 1296/2012-124, jímž byla schválena dohoda o vypořádání dědictví, nabyli
do svého podílového spoluvlastnictví rovným dílem bytovou jednotku č. 1890/19 v
budově postavené na pozemku parc. č. 2131/205, spoluvlastnický podíl na
společných částech budovy o velikosti 763/64023 a spoluvlastnický podíl na
pozemku parc. č. 2131/205 o velikosti 763/64023, vše v katastrálním území S.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha,
rozhodnutím ze dne 17. 2. 2014 č. j. V-34473/2012-101 návrh na vklad
vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítl. Městský soud v Praze
rozsudkem ze dne 6. 11. 2014 č. j. 26 C 1/2014-39 zamítl žalobu, kterou se
žalobkyně domáhala vkladu vlastnického práva podle darovací smlouvy ze dne 13.
8. 2012, a Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 28. 5. 2015 č. j. 4 Co
53/2015-58 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil s odůvodněním, že darovací
smlouva je neurčitá, neboť v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným
částem domu a obsahuje i „věcné“ chyby, a že proto nebyly splněny podmínky
vkladu uvedené v ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) a f) zákona č. 265/1992
Sb.
Za tohoto stavu věci závisí napadený rozsudek odvolacího soudu mimo jiné na
vyřešení otázky hmotného práva, zda je na překážku vkladu vlastnického práva
podle smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky okolnost, že ve smlouvě
není uveden spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky na společných
částech domu, v němž se jednotka nachází. Protože při řešení této právní otázky
se odvolací soud zčásti odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu
a zčásti tato otázka dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu ve všech
souvislostech vyřešena, je dovolání proti rozsudku odvolacího soudu podle
ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř.,
které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud
České republiky dospěl k závěru, že dovolání žalobkyně je opodstatněné.
Vklad práva podle darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 je třeba i v současné
době – vzhledem k době doručení této smlouvy katastrálnímu úřadu - posuzovat
podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k
nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen
„zákon č. 265/1992 Sb.“) [srov. § 63 odst. 4 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru
nemovitostí (katastrální zákon)].
Podle ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. katastrální úřad v řízení
o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda
a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,
b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin,
c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku
jiného práva je určitý a srozumitelný,
d) právní úkon je učiněn v předepsané formě,
e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo
rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je
předmětem právního úkonu,
g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního
předpisu.
Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.
Podle ustálené judikatury soudů (srov. například stanovisko občanskoprávního a
obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2000 sp. zn. Cpjn 38/98,
které bylo uveřejněno pod č. 44 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek,
roč. 2000, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2009 sp. zn. 21 Cdo
39/2008, které bylo uveřejněno pod č. 110 v časopise Soudní judikatura, roč.
2009) zkoumá katastrální úřad (soud v řízení podle části páté občanského
soudního řádu) v řízení ve věci povolení vkladu práva do katastru nemovitostí
právní úkon, na jehož podkladě má být právo do katastru zapsáno, jen z hledisek
vypočtených v ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., a to podle stavu
ke dni podání návrhu na vklad (§ 5 odst. 1 věta druhá zákona č. 265/1992 Sb.).
Jsou-li podmínky vkladu splněny, katastrální úřad rozhodne, že se vklad
povoluje, v opačném případě návrh zamítne (§ 5 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.).
V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, musejí být
označeny budovy „označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným
nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově
nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či
evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce
odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je
budova postavena“, a byty a nebytové prostory „označením budovy, v níž jsou
vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového
prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové
prostory očíslovány“ [§ 5 odst. 1 písm. c) a e) zákona č. 344/1992 Sb., o
katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších
předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 344/1992“)]. Smlouva o
převodu vlastnictví bytu (jednotky) musí též obsahovat stanovení
spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně
stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech
domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek [§ 6 odst. 1 písm.
d) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k
budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují
některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“)].
Ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) a ani jiné ustanovení zákona č. 265/1992 Sb.
neuvádí, co se rozumí určitostí a srozumitelností právního úkonu týkajícího se
převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva. Na vymezení
předmětu převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva v
těchto právních úkonech proto nelze - jak dovodil např. Ústavní soud v nálezu
ze dne 12. 6. 2002 sp. zn. I. ÚS 321/2000 - mechanicky aplikovat požadavky
ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb. I když katastrální úřad nezkoumá
platnost právního úkonu, na podkladě kterého má být zapsáno vlastnické nebo
jiné právo do katastru nemovitostí, je třeba vzít v úvahu, že v případě
určitosti a srozumitelnosti právního úkonu jde o stejný požadavek, jaký klade
na platnost právního úkonu ustanovení § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013
(dále jen „obč. zák.“); judikatura soudů proto již dříve dovodila (a srov. též
například nález Ústavního soudu ze dne 19. 3. 2002 sp. zn. I. ÚS 222/2000), že
určitost a srozumitelnost právního úkonu, vyžadované v řízení o povolení vkladu
práva do katastru nemovitostí ustanovením § 5 odst. 1 písm. c) zákona č.
265/1992 Sb., je třeba posuzovat podle občanského zákoníku, tedy obdobně, jak
by to činil soud při posuzování právní otázky platnosti (neplatnosti) takového
právního úkonu (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 3. 2011 sp.
zn. 21 Cdo 5171/2009 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2012 sp. zn.
21 Cdo 4040/2011, který byl uveřejněn pod č. 1 v časopise Soudní judikatura,
roč. 2013). Uvedené samozřejmě rovněž platí pro právní úkony o převodu bytové
jednotky (srov. § 3 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.).
Právní úkon je ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. nesrozumitelný
tehdy, jestliže z hlediska způsobu jeho vyjádření nelze stanovit, jaká vůle v
něm byla (měla být) projevena; je-li projev vůle sice srozumitelný, avšak není
zřejmý jeho věcný obsah, a není tedy možné (objektivně posuzováno) jednoznačně
stanovit, co má být předmětem právního úkonu, jde o právní úkon neurčitý.
Vznikne-li pochybnost o právním úkonu z hlediska jeho určitosti a
srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí výkladu právního úkonu, provedeného
podle ustanovení § 35 odst. 2 nebo 3 obč. zák., o odstranění takové nejasnosti;
právní úkon lze považovat za neurčitý nebo nesrozumitelný, jen jestliže ani
pomocí výkladu projevu vůle nelze stanovit, co v něm je obsaženo. Výklad
právního úkonu přitom může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo
projeveno, a pomocí výkladu právního úkonu není dovoleno měnit smysl a obsah
jinak jasného právního úkonu (srov. například již zmíněný rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 19. 6. 2012 sp. zn. 21 Cdo 4040/2011).
Jde-li o výslovný právní úkon, je třeba v označení předmětu právního úkonu
rozlišovat, zda vada spočívá jen v jeho nepřesné nebo neúplné identifikaci,
kterou lze odstranit postupem podle ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. (tedy
výkladem nejenom podle použitého jazykového vyjádření, ale zejména též podle
vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým
projevem), nebo zda jde o takový nedostatek, který ani podle použitého
jazykového vyjádření, ani podle vůle účastníků právního úkonu nemůže učinit
jednoznačným, jakého předmětu se týká (např. z důvodu jeho záměny za jiný
předmět).
V projednávané věci podala žalobkyně dne 14. 8. 2012 u Katastrálního úřadu pro
hlavní Město Prahu, katastrální pracoviště Praha, návrh na vklad do katastru
nemovitostí, ke kterému přiložila darovací smlouvu ze dne 13. 8. 2012, kterou
A. Č. darovala žalobkyni nemovitost „se vším právním i faktickým
příslušenstvím“ označenou v darovací smlouvě jako „bytová jednotka č. 1890/19,
umístěná v 8. nadzemním podlaží budovy sestávající z domu stojící na pozemku
číslo parcelní 2131/205“ a spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo parcelní
2131/205“ o velikosti 4578/192069, vše v katastrálním území S. Se závěrem
odvolacího soudu, že darovací smlouva je neurčitá, neboť v rozporu se zákonem
č. 72/1994 Sb. v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným částem domu,
obsahuje „věcné“ chyby, které nebyly opraveny, a chybný údaj o čísle popisném
(nesprávně je v ní uvedeno „č. p. ….“, ač jde nepochybně o „č. p. ….“) a není v
ní specifikováno příslušenství darované nemovitosti, nelze souhlasit.
Není-li ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu (jednotky), která má být
podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, převáděná nemovitost označena v
souladu se všemi požadavky ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) a e) zákona č.
344/1992 Sb. a § 6 odst. 1 písm. d) zákona č. 72/1994 Sb., obsahuje-li chybné
údaje a není-li v ní specifikováno příslušenství nemovitosti, nepředstavují
takové vady – jak vyplývá z výše uvedeného - bez dalšího neurčitost právního
úkonu. Mohou-li být takové nedostatky odstraněny výkladem natolik, že tu
(nadále) nejsou pochybnosti, jaké nemovitosti se právní úkon týká, není možné
důvodně odpírat zápis práva do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že
odvolací soud k výkladu projevu vůle (darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012)
nepřistoupil, je jeho závěr o neurčitosti darovací smlouvy a o nesplnění
podmínky vkladu uvedené v ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992
Sb. předčasný, a tedy nesprávný.
Dovolací soud nesouhlasí ani se závěrem odvolacího soudu, že v důsledku
neuvedení spoluvlastnického podílu převodkyně A. Č. na společných částech domu
v darovací smlouvě nebyla splněna též podmínka vkladu uvedená v ustanovení § 5
odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb.
Právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb. vytváří zvláštní druh
spoluvlastnictví budovy, který spočívá ve (navzájem neoddělitelném) vlastnictví
samotné jednotky (bytu či nebytového prostoru nebo rozestavěného bytu či
rozestavěného nebytového prostoru, jako prostorově vymezené části domu) a ve
spoluvlastnickém podílu na společných částech domu s ním spojeným ve velikosti
určené podle ustanovení § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. a jehož podstatu lze
charakterizovat jako kombinaci tzv. reálného spoluvlastnictví (výlučného
vlastnictví určitých prostorově vymezených částí budovy - jednotek) a
podílového spoluvlastnictví (na společných částech domu). K tomuto vlastnictví
(a spoluvlastnictví) neoddělitelně patří (jako samostatný předmět vlastnictví)
spoluvlastnický podíl k pozemku, na kterém je budova s vymezenými jednotkami
postavena, případně též k pozemku (funkčně) souvisejícímu, uvedenému v
prohlášení vlastníka budovy, popřípadě jiné právo, které má převodce jednotky k
pozemku, pokud původní vlastník budovy či jednotky nebyl jeho vlastníkem či
spoluvlastníkem. V zájmu toho, aby byl tímto způsobem vzniklý „vlastnický
celek“ (vlastnické právo k jednotce, spoluvlastnické právo ke společným částem
budovy a spoluvlastnické právo k souvisejícímu pozemku) zachován, zákon č.
72/1994 Sb. umožňuje převod (přechod) jen tohoto „vlastnického celku“ (a
samostatný převod jednotlivých „vlastnictví“ je zakázán), neboť nositelem
vlastnického práva k jednotce, spoluvlastnického práva ke společným částem
budovy a spoluvlastnického práva k souvisejícímu pozemku nemohou být odlišné
subjekty (srov. § 1 odst. 1, § 8 odst. 1, § 20 odst. 1, § 30 odst. 1 zákona č.
72/1994 Sb.).
Z uvedeného – vztaženo na projednávanou věc – vyplývá, že A. Č. a žalobkyně
byly jako účastnice řízení o povolení vkladu vlastnického práva podle darovací
smlouvy ze dne 13. 8. 2012 zákonem č. 72/1994 Sb. omezeny ve smluvní volnosti
týkající se věci, která byla předmětem tohoto právního úkonu, ve smyslu
ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb. v tom směru, že A. Č.
nemohla na žalobkyni převést jednotku č. 1890/19 bez spoluvlastnického podílu
na společných částech domu nebo bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc.
č. 2131/205 v katastrálním území S., anebo naopak spoluvlastnický podíl na
společných částech domu nebo spoluvlastnický podíl na pozemku bez jednotky č.
1890/19. Na závěr, že účastnice darovací smlouvou ze dne 13. 8. 2012 projevily
vůli převést jednotku bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu a
že proto nebyla splněna podmínka vkladu uvedená v ustanovení § 5 odst. 1 písm.
f) zákona č. 265/1992 Sb., však nelze usuzovat bez dalšího (aniž by byl
proveden výklad darovací smlouvy podle ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák.) z
toho, že tento spoluvlastnický podíl nebyl uveden v darovací smlouvě.
Spoluvlastnické právo ke společným částem domu totiž přechází s převodem
vlastnictví jednotky na nabyvatele ze zákona, a to i v případě, že není
výslovně uvedeno ve smlouvě o převodu jednotky (srov. § 8 odst. 1 větu druhou a
§ 20 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.).
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu, který nepřistoupil k výkladu
darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 z hlediska předmětu tohoto právního úkonu,
není správný. Protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro
odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu rozsudku odvolacího
soudu, Nejvyšší soud tento rozsudek zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.). Vzhledem
k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i
na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc
vrátil soudu prvního stupně (Městskému soudu v Praze) k dalšímu řízení (§ 243e
odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale
znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst. 1 a § 243g odst. 1 část první
věty za středníkem a věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. září 2016
JUDr. Jiří Doležílek
předseda senátu