22 Cdo 817/2024-232
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobce S. M., zastoupeného Mgr. Janem Konečným, advokátem se sídlem v Brně, Žampachova 1729/12, proti žalovanému R. B., zastoupenému Mgr. Ivem Večeřou, advokátem se sídlem v Ostravě, Tyršova 1438/38, o určení vlastnictví, vedené u Okresního soudu v Břeclavi pod sp. zn. 11 C 56/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 14. 9. 2023, č. j. 14 Co 279/2022-190, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 14. 9. 2023, č. j. 14 Co 279/2022-190, a rozsudek Okresního soudu v Břeclavi ze dne 21. 9. 2022, č. j. 11 C 56/2020-157, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Břeclavi k dalšímu řízení.
1. Okresní soud v Břeclavi (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 21. 9. 2022, č. j. 11 C 56/2020-157, určil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. XY a parc. č. XY, oba v k. ú. XY (dále též jen „předmětné nemovitosti“) – (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II).
2. V řízení o určení vlastnického práva vyšel ze zjištění, že dne 10. 9. 2012 uzavřel žalobce se společností ČESKÁ ÚVĚROVÁ POKLADNA a. s., se sídlem Tyršova 1438/8, Ostrava, IČO: 27826597, (dále jen „společnost“) smlouvu o úvěru č. 20120040 (dále jen „smlouva o úvěru“), ve které si smluvní strany ujednaly úvěr ve výši 250 000 Kč, trvání úvěru na 15 let a úrokovou sazbu 15,2 %; výsledná částka, kterou měl žalobce celkem uhradit, činila 635 989 Kč. Před uzavřením smlouvy o úvěru byl žalobce zadlužený.
Za účelem zajištění pohledávky včetně příslušenství ze smlouvy o úvěru uzavřel týž měsíc žalobce se společností zástavní smlouvu k předmětným nemovitostem. Předmětné nemovitosti byly v té době ohodnoceny na 1 650 000 Kč. Žalobce zaplatil pouze jednu splátku, poté byl úvěr zesplatněn a od 26. 12. 2012 byl v prodlení s plněním dluhu v celkové výši 707 456 Kč. Dne 30. 1. 2013 uzavřel žalobce se společností kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu 710 000 Kč a téhož dne uzavřeli dohodu o započtení pohledávky na zaplacení kupní ceny vůči pohledávce ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ve výši 707 456 Kč. Žalobce skončil v úpadku, v rámci insolvenčního řízení společnost přihlásila pohledávku ve výši 703 923 Kč z titulu smlouvy o spotřebitelském úvěru; přihláška insolvenčnímu soudu došla 22.
1. 2015. Po téměř sedmi letech od nabytí vlastnického práva k nemovitostem – konkrétně 18. 12. 2019 – převedla společnost vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného kupní smlouvou za cenu 750 000 Kč. Soud prvního stupně shledal smlouvu o úvěru neplatnou, neboť společnost před jejím uzavřením v rozporu s § 9 odst. 1 zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění do 24. 2. 2013, (dále jen „zákon o spotřebitelském úvěru“) neověřila úvěruschopnost žalobce. Navíc byla pro žalobce zjevně nevýhodná s ohledem na výši sjednaného úroku a s přihlédnutím ke vzniku dluhu ve výši 703 923 Kč za pouhé necelé čtyři měsíce od uzavření smlouvy o úvěru.
Společnost tak nemohla platně započíst pohledávku ze smlouvy o úvěru vůči pohledávce žalobce na zaplacení kupní ceny a samotná kupní smlouva ze dne 30. 1. 2013 byla neplatná vzhledem k rozdílu mezi sjednanou kupní cenou a skutečnou hodnotou nemovitostí. Společnost se tak nestala vlastníkem nemovitostí a musela si toho být sama vědoma, když pohledávku ze smlouvy o úvěru v roce 2015 přihlásila do insolvenčního řízení. Žalovaný nenabyl vlastnické právo od nevlastníka, neboť nemohl být o vlastnickém právu společnosti k nemovitostem v dobré víře.
Žalovaný kupoval nemovitosti za podezřele nízkou cenu a bylo po něm jako po podnikateli v oblasti realit možné požadovat vyšší míru obezřetnosti. Pokud by si vyžádal nabývací titul a odhad ceny nemovitostí, a při vědomí toho, co je předmětem činnosti společnosti, nemohl by nabýt oprávněnou důvěru v její vlastnictví předmětných nemovitostí. Obranu žalovaného, že cena nemovitostí byla nižší pro její zatížení nájemním právem žalobce, nepovažoval soud prvního stupně za relevantní.
věci samé, změnil je ve výroku o náhradě nákladů řízení (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II). Vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se s jeho právním posouzením, že smlouva o úvěru byla podle § 9 odst. 1 zákona o spotřebitelském úvěru ve spojení s § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) neplatná. Žalobce byl v době uzavření smlouvy o úvěru značně zadlužen a společnost si jeho úvěruschopnost žádným způsobem nezjišťovala.
Ve shodě se soudem prvního stupně posoudil podle § 39 obč. zák. jako neplatnou i kupní smlouvu ze dne 30. 1. 2013, která vykazovala znaky lichevní smlouvy. Smluvní strany si sjednaly kupní cenu nepřiměřeně nízkou oproti odhadní ceně a společnost zjevně zneužila tísně žalobce. Navíc svou pohledávku ze smlouvy o úvěru navzdory započtení nadále vymáhala a žalobce ji splácel i v insolvenčním řízení. Rovněž odvolací soud dospěl k závěru, že žalovaný nebyl ve smyslu § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen („o.
z.“) v dobré víře a nemohl tak nabýt vlastnické právo od nevlastníka. Podle odvolacího soudu existovaly objektivní okolnosti, které vzbuzovaly pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, pro které měl být žalovaný aktivní a zjistit si další bližší informace. Pochybnosti u žalovaného mělo vzbudit zjištění, že prodávající poskytuje nebankovní úvěry, a dále i mimořádně nízká kupní cena nemovitostí, která se téměř rovnala ceně sjednané v kupní smlouvě z 30.
1. 2013, jež byla již tehdy nižší o více než 100 % oproti tržní ceně. Toho si musel být žalovaný vědom, i pokud by byl v realitách laik, jak o sobě tvrdil. Do uzavření kupní smlouvy v roce 2019 cena nemovitostí ještě nepochybně vzrostla. Takto výrazně nemohla tržní cenu snížit ani skutečnost, že nemovitosti obýval žalobce. Za takové situace měl žalovaný provést prohlídku nemovitostí, při které by měl možnost od žalobce získat doplňující informace ohledně nabývacího titulu společnosti a o tom, proč v nemovitostech bydlí.
Žalovaný se však spokojil pouze s fotodokumentací nemovitostí.
4. Žalovaný napadl rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu dovoláním. Přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.“) odůvodnil tím, že napadené rozhodnutí závisí na posouzení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Odvolací soud nerespektoval princip materiální publicity katastru nemovitostí ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., neboť běžná opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje povinnost činit aktivní kroky (šetření) ke zjištění, zda stav zápisu ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu (v této souvislosti odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018). Dovolatel nepodniká v oblasti realit, nebyla mu známa činnost společnosti a nemovitosti kupoval s dlouhodobým investičním záměrem pod cenou, neboť byly obývány nájemcem se zhoršenou platební morálkou.
Do provedení vkladu vlastnického práva v jeho prospěch jej žalobce neoslovil a nezpochybnil vlastnické právo prodávajícího. Absenci dobré víry žalovaného přitom odvolací soud dovodil i proto, že si dovolatel před koupí nemovitosti fyzicky neprohlédl. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 793/2021, však sama okolnost, že si kupující nemovitosti před koupí fyzicky neprohlédl, nezpochybňuje jeho zákonem presumovanou dobrou víru, pakliže posléze byla uzavřena převodní smlouva a proběhl vklad vlastnického práva v jeho prospěch. Dovolatel sice prohlídku neprovedl, ale disponoval podrobnými informacemi o stavu nemovitostí včetně fotodokumentace. Proto navrhl, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
5. Žalobce ve vyjádření k dovolání navrhl, aby bylo dovolání jako nepřípustné odmítnuto, případně zamítnuto. Ztotožnil se přitom s tím, jak nalézací soudy posoudily otázku dobré víry žalovaného při nabytí předmětných nemovitostí, k čemuž opětovně odkázal na okolnosti, jimiž se soudy ve svých rozhodnutích ve vztahu k hodnocení dobré víry zabývaly.
6. Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o. z., přičemž je i důvodné, neboť odvolací soud tuto otázku vyřešil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
7. Podle § 980 odst. 2 o. z. je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
8. Podle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
9. Podle § 7 o. z. má se zato, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.
10. Kdo tvrdí, že nabyvatel nejednal v dobré víře, nese důkazní břemeno (§ 7); nelze použít judikaturu k zákonu č. 40/1964 Sb., občanskému zákoníku, dovozující opak – (viz Pavlů, R. § 984 [Materiální publicita veřejných seznamů]. In: Petrov, J. Výtisk, M. Beran, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 19).
11. Dobrou víru je nezbytné hodnotit obdobně jako v případě problematiky oprávněné, resp. nyní poctivé držby, objektivně, a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2016, sp. zn. 22 Cdo 88/2015, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4925/2016 (oba dostupné, stejně jako dále uvedená rozhodnutí, na www.nsoud.cz)]. Oproti dosavadní judikatuře však platí, že ve shodě s § 7 o. z. se dobrá víra dobrověrného nabyvatele presumuje (srovnej § 7 o. z.) – (k presumpci dobré víry viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4925/2016, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4174/2017, jakož i Lavický, P.: Význam domněnky dobré víry pro rozdělení důkazního břemena v civilním řízení soudním. Právní rozhledy, 2017, č. 13–14, s. 464–470).
12. Nabytí vlastnického práva dobrověrným nabyvatelem je přitom možné též za situace, v níž neoprávněný převodce původně „nabyl“ nemovitost na základě absolutně neplatné smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2024, sp. zn. 22 Cdo 304/2024), přičemž o takový případ se v nyní posuzované věci jedná.
13. Z uvedeného vyplývá, že nabýt věcné právo, v nyní projednávané věci vlastnické právo, od osoby, která je jako osoba oprávněná zapsaná ve veřejném seznamu, ačkoli podle skutečného právního stavu osobou oprávněnou (vlastníkem) není, je možné jen v případě, že nabývající osoba nabyla právo na základě úplatného právního jednání a v dobré víře ve stav zápisů ve veřejném seznamu. Soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem se, stejně jako dobrá víra, předpokládá, může však být prokázán opak (tzv. vyvratitelná právní domněnka). Existenci dobré víry je nutno zkoumat v časové souvislosti s okamžikem, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, posuzuje se dobrá víra se zřetelem k době, kdy byl podán návrh na zápis práva do tohoto seznamu (§ 984 o. z.).
14. Podle judikatury Nejvyššího soudu je při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu ustanovení § 984 odst. 1 o. z. vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popřípadě nemohla mít, důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci. Běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, ze dne 28. 2. 2024, sp. zn. 22 Cdo 304/2024, nebo ze dne 25. 9. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1903/2022). Jsou-li však nabyvateli známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťují, pak lze po něm přiměřenou „investigativní“ aktivitu požadovat. Posouzení, zda o takové skutečnosti šlo a zda investigativní aktivita vyvinutá nabyvatelem byla dostatečná, je na úvaze soudu, kterou by mohl dovolací soud zpochybnit, jen pokud by byla zjevně nepřiměřená či nebyla řádně odůvodněna (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2087/2020, ze dne 23. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 688/2021, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 221/2021).
15. Soud prvního stupně s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2018, sp. zn. 30 Cdo 429/2018, dospěl pod body 7 a 8 rozsudku k závěru, že posouzení dobré víry musí být přísné, přičemž „žalovaný svoji dobrou víru ve vlastnictví prodávajícího odůvodnil pouze důvěrou v zápis ve veřejném rejstříku,“ a současně „nebyly zjištěny mimořádné okolnosti svědčící o oprávněnosti dobré víry žalovaného ve vlastnictví prodávajícího.“ Přestože soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný „je sám podnikatelem v oblasti realit,“ a tudíž by měl postupovat s větší mírou obezřetnosti, založil své rozhodnutí na judikatorně dovozeném závěru v poměrech zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Již z toho důvodu je rozhodnutí soudu prvního stupně nesprávné, neboť kupní smlouva mezi společností a žalovaným byla uzavřena dne 18. 12. 2019, a proto bylo nezbytné dobrou víru žalovaného v zápis v katastru nemovitostí hodnotit v režimu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, konkrétně ve smyslu shora citovaného § 984 ve spojení s § 7. Bylo tedy namístě vyjít z domněnky obsažené v § 984 ve spojení s § 7 o. z., tedy že žalovaný byl v dobré víře, není-li prokázán opak. Z prvostupňového rozhodnutí se však podává, že to měl být žalovaný, koho tížilo důkazní břemeno ohledně skutečností, jež by jeho dobrou víru založily.
16. Naproti tomu odvolací soud již věc posuzoval podle § 984 o. z., přičemž však dospěl k témuž závěru, že žalovaný nemohl nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem, neboť nebyla splněna podmínka jeho dobré víry. Dovodil, že ochrana dobrověrného nabyvatele nemovitostí ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. žalovanému nesvědčila, neboť zde existovaly skutečnosti objektivně znejišťující knihovní stav, a proto po něm bylo možné požadovat přiměřenou aktivitu, kterou však nevykonal. Těmito skutečnostmi podle odvolacího soudu byla sjednaná kupní cena, která byla minimálně poloviční oproti tržní, čehož si měl být žalovaný i jako naprostý laik vědom, přičemž „již tato skutečnost v něm musela vzbuzovat důvodné pochybnosti o pravém vlastnickém právu převádějící společnosti“ (bod 16 rozsudku odvolacího soudu). Další pochybnosti měla u žalovaného vzbudit osoba prodávajícího, jíž byla společnost poskytující úvěry (bod 17 rozsudku odvolacího soudu).
17. Je zřejmé, že odvolací soud spojuje již samotné „podhodnocení nemovitostí“ se vznikem důvodných pochybností o existenci vlastnického práva, jež měly být objektivně způsobilé žalovaného znejistit v přesvědčení o skutečném vlastnickém právu převádějící společnosti. Uvedl, že tato kupní cena (750 000 Kč) odpovídala svou výší kupní ceně sjednané v kupní smlouvě ze dne 30. 1. 2013 (710 000 Kč) uzavřené mezi žalobcem a společností, která již tehdy byla cca poloviční oproti tržní ceně. Ke sjednané výši kupní ceny odvolací soud vyslovil názor, že ani skutečnost, že jsou nemovitosti obsazeny nájemcem, by k tak výraznému snížení ceny vést nemohla. Již tyto skutečnosti měly vést žalobce k tomu, aby si fyzicky nemovitosti prohlédl.
18. Pakliže by žalovaný k prohlídce nemovitostí na základě výše popsaných skutečností, jež měly založit jeho pochybnost, přistoupil, vyslovil odvolací soud následující závěr: „Pokud by žalovaný takto postupoval a nespokojil se pouze s fotodokumentací nemovitostí, mohl by získat od žalobce, který v domě stále bydlel, přímé informace o důvodu, proč v domě bydlí, tedy o okolnostech provázejících uzavření převodní smlouvy z 30. 1. 2023, které jsou způsobilé vzbudit důvodné pochybnosti o vlastnickém právu převodce, neboť krátce po uzavření kupní smlouvy byla podána žaloba v této věci a žalobce nepochybně již před jejím uzavřením o podání žaloby uvažoval a žalovanému jako novému nabyvateli by v tomto směru poskytl informace.“
19. Úvaha odvolacího soudu ohledně existence skutečností objektivně způsobilých zpochybnit dobrou víru žalovaného ve smyslu § 984 o. z. je zjevně nepřiměřená a v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
20. Lze souhlasit s odvolacím soudem do té míry, že kupující by zpravidla měl přistoupit k prohlídce kupované nemovitosti při existenci skutečností, jež jsou objektivně způsobilé vyvolat pochybnosti o vlastnickém právu prodávajícího. Takovou skutečností může být např. existence oplocení (připlocení nabývaného pozemku k jinému pozemku), v jehož blízkosti nabyvatelé dlouhodobě žili (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp zn. 22 Cdo 4174/2017). Musí se nicméně jednat o skutečnost, která je objektivně způsobilá znejistět nabyvatele v důvěře ve správnost zápisu v katastru nemovitostí.
21. Stranami sjednaná výše kupní ceny však v dané věci nemůže být bez dalšího skutečností, která nabyvatele nutí k investigativní činnosti ohledně zjišťování vlastnického práva převodce, zvláště pak za situace, je-li tato skutečnost do jisté míry zdůvodněna tím, že v domě žije problematický nájemce a kupní cena odpovídá ceně, za kterou převodce věc nabyl. Ostatně z odůvodnění rozsudků nalézacích soudů není zřejmé, za jakých okolností byla smlouva uzavřena, zda se nemovitosti nabízely v inzerci, nebo byl žalovaný přímo osloven, jaký je jeho vztah ke společnosti, popř. ke zprostředkovateli kupní smlouvy, jakými informacemi o nemovitostech před jejich koupí disponoval, zda si například před koupí opatřil nabývací titul či odhad ceny nemovitostí, nebo zda se zajímal o to, proč byla kupní cena sjednána v částce nižší, než byla obvyklá cena, respektive jaké informace ke skutečnostem, jež ovlivnily danou částku kupní ceny měl k dispozici. Rovněž není zřejmé, zda měl žalobce k užívání platný právní titul a zda případně řádně hradil nájemné, což jsou nepochybně skutečnosti, které mohly mít na prodejní cenu nemovitostí zásadní vliv.
22. Samotná cenově výhodná koupě, která může být opodstatněna širokým spektrem skutečností, nemůže sama o sobě vzbuzovat pochybnosti o vlastnickém právu převodce, a to ani za situace, v níž je převodcem subjekt poskytující úvěry. Vždy bude zapotřebí přihlédnout k dalším okolnostem, jež nicméně v nyní posuzovaném případě svědčily – jak bude uvedeno níže – spíše ku prospěchu dobré víry žalovaného.
23. Nelze tedy přijmout závěr o tom, že zde byla dána (žalobcem tvrzena a prokázána) existence takových skutečností, které byly objektivně způsobilé zpochybnit dobrou víru žalovaného presumovanou v § 984 o. z., resp. způsobilé vyvolat pochybnosti, jež by měly za následek požadavek na vyvinutí míry „investigativní“ aktivity ze strany žalovaného, např. ve fyzické prohlídce nemovitostí.
24. Ostatně ani není zřejmé, zda by došlo při prohlídce nemovitostí ke konfrontaci žalovaného se žalobcem, což bylo nicméně předpokladem závěru, že by žalobce žalovanému sdělil okolnosti uzavření kupní smlouvy ze dne 30. 1. 2013. Tento sled událostí ústících v povědomí žalovaného o neplatnosti předmětné kupní smlouvy je pouhým hypotetickým průběhem skutkového děje. Naproti tomu soudy vyšly zřejmě ze zjištění (bod 7 prvostupňového rozsudku), že žalovaný měl v domě bydlet na základě užívacího práva (zřejmě nájemní smlouvy), a to po dobu několika let. V souvislosti s tím se jeví jako stěžejní, že od uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a společností a uzavřením kupní smlouvy mezi společností a žalovaným uplynulo bezmála 7 let. Za tuto dobu by osoba průměrného rozumu ve smyslu § 4 o. z. zjevně přistoupila k řešení záležitosti (podáním žaloby). Naproti tomu skutečnost, že žalobce v domě bezmála 7 let jako nájemce bydlel, přičemž z katastru nemovitostí nebylo zřejmé, že by si jakkoli nárokoval vlastnické právo k předmětným nemovitostem, svědčí podle přesvědčení dovolacího soudu ve prospěch žalovaného, nikoli žalobce. O bydlení žalobce jakožto nájemce žalovaný informován byl a měl k dispozici i fotodokumentaci nabývaného objektu. Jestliže za této situace nepovažoval za nezbytné provést prohlídku nemovitostí, které nabýval s dlouhodobým investičním záměrem, nelze takovému jeho postupu nic vytknout ve směru porušení pravidel investigativní aktivity.
25. Odvolací soud tedy dostatečně jasně a přesvědčivě v návaznosti na konkrétní skutková zjištění nevyložil, proč měl mít žalovaný pochybnosti o knihovním stavu a proč měl vyvinout odpovídající investigativní aktivitu. Požadavek, aby žalovaný vyvinul větší aktivitu ve vztahu k ověření, zda vlastnické právo, které bylo ve veřejném seznamu zapsáno ve prospěch společnosti, bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, nelze dovozovat pouze ze skutečnosti, že žalovaný kupoval předmětné nemovitosti za výhodnou cenu od společnosti poskytující úvěry. Právní závěr odvolacího soudu je proto nesprávný, přičemž úvaha odvolacího soudu je ve vztahu k požadavkům kladeným na nabyvatele (žalovaného) při ověřování, zda byl stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, zjevně nepřiměřená, pročež je napadené rozhodnutí, jakož i rozhodnutí soudu prvního stupně, v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, na kterou žalovaný odkazoval v dovolání (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 793/2021). Poslední uvedené rozhodnutí pak formuluje závěr, podle kterého sama okolnost, že kupující si nemovitost (např. byt) před koupí fyzicky neprohlédl, nezpochybňuje jeho (zákonem presumovanou) dobrou víru, pakliže posléze došlo k uzavření převodní smlouvy a následně ke vkladu vlastnického práva v jeho prospěch.
26. Z dovolatelem předkládaných rozhodnutí se podává, že požadavek na ověřování souladu mezi zápisem ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s § 980 odst. 2 o. z., který zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Vyloučení potřeby automatického a „povinného“ šetření skutečného právního stavu je ostatně smyslem materiální publicity veřejných seznamů, vyjádřené zejména v § 984 odst. 1 o. z.
27. Nesprávné je proto prvostupňové rozhodnutí, které na nabyvatele (žalovaného) kladlo nepřiměřené požadavky již proto, že jeho úvahy byly převážně založeny na rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2018, sp. zn. 30 Cdo 429/2018, jehož závěry však nelze bez dalšího vztáhnout na právní úpravu v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 984 ve spojení s § 7 o. z.), která je rozhodná v nyní posuzované věci.
28. Dále se z dovolatelem předkládaných rozhodnutí podává, že uvedené (vyloučení potřeby šetření skutečného právního stavu – pozn. dovolacího soudu) však neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě je naopak na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem.
29. Takovou objektivní okolností vzbuzující pochybnost však nemůže v další věci bez dalšího být pro nabyvatele výhodná kupní cena. Přijetí závěru o tom, že výhodná kupní cena by bez dalšího mohla být skutečností způsobilou zvrátit dobrou víru nabyvatele, by v mnoha aspektech vyprazdňovala funkci § 984 ve spojení s § 7 o. z., neboť by na nabyvatele ve všech těchto případech kladla nepřiměřené požadavky investigativní činnosti. Vyvinutí vyšší aktivity spočívající v investigativní činnosti bude však potřeba dovodit teprve tam, kde již samotné objektivní okolnosti jsou způsobilé vzbudit pochybnosti o správnosti zápisu vlastnického práva. Výhodná cena může mít řadu důvodů, které se vlastnického práva nemusí vůbec dotýkat (potřeba prodejce rychlého získání finančních prostředků, existence vad prodávané věci, snaha o rychlou realizaci prodeje, vyjednávací taktika při sjednávání podmínek prodeje apod.). Podle přesvědčení dovolacího soudu proto výhodná nabízená cena není spojena primárně s úvahou, že by převodce neměl být vlastníkem převáděné věci.
30. Odvolací soud se proto odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu představované rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, a ze dne 28. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 793/2021, neboť zde nebyly objektivní okolnosti vzbuzující pochybnost o vlastnickém právu převodce (společnosti), které by nabyvatele (žalovaného) nutily k aktivnímu ověřování souladu zápisu se skutečným stavem.
31. Jelikož napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. spočívá na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.), a vzhledem k tomu, že důvody, pro které zrušil rozsudek odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
32. Soud prvního stupně je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
33. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. 3. 2025
Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu