24 Cdo 3107/2021-314
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Davida Vláčila a
soudců JUDr. Romana Fialy a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobce
hlavního města Prahy, identifikační číslo osoby 00064581, se sídlem v Praze 1,
Mariánské náměstí 2/2, zastoupeného JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou
Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, za účasti
vedlejšího účastníka na straně žalobce Městské částí Praha 22, identifikační
číslo osoby 00240915, se sídlem v Praze 22, Nové náměstí 1250/10, zastoupené
Mgr. Josefem Přibylem, advokátem se sídlem v Praze 2, Oldřichova 254/15, proti
žalované M. R., narozené XY, bytem v XY, zastoupené JUDr. Martinem Purkytem,
advokátem se sídlem v Praze 5, náměstí 14. října 496/13, o určení vlastnického
práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 15 C 193/2019, o
dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č.
j. 72 Co 448/2020-260, takto:
Právní moc výroku I rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č. j.
72 Co 448/2020-260, pokud jím byl ve vyhovujícím výroku potvrzen ve výroku I
rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 14. 9. 2020, č. j. 15 C
193/2019-181, se odkládá až do právní moci rozhodnutí o podaném dovolání, jinak
se návrh žalované na odklad právní moci zamítá.
Obvodní soud pro Prahu 10 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 14.
9. 2020, č. j. 15 C 193/2019-181, určil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc.
č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, a pozemku parc. č. XY, ostatní plocha, vše v
katastrálním území XY, zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro katastrální
území XY, obec XY (výrok I), dále zamítl žalobu co do požadavku na určení, že
žalobce je vlastníkem stavby č. p. XY stojící na pozemku parc. č. XY, v
katastrálním území XY, obec XY, zapsané na listu vlastnictví č. XY pro
katastrální území XY, obec XY (výrok II), uložil žalované povinnost zaplatit
žalobci na náhradě nákladů řízení částku 8 523,34 Kč (výrok III) a vedlejšímu
účastníkovi pak z téhož důvodu částku 8 228 Kč (výrok IV). Usnesením soudu
prvního stupně ze dne 24. 9. 2021, č. j. 15 C 193/2019-300, byl označený
rozsudek ve výrocích pod bodem I a II opraven podle § 164 o. s. ř. tak, že
zřejmá chyba v psaní, záležející v nesprávném údaji o listu vlastnictví č. XY
byla opravena na správný údaj „XY“
Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) v záhlaví označeným rozhodnutím
rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve vyhovujícím výroku I, o věci samé a
ve výrocích III a IV, o nákladech řízení (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a
rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky II a III rozsudku
odvolacího soudu).
Takto soudy obou stupňů rozhodly o žalobě, kterou se žalobce domáhal určení, že
je vlastníkem shora označených pozemků a stavby, když za neplatnou považoval
kupní smlouvu ze dne 8. 9. 2004, kterou ohledně označených pozemků uzavřel
vedlejší účastník
– Městská část Praha 22 a J. R. (právní předchůdce žalované). Soudy shodně
přisvědčily argumentaci žalobce, že uzavřená kupní smlouva je od svého počátku
absolutně neplatná, neboť její obsah nekoresponduje s usnesením zastupitelstva
Městské části Prahy 22, kterým byl (za předem stanovených podmínek) předmětný
prodej schválen.
Rozsudek odvolacího soudu žalovaná napadla s podrobnější argumentací dovoláním,
v němž navrhla – mimo jiné - odklad právní moci uvedeného rozhodnutí odvolacího
soudu, a to s odůvodněním odkazujícím především na povahu uplatněného nároku.
Žalovaná, s odkazem na komentářovou literaturu vztahující se k problematice
odkladu vykonatelnosti v souvislosti s podaným dovoláním připomenula
chronologii využívání sporných pozemků, značné investice učiněné již jejím
právním předchůdcem, využívání sporných pozemků ke kynologické činnosti,
pořádání kulturních a jiných akcií a také zdůraznila, že v případě jejího
úspěchu v dovolacím řízení by mohlo dojít ke vzniku dalších časově náročných a
nákladných sporů (o náhradu škody, vydání bezdůvodného obohacení apod.). Rovněž
na podporu své argumentace odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29.
8. 2017, sp. zn. 28 Nd 279/2017, ze dne 25. 10. 2017, sp. zn. 28 Nd 365/2017, v
nichž dovolací soud vyhověl odkladu právní moci rozhodnutí týkajících se určení
vlastnického práva k pozemkům.
Nejvyšší soud v poměrech projednávané věci postupoval podle § 243 písmeno b)
zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017
(viz čl. II zákona č. 296/2017 Sb.), podaný návrh na odklad právní moci shledal
opodstatněným jen zčásti.
Podle § 243 písm. b) o. s. ř. může dovolací soud před rozhodnutím o dovolání i
bez návrhu odložit právní moc napadeného rozhodnutí, je-li dovolatel závažně
ohrožen ve svých právech a nedotkne-li se odklad právních poměrů jiné osoby,
než účastníka řízení.
Právní moc dovoláním napadeného rozhodnutí odvolacího soudu lze odložit (za
podmínek uvedených v § 243 o. s. ř.) jen ve vazbě na ty výroky napadeného
rozhodnutí, proti nimž je (může být) dovolání přípustné (subjektivně i
objektivně), k tomu srov. např. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11.
2017, sp. zn. 27 Cdo 5003/2017, uveřejněného pod číslem 144/2018 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 8.
2017, sp. zn. 29 Cdo 78/2016. Tato podmínka pak není splněna ve vztahu k té
části dovolání, kterou dovolatelka výslovně napadá i rozhodnutí o nákladech
řízení před soudy obou stupňů). Potud totiž přípustnost dovolání (podle § 237
o. s. ř.) vylučuje ustanovení § 238 odst. 1 písm. h/ o. s. ř. a již proto je
pojmově vyloučeno ve vztahu k nákladovým výrokům rozhodnout o odkladu jejich
právní moci.
Nejvyšší soud se proto dále zabýval již jen tou částí návrhu na odklad právní
moci, která se týkala výroku I rozsudku odvolacího soudu v rozsahu, jímž byl
potvrzen žalobě vyhovující výrok soudu prvního stupně, o určení vlastnického
práva k blíže označeným nemovitým věcem.
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou
osobou (účastnicí řízení), zastoupenou advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), ve
lhůtě stanovené § 240 odst. 1 o. s. ř. a obsahuje zákonem stanovené obligatorní
náležitosti (§ 241a odst. 2 o. s. ř.). Pro podané dovolání – přinejmenším
směřuje-li proti výroku I rozsudku odvolacího soudu, pokud jím bylo rozhodnuto
ve věci samé, neplatí žádné z omezení přípustnosti dovolání, jež jsou taxativně
vypočteny v ustanovení § 238 o. s. ř., a nelze tak zcela vyloučit, že dovolání
může být – za splnění některého z předpokladů uvedených v § 237 o. s. ř. –
nakonec shledáno přípustným, popř. též důvodným.
Dovolací soud v poměrech projednávané věci přihlédl k tomu, že případná
dispozice s pozemky, ve vztahu k nimiž bylo napadeným rozhodnutím deklarováno
vlastnické právo žalobce, by mohla mít za následek závažné ohrožení práv
dovolatelky. Právní vztahy týkající se těchto nemovitých věcí by měly zůstat i
vzhledem k principu materiální publicity zápisů provedených v katastru
nemovitostí do doby rozhodnutí o dovolání v této věci z pohledu stavu zápisu v
katastru nemovitostí nezměněny. Zároveň platí, že odklad právní moci se
nedotkne právních poměrů jiných osob než účastníků řízení (k tomu srov.
přiměřeně důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2021, sp. zn. 28 Cdo
1550/2021), zvláště když vedlejší účastník ve vyjádření k dovolání avizuje, že
nemá v úmyslu s předmětem sporu prozatím nakládat. Nejvyšší soud přitom vzal na
zřetel, že i podle pravomocného rozsudku soudu prvního stupně je na sporném
pozemku vybudována stavba ve vlastnictví žalobkyně.
Nejvyšší soud z právě ukázaných důvodů, aniž by tím ovšem jakkoliv předjímal
výsledek dovolacího řízení, návrhu žalované na odložení právní moci výroku o
věci samé rozsudku odvolacího soudu vyhověl a jinak jej, jako nedůvodný,
zamítl.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. 11. 2021
JUDr. David Vláčil
předseda senátu
6. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalovaná v plném rozsahu dovoláním.
Namítala v první řadě, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku absolutní
neplatnosti kupní smlouvy, při jejímž řešení se odchýlil od ustálené
rozhodovací praxe dovolacího soudu. K tomu uvedla, že předkupní právo je toliko
tzv. vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, a proto by v souladu s judikaturou
Nejvyššího soudu neměla být dovozována její absolutní neplatnost. Žalovaná dále
poukázala na skutečnost, že vedlejší účastnice použila při formulaci požadavku
sjednání předkupního práva tři různé termíny – platební podmínky, kupní
podmínky a finanční podmínky. Žalovaná tedy po rekapitulaci výkladových
pravidel podle o. z. vyjádřila pochybnost, zda tvrzený rozpor (mezi jednáním
zastupitelstva a textem kupní smlouvy sjednané za vedlejší účastnici starostou)
vůbec existuje. Žalovaná dále připomněla, že kupní smlouva navazovala na
smlouvu nájemní, po jejímž skončení měla vedlejší účastnice vyplatit žalovanou
za zhodnocení pozemků po dobu nájmu, přičemž výplata tohoto zhodnocení nebyla
ze strany vedlejšího účastníka ani tvrzena ani prokázána. Z toho žalovaná
dovozuje, že nebylo možné v rámci sjednávaného předkupního práva požadovat
totožnou kupní cenu. Konečně se žalovaná zabývala povahou předkupního práva,
kdy uvedla, že předkupní právo obecně slouží oprávněnému k zajištění odkupu
dané věci za stejných podmínek, že kterých by tuto věc byla ochotna odkoupit
třetí osoba. Pokud by byl akceptován výklad odvolacího soudu, smluvní strany by
si dle mínění žalované ani nemusely kupní cenu sjednávat, když by při uplatnění
takového předkupního práva „byla daná kupní cena stejně vrácena“.
7. Žalovaná dále formulovala otázku vydržení vlastnického práva na
přelomu účinnosti příslušné právní úpravy s tím, že tato otázka doposud nebyla
v judikatuře Nejvyššího soudu vyřešena. K tomu připomněla ustanovení § 3036 o.
z., podle nějž se až do svého zakončení mají posuzovat všechny lhůty a doby,
které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti o. z. a dále nálezovou
judikaturu Ústavního soudu, dle níž je třeba poskytovat širokou ochranu
nabyvatelům vlastnického práva, pokud jej nabyli v dobré víře. Žalovaná je tak
oproti názoru odvolacího soudu přesvědčena, že v tomto případě byly naplněny
podmínky vydržení vlastnického, popř. jsou zde takové okolnosti celé transakce
a následného chování vedlejší účastnice, které jsou hodny širší ochrany práv
žalované nabytých v dobré víře.
8. Ohledně otázky naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví
žalovaná vyslovila přesvědčení, že by tato otázka měla být posuzována jinak,
neboť prostou aplikací právní normy v daném případě dochází k nepřípustnému
formalismu. Nelze totiž přehlížet, že žalobkyně se domáhá určení vlastnického
práva až po 15 letech po uzavření kupní smlouvy, přičemž vedlejší účastnice po
celou tuto dobu vlastnictví žalované uznávala a respektovala. Dle žalované pak
analogicky nelze vyloučit ani zlý úmysl žalobkyně v tom smyslu, že žalobkyně se
po této dlouhé době obohatí jednak nárůstem tržní hodnoty pozemků, jednak
jejich zhodnocením v podobě vybudování samotného sportovního a kynologického
centra, inženýrských sítí a infrastruktury spojené s pozemky.
9. Konečně žalovaná poukázala na to, že soud prvního stupně některé
důkazy neprovedl a ani nezdůvodnil, proč tak neučinil, čímž zapříčinil jednak
nepřezkoumatelnost svého rozhodnutí a také jeho „protiústavnost“. Odvolací soud
následně tyto vady nenapravil, pokud toliko uvedl, že výslechy svědků nebyly
významné a že žalovaná sama v závěru řízení před soudem prvního stupně uvedla,
že již žádné návrhy na doplnění dokazování nemá.
10. Žalovaná proto závěrem navrhla, aby Nejvyšší soud rozsudek
odvolacího soudu změnil, a neshledá-li podmínky pro změnu napadeného
rozhodnutí, aby je zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
11. Vedlejší účastnice ve vyjádření k dovolání uvedla, že napadený
rozsudek odvolacího soudu (a spolu s ním i rozsudek soudu prvního stupně)
považuje za správný. Vyvracela zejména argumentaci žalované týkající se výkladu
vůle zastupitelstva vedlejší účastnice a konstatovala, že stanovisko
zastupitelstva sjednat kupní smlouvu s předkupním právem za stejných finančních
podmínek (stejnou cenu) bylo dáno jasně a rozpor záměru a skutečně uzavřené
smlouvy způsobuje neplatnost tohoto právního jednání. Ohledně otázky vydržení
pozemků vedlejší účastnice zpochybňovala dobrou víru žalované (a jejího
manžela). Dle vedlejší účastnice je ve smyslu § 3028 o. z. zcela zřejmé, že
dovolává-li se žalovaná svého vlastnického práva na základě vydržení, uvedené
se musí posuzovat dle o. z. Podle vedlejší účastnice též soudy nižších stupňů
správně dovodily naléhavý právní zájem žalobkyně k určení vlastnického práva a
v řízení též nedošlo k vadě spočívající ve svévolném neprovedení některých
důkazů. Navrhla tedy, aby dovolání žalované bylo odmítnuto.
12. Žalobkyně se k podanému dovolání též vyjádřila. Dovozovala v něm
nepřípustnost dovolání, když žalovaná dle jejího přesvědčení spíše polemizuje
se skutkovými závěry odvolacího soudu. Nadto upozornila, že judikatura
dovolacího soudu, na níž žalovaná v dovolání odkazuje, nezohledňuje specifika
situace, kdy dochází k uzavření smlouvy s veřejnoprávní korporací.
Konstatovala, že odvolací soud věc správně posoudil, pokud považoval kupní
smlouvu za neplatnou, k čemuž citovala judikaturu dovolacího soudu. V souladu s
názorem vedlejší účastnice žalobkyně dále též dovozovala nutnost použití právní
úpravy účinné od 1. 1. 2014 na otázku vydržení pozemků žalovanou. Obdobně se
žalobkyně ztotožnila s názory soudů nižších stupňů (a názory vedlejší
účastnice) ohledně otázky existence naléhavého právního zájmu a opomenutých
důkazů.
13. Žalovaná v reakci na vyjádření jiných účastníků řízení zaslala soudu
dupliku, v níž zpochybňovala jejich argumentaci a dále opakovala obsah svého
dovolání. Nadto vyjádřila obavu, že nastalý stav dle rozhodnutí soudů nižších
stupňů je neudržitelný a nelze vyloučit, že se vedlejší účastník bude např.
domáhat vyvlastnění stavby č. p. XY nebo jinak omezovat vlastnické právo
žalované k této budově. Dále žalovaná uvedla, že § 3036 o. z. je třeba ve
vztahu k § 3028 odst. 1 o. z. považovat za speciální, má tedy aplikační
přednost a jiný výklad by bylo třeba považovat za rozporný s dobrými mravy.
Žalovaná uvedla, že setrvává na svém návrhu na změnu rozsudku odvolacího soudu
či na jeho zrušení.
III. Přípustnost dovolání
14. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl
podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9.
2017 (viz čl. II odst. 2 a čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“.
15. Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a za splnění
podmínky uvedené v § 241 odst. 1 o. s. ř.
16. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná
rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
17. Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné
proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí,
jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního
práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací
praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být
dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
18. Otázka existence naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví v
daném případě přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustnost
dovolání nezakládá. Odvolací soud při jejím řešení postupoval v souladu s
ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, dle níž je ve smyslu § 80 o. s. ř.
naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva k nemovité věci
zapsané v katastru nemovitostí dán tam, kde žalobce tvrdí, že právě on je
vlastníkem předmětné nemovitosti, nikoliv třetí osoba vedená v katastru
nemovitostí jako vlastník (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1.
1998, sp. zn. 2 Odon 86/97, uveřejněný pod číslem 58/98 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, ze dne 25. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2439/2002, ze dne
4. 4. 2006, sp. zn. 22 Cdo 297/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 3.
2020, sp. zn. 22 Cdo 1645/2019, a ze dne 28. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo
1825/2015), pokud v daném případě naléhavý právní zájem shledal. Nejvyšší soud
k argumentaci uplatněné v dovolání toliko doplňuje, že ať již byla motivace
žalobkyně k podání žaloby jakákoliv, samotná skutečnost, že se vlastnického
práva domáhá (až) po 15 letech není způsobilá zpochybnit závěry dlouhodobě
ustálené judikatury citované výše. Dovolací soud tak ani neshledává důvody se
od této judikatury postupem podle § 20 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a
soudcích, tedy cestou aktivace velkého senátu občanskoprávního a obchodního
kolegia Nejvyššího soudu odchylovat, jak navrhuje žalovaná.
19. Dovolání je ovšem přípustné pro řešení otázky platnosti kupní
smlouvy uzavřené mezi vedlejší účastnicí a žalovanou v souvislosti s výkladem
vůle zastupitelstva vedlejší účastnice, neboť tato otázka byla odvolacím soudem
vyřešena v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
IV. Důvodnost dovolání
20. Dovolání je důvodné.
21. Podle § 97 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, se
na postavení a jednání starosty městské části a na jeho práva a povinnosti
obdobně použijí ustanovení vztahující se na postavení a jednání a na práva a
povinnosti primátora hlavního města Prahy, není-li zákonem stanoveno jinak. Na
rozhodování starosty městské části se obdobně použijí ustanovení vztahující se
na rozhodování primátora hlavního města Prahy, není-li zákonem nebo Statutem
stanoveno jinak.
22. Podle § 72 odst. 2 zákona č. 131/2000, primátor hlavního města Prahy
zastupuje hlavní město Prahu navenek. Právní jednání, která vyžadují schválení
zastupitelstva hlavního města Prahy nebo rady hlavního města Prahy, může
primátor provést jen po jejich předchozím schválení, jinak jsou tato právní
jednání neplatná.
23. Nejvyšší soud předesílá, že ve shodě se soudy nižších stupňů
považoval dlouhodobou a ustálenou judikaturu jimi náležitě zmiňovanou a
týkající se platnosti majetkoprávních úkonů (právního jednání) obcí za
relevantní pro posuzování platnosti takových úkonů učiněných hlavním městem
Prahou, resp. jejími jednotlivými městskými částmi. Přestože tato materie
podléhá samostatné právní úpravě (zákon č. 131/2000 Sb.), Nejvyšší soud nemá
pochyb o tom, že následně citované závěry (týkající se zákona č. 128/2000 Sb.,
o obcích), k nimž dospěl v minulosti, jsou pro obsahovou podobnost až shodnost
předmětných ustanovení obou výše citovaných zákonů beze zbytku použitelná i pro
posuzovaný případ. Ostatně z § 1 odst. 1 zákona o hlavním městě Praze bez
pochybností plyne, že i hlavní město je současně obcí.
24. Nejvyšší soud již dříve vyložil např. v rozsudku ze dne 28. 1. 2015,
sp. zn. 30 Cdo 3328/2014, že samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo rady
ještě nepředstavuje právní úkon, jakožto projev vůle obce směřující ke vzniku,
změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právními předpisy s takovým
projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiž představuje
materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává
perfektním (formálně navenek vyjádřeným) teprve v případě podpisu příslušné
smlouvy starostou, případně (za podmínek zákonem o obcích stanovených, k tomu
srov. § 103 odst. 6 a § 104 odst. 1 zákona o obcích) místostarostou. Starosta
obce přitom nemá povahu statutárního orgánu, jakkoliv obec navenek zastupuje a
na podkladě předchozího rozhodnutí orgánu obce toliko vyjadřuje vůli obce
navenek. Starosta obce podle dřívější ani současné úpravy nemohl a nemůže
vytvářet sám vůli obce, ale pouze mohl a může tuto vůli navenek sdělovat a
projevovat. Poněvadž starosta obce nemůže (ohledně základních náležitostí,
případně i dalších náležitostí právního úkonu, pokud takovou vůli projevilo
zastupitelstvo obce) nijak „dotvářet“ či „pozměňovat“ projevenou (a dosud
navenek v rámci právního úkonu obce formálně právně nevyjádřenou) vůli
zastupitelstva obce, která (jako jediná) je relevantní pro vznik, změnu či
zánik příslušného právního vztahu, pak právní úkon, který učinil (aniž by tím
vyjádřil vůli zastupitelstva své obce) je ve smyslu § 41 odst. 2 zákona o
obcích od samého počátku absolutně neplatný (srov. dále např. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 30 Cdo 3130/2005, ze dne 20. 5.
2009, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 3785/2015,
či ze dne 1. 7. 2015, sp. zn. 30 Cdo 99/2015).
25. V tomtéž rozsudku dále Nejvyšší soud uvedl, že v případě převodu
obecního nemovitého majetku je nezbytné, aby byl co do předmětu a případně i co
do obcí stanovených podmínek převodu zajištěn věcný soulad mezi rozhodnutím
zastupitelstva o předmětném právním úkonu (prodeji nemovitého majetku
příslušnému subjektu za stanovených podmínek) a starostou obce uzavřenou
(podepsanou) převodní smlouvou. Jestliže starostou uzavřená převodní smlouva
coby právní úkon nekoresponduje s obsahem vydaného rozhodnutí zastupitelstva k
uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných náležitostí
daného právního úkonu (určení druhé smluvní strany, převáděných nemovitostí,
výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru a posléze
obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném
majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi rozhodnutím
zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci, kdy
zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu je
odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obce uzavřel (projevil navenek)
její starosta (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2011, sp. zn. 30
Cdo 4255/2009).
26. Uvedenému pak odpovídá i judikatura Ústavního soudu, jenž např. v
nálezu ze dne 25. 8 2015, sp. zn. I. ÚS 2574/14, nad výše uvedené doplnil, že
starosta obce nemůže sám vytvářet vůli obce, to přísluší výhradně
zastupitelstvu obce či radě obce. Pokud však již vůle obce v zásadních bodech
vytvořena byla, je starosta oprávněn jednat v intencích takto vytvořené vůle
[srov. dále nález Ústavního soudu ze dne 6. 4. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04].
27. Z pohledu posuzování platnosti majetkoprávního jednání obce coby
veřejnoprávní korporace je tedy ve světle připomenuté judikatury podstatné,
zdali zastupitelstvo obce o tom kterém (podle dosavadní právní úpravy, kterou
je třeba v posuzované věci s přihlédnutím k § 3028 odst. 2 o. z. i nadále
aplikovat) právním úkonu rozhodlo, tedy zda vůbec v zásadních bodech svým
rozhodnutím vytvořilo vůli obce k tomu, aby starosta této obce při právním
jednáním s druhou smluvní stranou mohl takovou vůli za obec uzavřenou smlouvou
projevit (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2019, sp. zn. 24 Cdo
172/2019).
28. Výkladem právních úkonů za použití pravidla uvedeného v § 35 odst. 2
obč. zák. (srov. též § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.) se Nejvyšší soud ve
svých rozhodnutích zabýval opakovaně (srov. např. rozhodnutí ze dne 22. 5.
2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, ze
dne 26. 6. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1421/2013, ze dne 27. 3. 2008, sp. zn. 26 Cdo
2317/2006, ze dne 30. 10. 2009, sp. zn. 23 Cdo 1102/2008, a ze dne 24. 5. 2013,
sp. zn. 33 Cdo 603/2012), přičemž vyslovil právní závěr, podle nějž může výklad
právního úkonu směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a že
vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní jen
tehdy, není-li v rozporu s jazykovým projevem, přičemž tato pravidla se použijí
i při výkladu písemného právního úkonu. Jazykové vyjádření právního úkonu musí
být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu
jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti
použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého
právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování,
jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Podmínkou pro
přihlédnutí k vůli účastníků však je – jak již bylo zmíněno – aby nebyla v
rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu
právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či
měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje
pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu
se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání (srov. např.
rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, a ze
dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99). Základní princip výkladu právních
úkonů, který se promítl do rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, zakotvil ve své
judikatuře i Ústavní soud (např. nález ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS
625/2003).
29. Princip priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy (jde o
projev zásady potius valeat actus quam pereat) odpovídá povaze soukromoprávních
vztahů a rozumné potřebě běžných soukromých občanských styků. V době uzavření
předmětné smlouvy nebyl sice výslovně upraven, nicméně jeho obecnou platnost
dovodil Ústavní soud (srov. nález ze dne 14. 4. 2005 sp. zn. I. ÚS 625/03, nebo
ze dne 23. 4. 2013 sp. zn. IV. ÚS 1783/11 a řadu dalších); de lege lata je nyní
výslovně promítnut v § 574 nyní účinného zákona č. 89/2012 Sb. Ústavní soud pak
dále vyložil (v rovině ústavněprávní), že text smlouvy je toliko prvotním
přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním
stanovit. Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí
jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li
se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má
shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi
formulované smlouvy. Vůli je nutno dovozovat z vnějších okolností spojených s
podpisem a realizací smluvního vztahu, zejména z okolností spojených s podpisem
smlouvy (srov. například nález ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003,
uveřejněný pod číslem 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, nebo
obdobně též žalobkyní v dovolání citované rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9.
11. 2016, sp. zn. 30 Cdo 2178/2016, a ze dne 29. 8. 2018, sp. zn. 30 Cdo
5196/2017).
30. V posuzované věci zastupitelstvo rozhodlo o uzavření kupní smlouvy
za současného sjednání předkupního práva ve prospěch vedlejší účastnice „za
stejných finančních podmínek“. Předchozí doporučení Rady městské části hovořilo
o „platebních podmínkách“. Obsahovala-li následně uzavřená kupní smlouva
(prosté) sjednání předkupního práva ve smyslu § 602 a násl. obč. zák., tedy bez
výslovného ujednání o „stejných finančních podmínkách“, soudy nižších stupňů
postupovaly obecně nepochybně správně, pokud se zabývaly výkladem takového
projevu vůle, neboť bylo třeba postavit na jisto, zda uzavřená kupní smlouva
korespondovala s projevenou vůli zastupitelstva, či zda se od ní odchýlila, a
pokud ano, zda se tak stalo „podstatným způsobem“. Je totiž třeba mít na
paměti, jak opět zcela správně a výstižně v odůvodnění svého rozhodnutí
vyjádřil i odvolací soud, že ne každá odchylka od obsahu usnesení
zastupitelstva má nutně za následek absolutní neplatnost právního úkonu (srov.
obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne ze dne 19. 2. 2009, sp. zn. 28 Cdo
3390/2008, či ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018). O takový případ se
může jednat i tehdy, byla-li by odchylka toliko formálního charakteru, a to i s
přihlédnutím ke skutečnosti, že starosta je z formálního hlediska oprávněn v
intencích základních náležitostí smlouvu doplnit tak, aby splňovala náležitosti
právního úkonu a mohl být podle ní případně povolen příslušný vklad věcného
práva do katastru nemovitostí. Na tomto místě dovolací soud připomíná, že i v
(jakkoliv specifickém) případě posuzování platnosti právních úkonů obce se lze
dopustit tzv. nepřípustného formalismu, pokud není reflektován materiální
základ věci, tedy zda vůle k určitému právnímu úkonu, formálně projeveného
prostřednictvím starosty, byla zastupitelstvem skutečně projevena či nikoliv
(srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2019, sp. zn. 24 Cdo 172/2019).
31. Dovolací soud rovněž nemá pochyb o tom, že zastupitelstvo požadovalo
sjednání předkupního práva, kteroužto skutečnost nesporovala ani žalovaná. Toto
ujednání pak dle dovolacího soudu nelze považovat za nepodstatné (jak
dovozovala žalovaná) již proto, že prostřednictvím takového požadavku
žalobkyně, resp. vedlejší účastnice realizovala v daném případě svoji povinnost
veřejnoprávní korporace nakládat s majetkem účelně a hospodárně v souladu s
jeho zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti (§ 35 odst. 1
zákona č. 131/2000; srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009,
sp. zn. 28 Cdo 3297/2008). Lze v tomto směru poukázat na závěr dosažený v
judikatuře Nejvyššího soudu, dle nějž určení podmínek, jež musí splňovat
zájemce o nabytí nemovitého majetku obce (podmínek tzv. nabídkového řízení),
není předepsanou (obligatorní) náležitostí zveřejňovaného záměru ve smyslu
ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č.
128/2000 Sb.); pokud však obec takové podmínky stanoví a zveřejní je v rámci
záměru o převodu nemovitostí, stanou se jeho součástí se všemi důsledky s tím
spojenými. Kupní smlouva, kterou obec (jejím jménem starosta) uzavře v rozporu
s takto zveřejněným záměrem, pak svými důsledky – netransparentností při
nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a porušením zásady rovnosti
přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich diskriminací) – odporuje účelu a
smyslu (ratio legis) citovaného ustanovení (neboť jí byl realizován jiný než
zveřejněný záměr), a je tudíž právním úkonem od počátku a absolutně neplatným
podle § 39 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2011, sp.
zn. 32 Cdo 721/2010). Obdobně je pak třeba nahlížet na podmínky, které
zastupitelstvo stanoví v usnesení v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy,
např. sjednání předkupního práva. Pokud tedy dala nesporně vedlejší účastnice
najevo vůli uzavřít kupní smlouvu pod podmínkou současného sjednání předkupního
práva, pak by uzavření smlouvy bez této náležitosti bylo právním úkonem
absolutně neplatným, na čemž ničeho nemění ani žalovanou poukazovaná
skutečnost, že předkupní právo je řazeno mezi tzv. „vedlejší ujednání při kupní
smlouvě“. Dospěly-li soudy nižších stupňů k závěru, že zastupitelstvo vyjádřilo
vůli sjednat předkupní právo k pozemkům a že tato skutečnost představovala
podstatnou podmínku převodu nemovitostí, je i toto jejich právní posouzení
zcela v souladu s výše uvedenými závěry judikatury Nejvyššího soudu.
32. Dovolací soud však nemůže – alespoň prozatím – přisvědčit závěru
soudu prvního stupně (s jehož právním posouzením se odvolací soud ztotožnil),
že požadovalo-li zastupitelstvo, aby v kupní smlouvě bylo k pozemkům zřízeno
předkupní právo „za stejných finančních podmínek“, je tím „jednoznačně“ míněno
zakotvení předkupního práva za stejnou kupní cenu, za níž byly pozemky prodány
panu J. R.. Nelze přehlédnout, že jakkoliv je rozhodnutí soudu prvního stupně
přehledně a poměrně sofistikovaně odůvodněno, jeho právní posouzení (hodnocení
vůle účastníků kupní smlouvy) je vystavěno spíše na základě skutkově dostatečně
nepodložených (byť na první pohled formálně logických) vlastních úvah samotného
soudu prvního stupně, jimiž se přiklonil k argumentaci žalobkyně, a to aniž by
se ve svých úvahách zároveň odpovídajícím způsobem vyrovnal s oponentní
argumentací žalované. Soud prvního stupně smluvní ujednání o obsahu předkupního
práva posuzoval „vlastní“ optikou nejlepších zájmů prodávajícího a nezjišťoval
prostřednictvím shora vyložených interpretačních pravidel, jaká byla skutečná
vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy (resp. v době rozhodování
zastupitelstva městské části) s přihlédnutím k tomu, co v řízení vyšlo najevo
prostřednictvím dokazování. Odůvodnil-li soud prvního stupně svůj závěr mj.
tím, že „finanční podmínky v usnesení zastupitelstva nejsou navázány žádným
způsobem na třetí osobu (koupěchtivého), ale právě na vedlejší účastnici“, pak
dovolací soud připomíná znění § 606 obč. zák. o předkupním právu, dle nějž kdo
je (z titulu předkupního práva) oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu
nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Absence zmínění koupěchtivého
lze tedy vyložit stejně dobře i tak, že tento stav odpovídá stavu základnímu,
uvedenému v zákoně, proto jej není třeba výslovně zmiňovat. Jinými slovy,
klauzule „za stejných platebních/kupních podmínek“ může znamenat i toliko
částečně vyjádřený zákonný text § 606 obč. zák. a měla-li by městská část (její
zastupitelstvo) na mysli stav odlišný od § 606 obč. zák., tím spíše by toto
ujednání vyjádřila prostřednictvím svého zastupitelstva a následně v písemné
smlouvě podrobněji. K tomu, jaká byla skutečná vůle účastníků smlouvy (potažmo
jakou vůli v projednávané věci vyjevilo zastupitelstvo městské části) však
podrobnější dokazování (za postupu podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.) prováděno
dosud nebylo. Je třeba si zároveň uvědomit, že zastupitelstvo obce, coby
kolektivní orgán formující a posléze manifestující jednotnou vůli obce, je
složeno převážně z právních laiků. Nelze tak ani vyloučit situaci, že předmětné
klauzuli ve skutečnosti některý z členů zastupitelstva nemusel přikládat věci
odpovídající význam. Stejně tak nelze bez dalšího pominout námitku žalované, že
sjednání „standardního“ předkupního práva v sobě zahrnuje obvykle zhodnocení
předmětného pozemku. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná (a její manžel)
pozemek dlouhodobě zvelebovali, přičemž i v souvislosti s dalšími okolnostmi
(předpokládaná inflace, obecné navyšování ceny pozemků, apod.) i tyto
skutečnosti mohly být naopak jedním z faktorů pro výklad vůle zastupitelstva
opačným způsobem, než dosud učinily soudy obou stupňů. Úvahu soudu prvního
stupně, že „sjednání shodné kupní ceny při zpětném prodeji by samozřejmě
vedlejší účastnici a panu R. nijak nebránilo vypořádat investice pana R.,
kterými zvýšil hodnotu pozemků“, je nutno označit jako prozatím ničím
nepodloženou spekulaci.
33. Nejvyšší soud proto uzavírá, aniž by předjímal výsledek daného
sporu, že právní posouzení odvolacího soudu je ve skutkových zjištěních
týkajících se okolností, za nichž došlo k uzavření kupní smlouvy neúplné, a
tudíž nesprávné, ztotožnil-li se s právním posouzením soudu prvního stupně,
který nedostatečně zjistil a odůvodnil skutečnou vůli zastupitelstva vedlejší
účastnice, pokud požadovalo uzavření předkupního práva „za stejných platebních/
kupních/finančních podmínek“. V dalším řízení bude na soudech nižších stupňů,
aby po odpovídajícím poučení a v poměrech projednací zásady zjistily dostatečně
skutkový stav a na jeho základě pak učinily odpovídající právní posouzení věci.
34. Žalovanou vymezenou otázkou týkající se vydržení pozemků se dovolací
soud v této fázi řízení nezabýval, neboť její řešení by za situace, kdy není
najisto postaveno, zda je převodní titul platný či neplatný, jevilo jako
předčasné. Pokud však vyvstane potřeba jejího řešení, bude třeba se podrobněji
zabývat tím, zda obecné přechodné ustanovení § 3036 nyní účinného o. z. o tom,
že podle dosavadních právních předpisů (tedy i obč. zák.) se až do svého
zakončení posuzují „všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí
účinnosti tohoto zákona“, z nějž stanovená výjimka uvedená v § 3037 téhož
předpisu do poměrů nyní projednávané věci nedopadá, je vskutku dále ještě
modifikováno zněním § 3066 o. z. o možnosti zpětného započtení doby držby
stanovené nově pro mimořádné vydržení (§ 1095 o. z.), či zda posledně uvedená
výjimka nepředstavuje spíše dobrodiní pro osoby, které do 31. 12. 2013
nesplňovaly podmínky oprávněné držby. Ve stručnosti lze připomenout, že
institut mimořádného vydržení umožňuje nabytí vlastnického práva jak za
obdobných podmínek, které pro vydržení (poctivou držbu) stanovil již občanský
zákoník ve znění do 31. 12. 2013, tak současně i za situace, kdy vydržení
nebylo podle dříve účinných předpisů vůbec možné a kdy k vydržení postačí
toliko existence poctivého úmyslu.
35. Vzhledem k přípustnosti dovolání Nejvyšší soud podle § 242 odst. 3
věty druhé o. s. ř. zkoumal, zda nebylo řízení postiženo vadami uvedenými v §
229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., resp. jinými
vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Nejvyšší soud však takové vady v řízení neshledal. K námitkám žalované lze pro
úplnost dodat, že i pokud by se soud prvního stupně dopustil tzv. „opomenutých
důkazů“, pak tuto vadu napravil odvolací soud, pokud uvedl, že neprovedené
důkazy navržené žalovanou zjevně nesměřovaly k prokázání skutečností, které
nebyly z hlediska rozhodnutí ve věci samé významné. S ohledem na výše uvedené
je však beze sporu možné, aby využitelnost těchto důkazů soud prvního stupně v
dalším řízení přehodnotil a případně je provedl.
36. Nejvyšší soud vzhledem k výše uvedenému rozsudek odvolacího soudu
podle ustanovení § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně navazujícího
výroku o nákladech řízení. Protože se důvody pro zrušení rozsudku odvolacího
soudu vztahují i na část rozsudku soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud
podle ustanovení § 243e odst. 2 o. s. ř. i jej a věc v tomto rozsahu vrátil
soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
37. Soudy jsou ve smyslu § 243g odst. 1 části první věty za středníkem
o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř. vázány právními názory dovolacího soudu v
tomto rozhodnutí vyslovenými.
38. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne
soud v rámci nového rozhodnutí ve věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku nejsou opravné prostředky přípustné.
V Brně dne 25. 2. 2022
JUDr. David Vláčil
předseda senátu