26 Cdo 1579/2024-295
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň Mgr. Petry Kubáčové a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně SILMET Příbram a.s., se sídlem v Příbrami III 168, IČO 26210428, zastoupené Mgr. Jiřím Kokešem, advokátem se sídlem v Příbrami, náměstí T. G. Masaryka 153, proti žalované WaShine s.r.o., se sídlem v Praze 2 – Novém Městě, Boženy Němcové 1881/5, IČO 01486101, zastoupené Mgr. Norbertem Ostrčilem, advokátem se sídlem v Praze 1, Široká 36/5, o 1 612 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 11 C 29/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263,
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263, se ruší a věc se Městskému soudu v Praze vrací k dalšímu řízení.
1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 1 612 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení, který specifikovala. Žalovaná částka představuje rozdíl ve výši 52 000 Kč měsíčně mezi běžným nájemným a „rezervačním“ nájemným za pozemek poskytnutý žalované podnájemní smlouvou k podnikatelským účelům, a to za období od července 2018 do ledna 2021.
2. Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 22. 2. 2023, č. j. 11 C 29/2021-141, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Při svém rozhodnutí vyšel z následujících skutkových zjištění. Společnost F.D.Invest a.s. jako nájemce uzavřela 1. 5. 2016 smlouvu o nájmu pozemku p. č. 323/48 v katastrálním území Třebonice za účelem umístění a následného provozování nadzemní přemístitelné samoobslužné čerpací stanice pohonných hmot a samoobslužných mycích boxů pro motorová vozidla v areálu obchodního centra Avion Shopping Park Praha s tím, že v době uzavření smlouvy již umístila a provozovala čerpací stanici, která není s pozemkem spojena pevným základem, a zavázala se získat potřebná povolení pro pokračování provozu čerpací stanice a k vybudování a provozování čerpacího terminálu a mycích boxů.
Dne 19. 12. 2016 uzavřela F.D.Invest a.s. s žalovanou smlouvu o podnájmu věci k podnikatelskému účelu na dobu určitou do 15. 8. 2024, kterou poskytla žalované do podnájmu část tohoto pozemku za účelem zřízení, umístění a provozování dočasné stavby nadzemního přemístitelného samoobslužného mycího centra, za účelem mytí motorových vozidel, a to dle schválené projektové dokumentace předané F.D.Invest a.s. před podpisem smlouvy. V podnájemní smlouvě bylo sjednáno pro dobu od právní moci kolaudačního rozhodnutí na mycí centrum nájemné ve výši 65 000 Kč + DPH měsíčně a pro dobu od podpisu smlouvy do dne předcházející právní moci kolaudačního rozhodnutí nájemné ve výši 13 000 Kč + DPH měsíčně; žalovaná se zavázala zajistit vydání pravomocného kolaudačního rozhodnutí, a to za součinnosti ze strany vlastníka, kterou měl zajistit nájemce, a mycí centrum zkolaudovat nejpozději do 18 měsíců od podpisu smlouvy s tím, že po marném uplynutí tohoto data je povinna hradit nájemné v plné výši.
Smlouvu za F.D.Invest a.s. uzavřel člen představenstva M. David, kterému byla dvěma členy představenstva (M. Davidem a D. Pacnerovou) udělena generální plná moc k samostatnému jednání za tuto společnost. Od prosince 2016 do prosince 2019 byly žalované vystavovány faktury na nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně bez DPH, od ledna 2020 ve výši 65 000 Kč + DPH, v období od ledna 2020 do ledna 2021 hradila žalovaná žalobkyni nájemné 13 000 Kč měsíčně bez DPH. F.D.Invest a.s. prodala smlouvou z 3. 5. 2018 část svého závodu zahrnující práva a povinnosti z podnájemní smlouvy s žalovanou žalobkyni.
Magistrát hlavního města Prahy ke stavebnímu záměru bezkontaktní automyčky, CNG stanice a trafostanice dne 14. 9. 2020 sdělil, že samoobslužná myčka je posouzena jako přípustná, jde však o záměr v území, pro které byl vymezen závazný regulativ podmíněnosti staveb, výstavba je možná až po realizaci dostatečně kapacitní návazné komunikační sítě v daném území (konkrétních staveb komunikací), která dosud nebyla realizována, záměr byl proto z tohoto hlediska posouzen jako nepřípustný. Žalovaná s odkazem na vyjádření Magistrátu hlavního města Prahy z 14.
9. 2020 od smlouvy od podnájmu odstoupila dopisem doručeným 15. 10.
2020 s
tím, že uvedené okolnosti vylučují možnost využití pozemku ke sjednanému účelu, a to od samého počátku smluvního vztahu, a odstranění překážek není v možnostech nájemce ani pronajímatele. S obdobnou argumentací přípisem ze 17. 12. 2020 smlouvu z opatrnosti též vypověděla. Uvedený regulativ podmíněnosti staveb je platný od 1. 1. 2000, nerozlišuje stavbu dočasnou a trvalou, pojem bezkontaktní myčka příslušný územní plán nezná, záměr tohoto typu se posuzuje individuálně.
3. Smlouvu uzavřenou mezi žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně posoudil soud prvního stupně jako smlouvu o podnájmu, která se řídí § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále je „o. z.“). Uvedl, že člen představenstva F.D.Ivest a.s. sice při uzavření podnájemní smlouvy překročil své zástupčí oprávnění a uzavření smlouvy nebylo touto společností schváleno bez zbytečného odkladu, právo namítat překročení zástupčího oprávnění však svědčí pouze tomu, jehož jménem neoprávněný zástupce jednal, taková námitka nebyla v řízení ani tvrzena.
Smlouvu o podnájmu části pozemku posoudil jako absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost plnění, neboť nebylo možné pozemek poskytnout ke sjednanému účelu, který je nepřípustný z hlediska územního plánu. Využití pozemku k umístění mycího centra na předmětný pozemek podmíněné výstavbou komunikací se absolutní počáteční nemožnosti plnění blíží, odstranění uvedené překážky nelze subsumovat pod povinnost žalované zajistit veškerá povolení a oprávnění pro splnění účelu smlouvy. Dodal, že v případě platně uzavřené smlouvy by smluvní vztah zanikl odstoupením z 6.
10. 2020, neboť porušení povinnosti pronajímatele přenechat věc tak, aby ji bylo možné užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, představuje v dané věci podstatné porušení smlouvy. Kromě toho měl soud prvního stupně za prokázané, že F.D.Invest a.s. a žalovaná se dohodly na tom, že „rezervační“ nájemné bude hrazeno až do skutečného zřízení mycího centra, což akceptovala i žalobkyně, právo na plné nájemné nevzniklo rovněž z tohoto důvodu.
4. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 24. 1. 2024, č. j. 91 Co 308/2023-263, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě zcela vyhověl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Odvolací soud označil skutková zjištění soudu prvního stupně za správná, neztotožnil se však se závěrem o počáteční nemožnosti plnění dle podnájemní smlouvy, podle názoru odvolacího soudu jde o tzv. hospodářskou nemožnost plnění, která nečiní závazek nesplnitelným.
Uvedl, že žalovaná přistupovala k dohodnutému dočasnému užívání za sjednaným účelem poměrně laxně, neboť kolaudace mycího centra se předpokládala do poloviny roku 2018, avšak o stanovisko ke studii stavby požádala žalovaná (prostřednictvím Techinfra, s.r.o.) magistrát až 15. 6. 2020 a k žádosti přiložila dokumentaci pouze ve stupni studie. Z vyjádření odboru územního rozvoje magistrátu ze 14. 9. 2020 nelze počáteční nemožnost plnění dovozovat, když smluvní strany vycházely při uzavření smlouvy ze stanoviska příslušného stavebního odboru, který uvedl, že mycí centrum lze povolit pouze jako stavbu dočasnou, umístit „přemístitelný prefabrikovaný výrobek plnící funkci stavby“, s čímž ujednání v podnájemní smlouvě, ve které se mycí centrum předpokládá jako stavba nadzemní, dočasná, přemístitelná, koresponduje.
Na předmětném pozemku byla již povolena a provozována samoobslužná čerpací stanice pohonných hmot a svědek, jehož společnost měla pro žalovanou vypracovat projekt a zajistit výkon inženýrské činnosti, vyjádřil přesvědčení, že v případě předložení dokumentace pro územní řízení včetně vyřešeného napojení inženýrských sítí by dočasná stavba mycího centra byla povolena, stejně jako tomu bylo u čerpací stanice. Možnost odstoupení nebyla sjednána a není ani stanovena zákonem v § 2201 a násl. o. z. o nájmu, institut odstoupení od smlouvy proto nelze dle názoru odvolacího soudu aplikovat.
K odstranění vad pronajaté věci žalovaná žalobkyni před učiněním výpovědi nevyzvala, tříměsíční výpovědní doba by navíc uplynula až po období, za které je žalováno.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (dále i „dovolatelka“) včasné dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) a uplatňuje v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř.
6. Odvolacímu soudu vytýká, že nesprávně právně posoudil otázku hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena, a to zda o nemožnost plnění jde tam, kde plnění, které má být poskytnuto, není vůbec možné, nebo je možné jen za cenu nákladů tak extrémně vysokých, že jejich vynaložení by bylo ekonomicky zjevně absurdní. Odvolací soud se dále podle názoru dovolatelky odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu při řešení právní otázky, zda lze od (pod)nájemní smlouvy platně odstoupit ze zákonných důvodů podle obecné úpravy v § 2002 odst. 1 ve spojení s § 2205 písm. a) o. z., pokud takový způsob zániku (pod)nájemního vztahu nebyl mezi stranami sjednán (odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2177/2021), a zda soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti tzv. generální plné moci udělené v rozporu s § 164 odst. 2 o. z. pro zjevný rozpor se zákonem a s veřejným pořádkem, resp. s právem týkajícím se postavení osob (odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 387/2016 a 27 Cdo 4593/2017). Odvolací soud postupoval v rozporu s rozhodovací praxí dovolacího soudu (odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1966/2013 a 22 Cdo 5649/2017) i při řešení procesní otázky (ne)vypořádání se s důkazy, ze kterých vyplývají protichůdné skutečnosti a které mohly mít vliv na věcnou správnost rozhodnutí. Odvolací soud sice uvedl, že se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně ztotožnil, přesto rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalované uložil povinnost k úhradě rozdílu mezi rezervačním a plným nájemným s odkazem na obsah výpovědi svědka a jeden z listinných důkazů, nevypořádal se však s tím, že k nemožnosti umístit na pozemku mycí centrum provedl soud prvního stupně i další listinný důkaz, a ani s tím, že soud prvního stupně měl na základě výpovědi jiného svědka a vystavených faktur za prokázané, že bylo dohodnuto, že „rezervační“ nájemné bude hrazeno až do skutečného zřízení mycího centra. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
7. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání navrhla, aby bylo dovolání
odmítnuto. Skutková zjištění i právní posouzení ze strany odvolacího soudu považuje za správná. Dodává, že v době uzavření smlouvy absolutní omezení, které by mohlo ztížit nebo znemožnit účel podnájmu neexistovalo, žalovaná se navíc zavázala k zajištění potřebných veřejnoprávních povolení či souhlasů na své náklady, plnění bylo fakticky i právně možné. Podle názoru žalobkyně je rovněž podstatné, že žalovaná mohla už před uzavřením podnájemní smlouvy podmínky realizace záměru zjistit.
8. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné (§ 237 o. s. ř.), neboť odvolací soud se při řešení otázky možnosti odstoupení od podnájemní smlouvy, nebyla-li možnost odstoupení sjednána, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
9. V části týkající se otázky hmotného práva, zda o nemožnost plnění jde tam, kde plnění, které má být poskytnuto, není vůbec možné, nebo je možné jen za cenu nákladů tak extrémně vysokých, že jejich vynaložení by bylo ekonomicky zjevně absurdní, není dovolání přípustné, neboť na řešení této otázky není rozhodnutí odvolacího soudu založeno. Odvolací soud založil své rozhodnutí na zjištění, že při předložení dokumentace (nikoli jen studie) by byl záměr umístění a provozování mycího centra (zřejmě) povolen stejně jako tomu bylo u čerpací stanice, využití pozemku ke sjednanému účelu tedy nepovažoval ani za nemožné ani za možné (až) po vybudování silničních staveb předpokládaných územním plánem, se kterými žalovaná nutnost vynaložení extrémně vysokých nákladů spojuje.
K odstoupení od podnájemní smlouvy
10. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 4. 4. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2177/2021, uveřejněném pod č. 17/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, na který žalovaná odkazuje, dospěl k závěru, že vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích (§ 1721 – § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (§ 2201 – § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly.
Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v § 1977 o. z., neboť úprava nájmu následky prodlení speciálně neřeší a podmínky odstoupení od smlouvy se zcela nekryjí s možností dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2232 o. z., která předpokládá zvlášť závažné porušení povinnosti a vznik značné újmy a která by v případě prodlení s odevzdáním pronajaté věci přicházela v úvahu.
11. Závěry citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu se uplatní i v případě podnájmu prostor sloužících k podnikání. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako „nájem nájemního práva“, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (§ 2215 odst. 3, 2277, 2278 o. z.). Podnájemní vztah se vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání.
Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, řídí se kromě ustanovení § 2215 a 2216 o. z. tento podnájem i zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), případě o nájmu obecně (§ 2201 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upravena podnájemní smlouvou (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, uveřejněný pod č. 94/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo ze dne 22.
9. 2020, sp. zn. 26 Co 1384/2020). Smluvní strany smlouvy o podnájmu prostoru k podnikání proto nemohou být v možnostech ukončení smluvního vztahu, který je „slabší“ než vztah nájemní, omezeny více než v případě smlouvy nájemní.
12. Odvolací soud vyloučil možnost odstoupení od uzavřené podnájemní smlouvy s odůvodněním, že možnost odstoupení nebyla mezi účastníky sjednána a není stanovena ani zákonem v § 2201 a násl. o. z. o nájmu. Nezabýval se však tím, zda byly mezi smluvními stranami sjednány následky tvrzeného podstatného porušení povinnosti nájemce nebo zda jsou takové následky v případě podnájemní smlouvy (a to s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu) řešeny zákonem, a zda takové smluvní ujednání nebo zákonná úprava vylučuje odstoupení podle § 2002 o. z., který aplikoval soud prvního stupně. Jeho právní posouzení je proto neúplné, a tedy nesprávné.
K nevypořádání se s provedenými důkazy při změně rozsudku soudu prvního stupně
13. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Takovou vadou je i to, nevypořádá-li se soud v odůvodnění svého rozhodnutí s relevantní argumentací účastníka (srov. např. nálezy Ústavního soudu ze dne 25. 9. 2023, sp. zn. II. ÚS 565/21, ze dne 23. 3. 2021, sp. zn. IV. ÚS 2957/20, ze dne 2. 6. 2020, sp. zn. III.ÚS 3411/19, ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. II.ÚS 968/18).
14. Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhověl, a to pouze na základě úvahy o tom, že v dané věci šlo o hospodářskou nemožnost plnění a nedošlo k platnému ukončení podnájemního vztahu v rozhodném období. S další obranou žalované, zejména že došlo k jiné dohodě o výši nájemného a že podnájemní smlouva byla uzavřena neplatně pro překročení jednatelského oprávnění na straně nájemce, se však žádným způsobem nevypořádal, a to přesto, že soud prvního stupně spatřoval v prokázané dohodě smluvních stran o jiné výši nájemného jeden z více důvodů pro zamítnutí žaloby.
15. Vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, zatížil odvolací soud řízení rovněž tím, že v rozporu s § 213 odst. 2, část věty za středníkem o. s. ř. učinil jiné skutkové zjištění (o možnosti umístění a provozování mycího centra i před dokončením výstavby silničních staveb), aniž by některé z důkazů (zejména výslech svědka) zopakoval, a rovněž tím, že se bez adekvátního odůvodnění nezabýval dalšími důkazy, které byly ke stejné skutečnosti navrženy a soudem prvního stupně provedeny, zejména sdělením magistrátu ze dne 4. 1. 2023 (k opomenutým důkazům viz např. nálezy Ústavního soudu ze dne 6. 8. 2008, sp. zn. II. ÚS 881/08, ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. I. ÚS 118/09, či ze dne 1. 11. 2017, sp. zn. I. ÚS 1135/17, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 22 Cdo 1236/2017).
16. Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na nesprávném právním posouzení, důvody pro změnu rozsudku odvolacího soudu nejsou dány. Nejvyšší soud se proto dalšími dovolacími námitkami pro nadbytečnost nezabýval, a aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. vrátil k dalšímu řízení.
17. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
18. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne odvolací soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 8. 10. 2024
JUDr. Pavlína Brzobohatá předsedkyně senátu