26 Cdo 1854/2024-307
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně R. P., proti žalované K2 invest s.r.o., se sídlem v Praze 4, Na Úlehli 758/10, IČO 26008921, zastoupené JUDr. Petrem Plavcem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1, Na Zábradlí 205/1, o zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 12 C 9/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 100.000 Kč (s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení) představující slevu z kupní ceny tam specifikovaného bytu (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“). Uvedla, že v bytě se po jeho koupi projevily vady spočívající v tom, že povrchová úprava oken se odlupuje a popraskává. Tyto vady u žalované reklamovala a požadovala výměnu vadných oken za okna odpovídající kvality. Jelikož žalovaná reklamaci nevyřídila, dopisem ze dne 1. 11. 2021 nárok z odpovědnosti za vady změnila a požadovala slevu z kupní ceny bytu ve výši 100.000 Kč. Ani tu však žalovaná nezaplatila.
2. Okresní soud v Chrudimi (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 7. 2023, č. j. 12 C 9/2023-183, rozhodl, že základ žalobního nároku je
3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně spolu se svým manželem koupila předmětný byt od žalované dne 18. 9. 2017. Tam popsané vady oken reklamovali poprvé dne 18. 4. 2018, a následně dne 19. 6. 2018, 30. 5. 2019 a doporučeným dopisem ze dne 27. 5. 2019. Dne 22. 10. 2018 proběhla schůzka mezi zástupci SVJ XY a XY K. (dále jen „SVJ“) a žalovanou. Byly zjištěny závady, žalovaná reklamaci uznala a přislíbila nápravu. Uvedla, že opravy, případně výměny oken provede po znaleckém zkoumání. O závěru znalce neprodleně informuje SVJ a navrhne nejbližší možný termín a způsob opravy. V dopise ze dne 25. 11. 2021 žalovaná zástupci žalobkyně sdělila, že reklamaci uznává, je si vědoma, že okna vykazují vady, které sama u dodavatele oken reklamovala, a situaci chce řešit provedením opravy. K ní doposud nepřistoupila, neboť vyčkává na ohledání vad znalcem ustanoveným soudem ve sporu, jenž vede se společností Matrix a.s. Požadovanou výši slevy považuje za nepřiměřenou. Ze spisu vedeného u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 3 C 283/2017 (spor mezi žalovanou a společností Matrix a.s.) vyplývá, že žalovaná o vadách v bytě věděla již od února roku 2017.
4. Po právní stránce uzavřel, že žalovaná uplatnila námitku promlčení žalovaného nároku v rozporu s dobrými mravy. Uvedl, že žalobkyně sice mohla podat žalobu dříve, avšak je vcelku pochopitelné, že tak neučinila, sdělila-li jí žalovaná dne 25. 11. 2021, že reklamaci uznává a vady chce řešit provedením opravy oken, k čemuž doposud nepřistoupila pouze kvůli vyčkávání na znalecké ohledání. Poté už žalobkyni nekontaktovala. Jestliže si ovšem žalovaná byla jistá tím, co vady způsobuje, měla žalobkyni jako spotřebitelku oslovit s konkrétní nabídkou řešení; čekání na promlčení se v tomto směru jeví jako nepoctivé. Dodal, že žalovaná o vadách bytu věděla již od února roku 2017 a přesto jej žalobkyni prodala jako bezvadný. Z vyložených důvodů rozhodl, že základ žalobního nároku je opodstatněný. Vydání mezitímního rozsudku přitom považoval za vhodné, neboť teprve v případě, kdy bude oprávněnost žalobou uplatněného nároku (pravomocně) postavena najisto, přistoupí ke znaleckému zkoumání, jež si vyžádá značné náklady.
5. K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 2. 2024, č. j. 18 Co 238/2023-242, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky II a III).
6. Odvolací soud nejprve uvedl, že žalobkyně se jakožto menšinová podílová spoluvlastnice společné části domu (okna) domáhala výměny vadných oken za okna odpovídající kvality a posléze takto uplatněný nárok změnila na slevu z kupní ceny ve výši 100.000 Kč. S odkazem na § 1196 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022, dovodil, že uplatnění práv z odpovědnosti za vady, včetně volby nároku z vadného plnění, náleží nepochybně SVJ, které tak v případě vad oken též učinilo.
Žalobkyně jakožto menšinová spoluvlastnice nemovité věci však tato práva uplatnit nemůže, neboť nesmí ve smyslu § 1175 odst. 1 o. z. mimo jiné změnit společné části. Vadu společné části domu může nanejvýš reklamovat, volba konkrétního nároku z vadného plnění jí však nepřísluší. V opačném případě by totiž menšinový spoluvlastník sám neoprávněně rozhodoval o hospodaření se společnou věcí a důsledkem tohoto názoru by byl stav, v němž by výplně oken byly osazeny nestejnými okny typem, barvou, materiálem apod. Uzavřel, že věcnou legitimaci k uplatnění práva z odpovědnosti za vady společné části domu, v němž je obsažena i volba druhu nároku z vadného plnění, má společenství vlastníků, případně zákonem stanovená většina spoluvlastníků, jež může rozhodnout o hospodaření se společnou věcí, je-li společenství vlastníků nečinné.
7. Proti výroku I rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 o. s. ř. Uvedla, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky aktivní věcné legitimace k uplatnění a volbě konkrétního typu nároku z vadného plnění u společných částí nemovité věci, která v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla plně vyřešena, případně by měla být posouzena jinak než v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022. S odkazem na judikaturu přijatou v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 měla za to, že i menšinový spoluvlastník (bez ohledu na výši spoluvlastnického podílu) by měl být aktivně věcně legitimován k uplatnění práv a volbě konkrétního nároku z odpovědnosti za vady. Výklad § 1196 odst. 2 o. z., podle něhož vlastníci jednotlivých jednotek nabydou aktivní legitimaci až jako ultima ratio, nebo v případě, že se vady budou vyskytovat pouze v bytě jednoho vlastníka, považovala za rigidní a formalistický. Dále namítla, že odvolací soud se v průběhu odvolacího řízení odchýlil od tam citované ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vztahující se k požadavkům na řádné odůvodnění a předvídatelnost soudního postupu a rozhodnutí. Tvrzení odvolacího soudu o uplatnění jednotného postupu ze strany SVJ podle jejího názoru nevyplývá z žádného provedeného důkazu. Námitku nedostatku aktivní věcné legitimace pak žalovaná uplatnila až po uplynutí lhůty k odvolání. Měl-li odvolací soud v úmyslu tuto otázku posoudit jinak než soud prvního stupně, měl na to žalovanou řádně upozornit a poučit ji. Jestliže tak neučinil, rozhodl v rozporu se zákazem překvapivých rozhodnutí. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
8. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné a také důvodné, neboť při řešení otázky aktivní věcné legitimace vlastníka jednotky k uplatnění práv vzniklých vadou jednotky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
10. V tomto směru dovolatelka namítala, že rozhodnutí odvolacího soudu je nepřezkoumatelné. Zde však dovolací soud zastává názor, že rozhodnutí odvolacího soudu nelze považovat za nepřezkoumatelné už proto, že tvrzené nedostatky jeho odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění dovolatelčiných práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
11. Důvodná není ani námitka, že rozhodnutí odvolacího soudu ohledně nedostatku aktivní legitimace žalobkyně je překvapivé. Překvapivým je takové rozhodnutí, které nebylo možno na základě zjištěného skutkového stavu věci, postupu odvolacího soudu a dosud přednesených tvrzení účastníků předvídat. Tak je tomu tehdy, kdy odvolací soud (oproti soudu prvního stupně) posuzoval skutečnost, kterou žádný z účastníků řízení nikdy netvrdil či nepopíral, popř. která nebyla předmětem posuzování soudu prvního stupně (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009, nebo jeho usnesení ze dne 20. 5. 2020, sp. zn. 27 Cdo 460/2019). Překvapivými rozhodnutími jsou tak rozhodnutí, jejichž přijetím je účastník řízení zbaven možnost skutkově a právně argumentovat; jedná se o rozhodnutí, jež z pohledu předcházejícího řízení originálním způsobem posuzují rozhodovanou věc (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1747/2012 - ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 5. 3. 2013, sp. zn. I. ÚS 4083/2012).
12. Odvolací soud v projednávané věci vycházel ze skutečností, které byly v řízení od počátku tvrzeny a zjištěny. Překvapivé tudíž není jeho rozhodnutí jen proto, že tyto skutečnosti právně hodnotil jinak než soud prvního stupně. Otázku nedostatku aktivní věcné legitimace pak vznesla žalovaná v rámci odvolacího řízení a žalobkyně se k ní měla možnost vyjádřit, což také při jednání odvolacího soudu dne 29. 1. 2024 učinila.
13. Podle § 1196 odst. 2 o. z. vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.
14. V usnesení ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022, uveřejněném pod č. 67/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 67/2023“), se Nejvyšší soud výkladem citovaného ustanovení zabýval. Vysvětlil, že § 1196 odst. 2 o. z. dává společenství vlastníků oprávnění zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování nároků z vad váznoucích na jednotce. Smyslem a účelem zákonné úpravy je nepochybně umožnit efektivní uplatnění nároků z vad jednotky, neboť jejich samostatné uplatňování může být leckdy pro nabyvatele jednotky velmi obtížné, ne-li prakticky nemožné, někdy také nepraktické – např. půjde-li o větší vady zasahující společné části, spočívaly by na vlastníkovi jednotky, jenž by samostatně uplatňoval nároky z těchto vad, veškeré nároky plynoucí z břemene tvrzení a důkazního, sám by nesl veškeré náklady řízení atd., a naopak v případě, že by vady uplatňovali všichni vlastníci jednotek by rovněž mohlo dojít k nepříliš praktické mnohonásobné pluralitě účastníků na jejich straně. Proto dává zákon společenství výslovné oprávnění k uplatnění těchto nároků za všechny vlastníky jednotek souhrnně [viz také komentář – Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2021, s. 947–949: M. Novotný].
15. Ze smyslu a účelu § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nejde o zastoupení přímé. Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), tedy bude společenství vlastníků jednat v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a bude mít i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Samozřejmě posléze musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky – např. slevu poskytnutou převodcem jednotky předá vlastníkovi jednotky, nepůjde o příjem společenství vlastníků. Z charakteru zastoupení a smyslu a účelu úpravy „zákonného“ zastoupení obsaženého v § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nemíří na zastupování vlastníků jednotek při odstoupení od kupní smlouvy pro vady jednotky; jde sice o uplatnění práva vzniklého vadou jednotky (§ 1923 o. z.), ale nepochybně práva spojeného výlučně s osobou vlastníka.
16. Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je však třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojené a neoddělitelné). Znamená to, že společenství vlastníků podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod. Zákon tak výslovně rozšiřuje právní osobnost společenství vlastníků a umožňuje mu zastupovat vlastníky při uplatňování práv z vad nejen společných částí.
17. Úprava „zákonného“ zastoupení společenství vlastníků v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (např. v situaci, kdy společenství vlastníků zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.).
18. V posuzovaném případě odvolací soud uzavřel, že dovolatelka není aktivně věcně legitimována k podání žaloby, jejímž předmětem je uplatnění práv z odpovědnosti za vady týkající se společné části domu. Měl za to, že uplatnění těchto práv, včetně volby konkrétního nároku z vadného plnění, náleží SVJ (případně zákonem stanovené většině spoluvlastníků, jež může rozhodnout o hospodaření se společnou věcí, je-li SVJ nečinné), nikoli dovolatelce jako menšinové spoluvlastnici domu, neboť ta nesmí ve smyslu § 1175 odst. 1 o. z. změnit společné části. Výše citovanými závěry se tudíž neřídil. V R 67/2023 Nejvyšší soud explicitně vyslovil, že § 1196 odst. 2 o. z. nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky (zahrnující ve smyslu § 1159 o. z. byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné) uplatnil i sám vlastník jednotky. Současně též odborná literatura zastává názor, podle něhož dotčené ustanovení jednotlivým vlastníkům výslovně nezakazuje uplatňovat určitý nárok samostatně [viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, komentář k § 1196]. K řečenému je pak zapotřebí dodat, jak ostatně přiléhavě argumentuje dovolatelka, že smyslem a účelem § 1196 odst. 2 o. z. nebylo zabránit jednotlivým vlastníkům, aby se svých nároků plynoucích z vad jednotek mohli domáhat samostatně, nýbrž umožnit, aby za ně tato práva mohlo uplatnit i společenství vlastníků, typicky v případech, kdy se tento postup bude jevit vhodnější, efektivnější. Nezbývá proto než uzavřít, že dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. použila dovolatelka opodstatněně.
19. Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se – pro nadbytečnost – zabýval dalšími uplatněnými dovolacími námitkami, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
20. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. 1. 2025
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu