26 Cdo 2182/2025-262
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobců a) A. G., b) M. G., c) K. V., d) M. Č., e) J. M., f) G. M., g) J. B., h) L. M., i) P. F., j) L. L., a k) M. Š., všech zastoupených JUDr. Martinem Šípem, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1417/25, proti žalované V. V., zastoupené Mgr. Michalem Wijou, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 7, Přístavní 1363/1, o odstranění vad prohlášení vlastníka, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 73 Cm 130/2021, o dovolání žalobců proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, takto:
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobci se domáhali opravy Prohlášení vlastníka ze dne 1. 3. 2013 (dále též jen „Prohlášení“), kterým byly vymezeny jednotky v budově č. p. XY na pozemku parcela č. XY, v katastrálním území XY, obci XY (dále též jen „předmětný dům“) a stanoveny spoluvlastnické podíly ke společným částem domu a k pozemku. Žalobou požadovanou opravou (odstraněním) vady Prohlášení mělo dojít k vymezení jednotky č. 710/11, nebytový prostor – ateliér, nacházející se v 2. podzemním podlaží předmětného domu (dále též jen „Jednotka“), která je ve vlastnictví žalované, tím způsobem, že (nadále) ji netvoří „předsíň o výměře 5,80 m?“ (dále též jen „předmětná předsíň“) a že výměra Jednotky činí namísto 48,50 m? nadále 42,70 m?; předmětná předsíň pak tvoří součást společných částí předmětného domu; a k aktualizaci podílů na společných částech domu a pozemků všech vlastníků jednotek v domě.
Tvrdili, že Jednotka byla vymezena v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), neboť jde o část předmětného domu, která byla vždy určena ke společnému užívání, představuje (jedinou) přístupovou chodbu ke (společné) prádelně představující společnou část domu; a v ní a v uvedené prádelně se nachází též (společné) rozvody sítí a přístupy (uzávěry a čistící otvory) k nim (z nich v předmětné předsíni uzávěr plynu pro dům).
Předmětná předsíň tak ve skutečnosti představuje společnou část předmětného domu. Současně uvedli, že předmětná předsíň, byť je v textové části Prohlášení uvedena jako součást Jednotky, není jako taková vyznačena v grafické příloze Prohlášení; tento rozpor (vadu Prohlášení) je nutné odstranit, neboť v důsledku toho je Jednotka vymezena neurčitým a nesprávným způsobem.
2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 6.
2024, č. j. 73 Cm 130/2021-223, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). Uvedl, že v textové části Prohlášení je Jednotka vymezena „jednoznačně tak, že zahrnuje i předsíň o výměře 5,80 m?“. Tomu odpovídá celková výměra Jednotky i podíly (poměry) všech vlastníků na společných částech domu. „Sporné je vymezení jednotky v grafické části“, kdy Jednotka „není výslovně zakreslena tak, že by zahrnovala“ předmětnou předsíň. Z grafického zakreslení „však ani nelze jednoznačně dovodit, že by skutečně předsíň do jednotky zahrnuta být neměla, neboť v nákresu není ani přesně vyznačena prostora WC, do kterého se vstupuje z předsíně, které však k Jednotce náleží“.
Jedná se proto jen o „orientační zakreslení polohy Jednotky“. Při celkovém výkladu Prohlášení podle jeho textové i grafické části proto soud dovodil, že předmětná předsíň je v Jednotce „zahrnuta“. Textová část je totiž „mnohem přesnější a zcela jednoznačná“, jak ve vztahu k Jednotce, tak k dalším jednotkám i spoluvlastnickým podílům; zahrnuje uvedení předmětné předsíně mezi místnostmi tvořícími Jednotku, její přesnou výměru, které odpovídá jak celková výměra Jednotky, tak i z tohoto vycházející spoluvlastnické podíly vlastníků na společných částech budovy a pozemku.
V souladu s tím byl též proveden jak původní zápis jednotek do katastru nemovitostí, tak prvotní převod Jednotky, a to přímo od původce Prohlášení. V předmětné předsíni se nachází tzv. podružný uzávěr plynu pro celý dům, hlavní uzávěr se nachází venku před domem. V prádelně (společné části domu), do níž je jediný přístup skrze předmětnou předsíň, k níž přiléhá, se nachází podružné uzávěry vody, hlavní uzávěr vody je ve sklepních prostorách, mimo Jednotku. V prádelně je také čistící šachta do kanalizace.
Prádelna včetně uzávěrů není dlouhodobě využívaná. Uzávěry „jsou potřebné pro celý dům, jsou tedy i společnou částí domu“, nejde ale o „zásadní skutečnost, která by vylučovala, aby předsíň byla součástí Jednotky“. Vyhovění žalobě - požadovaná oprava Prohlášení dle § 1168 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“ nebo „občanský zákoník“), by znamenala zmenšení výměry Jednotky (a to poměrně výrazné jak co do výměry, tak co do možnosti jejího užití) a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku; šlo by o „zásadní zásah do vlastnictví žalované“.
Nadto by v prostoru, který užívá jako byt, neměla zjištěn přímý a soukromý vstup na WC, které by tak nadále již nebylo v bytě, ale „jen na chodbě“. Takový zásah by nebyl přiměřený a nebyl proporcionální ke skutečnosti, že je obecně sice třeba přes její předsíň zajistit přístup k některým uzávěrům v domě, tento přístup však není nutné zajistit bezprostředně a neomezeně.
3. Na základě odvolání žalobců Vrchní soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 10. 4. 2025, č. j. 18 Cmo 14/2024-245, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že v textové části Prohlášení byla Jednotka vymezena tak, že její součástí je „atelier 1“ o podlahové ploše 17,30 m?, „atelier 2“ o podlahové ploše 18,20 m?, „předsíň“ o podlahové ploše 5,80 m?, „WC“ o podlahové ploše 1,60 m? a „koupelna“ o podlahové ploše 5,60 m?; celková podlahová plocha činí 48,50 m?. V grafické části Prohlášení, jež je do značné míry schematická, je Jednotka vymezena podlahovou plochou též 48,50 m?. Ve smlouvě o převodu vlastnictví Jednotky ze dne 10. 7. 2014 uzavřené mezi Městskou částí Praha 10 (původcem Prohlášení) a společností Czech Business Properties s.r.o., IČO 24700614, byla v příloze č. 1 smlouvy Jednotka popsána shodným způsobem.
4. Po právní stránce odvolací soud uvedl, že Jednotka byla v Prohlášení vymezena v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) o. z. způsobem nevzbuzujícím pochybnosti, že její součástí je též předmětná předsíň. Odvolací soud se tak ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že Prohlášení (tvrzené) vady neobsahuje, proto není důvodu jej „způsobem, jaký byl uplatněn v žalobě, opravovat“. Žalobci se žalobou domáhají (ve skutečnosti) nikoliv opravy Prohlášení, nýbrž jeho změny, „k čemuž však postup podle § 1168 odst. 1 o. z. neslouží“.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to „v celém rozsahu“, podali
žalobci (dále též jen „dovolatelé“) dovolání. Mají za to, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 779/2022, ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, či v jeho usnesení ze dne 8. 12. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1551/2021, a ze dne 24. 11.2020, sp. zn. 26 Cdo 2586/2020, a na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny.
Namítají nesprávnost závěru, že Prohlášení neobsahuje jimi vytčené vady; v té souvislosti namítají, že „do textové části Prohlášení jsou zahrnuty společné prostory ve smyslu § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb.“ (předmětná předsíň, představující ve své podstatě spojovací chodbu domu), které součástí Jednotky být nemohou. Takovému závěru odpovídá též definice bytu a nebytového prostoru podle § 2 písm. b) a c) zákona č. 72/1994 Sb., jež (pouze) mohou být jednotkou dle § 2 písm. h) citovaného zákona.
Jednotku není možné vymezit tak, aby jí „byly znepřístupněny společné části domu ostatním vlastníkům, a to ani tím, že některé prvky jako rozvody a uzávěry jsou do jednotky fakticky zahrnuty (nacházejí se v ní), ani tím, že jiné (včetně společné místnosti) zůstanou bez přístupu ostatním jako nikomu nepřístupná část domu za jednotkou“. Touto okolností se odvolací soud nezabýval, spokojil se jen „s kontrolou formálních náležitostí Prohlášení“. Jde o otázku „jakou roli, jaký význam v prohlášení vlastníka nese grafická, schématická část prohlášení vlastníka (grafické schéma jednotlivých podlaží budovy) a zda rozpor mezi slovním vymezením a grafickým vymezením jednotky zakládá nesprávnost nebo neurčitost prohlášení vlastníka“ a zda „následné právní jednání toho, kdo učinil prohlášení vlastníka, v podobě smlouvy o převodu jednotky může dát zpětně prohlášení vlastníka jiný obsah, odstranit jeho neurčitost, zhojit jeho vady“.
Podle jejich názoru zjevný rozpor mezi textovou částí a půdorysovým vymezením polohy Jednotky je rozporem „dvou navzájem zcela rovnocenných částí prohlášení vlastníka“ představujícím jeho neurčitost. Dodatečně vyjasňovat obsah písemného projevu vůle (skutečný úmysl jednajícího) nad rámec jeho písemného zachycení v Prohlášení pomocí obsahu následné převodní smlouvy k Jednotce uzavřené původcem Prohlášení je v rozporu s pravidly výkladu právních úkonů v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013.
Okolnost zahrnutí společných prostor do Jednotky pak představuje nesprávnost způsobu jejího vymezení, jak se podává z dovolateli výše odkazovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu. Nelze-li z nich takový ustálený právní závěr učinit, je potom nutno zodpovědět otázku, zda „nesprávný způsob vymezení jednotky ve smyslu § 1168 o. z. je dán i v případě, kdy součástí jednotky jsou učiněny také prostory z výčtu dle § 2 písm. g) zák. č. 72/1994 Sb., a kde v takové souvislosti leží hranice autonomie vůle toho, kdo prohlášení vlastníka činí“.
Je též neřešenou otázkou, zda je možno vymezit jednotku „jako průchozí (nikoli do sebe uzavřený) prostor, jímž je znemožněn průchod z jedné společné části domu do druhé, popř. tím dojde ke znepřístupnění jiných prvků společných částí domu“. Případná dobrá víra prvního nabyvatele jednotky žádný vliv na posouzení určitosti a správnosti prohlášení vlastníka nemá. Rozsudek odvolacího soudu považují dovolatelé rovněž za nepřezkoumatelný. Navrhují proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení mu věci k dalšímu řízení, případně jeho změnu tak, aby byl rozsudek soudu prvního stupně změněn a žalobě vyhověno.
6. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
7. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
8. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolateli), zda předmětná předsíň představující jedinou přístupovou chodbu do společných prostor - prádelny domu, mohla být vymezena Prohlášením coby součást Jednotky; potažmo (obecně řečeno) zda chodba coby (dosavadní) část domu určená pro společné užívání (k zajištění komunikační potřeby, přístupu do dalších společných částí domu) může být prohlášením vlastníka jednotek (nikoliv vadně) vymezena jako součást jednotky.
9. Při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jak je vyloženo níže; proto je dovolání přípustné a též opodstatněné.
10. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence takových vad výše uvedené povahy dovolací soud neshledal.
11. V té souvislosti nutno poukázat na to, že žaloba byla původně podána u Obvodního soudu pro Prahu 10, usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 3. 6. 2021, č. j. Ncp 380/2021-129, však bylo rozhodnuto, že k projednání a rozhodnutí věci jsou v prvním stupni věcně příslušné krajské soudy a že po právní moci tohoto usnesení bude věc postoupena k dalšímu řízení Městskému soudu v Praze (srov. § 104a odst. 7 o. s. ř.).
12. Rozsudek odvolacího soudu pak nelze považovat za nepřezkoumatelný (jak namítají dovolatelé). Nepřezkoumatelnost rozhodnutí nezakládá případné
neúplné právní posouzení věci, jsou-li z něj seznatelné úvahy a závěry, jež odvolací soud učinil, jako je tomu v případě daného rozhodnutí odvolacího soudu; je srozumitelné. Ostatně ani dovolateli tvrzené nedostatky jeho odůvodnění nebyly - podle obsahu dovolání - na újmu uplatnění jejich práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
13. Nárok žalobců na odstranění vad Prohlášení (učiněného podle zákona č. 72/1994 Sb.) posoudil Nejvyšší soud (shodně jako soud prvního stupně a odvolací soud) podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, zejména podle ustanovení § 1168 o. z. [k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, uveřejněný pod č. 82/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, a ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)].
14. Rozdělil-li vlastník domu své právo k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám (v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., od 1. 1. 2014 dle § 1166 o. z.), jednotky již byly (podle tohoto prohlášení) zapsány do katastru nemovitostí a vlastnické právo k nim nabyly další osoby, nelze podle § 1167 o. z. toto prohlášení (i kdyby mělo vady) prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo dalších osob k jednotkám nevzniklo; není přitom významné, zda prohlášení vlastníka i vlastnické právo k jednotkám byly vloženy do katastru nemovitostí před účinností občanského zákoníku (tedy před 1. 1. 2014) nebo až po ní (viz výše citované rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016). Případné nepřesnosti či nesprávnosti prohlášení lze však odstranit postupem podle § 1168 o. z.
15. Podle ustanovení § 1168 odst. 1 o. z. vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.
16. Odvolací soud se (z hlediska právního posouzení opodstatněnosti žádaného odstranění tvrzené vady Prohlášení) zabýval (toliko) určitostí - výkladem Prohlášení v tom směru, zda jeho původce projevil vůli vymezit coby součást Jednotky též předmětnou předsíň.
17. Za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 - za níž bylo Prohlášení (právní úkon původce) učiněno - Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2015, sp. zn. 32 Cdo 3751/2014, ze dne 27. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 824/97, uveřejněný pod č. 9/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 9.6.2020, sp. zn. 26 Cdo 3878/2019) zdůraznil, že podle § 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“), právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Vznikne-li o obsahu právního úkonu pochybnost, formuluje § 35 odst. 2 obč. zák. výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Na vůli účastníků smlouvy je možno při výkladu právního úkonu ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák. usuzovat také s přihlédnutím k následnému chování těchto smluvních stran (k tomu srovnej obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4142/2008).
18. Odvolací soud (soud prvního stupně) se těmito hledisky řídil, jestliže při výkladu Prohlášení zohlednil (ve vzájemném kontextu) obsah jak jeho textové, tak grafické části (výslovné zahrnutí předmětné předsíně mezi vyjmenované prostory Jednotky včetně uvedení správných, tomu odpovídajících výměr podlahových ploch, kdy celková tomu odpovídající výměra Jednotky byla totožně uvedena i v grafické části), přihlédl též ke „schematickému a orientačnímu“ charakteru grafické přílohy Prohlášení (jež vůbec nezobrazilo místnost „WC“ rovněž zahrnutou Prohlášením do Jednotky) a k následnému chování původce Prohlášení (převod vzniklé Jednotky včetně předmětné předsíně, o výše uvedených výměrách podlahové plochy). Jeho závěr, že původce Prohlášení vymezil předmětnou předsíň coby součást Jednotky a že Prohlášení není z tohoto důvodu neurčité, není uvedeným hlediskům nepřiměřený.
19. Jestliže však odvolací soud jen na základě tohoto závěru dospěl k tomu, že Prohlášení „neobsahuje žádné zjevné vady, proto zde není důvodu toto prohlášení způsobem, jaký byl uplatněn v žalobě, opravovat“, je tento jeho závěr přinejmenším předčasný, a proto nesprávný. Odvolací soud se nevyjádřil ani k (byť strohému) závěru soudu prvního stupně, že „§ 2 písm. e)“ [správně § 2 písm. g)] zákona č. 72/1994 Sb. „nevylučuje, že by předsíň, přes kterou se vchází do společné prádelny, měla být jednoznačně součástí společných částí a nešlo by ji vymezit jako část jednotky“.
20. Dle § 1168 odst. 1 o. z. je totiž důvodem opravy prohlášení vlastníka vedle neurčitého též nesprávný způsob vymezení jednotky. Nesprávným způsobem je způsob, který je v rozporu s právním předpisem nebo skutečností.
21. Může přitom jít též o nesprávné vymezení společných částí, které bude mít za následek nesprávnost vymezení jednotky. Společná část může být vymezena nesprávně ve vztahu k jiným společným částem nebo ve vztahu k vymezení jednotky, pokud jde o jejich rozhraničení (srov. komentář k § 1968 In: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol.: Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024. Dostupné na beck-online.cz).
22. I když se práva a povinnosti vlastníků jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb. od 1. 1. 2014 řídí občanským zákoníkem, vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku se posuzují podle dosavadních předpisů (§ 3028 odst. 2 o. z.). V projednávané věci byly jednotky a společné části domu určeny Prohlášením (ze dne 1. 3. 2013), pro vymezení Jednotky je tak určující zákon č. 72/1994 Sb. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, uveřejněný pod č. 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
23. Podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. společnými částmi domu se rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
24. Podle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb. jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
25. Podle § 4 odst. 1 věta prvá zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy určuje svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se stanou za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)].
26. V demonstrativním výčtu společných částí domu v § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. jsou výslovně uvedeny mimo jiné chodby. Předmětná předsíň (podle skutkových zjištění soudů; správnost skutkových zjištění dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhá a není ani namítána) přitom představuje „spojovací chodbu“ (jediný přístup) do prádelny (společné části domu), k níž přiléhá; v předmětné předsíni se dále nachází tzv. podružný uzávěr plynu pro celý dům, v prádelně se nachází podružné uzávěry vody a čistící šachta do kanalizace.
27. Podle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu platí, že vlastník domu nemůže v prohlášení jako jednotku (či její součást) určit společné části domu, jejichž příkladmý výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb.; takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1788/2003, proti němuž podanou ústavní stížnost Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04). Pro právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014 (občanský zákoník) platí, že po 1. 1. 2014 nelze prohlášení vlastníka prohlásit za neplatné, (i tyto) jeho případné vady lze odstranit pouze postupem podle § 1168 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3434/2023, výše uvedený rozsudek sen. zn. 29 ICdo 34/2015, či též dovolateli odkazované usnesení sp. zn. 26 Cdo 1551/2021).
28. Prohlášení vlastníka je proto v rozporu s § 2 písm. g) zákona č. 72/ 1994 Sb., jestliže vymezilo jednotku tak, že do ní začlenilo společné prostory (včetně např. chodby, úklidové místnosti, sklepní kóje; srov. opět usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1551/2021).
29. Odvolací soud se však z uvedeného pohledu Prohlášením - jeho správností, nezabýval; jeho právní posouzení věci je proto neúplné, a tudíž nesprávné. Jde zde o řešení otázky, zda předmětná předsíň - z hlediska svého stavebnětechnického provedení, účelového určení, funkce, způsobu užívání apod. - plní spojovací funkci, zajišťuje nezbytnou komunikační potřebu celého domu (jinými slovy je „chodbou“) či nikoliv, a tím zda představuje společnou část domu. Účelem společných částí domu je totiž zajištění funkcí domu jako celku.
30. Soudem prvního stupně akcentované hledisko proporcionality či přiměřenosti odstranění vady prohlášení dle § 1168 odst. 1 o. z. z hlediska dopadů do poměrů vlastníka jednotky (u níž byla nesprávně jako její součást vymezena rovněž společná část domu) přitom v uvedeném směru právně významné není.
31. Ze shora uvedeného se podává, že rozsudek odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelé použili opodstatněně.
32. Dovolací otázkou, zda je možno vymezit jednotku „jako průchozí (nikoli do sebe uzavřený) prostor, jímž je znemožněn průchod z jedné společné části domu do druhé, popř. tím dojde ke znepřístupnění jiných prvků společných částí domu“, nebylo proto třeba se zabývat; ostatně rozhodnutí odvolacího soudu na ní ani nezávisí (neboť závisí na závěru, zda předmětná předsíň má nebo nemá povahu společných částí domu).
33. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), včetně závislého výroku II o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
34. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
35. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 23. 10. 2025
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu